XG/MB

Numéro 25/2084

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 2

Arrêt du 1 er juillet 2025

Dossier : N° RG 21/01993 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H4XC

Nature affaire :

Demande en partage, ou contestations relatives au partage

Affaire :

[H] [N]

C/

[B] [N] épouse [X], [I] [X], [L] [N] veuve [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 1 er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Février 2025, devant :

Monsieur GADRAT, Président, chargé du rapport,

assisté de Madame BRUET, Greffière, présente à l’appel des causes,

Monsieur GADRAT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur GADRAT, Président,

Madame BAUDIER,Conseiller,

Madame DELCOURT, Conseiller,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Grosse délivrée le :

à :

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [H] [N]

né le [Date naissance 13] 1962 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 25]

Représenté par M^e Marie-amélie MIGNET, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Madame [B] [N] épouse [X]

née le [Date naissance 17] 1946 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 19]

Représentée par M^e Carine DUBES, avocat au barreau de PAU

Monsieur [I] [X]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 26]

[Localité 23]

Représenté par M^e Carine DUBES, avocat au barreau de PAU

Madame [L] [N] veuve [U]

née le [Date naissance 12] 1943 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 18]

Signification de la déclaration d’appel le 16/08/2021 remise à personne

Signification des conclusions le 30/12/21 remis à personne.

sur appel de la décision

en date du 06 AVRIL 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

RG numéro : 13/02058

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N] et madame [E] [Y] se sont mariés le [Date mariage 14] 1941 devant l’officier d’état civil de la commune d'[Localité 23] (Pyrénées-Atlantiques), sans avoir fait précéder leur union d’un contrat de mariage.

Trois enfants sont issus de cette union :

[L] [N] veuve [R], née le [Date naissance 12] 1943,

[B] [N] épouse [X], née le [Date naissance 17] 1946,

[H] [N], né le [Date naissance 13] 1962.

Suivant acte reçu le 25 octobre 1990 par Maître [V] [G], notaire à [Localité 25], les époux [N] ont fait donation par préciput et hors part à leur fille [B] [N] épouse [X] d’un immeuble à usage commercial dépendant de leur communauté de biens, situé [Adresse 11] à [Localité 23], sous condition d’une obligation de soins mise à la charge de cette dernière au profit de ses parents donateurs.

Un procès-verbal d’état des lieux de l’immeuble à usage commercial, objet de la donation précitée, a été dressé par Maître [A], huissier de justice à [Localité 21], le 21 septembre 1990 et annexé à l’acte de donation.

Selon acte notarié du même jour, les époux [N] ont vendu à leur fille [B] et à son époux, monsieur [J] [X], le fonds de commerce de brasserie / café exploité dans l’immeuble objet de la donation précitée et précédemment donné en location gérance par les époux [N] à leur fille [B] suivant acte reçu le 2 septembre 1983 par Maître [C] [F], notaire à [Localité 23].

Suivant acte reçu le 20 juin 1996 par Maître [V] [G], notaire à [Localité 25], les époux [N] ont fait donation par préciput et hors part à leur fille [B] d’un terrain dépendant de leur communauté, situé [Adresse 11] à [Localité 23], rattaché à l’immeuble à usage commercial, objet de la donation du 25 octobre 1990.

Monsieur [V] [N] est décédé le [Date décès 4] 2000 à [Localité 23], et ce après avoir établi à [Localité 22] un testament en la forme olographe en date du 29 août 1989, objet d’un procès-verbal de dépôt établi par Maître [I] [Z], aux termes duquel il a :

Légué à son épouse, [D] [Y] l’usufruit de l’universalité de tous les biens qui composeront sa succession,

Précisé notamment que :

Pour en jouir à compter de l’extinction de l’usufruit légué à son épouse, il lègue la quotité disponible des mêmes biens en nue-propriété à [N] [B] épouse [X],

En cas de prédécès de son épouse, il lègue la quotité disponible en pleine propriété de tous ses biens à sa fille [B] [N] épouse [X],

En cas de prédécès de sa fille [B] [N] épouse [X], le bénéfice du legs fait à elle ci-dessus ira à son fils [I] [X].

Madame [E] [Y] veuve [N] est décédée à son tour le [Date décès 3] 2010 à [Localité 23] et ce :

Après avoir établi un testament en la forme olographe le 29 août 1989 aux termes duquel elle a :

Légué à son époux, [V] [N], l’usufruit de l’universalité de tous les biens qui composeront sa succession,

Précisé notamment que :

Pour en jouir à compter de l’extinction de l’usufruit légué à son époux, elle lègue la quotité disponible des mêmes biens en nue-propriété à [N] [B] épouse [X],

En cas de prédécès de son époux, elle lègue la quotité disponible en pleine propriété de tous ses biens à sa file [B] [N] épouse [X],

En cas de prédécès de sa fille, [B] [N] épouse [X], le bénéfice du legs fait à elle ci-dessus ira à son fils [I] [X],

En laissant pour lui succéder ses trois enfants : [L], [B] et [H].

Monsieur [H] [N] a refusé de signer le projet d’état liquidatif dressé par maître [I] [Z], notaire à [Localité 25] désigné en qualité de notaire liquidateur de la succession des consorts [N] / [Y], qui a dressé le 23 mai 2013 un procès-verbal de difficultés.

Par acte d’huissier de justice du 6 septembre 2013, monsieur [H] [N] a fait assigner ses deux s’urs, madame [L] [N] veuve [R] et madame [B] [N] épouse [X] devant le tribunal de grande instance de Pau aux fins notamment de voir ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de leurs parents, de voir ordonner une expertise et de voir condamner cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire à l’égard de madame [L] [N] veuve [R] du 31 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Pau a notamment :

Ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [V] [N], né le [Date naissance 2] 1912 à [Localité 20] et décédé le [Date décès 4] 2000 à [Localité 23], et de [E] [Y], née le [Date naissance 9] 1922 à [Localité 24] décédée le [Date décès 3] 2010 à [Localité 23], et ainsi que de leur régime matrimonial,

Désigné à cet effet Maître [I] [Z], notaire associé à [Localité 22],

Conféré à Maître [I] [Z], notaire associé à [Localité 22], le soin d’interroger le FICOBA pour détermination de l’actif des successions en litige,

Débouté [H] [N] de sa demande d’expertise des comptes bancaires de [E] [Y] et [V] [N],

Dit que figureront au passif de la succession de [E] [Y] veuve [N] les sommes dues à [B] [N] épouse [X] en application du jugement du conseil de Prud’hommes en date du 26 avril 2006,

Dit que [B] [N] épouse [X] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision, à compter du 6 septembre 2008, du chef de la jouissance privative du bien,

Avant dire droit et pour parvenir au partage, ordonné l’organisation d’une expertise et commis pour y procéder monsieur [O] [W] avec pour mission notamment d’estimer les biens objets des donations du 25 octobre 1990 et du 20 juin 1996 ainsi que de la maison d’habitation située [Adresse 26] à [Localité 23].

Monsieur [W] a rendu son rapport le 28 octobre 2015.

Sur appel interjeté par madame [B] [N] épouse [X], la cour d’appel de céans a, par arrêt du 26 mars 2018, notamment réformé partiellement le jugement rendu le 31 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Pau et débouté monsieur [H] [N] de sa demande d’indemnité telle que dirigée à l’encontre de sa s’ur [B] [N] pour l’occupation de l’immeuble successoral indivis situé [Adresse 26] à [Localité 23].

Maître [V] [P], notaire à [Localité 25], successeur de Maître [Z] et désigné pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage des successions et du régime matrimonial de [V] [N] et [E] [Y], a dressé le 17 décembre 2019 un procès-verbal de difficultés.

Par le jugement dont appel du 6 avril 2021 réputé contradictoire à l’égard de madame [L] [N] veuve [R], le tribunal judiciaire de Pau a :

Déclaré recevable l’intervention volontaire de monsieur [I] [X],

Rappelé que l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des succession de monsieur [V] [N] décédé le [Date décès 4] 2000 et de son épouse madame [E] [Y], décédée le [Date décès 3] 2010, a été prononcée par jugement du 31 décembre 2014 du tribunal de grande instance de Pau,

Homologué le rapport de monsieur [O] [W], expert judiciaire, daté du 28 octobre 2015, ayant estimé les biens immobiliers de la succession comme suit :

Maison d’habitation située [Adresse 27] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 5] : 65 000€,

Terrain situé [Adresse 26] à [Localité 23] cadastré section AZ n°[Cadastre 7] :

31 000€ au [Date décès 4] 2000,

41 600€ au [Date décès 3] 2010,

Immeuble commercial situé [Adresse 11] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 8] :

65 000€ au [Date décès 4] 2000,

88 000€ au [Date décès 3] 2010,

Renvoyé les parties devant Maître [V] [P], notaire liquidateur, aux fins de clôturer le partage des successions précitées,

Débouté les parties de leurs autres demandes,

Condamné monsieur [H] [N] à payer à madame [X] la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles,

Condamné monsieur [H] [N] aux dépens,

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration transmise au greffe de cette cour par RPVA le 16 juin 2021, monsieur [H] [N] a relevé appel de cette décision, dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas discutées, en toutes ses dispositions expressément énumérées au sein de sa déclaration d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe de la cour par RPVA le 16 janvier 2025, monsieur [H] [N] demande à la cour de :

Déclarer son appel recevable et fondé,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Homologué le rapport de monsieur [O] [W], expert judiciaire, daté du 28 octobre 2015, ayant estimé les biens immobiliers de la succession comme suit :

Maison d’habitation située [Adresse 27] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 5] : 65 000€,

Terrain situé [Adresse 26] à [Localité 23] cadastré section AZ n°[Cadastre 7] :

31 000€ au [Date décès 4] 2000,

41 600€ au [Date décès 3] 2010,

Immeuble commercial situé [Adresse 11] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 8] :

65 000€ au [Date décès 4] 2000,

88 000€ au [Date décès 3] 2010,

Condamné monsieur [H] [N] à payer à madame [X] la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles,

Condamné monsieur [H] [N] aux dépens,

Statuant à nouveau,

Fixer la valeur de l’immeuble indivis situé [Adresse 27] cadastré section AZ n°[Cadastre 5] à la somme de 165 000€,

Fixer la valeur du terrain sur lequel a été édifié par les auteurs un garage situé à [Localité 23] [Adresse 26] ' section AZ n°[Cadastre 7] ' à la somme de 69 510€,

Fixer à la valeur du bien immobilier à usage commercial situé à [Localité 23] [Adresse 11] ' section AZ n°[Cadastre 8] ' à la somme de 282 925€ et subsidiairement les sommes de 81 294€ en 2000 et celle de 96 363€ en 2010,

Condamner madame [B] [X] à lui verser la somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance,

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe de la cour par RPVA le 1er décembre 2021, madame [B] [N] veuve [X] et monsieur [I] [X] demande à la cour de :

Débouter monsieur [H] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer recevable et bien fondé leur appel incident,

Accueillir favorablement l’intégralité de leurs demandes,

Statuant de nouveau et y ajoutant :

Confirmer le jugement et homologuer le rapport d’expertise judiciaire déposé par monsieur [O] [W] le 28 octobre 2015 en ce qu’il évalue :

L’immeuble d’habitation indivis sis [Adresse 27], cadastré Section AZ n°[Cadastre 5], dans son état à la date du rapport d’expertise, à 165 000€,

Le terrain sis [Adresse 26], cadastré section AZ n°[Cadastre 7] et objet de la donation du 20 juin 1996 :

Au [Date décès 4] 2000, date du décès de monsieur [V] [N], dans son état à la date de la donation, à la somme de 30 905,21€ arrondi à 31 000€,

Au [Date décès 3] 2010, date du décès de madame [E] [Y] veuve [N], dans son état à la date de la donation à la somme de 41 580€ arrondi à 41 600€,

L’immeuble commercial sis [Adresse 11] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 8] et objet de la donation du 25 octobre 1990 :

Au [Date décès 4] 2000, date du décès de monsieur [V] [N], dans son état à la date de la donation, à la somme de 65 376€ arrondi à 65 000€,

Au [Date décès 3] 2010, date du décès de madame [E] [Y] veuve [N], dans son état à la date de la donation, à la somme de 88 000€,

Homologuer le projet d’état liquidatif établi par Maître [V] [P], notaire judiciairement désigné, annexé au procès-verbal de difficultés du 17 décembre 2020,

Confirmer et renvoyer les héritiers, madame [B] [X], madame [L] [R] et monsieur [H] [N], devant Maître [V] [P], notaire, pour signature de l’acte authentique portant liquidation et partage des successions de [V] [N] et de [E] [Y] veuve [N],

Confirmer et condamner monsieur [H] [N] à payer à madame [B] [N] veuve [X] la somme de 3000€ à titre de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles de première instance,

Confirmer et condamner monsieur [H] [N] aux dépens de première instance,

Réformer et constater l’accord des héritiers sur le prix et la chose rendant parfaite la vente de l’immeuble indivis, sis [Adresse 27], cadastré section AZ n°[Cadastre 5] au prix de 110 000€ au bénéfice de monsieur [I] [X],

Renvoyer en conséquence toutes les parties, madame [B] [X], madame [L] [R], monsieur [H] [N] et monsieur [I] [X] devant Maître [V] [P], notaire dépositaire des fonds, pour signature de l’acte authentique de vente et accomplissement des formalités de publication,

Faire injonction, au besoin sous astreinte, à monsieur [H] [N] de signer l’acte authentique de vente dans le délai maximum de 6 mois suivant la date à laquelle l’arrêt à intervenir aura acquis autorité de la chose jugée,

Condamner monsieur [H] [N] à leur payer en cause d’appel la somme chacun de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Monsieur [H] [N] a fait signifier la déclaration d’appel ainsi que ses conclusions et ses pièces à madame [L] [N] veuve [R] par actes d’huissier du 16 août 2021 et 30 décembre 2021. Madame [B] [N] veuve [X] et monsieur [I] [X] ont également fait signifier leurs conclusions et leurs pièces par acte d’huissier du 8 décembre 2021.

Bien que la déclaration d’appel et les conclusions des intimés ont été signifiées à la personne même de Madame [L] [N] veuve [R], cette dernière n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision critiquée et aux dernières conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le litige soumis à la cour concerne principalement :

La valorisation des biens immobiliers,

L’homologation de l’état liquidatif dressé par Maître [P],

La vente du bien dépendant de l’indivision successorale,

Les dommages et intérêts.

Les dispositions non contestées de la décision entreprise sont d’ores et déjà devenues définitives.

Sur la valorisation de l’immeuble situé [Adresse 27],

L’indivision successorale comprend notamment une maison d’habitation située [Adresse 27] à [Localité 23].

L’expert judiciaire, monsieur [W], avait évalué la valeur vénale actuelle de cet immeuble à la somme de 165 000€.

Les parties en cause d’appel s’accordent pour que la valeur de ce bien soit fixée à la somme de 165 000€.

Or, il apparaît que le premier juge a commis une erreur matérielle en homologuant le rapport de l’expert judiciaire précité et en retenant une valeur pour ledit bien de 65 000€ alors même que ledit rapport faisait état d’une valeur de 165 000€ pour le bien dont s’agit.

Il convient en conséquence de réparer cette erreur conformément à l’article 462 du code de procédure civile et de fixer la valeur de l’immeuble dépendant de l’indivision successorale situé [Adresse 27] à [Localité 23], cadastré AZ n° [Cadastre 5], à la somme de 165 000€.

Sur la valeur du terrain situé [Adresse 26],

Il est constant que, selon acte notarié du 20 juin 1996, les époux [N] / [Y] ont fait donation à leur fille, madame [B] [N] épouse [X], d’un terrain situé [Adresse 26] à [Localité 23], cadastré AZ n°[Cadastre 7].

L’acte notarié précise que cette donation a été consentie par préciput et hors part.

L’expert judiciaire, monsieur [W], a procédé, dans son rapport du 28 octobre 2015 à l’évaluation de ce terrain, objet de la donation, à la date du décès de monsieur [V] [N] et à celle de madame [E] [Y] d’après son état à l’époque de la donation.

L’expert a retenu une valeur de 41 600€ en 2010, soit à la date du décès de madame [E] [Y] et une valeur de 31 000€ en 2000 lors du décès de monsieur [V] [N].

Pour retenir les évaluations de l’expert en homologuant son rapport d’expertise, le premier juge a notamment pris en considération les éléments suivants :

Monsieur [H] [N] estime que le terrain a une valeur supérieure à celle évaluée par l’expert judiciaire au motif d’une part que la valeur du m² doit être fixée à 70€ et non 60€, et d’autre part parce qu’un garage avait été édifié par ses parents antérieurement à la donation du 20 juin 1996 et que cette construction doit être évaluée à la somme de 21 000€,

L’expert judiciaire a intégré le garage litigieux dans son évaluation du bien immobilier indivis puisqu’il note en page 18 : « prix retenu au m² 1400€ ; 159,70 m²+ Garage (20m² x 0,3) = 165,70m²,

Cette construction ne peut être comptabilisée deux fois, une fois lors de l’évaluation de la maison d’habitation et une autre fois lors de l’évaluation du terrain.

En cause d’appel, monsieur [H] [N] demande à la cour de fixer la valeur du terrain sur lequel ses parents ont, selon lui, fait édifier un garage situé [Adresse 26] à [Localité 23], cadastré AZ n°[Cadastre 7], à la somme de 69 510€. Au soutien de sa demande, il fait notamment valoir les mêmes arguments que devant le premier juge, à savoir que : il conteste le rapport d’expertise ayant retenu une valeur de 60€ au mètre carré. Il sollicite qu’une valeur au mètre carré de 70€ soit retenue. Il en déduit que la valeur du terrain doit être fixée à la somme de 48 510€, soit 693 m² à 70€ le mètre carré. Il ajoute que ses parents avait fait édifier sur ce terrain un immeuble à usage de garage / débarra d’une superficie de 30 m², et ce antérieurement à la donation. Il considère que la valeur d’une telle construction peut être estimé à la somme de 21 000€, soit un ensemble immobilier d’une valeur totale de 69 510€ (48 510 + 21 000).

De son côté, madame [B] [N] veuve [X] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sur ce point ayant homologué le rapport de l’expert immobilier. Elle indique qu’aucun garage n’était édifié sur ce terrain à l’époque de la donation. Elle ajoute que s’il existait effectivement un garage sur « l’ensemble immobilier », il s’agissait du garage construit par les époux [N] sur la parcelle mitoyenne de la maison d’habitation. Elle précise enfin que les évaluations retenues par l’expert judiciaire et par monsieur [T], expert géomètre ayant évalué le terrain objet de la donation, sont concordantes.

S’agissant d’une part du prix au mètre carré : pour retenir un prix au mètre carré de la valeur du terrain à la somme de 60€, l’expert a procédé à une analyse précise et cohérente des données présentées (location du terrain, état du marché et évaluation des prix du marché).

La valeur du prix au mètre carré du terrain dont s’agit concorde d’ailleurs avec celle retenue par monsieur [T], expert géomètre, qui retenait dans son évaluation du 1er mars 2011, soit quelques mois après le décès de madame [E] [Y], un prix au mètre carré de 60€.

Monsieur [H] [N] ne fournit par ailleurs à la cour rigoureusement aucun élément pour contredire ces deux estimations concordantes.

En conséquence, à défaut de preuve contraire, il convient de retenir la valeur au mètre carré telle qu’établie par l’expert judiciaire à la somme de 60€.

S’agissant d’autre part du garage édifié sur le terrain dont s’agit : il ressort de l’acte notarié dressé par Maitre [G], notaire à [Localité 25], que la donation du 20 juin 1996 porte uniquement sur un terrain nu. L’acte notarié ne fait aucunement mention dans la désignation du bien objet de la donation d’une construction qui représenterait le garage.

Si l’acte de donation prévoit, dans la partie relative aux servitudes (page 3) que : « les donateurs concèdent en outre à la donataire et à tous les propriétaires successifs de l’immeuble présentement donné, le droit pour eux et leur clientèle, de stationner sur cette bande de terre à l’exception toutefois devant l’abri de voiture édifié sur la parcelle section AZ n°[Cadastre 6] et devant le portail d’entrée de la maison édifiée sur cette même parcelle, ainsi que le garage », cette mention du garage ne permet pas d’établir que celui-ci se situe sur le terrain donné.

