Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 13 octobre 2021, n° 18/03655

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande du syndicat en paiement des charges
- Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
- Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI Créteil 21 décembre 2017

CA Paris
Confirmation 13 octobre 2021

Arguments

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Rejeté
Absence de faute dans le non-paiement des charges
La cour a estimé que les raisons avancées par la SCI ne justifiaient pas le non-paiement des charges, qui a causé un préjudice financier au syndicat.
Accepté
Justification de la demande de dommages-intérêts
La cour a confirmé que le non-paiement des charges a causé un préjudice financier au syndicat, justifiant ainsi la demande de dommages-intérêts.
Rejeté
Justification des frais de recouvrement
La cour a confirmé que le syndicat ne justifiait pas les frais demandés, à l'exception d'une partie des frais de mise en demeure.
Accepté
Partie perdante
La cour a statué que la SCI, étant la partie perdante, doit supporter les dépens d'appel.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais d'avocat
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnisation pour les frais d'avocat, compte tenu de la décision rendue.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Les Espaces d’Alfortville a fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil qui l'avait condamnée à payer des charges de copropriété et des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires. La cour d'appel a confirmé la condamnation de la SCI pour le paiement des charges impayées, tout en rejetant la demande d'actualisation de créance du syndicat, car la SCI avait réglé sa dette. Concernant les frais de recouvrement, la cour a maintenu la condamnation à 237,34 € mais a rejeté la demande de 1.500 € pour absence de justification. Enfin, la cour a confirmé la condamnation à 3.000 € de dommages-intérêts, considérant que la SCI avait fait preuve de mauvaise foi. La cour a donc confirmé le jugement de première instance dans son ensemble, tout en ajoutant des condamnations aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 13 oct. 2021, n° 18/03655
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/03655
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 21 décembre 2017, N° 17/00226
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Loup CARRIERE, président
Avocat(s) :	Chantal TEBOUL ASTRUCVirginie DOMAINPascale LELEU
Cabinet(s) :	ASTRUC AVOCATS
Parties :	SCI LES ESPACE D'ALFORTVILLE c/ Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D'ALFORTVILLE 71 RUE ETIENNE DOLET 941 40 ALFORTVILLE

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 OCTOBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03655 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5CCL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 17/00226

APPELANTE

SCI LES ESPACE D’ALFORTVILLE

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 524 096 260

[…]

Représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS D’ALFORTVILLE […] représenté par son syndic la SAS CABINET MABILLE exerçant sous le nom commercial MAVILLE IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 509 986 758

C/O CABINET MABILLE (enseigne : MA VILLE IMMOBILIER)

[…]

Représenté par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

ayant pour avocat plaidant : M^e Pascale LELEU, AARPI MOUNET & HUSSON-FORTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E668

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Les Espaces d’Alfortville est propriétaire de 9 locaux secondaires et de 53 parkings dépendant d’un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé Les Jardins d’Alfortville situé […].

Par acte du 2 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins d’Alfortville a assigné la SCI Les Espaces d’Alfortville aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, à lui payer les sommes de :

—  94.071,73 ' au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées arrêtées au 1^er octobre 2017, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 septembre 2016 sur la somme de 25.132,86 ', à compter de l’assignation du 2 décembre 2016 sur la somme de 35.133,95 ' et à compter de ses conclusions du 10 novembre 2017 pour le surplus,

—  1.500 ' au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3.000 ' de dommages-intérêts,

—  3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer, soit la somme de 237,34 '.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil était demandée.

La SCI Les Espaces d’Alforville s’est opposée aux demandes de dommages-intérêts et au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle a sollicité les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette de charges de copropriété et la réduction à de plus justes proportions de la demande du syndicat par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 21 décembre 2017 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— condamné la SCI Les Espaces d’Alfortville à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Alfortville située […], représenté par son syndic, la société Cabinet Maville les sommes de :

—  94 071,73 ', avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2016 sur la somme de 25.132,86 ' et du jugement pour le surplus, au titre des charges impayées au 1^er octobre 2017 (4^e appel provisionnel 2017 inclus),

—  237,34 ' au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3.000 ' de dommages-intérêts,

—  1.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonné l’exécution provisoire,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus annuellement conformément aux dispositions de l’article 1343-2 nouveau du code civil,

— condamné la SCI Les Espaces d’Alfortville aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société civile immobilière Les Espaces d’Alfortville a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 février 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 juin 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 mai 2021 par lesquelles la société civile immobilière Les Espaces d’Alfortville, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 3.000 ' à titre de dommages et intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 1.500 ' en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes conclusions contraires aux présentes ;

