PC/ND

Numéro 26/213

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 21/01/2026

Dossier : N° RG 25/00953 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JEPX

Nature affaire :

Demande en réparation du préjudice causé à un copropriétaire par des travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale

Affaire :

[M] [K], [D] [F]

C/

S.C.I. [T]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Novembre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M. Patrick CASTAGNE, en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [M] [K]

née le 06 Juin 1971 à [Localité 7] (31)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [D] [F]

né le 09 Juillet 1971 à [Localité 7] (31)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Christine CAZENAVE, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

S.C.I. [T]

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 492 418 348

prise en la personne de son gérantdomicilié ès qualités au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lola TOULOUZE, avocat au barreau de Tarbes

sur appel de la décision

en date du 25 MARS 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 6]

RG : 24/291

FAITS ET PROCEDURE

M. [D] [F] et Mme [M] [K] sont propriétaires indivis du lot 28 à usage de box de stationnement situé au premier sous-sol d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5], [Adresse 3] [Localité 6] (65).

La SCI [T] est propriétaire au sein du même ensemble d’un local professionnel situé au rez-de-chaussée de la résidence qu’elle a loué à l’EURL Pyrénées Immo Finance 65 qui exerce une activité de courtage de crédit immobilier, emploie des salariés et reçoit de la clientèle dans ledit local.

Suite à d’importantes remontées des eaux, la SCI [T] a fait intervenir des entreprises spécialisées dans le débouchage de canalisations, à ses frais. Elle a également avisé le syndic de la situation en indiquant que les canalisations d’eaux usées étaient des parties communes et que les travaux devaient être pris en charge par la copropriété,

Le syndic de copropriété a mandaté une entreprise pour déterminer et chiffrer les travaux à réaliser mais, face à ce qu’elle estimait être une urgence, la SCI [T] a fait réaliser les travaux ayant consisté notamment à abaisser les tuyauteries d’évacuation situées sur le mur du box de Mme [K] et de M. [F], lesquels se sont plaints que la canalisation remplacée leur causait un préjudice du fait de son abaissement.

La SCI [T] a demandé au syndic de régulariser la réalisation des travaux entrepris à son initiative en les soumettant au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Un désaccord persiste entre les parties au sujet de la régularisation, la SCI [T] affirmant que les copropriétaires ont autorisé la réalisation des travaux et les consorts [R] soutenant avoir refusé lesdits travaux après avoir sollicité la remise en état d’origine au sein de sa résolution n°12 de l’assemblée générale du 15 juin 2023.

Par acte du 6 décembre 2024, Mme [K] et M. [F] ont assigné la SCI [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de la voir condamner à retirer les canalisations posées sans leur autorisation dans leur garage.

Par ordonnance du 25 mars 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Tarbes a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement des canalisations formée par Mme [M] [K] et M. [D] [F],

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement de dommages et intérêts formée par la SCI [T],

— débouté Mme [M] [K] et M. [D] [F] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles,

— condamné Mme [M] [K] et M. [D] [F] à verser à la SCI [T] une somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de Mme [M] [K] et M. [D] [F], en ce compris le constat d’huissier réalisé le 23 décembre 2024 par la SCP Miqueu-[Localité 7].

Au soutien de sa décision, le juge a retenu :

— que si l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 51 du décret du 17 mars 1967 prévoient une obligation pour le copropriétaire demandeur de dénoncer son assignation par huissier au syndic afin que ce dernier puisse éventuellement s’y joindre s’il s’avère qu’un intérêt collectif est en jeu, la violation de cette condition n’entraîne toutefois pas l’irrecevabilité de la procédure, de sorte qu’il convient d’écarter l’irrecevabilité soulevée en raison du défaut de qualité à agir,

— que la canalisation litigieuse et son emplacement ne sont pas la propriété des consorts [R],

— que la présence de la canalisation litigieuse ne cause manifestement aucun préjudice aux consorts [R], ces derniers pouvant continuer à garer leur véhicule sur leur emplacement de parking, de telle sorte que la gêne alléguée ne peut être établie,

— que si les consorts [R] ont refusé les travaux relatifs aux tuyaux d’évacuation, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023, que ces travaux ont été votés dans les conditions de majorité requise, de telle sorte que la résolution n°11 ayant pour objet leur autorisation a été adoptée,

— que l’argument selon lequel les travaux ont dégradé le grillage de leur box est inopérant dès lors la copie de l’acte de vente authentique du 28 juillet 2015 précise qu’ils ont acquis 'au sous-sol, un box parking privé " sans qu’aucune mention relative à un grillage n’apparaisse,

— que ces éléments ne permettent pas d’établir l’existence d’un trouble manifestement illicite causé par la SCI [T] aux consorts [R] avec l’évidence requise des référés, de sorte qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état de la canalisation,

— que s’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI [T], le juge des référés n’étant pas saisi au principal, il ne lui revient donc pas de condamner à ce titre, à l’exception des demandes provisionnelles ou en procédure abusive.

Mme [M] [K] et M. [D] [F] ont interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 7 avril 2025 critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’injonction à retirer les canalisations litigieuses sous astreinte et dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement des canalisations,

— prononcé à leur encontre condamnation à verser à la SCI [T] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le constat d’huissier réalisé le 23 décembre 2024.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour le 24 avril 2025, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile à l’audience du 19 novembre 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2025, Mme [M] [K] et M. [D] [F], appelants, demandent à la cour :

— de déclarer irrecevable et en tout état de cause infondée, injustifiée et abusive la demande de dommages intérêts formée par la SCI [T] sur le fondement de l’article 559 du C.P.C., et l’en débouter,

— de réformer l’ordonnance de référé du 25 mars 2025, en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à retirer les canalisations litigieuses sous astreinte de 150 € par jour de retard, et en ce qu’elle les a condamnés au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du C.P.C., et aux entiers dépens.

— vu le trouble manifestement illicite dont ils justifient, constitué notamment par la gêne occasionnée, due à l’abaissement de la canalisation litigieuse et son déplacement de son emplacement d’origine, vu la violation du droit de propriété et de leurs intérêts et droits de copropriétaires, de condamner la SCI [T], à la remise en état totale de cette canalisation à son emplacement initial et d’origine,

— de condamner la SCI [T] à faire cesser le trouble manifestement illicite à eux causé, impactant leur box, lot privatif,

— de condamner la SCI [T] à faire cesser toute gêne occasionnée au local privatif,

— de condamner la SCI [T] à réaliser les travaux de remise en état qui s’imposent, afin qu’il soit procédé à l’enlèvement de la canalisation, telle que posée, et à sa remise en état à son emplacement d’origine, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— de réformer l’ordonnance en ce qu’elle les a condamnés au paiement d’une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. et de condamner la SCI [T] au paiement d’une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

— de réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle les a condamnés aux entiers dépens et de condamner la SCI [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 28 août 2023.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

— que la SCI [T] n’a jamais été autorisée à réaliser des travaux sur une canalisation, partie commune de l’immeuble avec comme conséquence, un abaissement de celle-ci, de sorte qu’elle a porté atteinte à la destination de l’immeuble, aux droits et intérêts des consorts [R] et à leur droit de propriété,

— que la SCI [T] est incapable de justifier d’une autorisation de la part des consorts [R],

— que le trouble manifestement illicite est parfaitement caractérisé,

— que les consorts [R] n’ont jamais fermé leur box, le grillage datant de la construction de l’immeuble,

— qu’il n’appartient aucunement à une partie de réclamer des dommages et intérêts dans le cadre d’un appel à bref délai contre une ordonnance de référé où la cour a les mêmes pouvoirs qu’un juge des référés et ne peut prononcer en l’état, une condamnation en ce sens.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2025, la SCI [T] demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire le 25 mars 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement des canalisations formée par Mme [M] [K] et M. [D] [F], débouté Mme [M] [K] et M. [D] [F] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles, condamné Mme [M] [K] et M. [D] [F] à verser à la S.C.I. [T] une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, mis les dépens à la charge de Mme [M] [K] et M. [D] [F] , en ce compris le constat d’huissier réalisé le 23 décembre 2024,

— y ajoutant, de déclarer recevable la demande formulée au titre de l’article 559 du code de procédure civile et de condamner Mme [M] [K] et M. [D] [F] à lui payer la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause, de condamner Mme [M] [K] et M. [D] [F] à payer à la S.C.I. [T] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

— que les consorts [R] ne caractérisent pas quelle atteinte à leur propriété ils auraient subi,

— que la canalisation litigieuse est fixée sur un mur du sous-sol et au plafond du sous-sol, éléments de gros 'uvre de la résidence, qui sont des parties communes,

— que l’emplacement de parking des consorts [R] a été grillagé à une date inconnue, sur les côtés,

— que face à la persistance des désagréments, et l’inaction du syndic, elle a dû faire réaliser les travaux par la SARL Adour Eco Energies, devenue SARL Climadour avec l’accord du syndic, en urgence,

— que les travaux litigieux ont été validés a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires au cours de l’assemblée générale du 15 juin 2023,

— que les consorts [R] ne démontrent ni l’existence de la prétendue gêne, ni sa nature et son étendue,

— que le retrait de la canalisation entraînerait des conséquences incontestables qui nuiraient de manière certaine à la SCI [T] puisque la situation antérieure resurgirait,

— que les agissements abusifs des consorts [R], qui durent depuis près de trois ans et altèrent les relations de voisinage, lui causent un préjudice moral,

— que dans un contexte économique difficile, les époux [T] ont dû consacrer un

temps important à la gestion de ce conflit au lieu d’exercer leur activité de courtage, de sorte qu’elle a également subi un préjudice matériel.

MOTIFS

Le chef de dispositif par lequel le juge des référés a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCI [T] pour défaut de qualité à agir des consorts [R] n’est pas critiqué et est définitif.

Sur la demande tendant à voir ordonner la remise des lieux en leur état antérieur

L’article 835 du C.P.C. dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aucun dommage imminent au sens de ce texte n’est allégué ni établi, Mme [K] et M. [F] invoquant un trouble manifestement illicite ayant consisté dans la violation et l’endommagement de leur lot privatif à usage de box et l’abaissement de la canalisation d’évacuation des eaux usées du local de la SCI [T] par rapport à sa position antérieure, créant une gêne dans l’utilisation du box.

Force est de constater :

— que la SCI [T] a pris l’initiative, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété et sans l’accord des consorts [R], de faire procéder à des travaux de réfection de la canalisation d’évacuation des eaux usées de son local, en sa partie cheminant en sous-sol de la résidence, laquelle constitue une partie commune au sens du règlement de copropriété,

— que ces travaux consistaient notamment en la mise en oeuvre d’une pente suffisante pour assurer l’évacuation des effluents, l’insuffisance de pente de l’installation existante ayant été à l’origine de plusieurs refoulements dans le local de la SCI [T],

— qu’il a été nécessaire, pour ce faire, de pénétrer dans le box à usage de stationnement dont les appelants sont propriétaires pour déposer la canalisation existante, fixée sur le mur du fond du box et d’en fixer une nouvelle, quelques centimètres plus bas, en endommageant légèrement un grillage délimitant et clôturant cet espace privatif,

— que l’assemblée générale de la copropriété du 15 juin 2023 a régulièrement voté une résolution n° 11 acceptant la demande de la SCI [T] s’agissant des 'tuyaux d’évacuation'.

Il en résulte que le trouble manifestement illicite invoqué par les consorts [R] est caractérisé puisque les travaux litigieux, en ce qu’ils portaient sur une partie commune, ont été réalisés par la SCI [T] sans autorisation préalable de l’assemblée générale (aucune régularisation a posteriori n’étant possible) et sont constitutifs d’une intrusion dans le lot privatif et d’une utilisation de celui-ci abusives puisque non légitimées par une décision régulière de l’assemblée générale de copropriété.

Il convient dès lors, infirmant la décision entreprise, de condamner la SCI [T] à faire procéder à la remise du box privatif (lot 28) des consorts [R] en son état antérieur aux travaux litigieux (remise de la canalisation en son emplacement d’origine), sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte pour en assurer l’efficacité.

Sur les demandes reconventionelles de la SCI [T]

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI [T] de sa demande en dommages-intérêts, le premier juge ayant exactement rappelé que le juge des référés n’est pas saisi au principal et n’a pas compétence pour allouer des dommages-intérêts à l’exception des demandes provisionnelles ou pour procédure abusive.

Si, par sa généralité, l’article 559 du C.P.C. est applicable à l’appel d’une ordonnance de référé en ce qu’il autorise la condamnation à une amende civile et à dommages-intérêts, la SCI [T] qui succombe dans ses prétentions principales, sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

La cour infirmant la décision déférée en ce qu’elle a condamné aux dépens de première instance (en ce compris les frais de constat de commissaire de justice du 23 décembre 2024) condamnera la SCI [T] aux dépens de première instance (dont, au sens de l’article 695 du C.P.C.) ne font pas partie les frais d’établissement de P.V. de constat de commissaire de justice et, ajoutant à ladite décision, condamnera la SCI [T] aux dépens d’appel.

La décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [K] et M. [F] à payer à la SCI [T] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés en première instance et la cour, statuant à nouveau et ajoutant à la décision entreprise, condamnera la SCI [T] à payer à Mme [K] et M. [F], ensemble, la somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort

Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes du 25 mars 2025,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement de dommages-intérêts formée par la SCI [T],

Infirme l’ordonnance déférée pour le surplus de ces dispositions contestées,

statuant à nouveau et y ajoutant:

Condamne la SCI [T] à faire procéder à la remise du box privatif (lot 28) des consorts [R] en son état antérieur aux travaux litigieux (remise de la canalisation en son emplacement d’origine) et dit n’y avoir lieu à assortir ce chef de condamnation d’une astreinte,

Déclare recevable la demande de la SCI [T] en application de l’article 559 du C.P.C. et la rejette,

Condamne la SCI [T] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [K] et M. [F], ensemble, la somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,