Il en est de même pour le rapport d’estimation, fournit par l’appelant, dressé par monsieur [M], expert géomètre, le 15 septembre 1988 qui indiquait, au sujet de l’immeuble dépendant de l’indivision successorale situé [Adresse 26], que l’immeuble comprenait une construction à usage d’habitation comportant : un rez de chaussée, un étage, une construction à usage de garage et un abri non clos pour voiture.

S’il est fait également mention dans ce rapport d’estimation d’un garage, qui coïncide au demeurant avec l’existence du garage mentionné dans l’acte de donation au sujet des servitudes, il ne peut être considéré que le garage dont s’agit se situe sur le terrain donné. Il apparaît plus vraisemblable que ce garage se situe sur la propriété dépendant de l’indivision successorale.

Au surplus, il y a lieu de constater que la facture produite par l’appelant (sa pièce n°15) faisant état d’un « revêtement en enrobés à chaud sous garage » ne prouve pas, une nouvelle fois, que ledit garage aurait été construit sur le terrain donné par les époux [N] à leur fille. Il sera relevé à ce titre que la facture produite est au demeurant postérieurement à l’acte de donation, pour être datée du 19 mars 1998 mais surtout, contrairement à ce que l’appelant prétend, elle est au nom de « Aux Pyrénées Bar-brasserie » et non pas des époux [N].

En conséquence, il n’est aucunement établi l’existence d’un garage antérieurement construit sur le terrain donné à madame [B] [N] veuve [X] par ses parents. Dès lors, l’appelant sera débouté de sa demande en ce sens.

Le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’évaluation de l’expert, à savoir la somme de 31 000€ à la date du décès de monsieur [V] [N] et de 41 600€ à la date du décès de madame [E] [Y] sera confirmé.

Sur la valeur de l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 11],

Pour retenir l’évaluation de l’expert, à savoir 65 000€ au [Date décès 4] 2000 et 88 000€ au [Date décès 3] 2010 s’agissant de l’immeuble commercial, le premier juge a notamment retenu que :

La vétusté de ce bien ressort tant du procès-verbal du 21 septembre 1990 de Maître [A] ' huissier de justice ' annexé à l’acte authentique de donation du 25 octobre 1990, que de l’estimation du 1er mars 2011 de Maître [T] ' géomètre expert ' et de celle de l’expert judiciaire, qui date de 2015, qui confirme (page 34) la vétusté de ce bien,

Monsieur [H] [N] ne produisant aucun élément probant à l’appui de ses allégations à l’encontre de sa s’ur aux termes desquelles cette dernière, gérant du bien depuis 1983, n’aurait pas correctement entretenu ce bien dans l’intention d’en réduire sensiblement la valeur, il y a lieu de retenir l’évaluation de l’expert.

En cause d’appel, monsieur [H] [N] demande à la cour de fixer la valeur de l’immeuble à usage commercial donné par ses parents à sa s’ur [B] à la somme de 282 925€. Subsidiairement, il propose que la valeur de cet immeuble soit fixée à la somme de 81 294€ en 2000 et 96 363€ en 2010. Au soutien de sa demande, il conteste notamment la prise en compte par l’expert judiciaire d’une vétusté de 65%. Il remet en cause également le procès-verbal de constat dressé par Maître [A] considérant que ce document n’est pas contradictoire dans la mesure où les constatations sur l’immeuble ont été faites en la seule présence de sa s’ur, madame [B] [N] veuve [X]. Il considère que le terrain sur lequel l’immeuble a été construit à une valeur de 28 525€ correspondant à une valeur au mètre carré de 70€, diminué de moitié en raison de l’encombrement sur le terrain de la construction. Il ajoute par ailleurs que l’immeuble en cause à une valeur de 1200€ au mètre carré de sorte que la valeur totale du fonds de commerce s’élève à la somme de 254 400€. Il en déduit que la valeur de l’ensemble immobilier correspond à la valeur du terrain auquel s’ajoute la valeur de la construction, soit la somme de 282 925€. Il indique enfin que monsieur [M] avait estimé l’immeuble en 1988 à la somme de 420 000 francs, ce qui correspond selon lui à la somme de 81 294€ en 2000 et à la somme de 96 363€ en 2010.

De son côté, madame [B] [N] veuve [X] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sur ce chef, ayant homologué le rapport d’expertise judiciaire.

Sur ce,

Il est constant que, par acte notarié du 25 octobre 1990, les époux [N] / [Y] ont donné à leur fille [B], par préciput et hors part, un immeuble à usage commercial situé [Adresse 11] à [Localité 23].

L’expert judiciaire a retenu une valeur de 88 000€ pour cet immeuble au [Date décès 3] 2010, date du décès de madame [E] [Y]. Pour retenir cette valeur, l’expert a procédé par plusieurs méthodes et a notamment pris en considération la grande vétusté de l’immeuble.

Si l’appelant conteste cette vétusté et l’impute à sa s’ur, bénéficiaire de la donation du bien dont s’agit, en sa qualité de locataire gérante de l’immeuble, il y a lieu de relever que le présent litige successoral a pour vocation de déterminer la valeur du bien en fonction de son état à l’époque de la donation sans considération de l’éventuelle imputabilité de la vétusté au locataire gérant, ce qui relève d’une autre procédure. Il appartenait en effet aux donateurs, pris en leur qualité de bailleurs, d’agir à l’encontre du locataire gérant pour les éventuels manquements ou défaut d’entretien de l’immeuble par celui-ci, ce qu’ils n’ont manifestement pas jugé opportun de faire, à supposer les manquements avérés ' démonstration qui n’est au surplus pas faite par monsieur [H] [N].

La cour constate au demeurant que la vétusté appliquée par l’expert est acquise par le procès-verbal de constat annexé à l’acte de donation. Ce procès-verbal a été dressé le 21 septembre 1990 par Maître [A], huissier de justice à [Localité 21], à la demande des parties à la donation, soit les époux [N] / [Y] et madame [B] [N] veuve [X]. Il ressort de ce document que l’immeuble donné est d’une grande vétusté dès lors qu’il est relevé que le sol est en « état d’usure complète », « hors d’usage », qu’il existe de « nombreuses traces d’infiltration et plusieurs fissures verticales », un revêtement « très vétuste », un plafond en « très mauvais état », des « plaques isolantes hors d’usage ». Il est en outre signalé « sur plusieurs points entre le plafond et le mur », l’existence « d’un vide qui indique une marque de désolidarisation entre ces deux éléments ». Il est également indiqué que l’installation électrique comme le chauffage sont à refaire car trop anciens. L’aspect extérieur de l’immeuble démontre encore sa vétusté puisque les murs montrent d’importantes fissures. Enfin, l’huissier relève que la toiture est également très vétuste et doit être refaite entièrement.

Des photographies de l’immeuble étaient jointes au procès-verbal de constat d’état des lieux de l’immeuble donné qui ne permettent pas de remettre en cause la vétusté du bien. Le caractère non contradictoire de ce document, établi par un auxiliaire de justice, ne le prive aucunement de valeur probante.

Au demeurant, cette vétusté avait d’ores et déjà été constatée par monsieur [M], expert géomètre, qui dans son rapport d’estimation du 15 septembre 1988 relevait déjà un état très moyen de l’immeuble.

Enfin, si l’appelant persiste à soutenir que le prix au mètre carré de la valeur du terrain sur lequel l’immeuble donné a été édifié doit être évalué à la somme de 70€, il ne produit de nouveau aucun élément en ce sens. C’est donc à juste titre que l’expert judiciaire a retenu, comme pour le terrain donné, un prix au mètre carré d’un montant de 60€.

L’appelant reconnaît qu’il convient d’appliquer à la valeur du terrain un abattement de 50% correspondant à l’encombrement de la construction sur le terrain, ce qui a été également retenu par l’expert.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, à défaut d’élément sérieux produit par monsieur [H] [N] permettant de remettre en cause la valeur retenue par l’expert et considérant la vétusté de l’immeuble telle qu’elle a été précédemment décrite, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que l’immeuble dont s’agit a été évaluée à la somme de 65 000€ à la date du décès de monsieur [V] [N] et à la somme de 88 000€ à la date du décès de madame [E] [Y]. Au demeurant, il sera constaté que la valeur retenue par l’expert est sensiblement identique à celle retenue par l’expert géomètre intervenue quelques mois après le décès de madame [E] [Y].

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’homologation du projet d’état liquidatif,

Madame [B] [N] veuve [X] demande à la cour d’homologuer le projet d’état liquidatif établi par Maître [V] [P], notaire judiciairement désigné, annexé au procès-verbal de difficultés du 17 décembre 2020.

Il ressort des pièces produites par madame [B] [N] veuve [X] que le seul projet d’état liquidatif dont la cour dispose, tout comme d’ailleurs le premier juge, est celui accompagnant un mail du 30 août 2019 adressé par Madame [S] [K] aux avocats des parties.

Aucun projet d’état liquidatif dressé par Maître [P] n’est annexé au procès-verbal de difficultés 17 décembre 2019.

A la lecture du projet d’état liquidatif dressé par Maître [P] figurant dans le mail d’accompagnement précité, il y a lieu de relever que le notaire a repris les estimations retenues par l’expert judiciaire que la cour entérine.

En conséquence, il n’existe aucun obstacle à l’homologation du projet d’état liquidatif dressé par Maître [P].

Il sera donc ajouté à la décision entreprise de ce chef.

Sur la vente du bien dépendant de l’indivision successorale,

Pour débouter madame [B] [N] veuve [X] de sa demande tendant à déclarer parfaite la vente de l’immeuble indivis sis [Adresse 27] à [Localité 23] au prix de 110 000€ au bénéfice de monsieur [I] [X] et à renvoyer les parties devant le notaire pour signature de l’acte authentique de vente, le premier juge a notamment relevé que si les parties semblent certes s’accorder sur le projet de vente de la maison d’habitation cadastré section AZ n°[Cadastre 5] à monsieur [I] [X] pour la somme de 110 000€, il n’appartient pas au juge de « déclarer parfaite » une vente immobilière qui reste à réaliser.

En cause d’appel, madame [B] [N] veuve [X] demande à la cour de réformer le jugement entrepris sur ce point, de constater l’accord des héritiers sur le prix et la chose rendant parfaite la vente de l’immeuble indivis au prix de 110 000€ au bénéfice de monsieur [I] [X] et de renvoyer en conséquence toutes les parties devant Maître [P] pour signature de l’acte authentique de vente. Elle sollicite également qu’il soit fait injonction, au besoin sous astreinte, à monsieur [H] [N] de signer l’acte authentique de vente dans un délai maximum de 6 mois suivant la date à laquelle l’arrêt à intervenir aura acquis force de chose jugée.

Au soutien de sa demande, elle indique notamment que son fils, monsieur [I] [X], a émis le 21 septembre 2017 une proposition d’achat de l’immeuble indivis dépendant de la succession de ses grands-parents au prix de 110 000€. Elle précise que sa s’ur, madame [L] [R] confirmait, par courrier du 25 septembre 2017, qu’elle acceptait la proposition d’achat au prix de 110 000€ net vendeur. Elle ajoute que le conseil de monsieur [H] [N] a manifesté au notaire son accord de vente à monsieur [I] [X] l’immeuble indivis au prix de 110 000€. Elle souligne que lors de la réunion chez le notaire le 7 mars 2019, monsieur [H] [N] confirmait qu’il acceptait de vendre l’immeuble indivis à monsieur [I] [X] au prix net vendeur de 110 000€. Elle indique que sur la base des accords des héritiers, monsieur [I] [X] a signé une offre de crédit immobilier et versé la somme de 119 747€ sur le compte de l’étude notarial en vue de la signature de l’acte de vente. Elle précise enfin que monsieur [H] [N] a alors refusé, sans aucune explication, de signer l’acte de vente.

Sur ce,

L’article 1583 du code civil dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’accord s’entend de celui qui porte sur la chose et le prix ainsi que sur les parties à l’acte.

Il ressort des pièces produites par madame [B] [N] veuve [X] que :

Par courrier daté du 7 juin 2018, monsieur [H] [N] a donné son accord pour vendre au prix de 110 000€ à monsieur [I] [X] la maison située [Adresse 27] à [Localité 23] dépendant de l’indivision successorale,

Maître [P], notaire judiciairement désigné pour procéder à la liquidation de l’indivision successorale, a indiqué dans un courrier du 25 janvier 2019 que « chacune des parties a consenti à la vente du bien immobilier en faveur de monsieur [I] [X] moyennant le prix de 110 000€ »,

Par courrier du 25 septembre 2017, madame [L] [R] a indiqué accepter de vendre les droits qu’elle possède sur l’immeuble indivis au prix de 110 000€,

Maître [P] a précisé, dans un courrier du 17 décembre 2019, que lors des entretiens avec les consorts [N] comme ceux qu’il a pu avoir individuellement avec monsieur [H] [N], ce dernier a réitéré « son accord quant à la vente de la maison d’habitation à monsieur [I] [X] moyennant le prix de 110 000€ »

Il est justifié que monsieur [I] [X] a versé le 16 décembre 2019 à Maître [P] la somme de 119 747€ en vue de la signature de l’acte de vente.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il existait un accord des coindivisaires, à savoir madame [B] [N] veuve [X], madame [L] [N] veuve [R] et monsieur [H] [N], pour la vente à monsieur [I] [X] du bien dépendant de l’indivision successorale situé [Adresse 27] à [Localité 23] moyennant la somme de 110 000€.

Alors même qu’il a déposé des nouvelles conclusions, postérieurement à celles des intimés, monsieur [H] [N] ne formule aucune observation sur cette demande.

En conséquence, les parties s’étant accordées tant sur la chose que sur le prix, il convient de déclarer parfaite la vente de l’immeuble dépendant de l’indivision successorale à monsieur [I] [X] pour la somme de 110 000€. Les parties seront renvoyées devant Maître [P] pour la signature de l’acte authentique de vente.

Monsieur [H] [N] ayant réitéré son accord à plusieurs reprises, il lui sera fait injonction, sous astreinte de 100€ par jour de retard, de procéder à la signature de l’acte authentique de vente à compter de la convocation chez le notaire.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts,

Le premier juge a condamné monsieur [H] [N] à payer à sa s’ur, madame [B] [N] veuve [X] la somme de 3000€ tant au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil considérant que monsieur [N] avait donné son accord aux opérations de partage en 2019 mais qu’il ne s’est finalement pas présenté chez le notaire en décembre 2019, contrairement à son engagement verbal ainsi que le précise le procès-verbal de difficultés de Maître [P], obligeant de ce fait madame [X] à poursuivre la procédure et engager à nouveau des frais d’avocat.

En cause d’appel, monsieur [H] [N] conteste sa condamnation à verser à sa s’ur, madame [B] [N] veuve [X], des dommages et intérêts. Au soutien de sa demande, il fait notamment valoir qu’en refusant de signer le projet du notaire, il n’a fait qu’exercer son droit le plus élémentaire en ne souscrivant pas au contenu dudit projet dans la mesure où il avait constaté des abus de droit. Il ajoute que l’affirmation d’un accord sur les termes de cet acte liquidatif ne repose sur aucun élément sérieux.

