Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03925 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGDK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 20/03402

APPELANTE

Madame [G] [Z] veuve [X] née le 15 Avril 1963 à [Localité 6] ( Plogne), en qualité d’ayant droit de [D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 et assistée de M^e Assala FARAH , avocat au barreau de Paris, toque : D 2121

INTIMÉE

S.C.I. DE LA VIGNOTTE immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 828 294 389, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 septembre 2024 prorogé au 15 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon l’acte authentique de partage successoral du 14 juin 2010, M. [D] [X] était propriétaire d’un bien constitué du château de Lumigny et du domaine sis [Adresse 5] à [Localité 7].

Par acte notarié du 5 avril 2017, M. [D] [X] a cédé ce bien, à la SCI De la Vignotte, pour une somme de 250.000 €, ainsi que le versement d’une rente annuelle viagère de 4.080 € versée en mensualités de 340 € et un droit d’usage et d’habitation d’une partie dudit bien.

Mme [G] [Z] et M. [D] [X] se sont mariés le 19 mai 2018.

Le 3 octobre 2019, M. [X] a assigné la SCI De la Vignotte en nullité de la vente pour contrepartie illusoire ou dérisoire et, à titre subsidiaire, en rescision de la vente pour cause de lésion et a demandé qu’il lui soit donné acte de son offre de restituer le prix de vente de 250.000 €.

Le 24 mars 2020, M. [X] est décédé.

Par conclusions signifiées le 13 août 2020, Mme [G] [Z] veuve de feu [D]

[X] a indiqué reprendre l’instance en sa qualité d’héritière.

Par ordonnance du 14 septembre 2020, il a été constaté l’interruption de l’instance.

Mme [Z] a produit une décision du tribunal d’arrondissement de [Localité 4] (Pologne) constatant que la succession de [D] [X], décédé le 24 mars 2020, a été acquise en vertu d’un testament notarié recu le 27 avril 2017 à [Localité 4], en totalité sous bénéfice d’inventaire, par Mme [E] [G] [Z], et constaté que cette décision avait acquis force de chose jugée le 17 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions, Mme [Z], en qualité d’ayant droit de M. [X], a maintenu les demandes de nullité de la vente pour contrepartie illusoire ou dérisoire et, à titre subsidiaire, en rescision de la vente pour cause de lésion et a demandé qu’il lui soit donné acte de son offre de restituer le prix de vente de 250.000 €.

Au visa de l’article 414-1 du code civil, Mme [Z] a fait valoir que M. [X] souffrait de la maladie d’Alzheimer, de graves problèmes de santé physique mais également de démence sévère le rendant insane d’esprit le jour de la signature de l’acte.

Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— Rejette la demande de nullité de la vente,

— Rejette la demande de rescision de la vente pour lésion,

— Rejette la demande de condamnation formulée par Mme [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette la demande de condamnation formulée par la SCI De la Vignotte au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [Z] aux dépens de l’instance,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— Rejette toute demande autre plus ample ou contraire.

Mme [G] [Z] veuve [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 février 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2023 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 14 décembre 2023.

A l’audience du 14 décembre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 8 février 2024, avec une ordonnance de clôture au 25 janvier 2024, à la demande de Mme [Z], aux fins de production du certificat médical concernant M. [X].

A l’audience du 8 février 2024, l’ordonnance de clôture a été une nouvelle fois révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 16 mai 2024, avec une ordonnance de clôture au 2 mai 2024, à la demande de Mme [Z], aux fins de production du certificat médical concernant M. [X], que celle-ci n’est pas parvenue à obtenir.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 avril 2024 par lesquelles Mme [G] [Z] veuve [X], appelante, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’article 1169 du Code Civil,

— Prononcer la nullité de la vente intervenue le 05 avril 2017 entre M. [X] et la SCI de la Vignotte,

— Débouter la SCI de la Vignotte de ses demandes,

Subsidiairement,

— Prononcer la rescision de la vente pour cause de lésion en vertu des dispositions de l’article 1674 du code civil et sa nullité par voie de conséquence,

— Donner acte à Mme [Z] de son offre de restituer le prix de vente de 250.000 €,

— Condamner la SCI de la Vignotte au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 12 mars 2024 par lesquelles la SCI de la Vignotte, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1674 et 1676 du Code Civil,

Vu les articles 122 et 124 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 695 à 700 du Code de Procédure Civile.

A titre principal,

— Confirmer le jugement RG N°20/03402 du Tribunal Judiciaire de Meaux du 19 janvier

2023 sur l’ensemble de ses chefs.

— Débouter Mme [G] [Z] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation et d’annulation du contrat,

— Condamner Mme [G] [Z] à la restitution du prix de vente perçu ainsi que

l’ensemble des rentes jusqu’au décès de M. [X],

— Condamner Mme [G] [Z] à rembourser à la SCI de la Vignotte l’ensemble des sommes exposées par cette dernière en qualité de propriétaire du bien,

En tout état de cause,

— Condamner Mme [G] [Z] à verser à la SCI de la Vignotte la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles,

— Condamner Mme [G] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat de Me [F] du 17 novembre 2016 ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la fin de non recevoir

La SCI de la Vignotte soulève la prescription de l’action en rescision pour lésion sur le fondement de l’article 1676 du code civil ;

Mme [Z] ne conclut pas sur cette fin de non recevoir ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’ ;

Aux termes de l’article 1676 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 6 août 2018, 'La demande (de la rescision de la vente pour cause de lésion) n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente.

Ce délai court et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat’ ;

En l’espèce, la vente a été réitérée par acte authentique du 5 avril 2017 ;

Or l’assignation n’a été délivrée que le 3 octobre 2019, postérieurement au terme de la prescription échu le 5 avril 2019 ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de rescision de la vente pour lésion et il y a lieu de déclarer cette demande irrecevable pour prescription ;

Sur la demande de nullité de la vente

Mme [Z] sollicite la nullité de la vente en invoquant deux moyens, la nullité pour insanité d’esprit et la nullité pour prix illusoire et dérisoire ;

Sur la nullité de la vente pour insanité d’esprit

Mme [Z], en qualité d’ayant droit de [D] [X] décédé, sollicite de prononcer la nullité de la vente, sur le fondement de l’article 414-1 du code civil, pour insanité d’esprit de M. [X] à la date de la promesse de vente et à la date de la réitération de la vente, au motif qu’il souffrait alors d’une perte de ses facultés de discernement en ce que, âgé de 87 ans, il était atteint de démence sévère et de la maladie d’Alzheimer, en sus de graves problèmes de santé physique ;

La SCI de la Vignotte oppose que les conditions de l’article 414-2 du code civil ne sont pas remplies et à titre subsidiaire que Mme [Z] ne prouve pas l’insanité d’esprit ;

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2009, 'Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte';

Aux termes de l’article 414-2 du même code, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016, 'De son vivant, l’action en nullité appartient à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants …';

En l’espèce, M. [X] n’a pas fondé son action en nullité de la vente sur l’insanité d’esprit de son vivant ; ce n’est donc qu’après sa mort que Mme [Z] a ajouté un deuxième moyen, à la demande de nullité de la vente, relatif à l’insanité d’esprit ;

Or Mme [Z] n’a pas intenté une nouvelle action fondée sur l’insanité d’esprit mais a repris, en sa qualité d’ayant droit, l’instance engagée par M. [X] en nullité de la vente sur le fondement de la contrepartie illusoire ou dérisoire, en ajoutant un deuxième moyen, celui de l’insanité d’esprit ;

Les dispositions des articles 414-1 et 414-2 du code civil, qui permettent de fonder l’action en nullité sur l’insanité d’esprit, par l’intéressé de son vivant, ne s’appliquent pas, puisqu’au moment où le moyen sur l’insanité d’esprit a été invoqué, [D] [X] était décédé;

Ces mêmes dispositions, qui permettent l’action en nullité pour insanité d’esprit par l’héritier après la mort de l’intéressé, ne s’appliquent pas non plus, puisque Mme [Z] n’a pas engagé d’action après la mort de l’intéressé mais a repris l’action engagée antérieurement à son décès ;

Il y a donc lieu d’écarter le moyen relatif à l’insanité d’esprit ;

Sur la nullité de la vente pour prix dérisoire ou illusoire

Mme [Z] fonde sa demande sur l’article 1169 du code civil ; elle estime que le prix de vente est inférieur de plus de 50 % au prix mentionné dans la déclaration de succession de 500.000 € et est inférieur de près du quart aux estimations de professionnels de l’immobilier;

La SCI de la Vignotte oppose que l’aléa chasse la nullité ;

Aux termes de l’article 1169 du code civil, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016, 'Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire’ ;

Le contrat est nul si la preuve est rapportée que le prix de vente est sans proportion avec la valeur du bien au jour de la vente ;

En l’espèce, il appartient à Mme [Z] de justifier de la valeur du bien au jour de la vente puis de démontrer que le prix de vente est sans proportion avec cette valeur ;

¿ Sur l’évaluation de la valeur du bien au jour de la vente

Pour justifier de la valeur du bien au jour de la vente du 5 avril 2017, Mme [Z] produit une seule attestation d’une agence immobilière datée du 20 septembre 2016, évaluant le bien litigieux entre 850.000 € et 950.000 € (pièce 8) ; cette attestation mentionne que 'le montant des travaux à prévoir pour réhabiliter totalement le château est considérable', sans préciser ce montant ni dans quelle mesure elle l’a pris en compte dans son évaluation ; cette attestation n’a qu’une valeur probante isolée puisqu’elle n’est pas corroborée par d’autres pièces du dossier ; au contraire, elle est contredite par les deux évaluations produites par la SCI de la Vignotte :

— l’avis de valeur de IAD du 19 octobre 2016, décrivant de façon précise les travaux à réaliser, les estimant entre 1.000.000 et 1.200.000 €, et précisant que compte tenu de ces frais importants à engager, la valeur du bien est estimée entre 230.000 et 260.000 € (pièce 1 SCI),

— l’avis de valeur de Capifrance du 7 décembre 2016, précisant, en prenant en compte le très mauvais état du bâtiment et l’existence d’éléments compromettant la santé du bâti, une évaluation moyenne de 300.000 € (pièce 2 SCI) ;

