FMD/ND

Numéro 26/1558

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 26/05/2026

Dossier : N° RG 24/02100 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I5EQ

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

S.C.I. [N]

C/

[L] [S], [A] [G] épouse [S]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Février 2026, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. LA QUINTA

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 426 670 826

représentée par son représentante légal Mme [Y] [P] domiciliée au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Marie-Thérèse HOUNIEU (SELARL Hounieu Loupien Suares), avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [L] [S]

né le 17 Août 1947 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [A] [G] épouse [S]

née le 15 Avril 1949 à [Localité 4])

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 01 JUILLET 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

RG : 23/219

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2022, M. [L] [S] et Mme [A] [G] épouse [S] ont signé avec la SCI Quinta un compromis de vente pour l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à Anglet (Pyrénées-Atlantiques) au prix de 946 341 euros.

La SCI Quinta a versé un acompte d’un montant de 48 500 € entre les mains du séquestre, Me [E]. Il était disposé qu’en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives, l’acompte serait restitué, sauf contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur.

L’acte stipulait une condition suspensive tenant à la vente par la SCI Quinta à M. et Mme [Z] d’un bien immobilier situé à [Adresse 4] au prix de 1 670 000 euros (compromis signé le 15 avril 2022, réitération de l’acte 'xée au 18 juillet 2022), ainsi qu’une clause pénale de 97 000 € en cas de non réalisation de la vente après la levée des conditions suspensives.

La réitération de la vente, prévue le 12 août 2022, n’a pas eu lieu.

Par acte du 27 janvier 2023, la SCI Quinta a assigné les époux [S] devant le tribunal judiciaire de Bayonne.

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— débouté la SCI Quinta de ses demandes,

— autorisé Me [E] à libérer la somme de 48 500 euros entre les mains de M. et Mme [S],

— débouté la SCI Quinta de 'leur’ demande de dommages et intérêts,

— condamné la SCI Quinta au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a considéré :

— que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, la SCI Quinta n’ayant pas vendu le bien aux consorts [Z] dans les délais prévus dans le compromis signé le 1er juin 2022, mais que M. et Mme [S] sont fondés à s’opposer à la libération de la caution en sa faveur dès lors qu’elle a négligé de les informer de la défaillance temporaire de ses cocontractants, les laissant dans l’expectative et sans la moindre nouvelle jusqu’à la date prévue pour la réitération de l’acte authentique, de sorte qu’il convient de débouter la SCI Quinta de ses demandes et d’autoriser Me [E] à libérer la somme de 48500 € entre les mains des consorts [S],

— que la non réalisation de la vente découlant du non-avènement de la condition suspensive, les consorts [S] ne sont pas fondés à solliciter l’application en leur faveur de la clause pénale stipulée uniquement en cas de réalisation des conditions suspensives.

Par déclaration du 17 juillet 2024, la SCI La Quinta a interjeté appel de ce jugement en ses dispositions expressément mentionnées dans son acte d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2025, la SCI Quinta représentée par sa représentante légale Mme [Y] [J] [C], appelante sur appel principal et intimée sur appel incident, demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

> l’a déboutée de sa demande de restitution de la somme séquestrée de 48 500 euros,

> a autorisé le notaire à verser cette somme entre les mains des époux [S],

> l’a déboutée d’une demande de dommages et intérêts,

> l’a condamnée à payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

> l’a condamnée aux entiers dépens

Statuant à nouveau

— condamner M. [L] [S], solidairement avec Mme [A] [G] épouse [S] à lui payer la somme de 48 500 euros,

Subsidiairement sur ce point :

— évaluer le montant des dommages et intérêts à leur allouer à une somme inférieure ou égale à 3000 euros.

— condamner M. [L] [S], solidairement avec Mme [A] [G] épouse [S], à lui payer la différence entre la somme de 48 500 euros et le montant des dommages et intérêts ainsi alloués,

— rectifier le jugement de première instance,

— ordonner qu’il soit ajouté au dispositif de ce jugement : «Déboute les époux [S] de leur demande en paiement de la somme de 97 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente sous conditions suspensives»

— confirmer le jugement rectifié, en ce qu’il a :

> débouté les époux [S] de leur demande en paiement de la somme de 97 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente sous conditions suspensives,

Le cas échéant si l’erreur matérielle n’était pas rectifiée :

— débouter les époux [S] de tous appels incidents, notamment en paiement de la somme de 97 000 euros au titre de la clause pénale.

En tout état de cause

— condamner M. [L] [S], solidairement avec Mme [A] [G] épouse [S], à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, la SCI Quinta représentée par sa représentante légale Mme [Y] [J] [C] fait valoir :

— que le dispositif du jugement est entaché d’une erreur matérielle, celui-ci étant ainsi rédigé : 'déboute la SCI Quinta de leur demande de dommages et intérêts',

— que la condition suspensive stipulée dans l’avant-contrat litigieux fait défaut, les époux [Z] n’ayant pas trouvé le financement nécessaire pour acquérir le bien de la société dans les délais contractuels qui s’imposaient, de sorte que la vente entre les consorts [S] et la SCI Quinta est devenue caduque,

— que dans l’hypothèse d’une condition suspensive non constituée, le compromis de vente stipule que le dépôt de garantie versé par l’acquéreur lui sera aussitôt restitué,

— que l’exception posée à l’article 1304-3 du code civil, n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, la SCI Quinta n’ayant jamais empêché la vente de son bien aux époux [Z], d’autant plus que les époux [S] ne sollicitent pas l’exécution de la vente, mais relèvent explicitement sa caducité,

— que l’obligation d’informer stipulée en page 12 du compromis de vente ne s’attache qu’à la levée de la condition suspensive relative à la vente du bien de la SCI Quinta, et non à la défaillance de celle-ci,

— que si le vendeur veut se prévaloir d’un défaut de l’information prévue par cette clause, il ne peut que requérir la perfection de la vente ; or, les époux [S] ont signifié la caducité de la vente le 8 septembre 2022,

— que le compromis prévoit en page 11 que le vendeur peut s’opposer à la restitution du dépôt de garantie s’il oppose à l’acquéreur une contestation sérieuse fondée sur sa faute, sa négligence ou sa mauvaise foi, mais qu’en l’espèce, la SCI Quinta n’a commis aucune faute contractuelle 'active’ qui serait à l’origine de la non-réalisation de la vente avec les consorts [S], de sorte que la somme de 48 500€ doit être restituée à la société,

— que la SCI Quinta a informé le mandataire des époux [S] des difficultés rencontrées par ses propres acquéreurs et lui avait indiqué que la condition suspensive ne serait pas levée,

— qu’aucun préjudice pour les consorts [S] ne peut résulter du déménagement rendu nécessaire par leur volonté de céder leur bien, celle-ci ayant été réitérée postérieurement à la caducité du compromis,

— que la clause pénale instituée en page 14 du compromis n’a vocation à s’appliquer, après mise en demeure, que si l’une des parties refuse de réitérer la vente alors que toutes les conditions suspensives sont accomplies, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, les époux [S], intimés sur appel principal et appelants sur appel incident, demandent à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a autorisé Maître [E] à libérer la somme de 48 500 euros entre leurs mains et condamné la SCI La Quinta à leur payer une indemnité de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger recevable et bien-fondé leur appel incident,

— réformer pour le surplus le jugement du 1er juillet 2024 en ce qu’il n’a pas fait droit au paiement de l’intégralité de la clause pénale,

En conséquence,

— juger qu’il n’y a pas lieu à réduction de la clause pénale,

— juger qu’ils sont donc bien fondés à réclamer l’intégralité de la clause pénale soit la somme de 97 000 € ou à tout le moins à voir le montant des dommages et intérêts dus pour leur préjudice fixé à cette somme,

— condamner la SCI La Quinta à payer en complément de la somme de 48 500 € dont Maître [E] est séquestre, une somme de 48 500 €, soit la somme totale de 97 000 € représentant l’intégralité de la clause pénale,