De son côté, madame [B] [N] veuve [X] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sur ce point. Elle soutient que son frère, monsieur [H] [N], refuse, de manière dilatoire et abusive, de signer la vente de l’immeuble indivis et l’acte liquidatif. Elle ajoute que ce dernier trouve toujours matière pour refuser la liquidation des successions. Elle indique que son frère continue de contester les évaluations de l’expert judiciaire sans produire aucun élément objectif. Elle considère que le refus de son frère de signer l’acte liquidatif est abusif en ce qu’il n’est justifié par aucun élément objectif et sérieux. Elle souligne enfin que la multiplication des procédures, des rendez-vous chez le notaire, des courriers, demandes, etc… engendre nécessairement un coût pour elle qui est contrainte de supporter des frais importants de représentation en justice.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui se prévaut des dispositions de cet article de démontrer l’existence d’une faute imputable à celui dont la responsabilité est recherchée, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué.

Il ressort du procès-verbal de difficultés dressé par Maître [P] le 17 décembre 2019 que c’est bien monsieur [H] [N] qui a refusé de signer le projet d’état liquidatif.

Si madame [B] [N] veuve [X] soutient que son frère avait donné son accord quant à la signature de l’état liquidatif, il ressort cependant des pièces produites que dès le 25 janvier 2019, Maître [P] attirait l’attention du conseil de l’intimée en indiquant que monsieur [H] [N] réfutait toujours la réalité de la créance prud’homale figurant au passif de la succession de madame [E] [Y].

Il apparaît au surplus que monsieur [H] [N] a formulé des revendications au sujet de cette créance prud’homale tant dans son assignation que devant le premier juge conduisant au jugement du 31 décembre 2014.

Il ne peut dès lors être considéré que le refus de monsieur [H] [N] de signer le projet d’état liquidatif dressé par Maître [P] caractérise une résistance abusive dès lors qu’il a légitimement fait valoir ses droits en justice.

En l’absence de faute commise par monsieur [H] [N], la décision dont appel sera infirmée en ce qu’elle a alloué à madame [B] [N] veuve [X] des dommages et intérêts.

Si le premier juge avait condamné monsieur [H] [N] à verser à sa s’ur la somme de 3000€ tant à titre de dommages et intérêts que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sans détailler les sommes précisément allouées, il y a lieu de considérer que le premier juge a voulu allouer la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts et la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision entreprise sera précisée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

L’article 696 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La décision du tribunal sur le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmée, monsieur [H] [N] n’ayant articulé aucune motivation justifiant qu’une solution différente soit retenue.

Succombant pour l’essentiel de ses prétentions devant la cour, monsieur [H] [N] sera condamné aux dépens exposés en cause d’appel.

Il sera par ailleurs condamné à verser à madame [B] [N] veuve [X] la somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront renvoyées devant le notaire désigné afin qu’il soit procédé à l’acte définitif de partage des successions de monsieur [V] [N] et de madame [E] [Y].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 6 avril 2021 sauf en ce qu’il a :

débouté madame [B] [N] veuve [X] de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente de l’immeuble indivis sis [Adresse 27] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 5], au prix de 110 000€ au bénéfice de monsieur [I] [X],

débouté madame [B] [N] veuve [X] de sa demande tendant à voir renvoyer toutes les parties devant Maître [V] [P], notaire dépositaire des fonds, pour signature de l’acte authentique de vente et accomplissement des formalités de publications,

condamné monsieur [H] [N] à payer à madame [B] [N] veuve [X] des dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant

Déclare parfaite la vente entre madame [B] [N] veuve [X], madame [L] [N] veuve [R], monsieur [H] [N] et monsieur [I] [X] relative à l’immeuble dépendant de l’indivision successorale situé [Adresse 27] à [Localité 23], cadastré AZ n°[Cadastre 5], au prix de 110 000€,

Renvoie les parties devant Maître [V] [P], notaire, pour qu’il soit procédé à la signature de l’acte authentique de vente et aux formalités de publicité en la matière,

Fait injonction à monsieur [H] [N] de signer l’acte authentique de vente, et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la convocation chez le notaire pour signature de l’acte,

Dit n’y avoir lieu au paiement de dommages et intérêts par monsieur [H] [N],

Précise que la somme de 3000€ alloué par le jugement à titre de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles doit s’analyser comme une condamnation au paiement de la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts et la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles,

Homologue l’état liquidatif dressé par Maître [V] [P], notaire, sur les bases telles qu’elle figure dans le projet d’état liquidatif contenu dans le mail du 30 août 2019,

Renvoie les parties devant Maître [V] [P], notaire, aux fins d’établissement de l’acte définitif de partage,

Rectifie l’erreur matérielle contenue dans le jugement querellé relative à la valeur du bien dépendant de l’actif successorale et dit qu’aux lieu et place de « maison d’habitation située [Adresse 27] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 5] : 65 000€ », il convient de lire « maison d’habitation située [Adresse 27] à [Localité 23], cadastré section AZ n°[Cadastre 5] : 165 000€ »,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes,

Condamne monsieur [H] [N] à verser à madame [B] [N] veuve [X] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [H] [N] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Xavier GADRAT, Président et Marie-Edwige BRUET, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Marie-Edwige BRUET Xavier GADRAT