AB/ND

Numéro 26/9

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 05/01/2026

Dossier : N° RG 24/01344 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I24L

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

[X] [M], [Y] [R]

C/

S.A.S. OCEAN AQUITAINE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Novembre 2025, devant :

M^me Anne BAUDIER, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

M^me Anne BAUDIER, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [M] [X] [C] épouse [R]

née le 20 Décembre 1983 à [Localité 9] (57)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [R]

né le 12 Mars 1978 à [Localité 9] (57)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Myriam KERNEIS, avocat au barreau de Dax

INTIMEE :

S.A.S. CABINET OCEAN AQUITAINE

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 390 019 982, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de Dax

sur appel de la décision

en date du 13 MARS 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

RG : 21/435

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 11 août 2016 M. [D] [J] [E] et Mme [B] [O] ont vendu à M. [Y] [Z] [R] et à Mme [X] [C] [M], le lot n°15 comprenant deux appartements à usage d’habitation avec étage avec la jouissance exclusive de 357 m² de terrain, la totalité des parties communes spéciales du bâtiment C, et les 1901/100000èmes de la copropriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble de la copropriété.

Aux termes de l’acte authentique de vente, au paragraphe assainissement, il est mentionné :

« Le Vendeur déclare :

— que l’ensemble immobilier dont dépendent les biens présentement vendus est desservi par le réseau public d’assainissement.

— que les biens vendus ne sont pas raccordés au réseau public d’assainissement.

— qu’une enquête de conformité des branchements d’assainissement a été réalisée par la Lyonnaise des Eaux le 9 janvier 2013 à l’initiative du vendeur.

Il résulte de ce diagnostic ce qui suit :

' Synthèse de l’enquête au jour de sa réalisation :

Raccordement Eaux usées : Non conforme

Raccordement Eaux Pluviales : conforme'

'observations :

L’habitation devra être raccordée au réseau d’assainissement collectif sur une boîte de BRA de la copropriété.'

(')

« Le notaire soussigné a informé l’acquéreur, qui le reconnaît, de l’obligation qui lui incombe de faire procéder à ce raccordement, à peine de s’y voir contraint par le Maire et d’encourir les sanctions prévues aux articles L. 1331-7 et L. 1331-8 du Code de la santé publique. ».

Suite à la vente, M. [R] a confié à M. [L] [A], la réalisation des travaux de raccordement de son lot au réseau d’assainissement collectif.

Parallèlement et par courrier du 14 novembre 2017, le Maire de la commune d'[Localité 6] a rappelé au Syndic de la copropriété de [Adresse 7] que de nombreux logements n’étaient toujours pas raccordés au réseau collectif d’assainissement, en méconnaissance des obligations prévues à l’article L 1331-1 du code de la santé publique.

Par ce même courrier, il a été demandé à la copropriété de se raccorder au réseau collectif avant le mois de mai 2018, délai de rigueur.

Le 29 novembre 2017, la société Océan Aquitaine a informé l’ensemble des copropriétaires des travaux de mise en conformité à envisager et des démarches d’ores et déjà engagées auprès d’entreprises pour faire chiffrer les travaux idoines.

En janvier 2018, la société Océan Aquitaine a indiqué à M. [R] qu’il sollicitait des devis auprès d’entreprises.

Le syndic a reçu une nouvelle mise en demeure de la Mairie le 16 août 2018, lui rappelant que malgré, ses engagements, le nécessaire n’avait pas encore été fait et réitérant sa demande de mise en conformité de la propriété avant le 15 octobre 2018, sous peine d’engagement d’une procédure contentieuse.

Restant sans nouvelles, M. [R] et la Mairie de [Localité 8] ont relancé le syndic en septembre 2018, puis en novembre 2018. Le 9 mai 2019, le syndic a répondu qu’il affinait le devis avec l’entreprise et qu’il envisageait une assemblée générale avant la fin du mois de mai.

Par courrier recommandé du 12 juin 2019, la Mairie de [Localité 8] a de nouveau mis en demeure la société Océan Aquitaine en lui rappelant qu’il s’agissait de travaux obligatoires et qu’il n’y avait pas lieu de soumettre cette décision au vote de l’assemblée générale.

Les travaux d’assainissement ont finalement été réalisés et achevés en décembre 2019, ce qui a permis aux époux [R] de raccorder leur lot à l’assainissement collectif au début de l’année 2020.

Estimant avoir subi un préjudice important compte tenu de la négligence du syndic à réaliser les travaux de raccordement, M. [R] et Mme [M] épouse [R] ont, par acte du 9 avril 2021, assigné la SAS Cabinet Océan Aquitaine devant le tribunal judiciaire de Dax pour voir engager sa responsabilité à leur égard et la condamner à la réparation des préjudices subis.

Suivant jugement contradictoire du 13 mars 2024 (RG n°21/00435), le tribunal judiciaire de Dax a :

— déclaré M. [Y] [Z] [R] et Mme [X] [C] [M] épouse [R] recevables en leurs demandes fondées sur la responsabilité délictuelle de la SAS Cabinet Océan Aquitaine ;

— débouté M. [Y] [Z] [R] et Mme [X] [C] [M] épouse [R] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la SAS Cabinet Océan Aquitaine ;

— débouté la SAS Cabinet Océan Aquitaine de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [Y] [Z] [R] et Mme [X] [C] [M] épouse [R] à payer à la SAS Cabinet Océan Aquitaine la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [Y] [Z] [R] et Mme [X] [C] [M] épouse [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie Vial ;

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que la SAS Cabinet Océan Aquitaine ne conteste pas la possibilité pour un copropriétaire de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic à raison des fautes commises dans l’exercice de sa mission, de sorte qu’il convient de déclarer recevables les demandes formées par les consorts [R] à son encontre.

— que le fait de voter en faveur du renouvellement du mandat du syndic en exercice ne fait pas obstacle à la possibilité pour un copropriétaire d’engager, par la suite, une action en responsabilité s’il estime que le retard apporté à la réalisation effective des travaux est fautif.

— que M. [R] ne rapporte pas la preuve d’une intervention auprès du syndic avant le mois de juin 2017, date à laquelle son maître d''uvre, M. [A] indique avoir pris contact pour obtenir l’autorisation de passer par la copropriété afin d’effectuer le raccordement.

— que M. [R] ne rapporte pas la preuve du contenu des échanges qu’il affirme avoir eu sur la période litigieuse avec le syndic.

— que, dès lors que l’assemblée générale a voté la réalisation des travaux, et à défaut de preuve d’une faute précise, le syndic ne saurait être tenu pour responsable des délais d’exécution imposés par la société prestataire retenue, étant rappelé que c’est la société Olivier qui a informé le syndic par mail du 18 septembre 2019 qu’elle n’interviendrait qu’à compter du 4 novembre 2019.

— que le syndic, tributaire des délais imposés par les diverses entreprises sollicitées, a accompli les diligences nécessaires à l’exécution des travaux de mise en conformité de la copropriété, ces opérations étant par ailleurs rendues très complexes au regard des contraintes techniques imposées par la situation et la configuration des immeubles.

— qu’il n’est pas suffisamment démontré que les consorts [R], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, auraient agi de manière abusive, ce d’autant que leurs demandes sont argumentées, en fait comme en droit, de sorte que la SAS Cabinet Océan Aquitaine doit être déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Par déclaration du 3 mai 2024, les époux [R] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle :

— les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la SAS Cabinet Océan Aquitaine ;

— les a solidairement condamnés à payer à la SAS Cabinet Océan Aquitaine la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a solidairement condamnés aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie Vial.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 19 décembre 2024 auxquelles il est expressément fait référence, les époux [R], appelants, demandent à la cour de :

— réformer la décision de première instance en ce qu’ils ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la SAS Cabinet Océan Aquitaine et en ce qu’ils ont été condamnés au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— juger que la SAS Cabinet Océan Aquitaine s’est rendue fautive de négligences dans l’accomplissement de son mandat engageant sa responsabilité civile délictuelle à leur égard,

— condamner la SAS Cabinet Océan Aquitaine à la réparation de leurs préjudices, soit au paiement des sommes suivantes :

—  6.371,90 euros au titre des frais de débouchage

—  35.190 euros au titre de la perte locative

—  10.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la SAS Cabinet Océan Aquitaine au paiement de la somme de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— débouter la SAS Cabinet Océan Aquitaine de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de leur appel, les époux [R] font valoir sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 :

— que la SAS Cabinet Océan Aquitaine a été particulièrement négligente dans la mise en 'uvre des travaux pourtant obligatoires et urgents et ce, à leur préjudice

— que le syndic, informé des difficultés rencontrées, n’a rien entrepris et a par conséquent été défaillant dans l’exercice de sa mission, ce qui leur a causé un préjudice.

— que le préjudice est directement en lien avec l’absence de raccordement du réseau de la copropriété.

— qu’ils ont subi une perte locative de 10.350.00 euros à compter de septembre 2018 jusqu’à fin 2019 concernant le premier appartement et concernant le deuxième, une perte de 24.840.00 euros, ce qui représente un total de 35.190 euros.

— qu’ils ont payé des frais de débouchage à hauteur de 6.371,90 euros.

— qu’ils ont subi un préjudice de jouissance à hauteur de 10.000 euros.

*

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 septembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Cabinet Océan Aquitaine, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre.

En conséquence,

— constater que les époux [R] ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par elle.

— constater que les époux [R] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice réel, certain et sérieux.

— rejeter l’appel formulé par les époux [R] à l’encontre du jugement du 13 mars 2024.

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation in solidum des époux [R] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre d’une procédure abusive.

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum les époux [R] à lui verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

— condamner in solidum les époux [R] à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum les époux [R] aux entiers dépens de la présente procédure, de première instance, en ce compris les éventuels frais d’exécution forcée, distraits au profit de Maître Aurélie Vial, avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, la SAS Cabinet Océan Aquitaine fait valoir sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

— qu’elle n’a commis aucune faute d’imprudence ni de négligence, ni n’a violé la moindre des obligations tirées de son mandat.

— que ses actes et diligences démontrent qu’elle n’a pas manqué à ses obligations et n’a commis aucune négligence dans l’exécution de ses missions afin de permettre le branchement de cette copropriété au réseau public de collecte des eaux usées.

— qu’il résulte des dispositions de l’acte notarié que les acquéreurs ont acheté les biens immobiliers en toute connaissance de cause de ce défaut de raccordement.

— que M. [R] a, contrairement à ses allégations, toujours été tenu informé de l’évolution des travaux.

— que les époux [R] ne sont absolument pas fondés à prétendre qu’elle aurait commis une faute de gestion de ces travaux de création d’un réseau d’assainissement collectif, du fait d’une prétendue négligence coupable dont la preuve n’est pas rapportée.

— que le syndic ne peut prendre l’initiative de réaliser des travaux urgents que s’il y a urgence, lorsqu’en lui-même le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice et que ce préjudice à éviter est éminent, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— que le budget des travaux imposait la mise en concurrence.

— que les époux [R] sont défaillants dans la démonstration d’un préjudice directement lié à ladite faute.

— que les malfaçons, voire le défaut d’entretien, du réseau autonome des demandeurs ne sont pas susceptibles de concerner la copropriété.

— que le montant de l’indemnité de 20.000 euros sollicitée par les époux [R] ne correspond à aucune évaluation concrète et précise.

— qu’il est incontestable que la procédure initiée par les époux [R] est abusive, celle-ci devant être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts à la SAS Cabinet Océan Aquitaine à hauteur de 6. 000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025.

MOTIVATION :

La cour constate, qu’en cause d’appel, la SAS Cabinet Océan Aquitaine ne maintient pas sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [R].

Il n’est pas contesté par les parties que l’éventuelle responsabilité du syndic de copropriété ne peut être recherchée par l’un des copropriétaires que sur le fondement extracontractuel des articles 1240 et suivants du code civil.

Il appartient alors aux époux [R] de rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

Le quitus donné au syndic pour sa gestion n’a pas d’effet sur l’action extra-contractuelle d’un copropriétaire ou d’un tiers, contre un syndic de copropriété pour des fautes leur ayant causé un préjudice personnel même pour le copropriétaire qui a voté ce quitus.

Au cas d’espèce, les époux [R] reprochent à la SAS Cabinet Océan Aquitaine d’avoir été négligente dans l’exécution de sa mission (branchement de la copropriété au réseau public de collecte des eaux usées).

Il importe peu à cet égard que ces derniers aient voté en faveur du renouvellement de la SAS Cabinet Océan Aquitaine lors de l’assemblée des copropriétaires du 28 juin 2019.

Le premier juge a relevé avec beaucoup de rigueur l’ensemble des nombreuses diligences accomplies par le syndic pour procéder à la mise en conformité de la copropriété au regard des normes d’assainissement et des obligations prévues à l’article L 1331-1 du code de la santé publique et ce, à compter de la mise en demeure adressée par la Mairie d'[Localité 6] le 14 novembre 2017.

Il a justement considéré qu’au vu des contraintes techniques liées à la configuration des immeubles, de la nécessité de mettre en concurrence les entreprises compte tenu du coût des travaux et de l’erreur de métré commise par la société [A], maître d''uvre des époux [R], la responsabilité de la SAS Cabinet Océan Aquitaine ne pouvait être engagée du fait de l’important délai d’exécution des travaux.

Il a estimé que les époux [R] ne rapportaient la preuve ni d’une intervention de leur part auprès du syndic avant le mois de juin 2017, date à laquelle la société [A] indique avoir pris contact avec ce dernier pour obtenir l’autorisation de la copropriété d’effectuer le raccordement, ni du contenu de leurs échanges sur cette période avec le syndic.