En sus, l’acte de partage successoral du 14 juin 2010 mentionne une évaluation du bien par les parties au partage à hauteur de 500.000 € et il convient de considérer que M. [X] qui souhaitait conserver le bien n’avait aucun intérêt à le surévaluer ; si l’acte de partage mentionne que le montant des travaux à prévoir pour réabiliter le château est considérable, il indique que le 1er étage est habité par M. [X] et précise 'gros oeuvre solide, couverture revue semble t’il (sauf sur la partie XIIIème), charpente également le plus souvent en état mais avec quelques défauts localisés à revoir. Intérieur généralement à rafraîchir voire à reprendre sérieusement’ ;

Or il ressort du constat d’huissier du 17 novembre 2016 (pièce 4 SCI) et de l’avis de valeur du 19 octobre 2016 (pièce 1 SCI), produits par la SCI de la Vignotte, qu’en 2016, environ 95% du château n’est plus habitable, la toiture est entièrement à refaire, l’électricité présente de graves défaillances, certains murs demandent à être consolidés, ce qui atteste d’une dégradation de l’état du château entre 2010 et 2016 ;

Ces éléments confirment les deux avis de valeur de 2016 produits par la SCI de la Vignotte, très inférieurs à l’évaluation dans l’acte de partage de 2010 ;

Il convient donc de considérer que Mme [Z] ne démontre pas que la valeur du bien au jour de la vente du 5 avril 2017 s’élevait entre 850.000 € et 950.000 € alors que la SCI de la Vignotte produit plusieurs pièces justifiant d’une valeur à cette date d’au plus 300.000 € ;

¿Sur le prix de vente

Mme [Z] conclut que 'l’âge du crédirentier s’assimile à un défaut d’aléa induisant la nullité de la vente', 'la constitution de rentes viagères apparaissait totalement illusoire compte tenu de l’état de santé de M. [X] qui ne pouvait espérer plus que les quelques mois de rentes qui lui ont été versés’ et 'une estimation du droit d’usage et d’habitation partielle est en cours de réalisation et permettra de démontrer que le montant de la rente est dérisoire’ ;

Aux termes de l’article 1976 du code civil, 'La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer’ ;

En cas de rente en viager assortie d’une réserve de jouissance au profit du vendeur jusqu’à son départ définitif en maison de retraite ou son décès, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix s’apprécie par comparaison entre le montant de la rente et l’intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevé de cette réserve (3ème chambre civile 16 juillet 1998 pourvoi n°96-12720) ;

En l’espèce, l’acte de vente du 5 avril 2017 stipule que la somme au titre du prix de vente est constituée de :

— la somme de 250.000 €,

— le versement d’une rente annuelle viagère de 4.080 € versée en mensualités de 340 €,

— un droit d’usage et d’habitation d’une partie du bien ;

Il ne peut être considéré, tel que l’allègue Mme [Z], que l’âge de M. [X], à la date de l’acte notarié du 5 avril 2017, soit 87 ans, comme étant né le 26 juillet 1929, 's’assimile à un défaut d’aléa induisant la nullité de la vente’ ;

Le seul compte-rendu médical produit de l’époque de l’acte notarié est le courrier du service de consultation des troubles de la mémoire de l’hôpital de [Localité 8] du 16 février 2017 (pièce 30 [Z]) ; le médecin précise que M. [X] est autonome pour la toilette, gère ses papiers et l’argent, conduit sa voiture, fait le jardinage, et seulement 'se plaint’ d’oublis des faits récents (il ne retrouve pas les objets qu’il a déposés quelques minutes auparavant), d’insomnie avec des irritabilités et une angoisse liée à des conflits avec ses voisins ; il n’y aucun élément dans ce compte-rendu justifiant, tel que l’allègue Mme [Z], qu’à la date de l’acte notarié du 5 avril 2017, M. [X] 'ne pouvait espérer plus que les quelques mois de rentes qui lui ont été versés’ ; aucun élément ne laissait présager les hospitalisations d’avril et mai 2019 (pièces 22 et 24 [Z]), survenues suite à une chute avec traumatisme crânien et à la détection de la maladie d’Alzheimer, ni le décès de M. [X] le 24 mars 2020, soit trois ans après ledit acte notarié ;

Mme [Z] ne justifie pas d’une estimation du droit d’usage et d’habitation d’une partie du bien et ne produit aucun élément permettant en cas de rente en viager assortie d’une réserve de jouissance au profit du vendeur jusqu’à son départ définitif en maison de retraite ou son décès, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix, par comparaison entre le montant de la rente et l’intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevé de cette réserve ;

Il y a donc lieu d’écarter le moyen relatif au prix dérisoire ou illusoire ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la vente ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI de la Vignotte la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [Z] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a rejeté la demande de rescision de la vente pour lésion ;

Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant,

Déclare irrecevable pour prescription la demande de rescision de la vente pour lésion ;

Condamne Mme [G] [Z] veuve [X], en qualité d’ayant droit de [D] [X] décédé, aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI de la Vignotte la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de Mme [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,