CF/RP

Numéro 25/00959

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 26/03/2025

Dossier :

N° RG 24/02078

N° Portalis DBVV-V-B7I-I5CG

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

[V] [R] Veuve [L]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Février 2025, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [V] [R] Veuve [L]

née le 14 Février 1953 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet LOUIS BERECOCHEA, en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Maître Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 03 JUILLET 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 24/00148

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 septembre 2018, Madame [V] [R] veuve [L] a acquis un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] (64), soumis au statut de la copropriété.

Le 17 janvier 2021, le plafond de la salle de bains de Mme [L] s’est effondré.

Suite à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, une expertise amiable s’est tenue, laquelle a conclu à la mauvaise étanchéité de la venelle au dessus de la salle de bains de Mme [L], qui serait la source d’infiltrations et de la détérioration des pièces de bois maintenant le toit de l’immeuble et le plafond.

Une expertise a également été diligentée par le Syndicat des copropriétaires, et a abouti aux mêmes conclusions.

Par ordonnance du 1er décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau, saisi à cette fin par Mme [L], a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [B].

L’expert a déposé son rapport le 17 janvier 2024.

Par acte du 26 avril 2024, Mme [L] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau aux fins de le voir condamner sous astreinte à procéder aux travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, et de lui voir octroyer plusieurs provisions à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance contradictoire du 3 juillet 2024 (RG n°24/00148), le juge des référés a :

dit n’y avoir lieu à référé,

débouté en conséquence Mme [V] [R] veuve [L] de ses demandes,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [L] aux dépens,

rejeté toutes demandes plus amples et contraires.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que si le rapport d’expertise met en évidence les travaux de nature à remédier aux infiltrations d’eau à l’origine des désordres constatés, il met aussi l’accent sur les responsabilités partagées qui pourraient être recherchées entre celle du Syndicat des copropriétaires assigné, celle du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin et celle de l’entreprise qui a réalisé des travaux en 2019,

— qu’il n’est pas compétent, comme juge de l’évidence, pour trancher la question de la responsabilité et son éventuelle répartition, de sorte que les contestations sérieuses formulées par le Syndicat des copropriétaires s’opposent à sa condamnation à une obligation de faire les travaux ainsi qu’à payer des provisions.

Par déclaration du 16 juillet 2024 (RG n° 24/02078), Mme [V] [L] a relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— débouté en conséquence Mme [V] [R] veuve [L] de ses demandes,

— condamné Mme [L] aux dépens.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 juillet 2024, Mme [V] [L], appelante, entend voir la cour :

réformer l’ordonnance en ses dispositions déférées à la cour,

condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme provisionnelle de 6 166,72 euros au titre des travaux de remise en état de la salle de bains,

le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 551,91 euros en réparation de ses préjudices financiers,

le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers dépens,

la dispenser des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 9 janvier 2024 sont sommaires et insuffisants pour garantir une réparation pérenne des désordres, qui ne peut résulter que de la réfection complète du chéneau, avec création d’une seconde évacuation d’eaux pluviales,

— que la garantie du Syndicat des copropriétaires pour ses préjudices matériels et immatériels consécutifs aux infiltrations de son lot privatif, provenant de manière exclusive des parties communes, ne souffre d’aucune contestation sérieuse, dès lors que le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le sinistre résulte de la responsabilité exclusive d’un tiers, ce qui ne ressort pas plus du rapport d’expertise,

— que son appartement est inhabitable depuis janvier 2021 en raison de la destruction du plafond de sa salle de bains.

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Louis Berecochea, intimé, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance dont appel,

condamner Mme [L] à lui payer la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

— que Mme [L] est irrecevable en ses demandes, dès lors que si l’expertise révèle que l’origine de l’infiltration semble engager sa responsabilité, subsiste également une éventuelle responsabilité de l’entreprise [W], du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, voire de l’ancien syndic pour manquement dans sa mission d’administration de l’immeuble, et que la question des responsabilités et des exonérations éventuelles relèvent de la seule compétence du juge du fond,

— que s’il n’existe pas de contestation sur l’existence même des désordres constatés et décrits par l’expert judiciaire, il existe différentes contestations sérieuses sur la nature et le coût des travaux de reprise, ce qui laisse subsister un doute sur la décision au fond,

— que le juge des référés n’est pas compétent pour allouer une indemnité provisionnelle sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, celle-ci impliquant de trancher le fond du litige en établissant l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité,

— que les travaux d’étanchéité de la venelle entre le 3 et le [Adresse 3] ont été votés et réalisés, de sorte que Mme [L] ne subit plus d’infiltrations.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au 1er juin 2020, applicable à l’espèce dès lors qu’il s’agit d’un sinistre du 16 mars 2021, prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, dès lors que le dommage trouve sa source dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit, sans qu’il ne soit nécessaire d’établir une faute du syndicat des copropriétaires.

Le rapport d’expertise judiciaire du 12 janvier 2024 de M. [B], désigné par ordonnance de référé du 1er décembre 2021, conclut que l’origine de l’effondrement du faux-plafond en plâtre de la salle d’eau de Mme [L] est une infiltration d’eau venant de l’extérieur du bâtiment par des fissures du ciment entre le relevé zinc du chéneau et la maçonnerie des murs de façade du n°3 et du n°5 et également par l’espace entre les habillages des fenêtres et le mur du n°5.

Aussi, sont en cause notamment les parties communes de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 8] dans lequel Mme [L] réside. Le fait que des parties communes de l’immeuble mitoyen situé au n°5 de la même rue soient concernées et qu’un tiers en la personne d’une entreprise intervenue sur la réfection du chéneau soit susceptible de voir sa responsabilité recherchée, n’a pas d’incidence dans la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] puisque ses propres parties communes constituent l’origine du dommage et il appartiendra au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] d’exercer les actions récursoires qu’il estime utiles.

Aussi, le principe d’une provision due par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Mme [L] a subi un dommage affectant sa salle de bains dont le coût de réfection est estimé par l’expert judiciaire à la somme de 6 166,72 ' TTC et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sera condamné à lui payer cette somme à titre de provision.

Mme [L] a engagé des frais à hauteur de 551,91' pour l’évacuation de la laine de verre et des gravats du plafond qui doivent lui être remboursés à hauteur de 551,91 '.

Elle a subi, sans contestation aucune, un préjudice de jouissance dès lors que son plafond de salle de bains a été endommagé le 16 mars 2021 et que, le 10 novembre 2023, l’expert judiciaire a constaté ce sinistre ; que le rapport n’ayant été déposé que le 12 janvier 2024, Mme [L] a été troublée dans la jouissance de sa salle de bains, que son appartement soit loué à un tiers ou non, ne pouvant procéder à la réfection de celle-ci tant que les causes du sinistre n’étaient pas réparées ou à tout le moins explicitement déterminées.

Aussi, en sus du préjudice matériel, il convient d’allouer à Mme [L] une provision à valoir sur son préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 '.

L’ordonnance sera donc infirmée dans toutes ses dispositions soumises à la cour.

L’équité commande d’allouer à Mme [L] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de dispenser Mme [L] des frais de procédure du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [V] [L] :

— à titre de provision la somme de 6 166,72 ' TTC à valoir sur le préjudice matériel,

— la somme de 551,91 ' en remboursement de frais avancés,

— la somme de 5 000 ' à valoir sur le préjudice de jouissance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [V] [L] la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE Mme [V] [L] des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE