Cour d'appel de Poitiers, 2ème chambre, 19 octobre 2021, n° 20/02907

TGI Sabres 9 décembre 2020

CA Poitiers
Infirmation 19 octobre 2021

Arguments

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Accepté
Intérêt légitime à solliciter une mesure d'instruction
La cour a relevé que la société justifiait d'un intérêt légitime à solliciter une mesure d'instruction, en raison des désordres en toiture ayant rendu impossible l'exploitation du fonds de commerce.
Accepté
Évaluation du préjudice de jouissance
La cour a ordonné une expertise pour évaluer la perte d'exploitation, considérant que l'action en indemnisation n'était pas dénuée de chance de réussite.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 2e ch., 19 oct. 2021, n° 20/02907
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	20/02907
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Sabres, 9 décembre 2020
Dispositif :	Expertise

Sur les parties

Président :	Jean-Pierre FRANCO, président
Avocat(s) :	Laura NIOCHEYves-Noël GENTY
Cabinet(s) :	GAUVIN-ROUBERT ET ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. SOCIETE TAMARYS

Texte intégral

ARRET N°510

JPF/KP

N° RG 20/02907 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GEPA

S.A.R.L. SOCIETE TAMARYS

X Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02907 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GEPA

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 09 décembre 2020 rendue par le Président du Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.R.L. SOCIETE TAMARYS

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Laura NIOCHE de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE.

INTIMEE :

Madame C X Y

née le […] à […]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Yves-Noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin

2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur I-Pierre FRANCO, Président

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur I-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame A B,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur I-Pierre FRANCO, Président, et par Madame A B,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte authentique en date du 30 décembre 2016, M^me C X a donné à bail commercial à la SARL les Tamarys des locaux situés à Noirmoutier en L’Ile, 55, […], pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2017, moyennant un loyer de 1500 euros par mois hors-taxes, avec une clause d’indexation annuelle, en vue de l’exploitation d’un café -restaurant saisonnier à l’enseigne l’Escale.

Les locaux donnés à bail comportent au rez-de-chaussée une grande salle de café et une pièce à usage de cuisine, cellier, chaufferie.

Au premier étage se trouvent une salle de restaurant, avec cuisine, légumerie, sanitaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 octobre 2019, la société a mis en demeure M^me C X de justifier de la date de réalisation des travaux de toiture et de leur durée, et de lui proposer une juste indemnisation pour la perte de jouissance subie depuis octobre 2017.

Les travaux réclamés ont été réalisés à compter de février 2020.

Par acte en date du 4 août 2020, la SARL a fait assigner en référé M^me X devant le président du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne sur le fondement des articles 606 et 1719 du code civil, afin d’obtenir la désignation d’un expert pour l’évaluation de son préjudice de jouissance.

Par ordonnance en date du 9 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a débouté la SARL de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à M^me X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré que la société locataire avait dans un

premier temps formé une offre d’achat du bien donné à bail dans le cadre d’un viager et qu’il n’existait aucune demande expresse de travaux ni mise en demeure avant le 29 octobre 2019, de sorte que la société ne justifiait d’aucun intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’instruction en invoquant un préjudice de jouissance pour les saisons 2018 et 2019, qui étaient alors achevées.

Par déclaration en date du 11 décembre 2020, la SARL a relevé appel de cette ordonnance en ses chefs expressément critiqués.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2021, la SARL demande à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

— d’infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne rendue le 09 novembre 2020 ;

— de nommer un expert qu’il plaira à la cour, lequel, après s’être fait remettre par les parties tous documents utiles, aura pour mission de :

1) Visiter, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, les locaux objets du bail commercial ;

2) Déterminer la perte d’exploitation de la société TAMARYS au titre des saisons 2018 et 2019, en raison de l’impossibilité d’exploiter la totalité du local donné à bail par M^me C X ;

3) Evaluer le préjudice subi par la société TAMARYS. ;

4) Répondre à tous dires, écrits des parties et au besoin, entendre tous sachants.

— de dire que l’expert soumettra aux parties un projet de rapport avant le dépôt de son rapport définitif, en leur laissant un délai pour formuler leurs observations récapitulatives ;

— de condamner M^me C H X au versement d’une indemnité de 3.000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a constitué avocat le 8 janvier 2021 mais n’a pas notifié de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION:

1- Il résulte de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que M^me X est réputée s’approprier les motifs de l’ordonnance dès lors qu’elle a constitué avocat mais n’a pas déposé de conclusions.

