ARRET N°311

N° RG 23/02631 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5UU

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C/

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Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02631 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5UU

Décision déférée à la Cour : jugement du 31 octobre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur [E] [L]

né le 02 Février 1929 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 12]

ayant pour avocat Maître Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [F] [L] épouse [G]

née le 22 Mars 1958 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 9]

ayant pour avocat Maître Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [K] [L] épouse [S]

née le 15 Août 1960 à [Localité 16]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat Maître Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [M] [L] épouse [O]

née le 17 Juin 1964 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 8]

ayant pour avocat Maître Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMES :

Monsieur [D] [Y]

né le 12 Novembre 1954 à [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 7]

ayant pour avocat Maître Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [P] [Y]

née le 27 Novembre 1958 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 10]

ayant pour avocat Maître Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

[F], [K] et [M] [L], nu-propriétaires, et [E] [L] leur père, usufruitier, ont donné mandat à un agent commercial de leur trouver un acquéreur au prix de 310.800€ pour une partie à diviser de leur terrain, devenu constructible, sis [Adresse 1] à [Localité 12], cadastré section AA n°[Cadastre 11], ses filles donnant en outre procuration à M. [L] pour signer et passer tous actes et documents concernant la vente de ce bien.

Cet agent, M. [X], a fait visiter le terrain aux époux [Y], qui ont formulé par son intermédiaire une offre d’acquisition au prix de 280.000€.

[E] [L], à qui cette offre avait été transmise, a donné par l’intermédiaire de M. [X] son accord pour vendre le bien au prix de 285.000 € aux époux [Y], lesquels ont accepté en apposant à côté, avec leurs signatures, la mention 'Bon pour accord au prix de vente de 285.000€'.

Le notaire chargé d’un commun accord de rédiger le compromis, a écrit le 15 mars 2022 aux époux [Y] que l’étude de sol n’avait pas été réalisée et que les consorts [L] ne souhaitaient plus leur vendre leur terrain.

[E] [L] avait fait de même en leur adressant un courrier en ce sens daté du 14 mars et reçu le 16.

Après leur avoir vainement délivré le 17 mars 2022 une mise en demeure de confirmer leur intention de signer un compromis de vente, les époux [Y] ont fait assigner les consorts [L] devant le juge des référés pour les entendre condamner à venir signer une promesse de vente à établir par un notaire.

Ils ont été déboutés de cette demande par ordonnance du 14 juin 2022 au motif que l’objet de la vente n’était pas suffisamment déterminé, le terrain restant à borner et une étude de sol préalable restant à entreprendre.

Ils ont alors fait assigner par actes du 16 juin 2022 [E], [F], [K] et [M] [L] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle

— à titre principal : pour les entendre condamner à prendre contact sous dix jours à peine d’astreinte avec leur notaire pour qu’il se mette en relation avec le notaire des acquéreurs et que soit établie la promesse de vente du terrain avec les conditions suspensives convenues d’obtention d’un permis de construire, d’un prêt relais et d’une étude de sol ne démontrant pas la présence d’argiles

— à titre subsidiaire : pour les entendre condamner in solidum à leur verser 50.000€

— dans tous les cas : pour les entendre condamner aux dépens et à leur payer 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [L] ont conclu au rejet de ces demandes en soutenant que l’offre émise par les époux [Y] n’était qu’un acte unilatéral, qu’aucun contrat synallagmatique portant sur la vente du bien ne s’était formé entre eux et qu’ils ne pouvaient être forcés de signer un compromis. Ils ont subsidiairement soutenu, pour le cas où ils y seraient contraints, qu’une seule condition suspensive avait été évoquée, tenant à l’obtention d’un prêt bancaire.

Par jugement du 31 octobre 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a

* débouté les époux [Y] de leur action en établissement de la promesse de vente

* condamné in solidum [E], [F], [K] et [M] [L] à verser aux époux [Y] la somme de 35.000€ en réparation du préjudice tiré de la rupture abusive des négociations

* condamné in solidum [E], [F], [K] et [M] [L] à verser aux époux [Y] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné in solidum [E], [F], [K] et [M] [L] aux dépens

* rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance,

— que la proposition d’achat n’était pas nulle faute de production d’un exemplaire original

— qu’elle n’était pas caduque

— qu’il était établi que les parties s’étaient entendues sur le prix

— qu’elles ne s’étaient pas entendues sur la chose, dès lors qu’à la date de l’accord, la délimitation exacte du terrain n’était pas connue faute de bornage ; que son caractère entièrement constructible n’était pas établi faute de réponse de la mairie interrogée sur la possibilité de construire deux immeubles après division ; que la nature du sol n’était pas connue alors que les services de l’urbanisme signalaient un aléa fort de retrait/gonflement ; que le terrain était soumis à des injonctions inconnues déterminantes du consentement ; et qu’eu égard au préalable de vente de leur propre maison par les époux [Y], la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas aboutie

— que la vente ne présentait donc pas de caractère parfait

— que la demande d’exécution forcée devait être rejetée

— que pour autant, les parties étaient fortement engagées dans des négociations très avancées ; qu’un notaire avait été commis pour préparer le compromis

— que les vendeurs avaient fait preuve de mauvaise foi en tentant d’arguer d’un dépassement de pouvoir par leur mandataire

— qu’ils avaient engagé leur responsabilité en rompant brusquement les pourparlers.

Les consorts [L] ont relevé appel le 4 décembre 2023.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 4 février 2025 par les consorts [L]

* le 30 janvier 2025 par les époux [Y].

Les consorts [L] demandent à la cour

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à régler la somme de 35.000 € en réparation d’un préjudice lié à la rupture abusive des négociations

En conséquence :

— de débouter les époux [Y] de leurs demandes, fins et conclusions

— de condamner les époux [Y] à leur payer la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par les actions abusives de ces derniers

En tout état de cause :

— de condamner les époux [Y] à leur payer la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils relatent l’historique de la mise en vente de la parcelle, qui était à détacher d’une parcelle unique après division.

Ils font valoir que l’accord pour vendre le bien 285.000€ aux époux [Y] a été signé non par M. [L] mais par l’agent commercial, et que M. [L] a manifesté son étonnement le 14 mars soit à peine un mois et demi plus tard.

Ils indiquent que le notaire a alerté toutes les parties de la nécessité de réaliser en amont de la signature d’un compromis une étude de sol, de faire procéder au bornage et de demander un certificat d’urbanisme ; que le géomètre a sollicité un certificat d’urbanisme en mars 2022 ; et que dans le même temps, les époux [Y] ont rajouté des conditions à ces éléments d’incertitude.

Ils expliquent s’être lassés dans ces conditions et que, toujours libres de vendre à qui ils voulaient, ils se sont tournés vers une offre plus intéressante. Ils précisent que le terrain n’est toujours pas vendu à ce jour.

Ils maintiennent n’avoir pas commis d’abus en décidant dans ces circonstances de renoncer à vendre aux époux [Y].

Ils soutiennent que les pourparlers n’étaient ni longs, ni complexes, ni avancés lorsqu’ils se sont ravisés, puisqu’ils s’étaient déroulés du 6 février au 14 mars 2022.

Ils font valoir qu’en tout état de cause, les époux [Y] n’en ont subi aucun préjudice, n’ayant pas engagé de frais ni vendu leur propre maison.

Ils rappellent que la perte de chance d’avoir pu acquérir leur terrain ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Ils tiennent pour abusive l’action adverse, et sollicitent des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle leur cause.

Les époux [Y] demandent à la cour

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

En conséquence :

— de rejeter les demandes des consorts [L] à leur encontre

— de condamner les consorts [L] à leur payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que le comportement des consorts [L] est symptomatique d’une mauvaise foi patente, et qu’ils tentent après coup de justifier leur revirement en faisant état d’éléments d’incertitude affectant l’objet de la vente tirés du bornage, du caractère entièrement constructible du terrain ou de la nature du sol, alors que la simple chronologie démontre qu’en réalité, le motif tenait à ce que les filles de Monsieur [E] [L] avaient reçu une offre d’achat à un prix supérieur peu après qu’il avait accepté de vendre aux époux [Y].

Ils rappellent les divers arguments qui leur ont été successivement opposés pour justifier le refus de vendre.

Ils assurent que c’est bien M. [L] et non l’agent immobilier qui a signé la contre-proposition de leur vendre le bien pour 285.000€.

Ils récusent les obstacles dont il est fait état, en indiquant que le géomètre était venu borner dès le 28 février 2022, que l’étude de sol devait et pouvait être réalisée à temps pour le compromis, et que le certificat d’urbanisme n’a quant à lui jamais été érigé en condition pour signer l’acte.

Ils maintiennent que la rupture des pourparlers est fautive.

Ils réfutent tout abus de procédure.

L’ordonnance de clôture est en date du 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la demande en rabat de l’ordonnance de clôture

La demande de rabat de la clôture prononcée le 3 février 2025 contenue dans les conclusions transmises par la voie électronique le 4 février 2025 par les époux [Y] est devenue sans objet, le conseiller de la mise en état ayant prononcé le rabat de la clôture par ordonnance du 5 juin 2025 et fixé au jour-même, 5 juin, la date de la clôture.

Ces conclusions transmises par les intimés le 4 février 2025 sont ainsi recevables.

* sur l’objet de l’appel

Les chefs du jugement déféré qui déboutent les époux [Y] de leur action en établissement de la promesse de vente ne sont ni frappés d’appel principal par les consorts [L], ni frappés d’appel incident par les intimés, et ils sont donc définitifs.

Il est ainsi jugé que la vente ne présentait pas un caractère parfait et que les parties étaient simplement entrées en négociation.

Le litige devant la cour porte sur les demandes indemnitaires réciproques, ainsi que sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* sur la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [Y]

Le tribunal a condamné les consorts [L] à payer 35.000€ aux époux [Y] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils leur avaient causé en rompant de mauvaise foi des pourparlers très avancés dans lesquels les parties étaient fortement engagées.

Aux termes de l’article 1112 du code civil :

L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte d’avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Le motif qui a été fourni aux époux [Y] par le notaire que les parties avaient chargé d’établir un compromis de vente pour justifier que les vendeurs ne souhaitent plus donner suite à la proposition tenait uniquement à 'la nature du mandat qui les liait avec Monsieur [X] (mandat d’entremise non mandat de représentation)' (cf pièce n°4 des intimés).

Un tel motif était dénuée de portée, l’accord sur la vente s’étant noué directement entre M. [E] [L], qui a accepté sous sa signature de vendre le bien 285.000€ aux époux [Y] lesquels ont accepté ce prix de vente par une formule manuscrite accompagnée de leurs signatures.

M. [L] n’était, en effet, pas représenté par M. [X] lorsqu’il a formulé cet accord, et l’affirmation contenue dans le courrier qu’il a par la suite adressé le 14 mars 2022 aux époux [Y] que M. [X] n’était pas habilité à rédiger un avant-contrat tel qu’un compromis ou une promesse de vente ne retire rien à ce constat et traduit sa mauvaise foi en l’affaire, de même que son affirmation selon laquelle l’apposition de sa signature n’était qu’un simple accusé de réception, alors qu’il s’agit d’un accord exprès, clairement formulé, pour vendre le bien 285.000€.

Les appelants -qui l’écrivent encore dans leurs conclusions d’appel- ne peuvent sans mauvaise foi soutenir, et opposer aux époux [Y], que M. [L] n’a pas signé la seconde proposition exprimant l’accord pour vendre aux époux [Y] le terrain moyennant un prix de 285.000€,

— alors que cette signature où se lit clairement 'M. [L]'' sous la mention manuscrite de ses prénom et nom, est la même que celle apposée par M. [E] [L] sur le mandat de vente sans exclusivité qu’il a donné en sa qualité d’usufruitier et comme mandataire de ses trois filles, nu-propriétaires, le 21 août 2021 à M. [X], la même que celle apposée sur chacun des trois mandats de ses filles, et la même que celle portée sur les courriers qu’il a adressés au conseil des époux [Y], aux époux [Y] et au bâtonnier de l’Ordre des avocats au barreau de La Rochelle ainsi qu’il ressort à l’évidence de la comparaison de ces documents, non argués de faux (cf pièce n°3 des appelants et 1 et 2 des intimés)

— et alors que M. [L] a lui-même indiqué au bâtonnier de l’Ordre des avocats au barreau de La Rochelle dans sa lettre du 29 décembre 2022 contenant son historique et sa version du litige, qu’il est bien le signataire de ce document mais que la formule du 'Bon pour accord’ qui la surmonte est quant à elle de la main de M. [X], ce qui n’est pas la même chose et ne retire rien au fait qu’il est bien l’auteur de la signature (cf pièce n°13, première page du document 'EPOUX [Y] c/ CONSORTS [L]').

Les autres motifs qui ont ensuite été mis en avant par les époux [Y] pour justifier leur rupture des pourparlers traduisent également leur mauvaise foi, en ce qu’il s’agit de prétextes tirés de considérations présentées comme des obstacles ou des difficultés alors qu’il n’en était rien, la nécessité d’un bornage ayant été immédiatement perçue et traitée avec diligence au point que celui-ci était dressé et signé dès le 28 février 2022, et les informations et/ou autorisations relatives à la constructibilité du terrain relevant des éléments usuellement traités par le notaire en charge d’établir le compromis, ce qui était de fait en cours.

Les pourparlers, qui étaient très avancés puisque les parties s’étaient mises d’accord sur le prix et que les quelques éléments d’incertitude sur l’objet de la vente étaient tous en voie d’être rapidement réglés et ne posaient pas de difficultés, ont ainsi été rompus fautivement par les consorts [L], sous de mauvais prétextes et sans motif légitime mais, comme l’a pertinemment retenu le tribunal, au motif réel d’une perspective entre-temps survenue de vendre le terrain à un meilleur prix à un tiers, comme M. [E] [L] l’a expliqué lui-même aux époux [Y] dans la lettre qu’il leur a adressée en date du 14 mars 2022.

Est sans portée sur le litige, et particulièrement sur l’appréciation du caractère fautif de la rupture des pourparlers, le moyen tiré par les intimés du grand âge de M. [E] [L], qui ne créait à la même époque nul obstacle à ses trois filles pour lui donner mandat et ne l’empêchait pas lui-même de traiter avec un agent commercial, de participer personnellement aux opérations de bornage diligentées concomitamment (cf pièce n°2 des appelants et n°2 des intimés), ni d’adresser au conseil des époux [Y] le 19 mars 2022 un courrier nourri de considérations juridiques, puis trois jours plus tard aux époux [Y] une lettre argumentant, citations de jurisprudence à l’appui, pourquoi une action en justice qui viendrait à être dirigée contre eux serait vouée à l’échec (pièces n°9 et 5 des intimés), puis d’adresser à la bâtonnière de l’ordre des avocats du barreau de La Rochelle fin décembre 2022 un courrier de six pages argumentées contenant discussion et réfutation des écritures judiciaires des époux [Y] et formulant des doléances à l’encontre de leur conseil (pièce n°13 des intimés).

La rupture des pourparlers est ainsi fautive, et le premier juge a pertinemment réparé au vu des productions et des éléments de la cause par l’allocation d’une indemnisation de 35.000€ le préjudice qu’elle a causé à M. et Mme [Y], qui est effectif et important au vu des circonstances et formes qui l’ont entourée, des incertitudes et tracas auxquels elle les a exposés, et qui ne correspond nullement à la perte d’avantages attendus du contrat non conclu, ni à celle d’obtenir ces avantages.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [L] à payer cette somme aux époux [Y] à titre de dommages et intérêts.

* sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [L]

Les époux [Y] écrivent dans le corps de leurs conclusions, au visa de l’article 910-4 du code de procédure civile en sa rédaction antérieure au décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, que les appelants ne peuvent faire valoir une demande nouvelle au fond près d’un an après la déclaration d’appel, mais ils ne sollicitent pas dans le dispositif de leur écritures comme requis par l’article 954, alinéa 3 dudit code, que cette demande soit jugée irrecevable.

Sur le fond, l’action des époux [Y], qui est accueillie en ce qu’elle tend à l’indemnisation de leur préjudice, n’a rien d’abusif, et les appelants n’établissent plus généralement pas que ceux-ci aient commis une faute, a fortiori leur ayant causé préjudice.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

* sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et ils seront confirmés.

Les consorts [L] succombent en leur recours et supporteront les dépens d’appel.

Ils verseront une indemnité aux intimés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

dans la limite de l’appel :

CONSTATE que la demande des époux [Y] en report de l’ordonnance de clôture initialement prononcée est devenue sans objet

CONFIRME le jugement entrepris

ajoutant :

DÉBOUTE les consorts [L] de leur demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre des époux [Y]

REJETTE toutes demandes autres ou contraires

CONDAMNE in solidum [E], [F], [K] et [M] [L], aux dépens d’appel

LES CONDAMNE in solidum à verser en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel la somme de 3.500€ aux époux [Y], ensemble

Le greffier, Le Président,