— condamner la SCI La Quinta à leur payer une indemnité de 6 000 € pour les frais irrépétibles de la procédure d’appel,

— condamner la SCI La Quinta aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Au soutien de leurs conclusions, les époux [S] font valoir :

— qu’aucune diligence n’a été accomplie par la SCI Quinta avant le 9 septembre 2022, alors que la date de réitération prévue pour la réalisation de la vente avec les époux [Z] était le 12 juillet 2022, que la date de réitération de l’acte authentique de la vente avec les époux [S] était prévue le 11 août 2022 et que la signature de l’acte authentique de son propre ensemble immobilier a avorté le 18 juillet 2022,

— que la SCI Quinta les a laissés dans la certitude de la réalisation de la vente et de son organisation, les contraignant à déménager, ce qui a causé des complications cardiaques à M. [S], opéré par la suite,

— que rien ne justifie une réduction, par le juge, de la clause pénale stipulée au contrat d’un montant total de 97 000 €,

— que la SCI Quinta avait l’obligation d’informer les vendeurs sur le sort de la condition suspensive, faute de quoi elle perdait le droit de se prévaloir de l’acompte et ceci conformément aux dispositions du compromis en page 12,

— que l’obligation d’information concernait évidemment dans l’esprit des parties le sort de la vente avec les consorts [Z], sans que cette information ne se soit limitée à informer les époux [S] simplement de la levée de la condition suspensive, mais également par un effet miroir de la défaillance de cette condition,

— que le comportement de la SCI Quinta justifie la condamnation de celle-ci à leur verser des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’acte sous seing privé de vente d’immeuble sous conditions suspensives daté du 1er juin 2022 produit aux débats soumet la vente à une condition suspensive particulière liée à la vente par la SCI Quinta d’un bien immobilier lui appartenant aux époux [Z] (page 12 de l’acte). À cet égard, la SCI Quinta précise expressément :

> avoir conclu avec les époux [Z] un avant-contrat en date du 15 avril 2022,

> que le produit de la vente lui revenant s’élève à la somme de 1 670 000 euros payable comptant,

> avoir la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s’acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien et dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur à ce prix,

> que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix,

> que la date de réalisation convenue de cet avant-contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 18 juillet 2022.

Il est mentionné dans l’acte qu’une copie de cet avant-contrat y est annexée.

Le même acte stipule (en gras dans le texte) que 'l’ACQUEREUR s’oblige à informer l’Agence de la levée des conditions suspensives de sa propre promesse de vente dès sa survenance. En cas de non-respect de cette obligation, l’ACQUEREUR ne pourra plus se prévaloir de la présente condition suspensive.

Dans le paragraphe suivant, il est convenu entre les PARTIES que si la vente du bien n’est pas conclue dans le délai sus-indiqué, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues au seul choix de l’ACQUEREUR et le dépôt de garantie éventuellement versé par l’ACQUEREUR lui sera rendu immédiatement, sauf application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil'.

En page 13, l’acte soumet également la vente à des conditions suspensives de droit commun :

> le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’ACQUEREUR,

> l’état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourra être intégralement remboursé à l’aide du prix de vente.

L’acte stipule que si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des PARTIES retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’ACQUEREUR.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la conditions réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice cause, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes'.

Il en résulte que les époux [S] étaient pleinement informés que la vente entre la SCI Quinta et les époux [Z] était soumise à la condition suspensive que ces derniers obtiennent le financement nécessaire pour acquérir le bien de la SCI Quinta.

Si les époux [Z] n’ont pas obtenu leur prêt dans les délais impartis, il n’est pas établi que la SCI Quinta serait intervenue de quelque manière que ce soit dans leur demande de financement. Elle ne saurait donc être tenue pour responsable du refus de financement opposé à ses propres acheteurs.