Or, les appelants affirment avoir sollicité le syndic dès le mois de septembre 2016.

S’ils produisent en effet aux débats un mail daté du 14 septembre 2016 aux termes duquel la société [A] indique que M. [V] d’Océan Aquitaine ne lui a pas répondu « en ce qui concerne le raccordement au tout à l’égout » et qu’ainsi, elle « chiffre le raccordement de l’appartement à la fosse septique », cela ne démontre pas que ladite société a bien interpellé le syndic sur ce problème.

Dans un échange de mails du 11 octobre 2016, M. [T] réclame aux époux [R] un courrier de la mairie leur demandant de se raccorder au tout à l’égout, et leur précise que, d’après le syndic, la « fosse septique est récente et qu’il ne devrait pas y avoir de problème ». Les époux [R] répondent qu’ils ne disposent pas d’un tel courrier.

Dans un mail du mois de mai 2017, la société [T] informe les époux [R] d’une difficulté liée à la fosse septique, puis évoque pour la première fois le 21 juillet 2017 la possibilité que la copropriété sollicite un devis pour la création d’un réseau gravitaire.

Ainsi donc, pas davantage en cause d’appel qu’en première instance les époux [R] ne démontrent être intervenus auprès du syndic avant le mois de juin 2017, ce qui semble logique, dès lors qu’ils n’ont été informés d’un problème avec la fosse septique qu’au mois de mai 2017.

En vertu de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Ainsi, en dehors des travaux d’entretien courant et des menues réparations qu’il peut faire exécuter de sa propre initiative, le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l’immeuble sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, compétente en la matière en application des dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

Toutefois, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l’immeuble, qu’il n’est pas possible de différer dans l’attente d’une décision de l’assemblée générale. C’est pourquoi, dans l’intérêt même de la copropriété, en cas d’urgence,il est habilité à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Le syndic qui ne satisfait pas à cette obligation engage sa responsabilité civile (Cass. 3e civ., 10 janv. 2012, n° 10-26.207).

Cependant, la situation est différente lorsque des travaux sont prescrits par l’Administration pour des motifs de salubrité, de sécurité publique ou d’urbanisme.

Le syndic a alors l’obligation d’en référer à l’assemblée générale pour qu’elle se prononce sur les mesures à adopter dans le cadre de la réglementation concernée.

C’est donc à juste titre que la SAS Cabinet Océan Aquitaine a sollicité l’assemblée générale des copropriétaires pour décider des mesures à prendre suite à l’injonction reçue par la commune d'[Localité 6] le 14 novembre 2017.

Le moyen ainsi développé par les époux [R] selon lequel le syndic aurait dû réaliser les travaux de raccordement sans solliciter l’assemblée générale, s’agissant de travaux urgents – auquel le premier juge n’avait pas répondu – est donc inopérant.

Enfin, contrairement à ce qu’ils affirment, les époux [R] n’ont pas découvert seulement après leur achat en 2016, que la copropriété n’était pas raccordée au réseau, puisque M. [R] explique à M. [A] dans le mail du 11 octobre 2016 précité : « concernant la fosse septique, j’avais eu l’information par l’agent immobilier avant la vente ». Il précise d’ailleurs à cet égard que cela est probablement précisé dans l’acte notarié. En tout état de cause, cela demeure indifférent au présent litige.

Ainsi donc, à la lumière de l’ensemble de ces éléments, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté les époux [R] de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS Cabinet Océan Aquitaine

Le droit d’agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pouvait pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

Au cas d’espèce, la SAS Cabinet Océan Aquitaine persiste en cause d’appel à réclamer la somme de 6.000 euros à titre de dommage et intérêts sans pour autant rapporter davantage qu’en première instance la preuve du caractère abusif de la procédure que les époux [R] ont engagée à son encontre.

Il ne suffit pas d’affirmer que la procédure est « incontestablement » abusive pour convaincre la cour, ni de qualifier M. [R] de procédurier.

La décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande formulée par la SAS Cabinet Océan Aquitaine.

Sur les frais du procès

Les époux [R], qui succombent, seront, solidairement condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer à la SAS Cabinet Océan Aquitaine la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée à cette dernière en première instance.

La demande des époux [R] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Y] [Z] [R] et Mme [X] [C] [M] épouse [R] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Aurélie Vial, en application des dispositins de l’article 699 du code de procédure civile,

Les condamne solidairement à payer à la SAS Cabinet Océan Aquitaine la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Les déboute de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,