2- Selon les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La société appelante soutient qu’elle n’a pu exploiter le premier étage de l’immeuble donné à bail, compte tenu de la passivité fautive de M^me X, qui aurait manqué à ses obligations de bailleur, résultant des articles 606 et 1719 du code civil.

La cour relève qu’en page 8 du bail du 30 décembre 2016, les parties ont convenu que les dépenses

relatives aux travaux constituant des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil demeuraient à la charge du bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 décembre 2017, M. I-J K, gérant de la société Tamarys, a informé M^me C X des difficultés rencontrées pour poursuivre les travaux d’aménagement intérieurs à l’étage des locaux donnés à bail, dès lors que la couverture en tuiles présentait à plusieurs endroits de nombreux problèmes d’étanchéité entraînant des fuites d’eau importantes, que de plus la charpente du bâtiment principal semblait fortement affaissée et exigeait une sérieuse réparation, et qu’enfin les menuiseries extérieures de l’étage ne s’ouvraient pas et n’étaient pas conformes aux règles de sécurité.

Il était indiqué dans ce courrier que pour les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité les réparations incombaient strictement au bailleur conformément à l’article 606 du Code civil.

Par ailleurs, l’assureur de protection juridique de la locataire a adressé à M^me Y par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juillet 2018 une mise en demeure de prendre en charge les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil.

La société appelante a produit aux débats (pièce 13) des photographies de toiture avant travaux, mettant en évidence un certain nombre de tuiles cassées, et de fissures sur la couverture.

Le bailleur n’a pas contesté avoir eu connaissance de l’état de la couverture, ni son obligation de réparation; il ressort notamment d’un courriel adressé le 5 octobre 2018 par M^me Z, écrivant pour le compte de M^me Y, qu’un rendez-vous avec le maçon avait bien eu lieu, et que ce dernier devait adresser un devis concernant la réfection complète et à neuf de la toiture du bâtiment principal et celle de la partie située au-dessus des cuisines, mais qu’en considération du planning de l’entrepreneur, et de la mise en place obligatoire d’un échafaudage, les travaux ne pourraient commencer que début octobre 2019.

Cet accord sur le principe de la réalisation des travaux a été confirmé par un courrier officiel du conseil de M^me Y, en date du 2 décembre 2019, dont il résultait que les travaux de toiture qui devaient débuter au mois d’octobre n’avaient pu être réalisés en raison des mauvaises conditions météorologiques, mais qu’ils devaient être réalisés en janvier 2020.

Enfin, l’appelante a également communiqué une attestation de son expert-comptable en date du 7 juillet 2020 dont il ressort que la société locataire a subi une perte d’exploitation évaluée en marge brute à 83'327 euros pour la saison 2017, 118'438 euros pour la saison 2018, et 141'384 euros pour la saison 2019, compte tenu de l’impossibilité d’exploiter l’étage.

Il incombera au juge du fond éventuellement saisi de déterminer dans quelle mesure les désordres en toiture rendaient matériellement impossible l’exploitation du fonds de commerce au premier étage de l’immeuble durant les saisons 2018 et 2019.

L’action en indemnisation envisagée par la société locataire n’apparaît donc pas, en l’état, dénuée de toute chance de réussite.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la SARL Tamarys justifiait bien d’un intérêt légitime à solliciter une mesure d’instruction.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de faire droit à la demande d’expertise dans les conditions précisées au dispositif.

3-sur les demandes accessoires :

Il est équitable d’allouer à la SARL Tamarys une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Infirmons l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

Ordonnons une expertise,

Désignons pour y procéder M. E F, expert près la cour d’appel de Poitiers, demeurant 14, Rue Montesquieu ZAC Moulin Rouge CS 10629 – 85016 la Roche-sur-Yon (téléphone 02-51-09-83-00) avec la mission suivante :

— prendre connaissance des pièces des parties, se faire remettre tous documents utiles, entendre au besoin tout sachant,

— visiter les locaux objets du bail commercial en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,

— évaluer la perte d’exploitation de la société Tamarys au titre des saisons 2018 et 2019, du fait de l’impossibilité d’exploiter le premier étage de l’immeuble donné en location,

— fournir tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie d’apprécier la nature et l’importance des préjudices subis par la société Tamarys,

— répondre à tout dire des parties

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

Dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

Dit que la Sarl TAMRYS fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3000 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 15 Décembre 2021 :

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d’une provision complémentaire;

Dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête;

Condamne M^me C X à payer à la SARL Tamarys la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,