Vu les conclusions en date du 4 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins d’Alfortville, sis […], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Cabinet Mabille, exerçant sous le nom commercial Maville Immobilier, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— débouter la SCI Les Espaces d’Alfortville de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le principe de condamnation de la SCI Les Espaces d’Alfortville au paiement des charges de copropriété,

sur le quantum des condamnations prononcées au titre des charges de copropriété, au vu du décompte du 13 juillet 2018 et des règlements effectués par la SCI Les Espaces d’Alfortville,

— condamner la SCI Les Espaces d’Alfortville à lui payer la somme de 28.033,76 ' au titre des charges de copropriété, des charges et provisions sur charges impayées selon décompte en date du 13 juillet 2018 (2^e trimestre 2018 inclus), somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 septembre 2016, sur la somme de 25.132,86 ' et à compter de l’assignation du 2 décembre 2016 sur la somme de 35.133,95 ' et à compter des présentes pour le surplus, en derniers ou quittance,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement des frais dus au titre de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la SCI Les Espaces d’Alfortville à lui payer la somme de 237,34 ' au titre des frais de sommation et 87,34 ' au titre de la signification et de l’exécution du jugement, soit une somme totale de 324,68 ' au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet,

— confirmer le jugement pour le surplus,

y ajoutant,

— condamner la SCI Les Espaces d’Alfortville aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 ' par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a condamné la SCI Les Espaces d’Alfortville à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins d’Alfortville la somme de 94.071,73 ' , avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2016 sur la somme de 25.132,86 ' et à compter du jugement pour le surplus, au titre des charges impayées au 1^er octobre 2017 (4^e appel provisionnel 2017 inclus) ; il est confirmé sur ce point ;

Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour solliciter la condamnation de la SCI Les Espaces d’Alfortville à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 28.033,76 ' au titre des charges de copropriété, des charges et provisions sur charges impayées selon décompte en date du 13 juillet 2018 (2^e trimestre 2018 inclus), augmentées des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 septembre 2016, sur la somme de 25.132,86 ', à compter de l’assignation du 2 décembre 2016 sur la somme de 35.133,95 ' et à compter de ses conclusions du 4 juin pour le surplus ;

La SCI Les Espaces d’Alfortville a réglé l’intégralité des charges de copropriété réclamées, ce qui rend sans objet la demande de délais de la SCI et la demande du syndicat d’actualisation de sa créance ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le premier juge a excatement relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas des frais dont il réclamait forfaitairement le paiement à hauteur de 1.500 ', à l’exception de la

sommation de payer du 15 septembre 2016 à hauteur de 237,34 ' ;

Devant la cour, le syndicat réclame en outre la somme de 87,34 ' au titre des frais de signification et d’exécution du jugement ; mais ces frais font partie des dépens sur lesquels il sear statué plus loin ; le syndicat ne peut pas demander deux fois la même condamantion ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Les Espaces d’Alfortville à payer au syndicat la somme de 237,34 ' au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat

La société Les Espaces d’Alfortville fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, ayant accumulé un retard de paiement des charges de copropriété pour des raisons étrangères à sa volonté ; elle communique un mail de ses gérants, M. et M^me X, indiquant qu’ils n’étaient pas au courant du changement de banque du syndic ;

Ce motif n’est cependant pas suffisant pour expliquer le non-paiement des charges, qui a justifié que le syndicat assigne la SCI Les Espaces d’Alfortville après lui avoir adressé, en vain, une mise en demeure ; en première insntance, l’arriéré s’élevait à la somme importante de 94.071,73 ' ; la SCI Les espaces a mis en place un virement permanent de 4.000 ' mais le premier juge a justement retenu que, si cette somme couvre les charges courantes, elle n’a pas permis d’apurer l’arriéré ; la période d’impayés s’est poursuivie durant plusieurs mois, ce qui caractérise la mauvaise foi de la SCI Les Espaces d’Afortville ;

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Les Espaces d’Afortville à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Les Espaces d’Alfortville à payer au syndicat la somme de 3.000 ' de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Les Espaces d’Afortville, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dit sans objet la demande du syndicat des copropriétaires Les Jardins d’Alfortville d’actualisation de sa créance et la demande de délais formulée par la SCI Les Espaces d’Alfortville, compte de l’apurement, par cette denière, de sa dette ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Les Espaces d’Afortville aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Espaces d’Alfortville, sis […], la somme supplémentaire de 2.000 ' par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT