N° RG 23/01662 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O2C7

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de ST ETIENNE

Au fond

du 04 janvier 2023

RG : 18/04015

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 27 Mai 2025

APPELANTE :

Le CABINET DELOMIER

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

ayant pour avocat plaidant M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

M. [S] [E]

né le 21 Novembre 1995 à [Localité 3] (42)

[Adresse 2]

[Localité 3]

M. [R] [E]-[X]

né le 29 Juillet 1953 à [Localité 6] (42)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Youcef IDCHAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] (Loire), sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic bénévole en exercice M. [P] [N] demeurant

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 12

La SELARL MJ SYNERGIE es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS MOREL

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mars 2025

Date de mise à disposition : 27 Mai 2025

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [E]-[X] et M. [S] [E] (les consorts [E]), venant aux droits de [C] [X], décédée le 2 décembre 2017, sont propriétaires indivis de trois appartements dans un ensemble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Loire).

A compter d’octobre 2007, la copropriété a été administrée par la société Cabinet Cheylus Frachon Merllie (la société Cheylus) en qualité de syndic.

Par ordonnance du 29 avril 2013, au vu de la contestation élevée par M. [R] [E]-[X] et [C] [X] quant à la régularité du mandat du syndic, des copropriétaires ont obtenu sur requête du président du tribunal de grande instance de Saint-Etienne la désignation de cette même société Cheylus en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par jugement du tribunal de grande instance de Saint-Etienne du 13 mai 2014, les assemblées générales des 13, juin 2013 et 10 juillet 2013, convoquées par cet administrateur provisoire, ont été annulées.

Cette société a de nouveau été désignée comme syndic à la suite de l’assemblée générale du 16 décembre 2013 convoquée par un administrateur provisoire désigné par le juge des référés et un nouveau contrat de syndic a été régularisé avec elle le 16 décembre 2013. Un nouveau contrat a été régularisé le 2 juillet 2015.

Par arrêt du 31 mai 2016, la cour d’appel de Lyon a constaté la nullité de plein droit des mandats de syndic des 2 octobre 2007 et 2 juillet 2010 conclus avec la société Cheylus, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation. La cour a également annulé les assemblées générales des 1er octobre 2007, 4 juillet 2008, 2 juillet 2010, 1er septembre 2011 et 24 janvier 2012.

Par jugement du 17 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a prononcé la nullité des contrats de syndic des 16 décembre 2013 et 2 juillet 2015 et a annulé les assemblées générales des 9 avril 2014 et 2 juillet 2015. Par ce même jugement, le tribunal a dit que l’administrateur provisoire ou le nouveau syndic devrait inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à tenir dans le mois de leur nomination toutes les résolutions frappées d’annulation des assemblées générales de 2013, 2014 et 2015, outre celle de faire les comptes à compter du 1er janvier 2013 et de procéder au recouvrement forcé de toutes charges impayées et d’arrêter les comptes de l’exercice 2016.

Un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance du 20 avril 2017, lequel a convoqué une assemblée générale le 20 décembre 2017 au cours de laquelle la société Morel a été désignée comme syndic, à l’unanimité.

Cette société a convoqué deux assemblées générales les 24 septembre 2018 et 21 janvier 2019. A la suite de la première, elle a adressé aux consorts [E] un extrait de compte leur réclamant le paiement de la somme de 14.931,39 euros.

Une assemblée générale extraordinaire a également été convoquée le 21 novembre 2018, au cours de laquelle des travaux de réparation de la toiture et de remise aux normes des canalisations EU-EP ont été votés.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2019, la société Morel a notifié sa démission.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Saint-Etienne du 23 septembre 2020, elle a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et la SELARL MJ Synergie a été désignée comme liquidateur judiciaire.

Un nouveau syndic, la société Cabinet Delomier (la société Delomier), a été désignée par l’assemblée générale du 3 juin 2019.

Les comptes de l’exercice 2018-2019 ont été approuvés par l’assemblée générale du 13 février 2020 dans une résolution n°4, laquelle a été annulée par jugement du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 5 novembre 2020.

La société Delomier a mis fin à son mandat à effet du 13 mai 2021 et un nouvel administrateur provisoire a été désigné par ordonnance sur requête du 20 juillet 2021, rectifiée le 30 juillet 2021, lequel a convoqué une assemblée générale le 25 octobre 2021. Au cours de cette assemblée générale, M. [E]-[X] a été désigné comme syndic bénévole de la copropriété.

Par acte du 19 décembre 2018, les consorts [E] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic alors en exercice, la société Morel, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 24 septembre 2018.

Par actes du 1er avril 2019, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par la société Morel, ainsi que cette dernière en son nom personnel, aux fins d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 21 janvier 2019 et désignation d’un administrateur provisoire. Cette instance a été jointe à la première par ordonnance du juge de la mise en état du 15 juin 2020.

Par acte du 13 août 2019, ils ont en outre appelé en cause la société Morel, en son nom personnel, dans l’instance ouverte en annulation de l’assemblée générale du 24 septembre 2018.

Une jonction a été ordonnée par le juge de la mise en état le 17 septembre 2019.

Par actes du 13 août 2019, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Delomier, ainsi que la société Morel, aux fins d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 3 juin 2019 et indemnisation de leur préjudice. Cette instance a été jointe à la première.

Enfin, par acte du 10 février 2021, ils ont appelé en cause la société Delomier, en qualité de syndic. Cette instance a été jointe aux deux autres.

La SELARL MJ synergie est intervenue volontairement à l’instance en qualité de mandataire liquidateur de la société Morel.

Par jugement contradictoire du 4 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a:

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Morel à la date du 20 mars 2018,

— prononcé la nullité des assemblées générales des 24 septembre 2018, 21 janvier 2019 et 3 juin 2019,

— déclaré recevable la demande des consorts [E] à l’encontre de la société Delomier,

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Delomier du 3 juin 2019 à la date du 3 septembre 2019,

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Delomier du 13 février 2020 à la date du 13 mai 2020,

— débouté les consorts [E] de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société Morel et de sa fixation au passif de cette société,

— débouté les consorts [E] de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société Delomier,

— condamné la société Delomier à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  3.906,66 euros au titre des rémunérations perçues en exécution de ses mandats annulés,

—  6.804,90 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de répéter les honoraires perçus par la société Cheylus,

—  240,03 euros au titre du remboursement des avances opérées par ses soins sur le compte séparé,

— condamné in solidum la société Morel, représentée par son liquidateur et la société Delomier à payer aux consorts [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Delomier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Morel représentée par son liquidateur et la société Delomier aux dépens,

— ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes à dues par la société Delomier au syndicat des copropriétaires,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 28 février 2023, la société Delomier a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 20 novembre 2023, la société Delomier demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 4 janvier 2023 en toutes ses dispositions sauf ce qu’il a :

— débouté les consorts [E] de leur demande de dommages et intérêts formée contre elle,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts formée contre elle portant sur les fautes de gestion,

Et statuant à nouveau,

— déclarer prescrite la demande visant à obtenir la nullité de plein droit des mandats du 3 juin 2019 et du 13 février 2020 qui lui avaient été donnés au motif qu’elle n’aurait pas ouvert de compte séparé pour le syndicat des copropriétaires puisque les consorts [E] n’ont pas émis de contestation et engagé de procédure dans les 3 mois ayant suivi les assemblées générales du 3 juin 2019 et du 13 février 2020,

— rejeter la demande visant à entendre prononcer la nullité de plein droit des mandats du 3 juin 2019 et du 13 février 2020 qui lui avaient été donnés,

— rejeter la demande visant à l’entendre condamner à leur verser la somme de 5.000 euros à chacun au titre de leur prétend préjudice moral dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait commis un manquement dans le cadre de son mandat de gestion mais que, bien au contraire, au regard du contexte conflictuel et des difficultés économiques existantes, elle a mis tout en 'uvre pour gérer de la meilleure des façons cette copropriété, notamment en se montrant disponible pour rencontrer les copropriétaires et en prenant toutes décisions utiles dans l’intérêt la copropriété,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant au remboursement des honoraires qu’elle a perçus,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires correspondant au débit du compte bancaire créée par elle,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation à lui verser la somme de 6.804,90 euros au titre de la perte de chance de recouvrer contre la société Cheylus les honoraires perçus au titre des mandats annulés,

En tout état de cause :

— rejeter de manière générale toutes demandes, fins et conclusions qui seraient formulées à son encontre,

— condamner in solidum les consorts [E] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite à Me de Fourcroy, avocat sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 19 mars 2024, les consorts [E] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 4 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu’il a :

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Morel à la date du 20 mars 2018,

— prononcé la nullité des assemblées générales des 24 septembre 2018, 21 janvier 2019 et 3 juin 2019,

— déclaré recevable leur demande à l’encontre de la société Delomier,

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Delomier du 3 juin 2019 à la date du 3 septembre 2019,

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Delomier du 13 février 2020 à la date du 13 mai 2020,

— condamné la société Delomier à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 3.906,66 euros au titre des rémunérations perçues en exécution de ses mandats annulés,

* 6.804,90 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de répéter les honoraires perçus par la société Cheylus,

— condamné in solidum la société Morel, représentée par son liquidateur, et la société Delomier à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Delomier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Morel, représentée par son liquidateur, et la société Delomier aux dépens,

— ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes dues par la société Delomier au syndicat des copropriétaires,

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société Delomier,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Delomier à leur verser la somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la société Delomier à la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

— condamner le même aux dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 4 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu’il a :

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Morel à la date du 20 mars 2018,

— prononcé la nullité des assemblées générales des 24 septembre 2018, 21 janvier 2019 et 3 juin 2019,

— déclaré recevable la demande des consorts [E] à l’encontre de la société Delomier,

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Delomier du 3 juin 2019 à la date du 3 septembre 2019,

— constaté la nullité de plein droit du mandat de la société Delomier du 13 février 2020 à la date du 13 mai 2020,

— condamné la société Delomier à lui payer les sommes suivantes :

* 3.906,66 euros au titre des rémunérations perçues en exécution de ses mandats annulés, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

* 6.804,90 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de répéter les honoraires perçus par la société Cheylus, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné in solidum la société Morel, représentée par son liquidateur, et la société Delomier à payer aux consorts [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Delomier à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Morel, représentée par son liquidateur la SELARL MJ synergie, et la société Delomier aux dépens,

— ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes dues par la société Delomier au concluant,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions contraires de la société Delomier,

— condamner la société Delomier à lui payer la somme de 7.396,43 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices liés aux fautes de gestion financière de la société Delomier, outre intérêts, avec capitalisation des intérêts,

— condamner la société Delomier à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Delomier aux entiers dépens.

La société MJ synergie, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à personne habilitée par acte du 26 avril 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la nullité des mandats de la société Delomier

Les consorts [E] et le syndicat des copropriétaires font notamment valoir que:

— en application de l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit ouvrir sous trois mois un compte séparé et y déposer sans délai les fonds du syndicat e copropriétaires, la méconnaissance de cette obligation emportant la nullité de plein droit du mandat de syndic à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation,

— les mandats du 3 juin 2019 et du 13 février 2020 de la société Delomier, qui n’a pas ouvert de compte séparé dans les trois mois de ses désignations sont nuls,

— cette demande ne constitue pas une action en contestation de la décision de l’assemblée générale ayant désigné le syndic, de sorte qu’elle n’est pas soumise au délai de contestation prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965,

— lors de l’assemblée générale du 13 février 2020, et contrairement à ce qui est soutenu par la société Delomier, il a bien été décidé d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, ce qui n’a été fait que le 13 octobre 2020.

La société Delomier fait notamment valoir que:

— il lui est reproché de ne pas avoir ouvert de compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires lors de son premier mandat, puis d’avoir procédé à l’ouverture d’un tel compte seulement en octobre 2020, alors qu’avait été votée l’ouverture d’un tel compte lors de l’ assemblée générale du 13 février 2020, soit plus de trois mois après,

— cependant, avant même sa désignation en qualité de syndic, le syndicat de copropriétaires avait déjà un compte séparé,

— l’assemblée générale du 13 février 2020 n’avait pas pour objet l’ouverture d’un compte séparé mais de changer l’établissement bancaire détenteur du compte,

— elle n’a pas pu ouvrir de nouveau compte du fait du solde négatif du précédent compte bancaire,

— dans les trois mois ayant suivi l’assemblée générale du 13 février 2020, les consorts [E] n’ont pas sollicité la nullité du mandat malgré l’absence d’ouverture de compte, de sorte que leur action, dirigée à l’encontre des décisions de l’assemblée générale du 3 juin 2019 et de celles du 13 février 2020, est prescrite.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions des articles 18 II et 42, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ont retenu que:

— l’action en nullité du mandat de syndic pour manquement à son obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires ne constitue pas une action en contestation d’une décision d’une assemblée générale devant être formée dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision, de sorte qu’il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Delomier,

— la société Delomier justifie de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires auprès de la Banque populaire Auvergne Rhône Alpes suivant une convention du 29 septembre 2020, soit postérieurement au délai de trois mois imparti par la loi, expirant le 3 septembre 2019 pour le mandat du 3 juin 2019 et le 13 mai 2020 pour celui du 13 février 2020,

— la société Delomier n’établit pas qu’elle a versé les fonds reçus au nom du syndicat de copropriétaires sur le compte bancaire séparé qui avait été ouvert par le précédent syndic auprès de la société Crédit Mutuel, l’extrait de sa comptabilité mentionnant au contraire des versements sur un compte « BPL »,

— à défaut pour la société Delomier d’avoir respecté ses obligations, il convient de constater la nullité de plein droit des mandats à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, soit les 3 septembre 2019 et 13 mai 2020,

— il se déduit de la combinaison des articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que le syndic ne peut recevoir de rémunérations en dehors de ce qui a été prévu dans un mandat écrit préalable, de sorte qu’en conséquence de la nullité des mandats, le syndicat de copropriétaires n’est redevable d’aucun honoraire,

— il résulte des extraits du grand livre que la société Delomier a perçu la somme totale de 3.906,66 euros, de sorte qu’elle doit être condamnée à payer cette somme au syndicat de copropriétaires.

Pour confirmer le jugement ayant constaté la nullité des mandats du syndic et condamné ce dernier à rembourser au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus, la cour ajoute que:

— l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires ne procède pas d’une résolution votée par l’assemblée générale mais de la loi, de sorte que la société Delomier ne saurait se retrancher derrière le fait que l’assemblée générale ne se serait prononcée sur cette ouverture que le 13 février 2020,

— la société Delomier n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’a pas été en mesure de respecter ses obligations légales du fait du solde négatif des comptes du syndicat de copropriétaires, alors qu’elle invoque par ailleurs l’existence d’un compte séparé, régulièrement ouvert par le précédent syndic, dont elle ne démontre pas avoir fait usage.

2. Sur la condamnation de la société Delomier au paiement des honoraires exposés sans mandat au profit du Cabinet Cheylus

Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que:

— par arrêt du 31 mai 2016, la cour d’appel de Lyon a annulé les contrats de syndic Cheylus de 2007 et 2010, ainsi que l’assemblée générale du 24 janvier 2012 par laquelle le syndic Cheylus s’était fait donner mandat de syndic rétroactif,

— il était donc fondé à solliciter le remboursement des honoraires versés de 2007 à 2012,

— l’action en répétition de l’indu contre Cheylus devait être introduite avant le 31 mai 2021, de sorte que le syndic Delomier, qui le représentait pour la période allant du 3 juin 2019 au 12 avril 2021 et qui n’a pas agi, lui a fait perdre une chance de se voir restituer les sommes versées,

— l’absence d’action est une faute de gestion,

— si le cabinet Morel devait également agir, le délai n’était pas expiré lorsque la société Delomier exerçait son mandat.

La société Delomier fait notamment valoir que:

— elle n’a repris la gestion de la copropriété qu’à partir du 3 juin 2019, soit 3 ans après l’arrêt de la cour d’appel,

— la faute de ne pas avoir intenté les procédures idoines contre le cabinet Cheylus doit être imputée au Cabinet Morel, qui était le syndic de 2017 à 2019,

— elle n’était pas en mesure d’agir contre le Cabinet Cheylus compte tenu de l’impécuniosité de la copropriété.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— suivant un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 31 mai 2016, la nullité des mandats du cabinet Cheylus des 1er octobre 2007 et 2 juillet 2010 a été constatée, de sorte que le syndicat de copropriétaires était fondé à solliciter la restitution des honoraires versés de 2007 à 2012,

— l’action en répétition de l’indu doit être formée dans le délai de cinq ans à compter du jour où le syndicat de copropriétaires a connu les faits lui permettant de l’exercer, soit dans les cinq ans de l’annulation des mandats et donc avant le 31 mai 2021,

— la société Delomier, qui a été le syndic de la copropriété du 3 juin 2019 au 13 mai 2021 a manqué à son devoir de conseil en ne proposant pas d’agir en répétition de l’indu, ce qui a fait perdre au syndicat de copropriétaires la chance de répéter la somme de 6.804,90 euros payée au cabinet Cheylus.

En revanche, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges, la perte de chance ne peut jamais être totale puisque s’il est certain que le syndicat de copropriétaires aurait obtenu gain de cause en l’absence de mandats justifiant le paiement des honoraires, encore fallait-il que le syndicat de copropriétaires décide de suivre le conseil du syndic et d’agir en justice, alors même qu’il est justifié qu’il rencontrait à cette époque des difficultés financières.

Dès lors, il convient de fixer la perte de chance à hauteur de 80% et, infirmant le jugement, de condamner la société Delomier à payer au syndicat de copropriétaires la somme de (6.804,90 X 80%) 5.443,92 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de répéter les honoraires perçus par le cabinet Cheylus.

3. Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [E] dirigée contre la société Delomier

Les consorts [E] font notamment valoir que:

— la société Delomier n’a pas fait réaliser les travaux sur la toiture votés à l’AG du 21 novembre 2018,

— ils ont dû supporter des infiltrations massives, ce dont ils l’ont informée,

— les canalisations n’ont été réparées qu’en novembre 2020 et il leur a été imposé de régler l’intégralité de la facture, alors qu’il s’agit d’une partie commune, ce qui constitue une faute délictuelle,

— ils ont subi un préjudice car la situation n’a été rétablie qu’en mars 2022,

— l’absence d’ouverture d’un compte séparé, qui révèle un dysfonctionnement de la copropriété, leur a causé un préjudice un moral,

— ils n’ont pu obtenir le moindre relevé bancaire pendant 17 mois, ce qui a masqué l’absence de toute action en vue du recouvrement des charges de la copropriété ou un recouvrement qui n’était pas égalitaire,

— aucune charge n’a été réclamée aux consorts [I], ce qui leur a causé un préjudice moral,

— la société Delomier a continué à leur réclamer le paiement d’une dette de 26 469,34 euros, basée sur des comptes faux, établis par le Cabinet Cheylus, alors qu’ils avaient été annulés par un arrêt d’une cour d’appel, ce qui leur a causé un préjudice moral,

— la décision de la société Delomier, de faire appel du jugement du tribunal judiciaire du 5 novembre 2020 ayant annulé les comptes de l’exercice 2018-2019 leur a causé un préjudice, alors que la société Delomier avait connaissance de la fausseté des comptes,

— le soutien apporté par la société Delomier aux prétentions des consorts [I] d’empêcher la location de leurs appartements leur a causé un préjudice,

— la société Delomier disposait du règlement de copropriété de 1986 indiquant l’existence de leurs 2 appartements au 2ème étage, de sorte qu’elle n’aurait pas dû relayer les prétentions des consorts [I], selon lesquelles une partie du 2ème étage était un grenier inhabitable.

La société Delomier fait notamment valoir que:

— les consorts [E] ne démontrent pas avoir subi le préjudice moral qu’ils invoquent,

— elle n’a pas commis de faute, le caractère prétendument erroné des comptes de la copropriété datant de l’époque où le Cabinet Cheylus puis du Cabinet Morel, avaient la qualité de syndics,

— il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir pu les rétablir pendant son mandat de 22 mois,

— la preuve de la fausseté des comptes pour les exercices de 2015 à 2019 n’est pas rapportée,

— il ne lui a pas été possible de commander les travaux de reprise de la toiture et de la façade en raison des difficultés économiques de la copropriété,

— elle a fait réaliser les travaux de reprise des canalisations alors qu’ils avaient été votés en 2018,

— il ne peut lui être reproché d’avoir décidé de mettre fin à son mandat.

Réponse de la cour

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les consorts [E], qui ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal et que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que faute pour eux de justifier de l’existence d’un préjudice moral subi personnellement, en lien avec les manquements imputés à la société Delomier, ils doivent être déboutés de leur demande indemnitaire.

Le jugement est donc confirmé de ce chef.

4. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat de copropriétaires à l’encontre de la société Delomier

Le syndicat de copropriétaires fait notamment valoir que:

— la société Delomier a commis des fautes de gestion, en n’utilisant pas un compte bancaire séparé, en faisant des avances, en utilisant un compte débiteur et en réglant des factures indues,

— ces fautes lui ont causé un préjudice car la gestion n’était pas transparente tant qu’il n’y avait pas de compte séparé, puis fautive lorsque des factures ont été réglées à partir d’un compte débiteur, alors qu’elles n’étaient pas urgentes et qu’un échéancier aurait pu être négocié.

La société Delomier fait notamment valoir que les préjudices invoqués, au titre de l’absence d’ouverture d’un compte séparé et tenant au fait qu’elle aurait laissé un compte débiteur, ne sont pas justifiés.

Réponse de la cour

C’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que le fait pour le syndic d’abonder sur ses deniers le compte du syndicat de copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde.

La cour ajoute que les autres actes de gestion qui sont imputés au syndic, à savoir le règlement de différentes factures anciennes, de factures d’honoraires et frais de syndic ne constituent pas des fautes de gestion pouvant donner lieu à indemnisation, s’agissant du paiement de sommes dues, nonobstant les difficultés financières de la copropriété.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Delomier à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 240,03 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant au remboursement des avances opérées par ses soins sur le compte séparé et a débouté le syndicat de copropriétaires pour le surplus.

5. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires, d’une part, et des consorts [E], d’autre part, en appel. La société Delomier est condamnée à leur payer à ce titre, à chacun, la somme de 1.500 '.

Les dépens d’appel sont à la charge de la société Delomier.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il condamne la société Cabinet Delomier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 1], la somme de 6.804,90 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de répéter les honoraires perçus par le cabinet Cheylus Franchon Merllie,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Cabinet Delomier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 1], la somme de 5.443,92 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de répéter les honoraires perçus par le cabinet Cheylus Frachon Merllie,

Condamne la société Cabinet Delomier à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 1], la somme de 1.500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Cabinet Delomier à payer à M. [R] [E]-[X] et M. [E] la somme globale de 1.500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la société Cabinet Delomier aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,