Les époux [S] ne rapportent ainsi pas la preuve que la SCI Quinta aurait fait montre de mauvaise foi, en empêchant volontairement la vente de leur bien, en refusant une offre conforme et en s’abstenant de faire des démarches sérieuses de vente. Ils ne démontrent pas davantage qu’elle aurait commis une faute et/ou une négligence et qu’elle n’aurait pas respecté les obligations prévues dans le compromis de vente.

La SCI Quinta rapporte la preuve d’avoir constamment tenu informée l’agence immobilière, rédactrice du compromis de vente, de l’avancée de sa vente (pièce n°11 de l’appelante), ce que confirme également Maître [X], notaire, dans son courrier du 27 octobre 2022 à Maître [O] [D], conseil des époux [S] (pièce n°6 de l’appelante), respectant ainsi scrupuleusement les obligations qui avaient été mises à sa charge dans le compromis de vente.

C’est donc à tort que le premier juge a relevé que la SCI Quinta avait 'négligé d’informer les époux [S] de la défaillance de leur acquéreur et de les laisser dans l’expectative'.

Il apparaît en outre que, soucieuse de respecter ses engagements, la SCI Quinta a pris l’initiative de solliciter auprès de son banquier un prêt relais pour apporter des garanties aux époux [S] et pouvoir financer son achat dans l’attente de la vente de son propre bien, ce dont elle justifie (pièce n°5 de l’appelante).

Elle justifie enfin d’être parvenue, en définitive, à vendre son bien immobilier aux époux [Z] (pièce n°10 de l’appelante intitulée 'Attestation de vente du bien de la SCI Quinta aux époux [Z] du 9 janvier 2023"), lorsque ces derniers ont finalement obtenu leur prêt, ce qui démontre que la condition suspensive figurant dans l’acte sous seing privé était sérieuse, que la SCI Quinta n’a commis aucune faute, qu’elle n’a pas été négligente et qu’elle n’a pas été de mauvaise foi.

La SCI Quinta est donc en droit d’obtenir la restitution de l’acompte de 48 500 euros qu’elle a versé aux époux [S]. La décision querellée sera donc infirmée de ce chef.

Sur la demande des époux [S] tendant à réclamer l’intégralité de la clause pénale

Le compromis stipule que la date du 12 août 2022 est constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

> invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin, de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 97 000 euros,

> ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Selon le courrier que le conseil des intimés a adressé à la SCI Quinta le 8 septembre 2022 (pièce n°2 des appelants), les époux [S] ont décidé de 'reprendre leur entière liberté’ et de constater la caducité du compromis.

La condition suspensive particulière prévue au compromis ayant échoué valablement du fait de la non vente préalable du bien de l’acquéreur, la clause pénale ne s’applique pas.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les époux [S] n’étaient pas fondés à solliciter l’application en leur faveur de la clause pénale. La décision querellée sera confirmée de ce chef, sauf à rectifier l’erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement critiqué. À cet égard, il sera relevé que c’est manifestement à la suite d’une erreur matérielle que le tribunal a 'débouté la SCI Quinta de leur demande de dommages et intérêts', alors qu’aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée et que dans le corps du jugement, le premier juge a expressément débouté M. et Mme [L] [S] de leur demande tendant à l’application de la clause pénale. Il convient en conséquence de rectifier cette erreur matérielle selon les termes expressément mentionnés au dispositif de l’arrêt.

Sur les demandes annexes

Le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Quinta aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [S], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI Quinta la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Rectifie l’erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement n°23/219 du 1er juillet 2024 et remplace dans ce dispositif :

'Déboute la SCI Quinta de leur demande de dommages et intérêts'

par 'Déboute M. [L] [S] et Mme [A] [S] de leur demande en paiement de la somme de 97 000 euros au titre de la clause pénale'

Dit que cette rectification sera mentionnée sur la minute du jugement ainsi rectifié,

Infirme le jugement entrepris, sauf sur ce chef ainsi rectifié qui sera confirmé,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [S] à payer à la SCI Quinta la somme de 48 500 euros,

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [S] à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Quinta sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,