Cour d'appel de Poitiers, 1re chambre, 9 décembre 2025, n° 24/00323

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE POITIERS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- A – SUR LES CONDITIONS SUSPENSIVES
- 1 – sur la condition suspensive tenant à l'obtention d'un financement bancaire
- 2 – sur la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire...
- B – SUR LA CLAUSE PENALE
- C – SUR LES DEPENS
- D – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE P...
- Dispositif

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TGI 9 janvier 2024

CA Poitiers
Confirmation 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-réitération de la vente par acte authentique
La cour a jugé que le défaut de réitération de la vente était imputable à la SCI Imocelle, qui n'a pas sollicité de financement bancaire dans le délai convenu, permettant ainsi à la SCI Cornut Immobilier de se prévaloir de la clause pénale.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Cornut Immobilier les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel.
Accepté
Charge des dépens d'appel
La cour a confirmé que la charge des dépens d'appel incombe à la SCI Imocelle, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 1re ch., 9 déc. 2025, n° 24/00323
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/00323
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 9 janvier 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme CLERCCharles-Emmanuel ANDRAULTNicolas BRUNEAU
Cabinet(s) :	OPTIMA AVOCATSLEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	S.C.I. IMOCELLE c/ S.C.I. CORNUT IMMOBILIER

Texte intégral

ARRET N°378

N° RG 24/00323 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7CB

S.C.I. IMOCELLE

S.C.I. CORNUT IMMOBILIER

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00323 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7CB

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2024 rendu par le TJ de [Localité 7].

APPELANTE :

S.C.I. IMOCELLE

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Charles-Emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

S.C.I. CORNUT IMMOBILIER

[Adresse 11]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Nicolas BRUNEAU, avocat au barreau de la Charente,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 27 octobre 2020, la sci Cornut Immobilier a convenu de la vente à la sci Imocelle d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à Rochefort (Charente-Maritime), au prix de 280.000 €.

Deux conditions suspensives ont été stipulées au profit de l’acquéreur : l’obtention d’un financement bancaire d’une part, d’une autorisation d’urbanisme d’autre part.

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 mars 2021.

Une clause pénale d’un montant de 28.000 € a été stipulée à défaut de réitération de la vente par acte authentique, alors même que les conditions suspensives auraient été réalisées.

Par courrier recommandé en date du 29 mai 2021 distribué le 2 juin suivant, la sci Cornut Immobilier a mis en demeure la sci Imocelle de réitérer la vente par acte authentique, précisant qu’à défaut de ce faire, elle demanderait paiement de la clause pénale stipulée.

Une sommation interpellative a été délivrée le 24 juin 2021 à la sci Imocelle.

Par acte du 9 février 2023, la sci Cornut Immobilier a fait assigner la sci Imocelle devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Elle a demandé de la condamner à lui payer la somme de 28.000 € en application de la clause pénale.

Elle a soutenu que le défaut de réitération de la vente par acte authentique était imputable à la défenderesse qui n’avait pas sollicité dans les délais convenus un financement bancaire et une autorisation d’urbanisme et n’avait pas justifié du dépôt de ces demandes malgré la mise en demeure en date du 29 mai 2021 qui lui avait été délivrée.

La sci Imocelle a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que :

— les attestations bancaires en date des 2 et 25 juin 2021 établissaient que les prêts sollicités avaient été refusés par la Société Générale et le Crédit Mutuel ;

— la venderesse ne s’était pas prévalue de la caducité du compromis dans son courrier de mise en demeure.

Par jugement du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'- CONDAMNE la SCI IMOCELLE à verser à la SCI CORNUT IMMOBILIER la somme de VINGT-HUIT MILLE EUROS (28 000€) correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis de vente, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mai 2021,

— CONDAMNE la SCI IMOCELLE à verser à la SCI CORNUT IMMOBILIER la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— DEBOUTE la SCI IMOCELLE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI IMOCELLE aux dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative du 24 juin 2021 soit 190,92€'.

Il a considéré que :

— le défaut de réitération de la vente était imputable à la sci Imocelle qui n’avait pas sollicité de financement bancaire dans le délai convenu ;

— la venderesse était dès lors fondée à se prévaloir de la clause pénale stipulée au compromis de vente.

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, la sci Imocelle a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, elle a demandé de :

'INFIRMER dans son intégralité le jugement de première instance du 09 janvier 2024

STATUER à nouveau :

— Rejeter l’intégralité des prétentions de la SCI CORNUT IMMOBILIER

— Condamner la SCI CORNUT IMMOBILIER au paiement d’une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance.

SUBSIDIAIREMENT limiter la clause pénale au bénéfice de la SCI CORNUT IMMOBILIER à 1,00 €'.

Elle a soutenu que :

— la sci Cornut Immobilier ne s’était pas prévalue de la caducité du compromis de vente et avait ainsi renoncé à se prévaloir des dates stipulées à cet acte ;

— la demande de financement bancaire avait été faite dès le 8 avril 2021 ;

— le troisième confinement, total du 3 avril au 30 mai 2021 et partiel jusqu’au 30 juin 2021, avait fait obstacle aux échanges avec les établissements bancaires sollicités ;

— les prêts demandés lui avaient été refusés ;

— le défaut de demande d’une autorisation d’urbanisme était sans incidence dès lors qu’un financement lui avait été refusé ;

— l’équité justifiait en tout état de cause la réduction du montant de la clause pénale.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, la sci Cornut a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1235-1 du Code Civil,

Vu le jugement prononcé le 9 janvier 2024,

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer la SCI IMOCELLE mal fondée en son appel, l’en débouter ;

En conséquence,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 9 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

Juger que la SCI IMOCELLE n’a pas respecté ses engagements contractualisés à l’acte du 27 octobre 2020, contenant conditions suspensives et engagement de paiement d’une clause pénale,

Juger que la SCI IMOCELLE est redevable de la somme de 28.000 € au titre de la clause pénale,

Y ajoutant,

Débouter la SCI IMOCELLE de toutes demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI IMOCELLE à verser à la SCI CORNUT IMMOBILIER la somme de 4.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SCI IMOCELLE aux entiers dépens, qui comprendront ceux de première instance ainsi que ceux d’appel, en ce compris le coût de la sommation interpellative que la SCI CORNUT IMMOBILIER a été contrainte de faire délivrer le 24 juin 2021".

Elle a exposé que :

— ses demandes de justification des demandes de prêts, puis la mise en demeure délivrée à la sci Imocelle étaient demeurées sans suite ;

— les justificatifs des refus de prêts n’avaient été communiqués que le 8 juillet 2021, postérieurement à une sommation interpellative du 24 juin précédent ;

— la demande d’autorisation d’urbanisme n’avait pas été déposée ;

— la crise sanitaire avait été sans incidence en regard des dates convenues au compromis de vente.

Elle a maintenu, le défaut de réalisation de la condition suspensive étant ainsi imputable à l’appelante, être fondée à se prévaloir de la clause pénale insérée au compromis de vente, ajoutant que le montant n’en était pas excessif.

L’ordonnance de clôture est du 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LES CONDITIONS SUSPENSIVES

L’article 1304 alinéas 1 et 2 du code civil dispose que :

'L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple'.

L’article 1304-3 alinéa 1er du même code précise que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

1 – sur la condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement bancaire

Une condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement bancaire a été stipulée en ces termes :

'L’ACQUEREUR déclare que le prix de la vente sera payé pour partie avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation, pour un montant maximum total de cinq cent cinquante-neuf mille sept cents euros (559 700 €)

[…]

Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité :

L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de l’ensemble des organismes ci-après listés : Crédit mutuel ou tout autre organisme bancaire

Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des disposition de l’article 1304-3 du Code civil, « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L. 313-41 du Code de la consommation, l’ACQUEREUR devra notamment :

— pouvoir justifier avoir déposé ses demandes de prêt conformément à ce qui précède.

[…]

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 1 mars 2021.

[…]

L’ACQUEREUR s’engage à notifier l’obtention ou la non-obtention d’un prêt au VENDEUR et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le VENDEUR pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

La réponse de l’ACQUEREUR devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du VENDEUR indiqué en tête des présentes.

Passé ce délai de huit (8) jours, et en l’absence de réponse de l’ACQUEREUR, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le VENDEUR retrouvant son entière liberté.

Pour sa part, l’ACQUEREUR pourra, s’il en a versé un, recouvrer son acompte en démontrant que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention de son ou de ses prêts.

Si la condition est défaillie de son fait, le montant de l’acompte, s’il en a versé un, restera acquis au VENDEUR.

[…]

Prorogation de la condition suspensive d’obtention de prêt : au cas où les PARTIES décideraient d’un commun accord de proroger conventionnellement la durée de validité de la présente condition, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’ACQUEREUR et acceptation écrite du VENDEUR'.

Par courriel en date du 30 mars 2021, la sci Cornut Immobilier a indiqué à l’agence immobilière ne pas être en possession du justificatif du dépôt de la demande de prêt.

Le courrier de refus de prêt du Crédit Mutuel, en date du 25 juin 2021, indique : 'Vous nous avez sollicités le 15 juin 2021 pour obtenir un crédit immobilier de 530 000 euros sur une durée de 180 mois destiné à financer l’acquisition et les travaux concernant un bien situé…[Localité 8]', en vue d’un 'achat local professionnel'..

Une 'attestation de demande de crédit’ de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] est en date du 8 avril 2021. Elle fait mention d’un crédit sollicité de 320.000 € sur 120 mois.

Le courrier de la Société Générale en date du 2 juin 2021 refusant de donner suite à une demande de prêt mentionne qu’avait été sollicité un financement de 380.000 € remboursable sur 15 années. La date de la demande n’a pas été précisée.

Dans son courrier recommandé en date du 29 mai 2021, la sci Cornut Immobilier n’a pas mis en demeure la sci Imocelle de justifier des demandes et des refus de prêts. Elle y a au contraire considéré que les conditions suspensives étaient réalisées.

Dans son courrier recommandé en date du 28 octobre 2022 non retiré, le conseil de la sci Cornut a indiqué que : 'Des pièces dont je dispose, il apparait que les déclarations que vous avez fait à l’Huissier de justice vous ayant délivré la sommation interpellative ne sont pas conformes à la réalité et d’autre part qu’aucun justificatif n’a été communiqué à la SCI CORNUT IMMOBILIER ou à son notaire concernant la réalisation (ou non) des conditions suspensives'.

La sci Imocelle ne justifie pas avoir, dans les délais convenus :

— sollicité un financement bancaire du montant visé au compromis de vente ;

— avoir dans les mêmes délais informé la venderesse des refus de prêts opposés.

2 – sur la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire.

Il a été stipulé en page 8 du compromis de vente que :

'La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention, par l’ACQUEREUR, d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux.

[…]

La demande devra être déposée auprès de l’autorité compétente dans le délai de 20 jours à compter de la signature des présentes.

[…]

L’ACOUEREUR justifiera au VENDEUR et au MANDATAIRE du dépôt de sa demande et, le cas échéant, à la demande du VENDEUR ou du MANDATAIRE des pièces complémentaires qui pourront lui être demandées.

[…]

La présente vente sera caduque du fait de la la non-obtention de l’autorisation dans un délai de 4 mois à compter du dépôt de la demande'.

Dans son courrier en date du 29 mai 2021, la sci Cornut Immobilier a indiqué que : 'La SCI IMOCELLE a finalement obtenu le permis demandé et toutes les conditions suspensives ont été réalisées'.

Son conseil a dans son courrier en date du 28 octobre 2022 indiqué que les justificatifs du dépôt de la demande de permis de construire et de la décision d’octroi ou de refus n’avaient pas été communiqués.

Dans ses écritures, la sci Imocelle admet qu’une telle demande n’avait pas été déposée, rendue selon elle inutile en l’absence de financement bancaire.

Le défaut de réalisation de cette condition est ainsi imputable à l’acquéreur.

3 – conséquences

Le compromis de vente stipule en page 9 que :

'Non réalisation des conditions suspensives

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des PARTIES retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

L’acompte versé sera immédiatement restitué à l’ACQUEREUR.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser te MANDATAIRE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes'.

Il résulte des développements précédents que le défaut de réalisation des conditions suspensives a pour cause la négligence de la sci Imocelle : demandes tardives de financement bancaire et de justification, absence de dépôt d’une demande de permis de construire.

Les conditions suspensives sont dès lors présumée accomplies.

B – SUR LA CLAUSE PENALE

L’article 1231-5 du code civil dispose que :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

Il a été stipulé en page 9 du compromis de vente que :

'Réitération par acte authentique

Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15 mars 2021 chez Maître [Z] [W] [K] Notaire à [Localité 9] et avec la participation de Maître [Y] [S] , Notaire à [Localité 5].

[…]

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des PARTIES pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Passé cette date, HUIT JOURS après accusé réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’une des PARTIES ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique :

[…]

— S’il s’agit de l’ACQUEREUR : le VENDEUR aura la possibilité de l’y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l’ACQUEREUR supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et l’ACQUEREUR devra payer au VENDEUR à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de vingt-huit mille euros( 28 000 IE), sans préjudice de l’indemnisation du MANDATAIRE prévue au paragraphe "Honoraires de négociation''.

La sci Cornut Immobilier a dans son courrier de mise en demeure en date du 29 mai 2021 indiqué que :

'Les conditions suspensives étant réalisées et compte-tenu du délai écoulé (2 mois et demi) depuis lors, nous n’avons d’autres choix que de mettre en demeure la SCI IMOCELLE de s’exécuter et de procéder à la réitération à la forme authentique de la vente en l’Étude de Maitre [O] [U], notaire à ROCHEFORT(17300).

En cas de refus de votre part, le compromis de vente sera résilié de plein droit dans un délai d’un mois à compter de la présente mise en demeure et nous reprendrons toute liberté de vendre notre bien immobilier.

En ce cas, nous ne manquerons pas de solliciter l’indemnisation du préjudice que nous subissons manifestement depuis 7 mois à hauteur de la somme de 28 000,00 euros telle que prévue au compromis de vente'.

Le conseil de la venderesse a dans son courrier recommandé du 28 octobre 2022 indiqué que :

'[Localité 6] égard aux préjudices ainsi subis, ma cliente entend faire application de la clause pénale contenue au dit compromis et obtenir que vous procédiez au versement de l’indemnité forfaitaire mise à votre charge à concurrence de la somme de 28.000 € (vint huit mille euros).

Je vous invite par conséquent à me faire tenir un règlement d’un montant de 28.000 € en un chèque que vous voudrez bien libeller à l’ordre de la CARPA'.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique, malgré la mise en demeure délivrée.

La sci Cornut Immobilier est dès lors fondée à demander paiement de l’indemnité stipulée à titre de clause pénale.

L’appelante ne justifie pas du caractère manifestement excessif de cette clause.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a condamné la sci Imocelle au paiement de cette somme.

C – SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelante.

D – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelante.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à sa demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 9 janvier 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle ;

CONDAMNE la sci Imocelle aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la sci Imocelle à payer en cause d’appel à la sci Cornut Immobilier la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,