ARRET N°76

LM/KP

N° RG 24/01806 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDBR

[J]

[X]

C/

S.C.I. NOVARENT

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01806 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDBR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 juin 2024 rendue par le Juge de l’exécution de [Localité 11].

APPELANTS :

Monsieur [D] [J]

né le [Date naissance 5] 1985 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle BLANCHARD de la SELARL ADLIB, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

Madame [K] [X]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle BLANCHARD de la SELARL ADLIB, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

S.C.I. NOVARENT, prise en la personne de son représentant domicilié en ctte qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 4]

Ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume LACAZE de la SELARL G LACAZE AVOCAT, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 29 mars 2023, par l’intermédiaire de la société par actions simplifiée Ma Compagnie Immobilière, Madame [K] [X] et Monsieur [D] [J] et la société civile immobilière Novarent ont conclu un bail à usage d’habitation portant sur une résidence non meublée située [Adresse 3] pour un montant mensuel de 860 euros.

Le 1er avril 2023, Madame [X] et monsieur [J] prenaient possession des lieux et dès le 1er juillet 2023, les loyers demeuraient impayés.

Suivant acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, toujours par l’intermédiaire de la société Ma Compagnie Immobilière, la société Novarent faisait délivrer à Monsieur [J] et Madame [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, leur faisant sommation d’avoir à régler la somme de 6 184, 68 euros correspondant pour 6 020 euros aux arriérés de loyers arrêtés au 28 février 2024, et pour 164,68 euros au coût de l’acte.

Par requête déposée le 4 juin 2024, la société Novarent sollicitait l’autorisation du juge de l’exécution de la [Localité 13]-sur-Yon afin aux fins d’autoriser la saisie conservatoire de tous les biens corporels appartenant à Monsieur [D] [J] et Madame [X], d’autoriser la saisie conservatoire de toutes sommes d’argent détenues par eux, dans les livres de comptes de tout établissement financier, et notamment de la Caisse de Crédit Mutuel Bocasevre agence de [Localité 8] et de la Société Générale agence Les Herbiers (85), en garantie de la somme de 7.044,68 euros en principal.

Par ordonnance en date du 24 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a fait droit aux demandes.

Par déclaration en date du 18 juillet 2024, Monsieur [J] et Madame [X] ont relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la société Novarent.

Monsieur [J] et Madame [X], par dernières conclusions transmises le 25 septembre 2024, demandent à la cour, par réformation de la décision entreprise, de rejeter la demande de saisie conservatoire sollicitée à leur encontre, de condamner la société Novarent à leur verser la somme de 1.200 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Novarent, par dernières conclusions transmises le 16 octobre 2024, demande à la cour de confirmer l’ordonnance dont appel, débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions et les condamner solidairement à lui verser la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande aussi de dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application du décret n°2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice et de l’arrêté du 27 février 2018 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de condamner solidairement M. [J] et Mme [X] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée G [Localité 12] Avocat, pour ceux dont elle aura fait l’avance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la saisie conservatoire

Monsieur [J] et Madame [X] font valoir que la créance invoquée par la société Novarent n’apparaît pas fondée en son principe car elle n’existerait pas si la société Ma Compagnie Immobilière avait respecté son obligation quant à l’enregistrement de la demande de garantie auprès d’Action logement pour le compte des locataires, que cette absence d’enregistrement a eu pour conséquence d’empêcher les concluants de bénéficier de la garantie d’action logement pendant 36 mois avec un plan d’apurement arrêté en fonction des revenus du couple, qu’il n’existe aucune circonstance laissant supposer une menace quant au recouvrement de la somme due, l’absence de recouvrement des loyers ne résultant que de la négligence de la société Ma Compagnie Immobilière et enfin que la situation pénale de M. [J] ne peut être mise en avant pour prétendre qu’il existerait un risque d’organisation d’insolvabilité.

La société Novarent soutient quant à elle que la société Ma Compagnie Immobilière et la société Novarent sont en litige avec M. [J] et Mme [X] concernant des impayés de loyers pour la somme de 6.880 euros arrêtée au 21 mars 2024, qu’elles craignent que les locataires n’organisent leur insolvabilité, étant précisé que M. [J] a fait l’objet de condamnations pénales pour de nombreux faits d’escroquerie et ce, en récidive. La sci Novarent considère que la société Ma Compagnie immobilière et elles-mêmes disposent d’une créance qui paraît fondée en son principe, qu’une caution est versée au bailleur et n’est pas là ni pour exempter le locataire du paiement du loyer ni pour permettre un quelconque échelonnement de dette, que le bail stipule une clause de solidarité entre les locataires concernant l’obligation de paiement du loyer, de sorte que l’arrêt de travail de madame ne suffit pas à caractériser un cas de force majeure exonérant le couple du paiement des loyers. Elle fait valoir que Mme [X] est en arrêt de travail, ce qui peut impliquer une circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance, étant relevé qu’aucun loyer n’a été payé depuis cet arrêt de travail et que si Mme [X] indique et semble justifier percevoir des revenus, pour autant, elle s’arrange pour que le compte bancaire depuis lequel doit être versé le loyer soit dans le négatif ; quant à M. [J], il a produit un faux relevé d’identité bancaire ou a clôturé son compte car aucun compte n’a été trouvé à son nom. Enfin, l’intimée fait valoir que les locataires ont menti sur leurs ressources en s’étant présentés au moment de la souscription du contrat comme étant dans une situation très confortable.

Réponse de la cour d’appel :

Aux termes de l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

En l’espèce, M. [J] et Mme [X] ne contestent pas l’arriéré de loyers invoqué par la sci Novarent mais disent que la créance de la sci n’est pas fondée en son principe car les loyers auraient du être pris en charge par la garantie Visale à partir du moment où M. [B] avait signalé à l’agence immobilière qu’ils ne pouvaient plus payer le loyer, la négligence de l’agence immobilière, mandataire du bailleur, qui n’a pas actionné cette garantie, étant à l’origine du défaut de paiement des loyers à la société civile immobilière.

En effet, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [X] et M. [J] ont demandé à bénéficier de la garantie Visale octroyée par Action Logement suivant un visa attribué le 29 mars 2023 valable jusqu’au 27 juin 2023, à la condition toutefois que le contrat de cautionnement du bailleur, qui active sa garantie, soit souscrit avant la signature du bail.

Ce dispositif permet au locataire qui ne dispose pas d’autre garantie (familiale notamment) d’offrir une garantie au propriétaire auprès duquel il postule pour la location d’un logement mais cela ne le dispense pas du paiement du loyer qu’il devra, en tout état de cause, rembourser à l’organisme de cautionnement.

Par ailleurs, le bailleur peut ne pas solliciter cette garantie, laquelle n’est pas obligatoire, ce qui est le cas de la sci Novarent qui n’a pas sollicité ce cautionnement avant la signature du contrat de bail dont s’agit.

Ainsi, l’argumentation audacieuse des locataires défaillants qui tend à faire juger qu’une responsabilité de l’agence immobilière pour négligence pour ne pas avoir activé la garantie Visale viendrait remettre en cause le caractère fondé en son principe de la créance de loyers impayés de la sci bailleresse ne peut convaincre la cour d’appel.

Par ailleurs, la deuxième condition de nature à justifier les mesures conservatoires autorisées, à savoir les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance par la sci Novarent, est également remplie.

Ainsi, il apparaît que la circonstance qui a empêché le couple de payer son loyer depuis août 2023, à savoir l’arrêt maladie de Mme [X], est toujours d’actualité puisque l’attestation de paiement de la caisse d’assurance maladie produite établit qu’elle est toujours sous le régime des indemnités journalières jusqu’au 25 septembre 2024, aucun élément relatif à la période postérieure ne permettant de considérer qu’elle a repris une activité salariée, ce qui n’est d’ailleurs pas allégué par les appelants.

Par ailleurs, le passé pénal de M. [J] qui a commis des délits dans plusieurs départements français et a résidé à plusieurs adresses et qui a été condamné en 2018 en état de récidive à de l’emprisonnement ferme pour des délits commis entre 2010 et 2014 pour des diverses escroqueries en étant jugé en son absence dans un contexte de violation de son contrôle judiciaire, un mandat d’arrêt ayant été délivré à son encontre, est une circonstance à prendre en considération au regard du comportement du couple dans la présente affaire.

En effet, les consorts [I] ont cessé de payer leur loyer dès le mois de juillet 2023, ce qui signifie qu’ils n’ont payé leur loyer que trois mois depuis leur entrée dans les lieux, n’ayant versé aucune somme depuis le mois de juillet 2023, se dédouanant de toute responsabilité en invoquant la prétendue négligence du bailleur et/ou de l’agence immobilière et en faisant pression sur l’agent immobilier pour qu’il souscrive cette garantie alors que cela n’était plus possible.

Pourtant, il apparaît que M. [J] travaille toujours et perçoit des ressources à ce titre, de même qu’il apparaît à la lecture des justificatifs produits que Mme [X], bien que ne percevant que des indemnités journalières au titre de son arrêt maladie, perçoit la somme mensuelle de 2 300 euros, revenus mensuels qui devraient permettre au couple de verser ne serait-ce qu’une partie des sommes dues.

De plus, les saisies conservatoires effectuées ont mis en exergue que malgré les ressources ci-dessus mentionnées de Mme [X], le solde de son compte est nul et que les coordonnées du compte données par M. [J] auprès de la société Générale n’ont permis aucune saisie puisque le tiers saisi a indiqué qu’il ne possédait aucun compte dans son établissement, ces éléments permettant de retenir que le couple a commencé à organiser son insolvabilité.

En conséquence, c’est à bon droit que le juge de l’exécution de [Localité 10] a autorisé la mesure conservatoire litigieuse, de sorte qu’il convient de la confirmer purement et simplement.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît conforme à l’équité de condamner solidairement Mme [X] et M. [J] à verser à la sci Novarent la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, partie perdante dans la présente instance au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, seront déboutés de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles et condamnés aux entiers dépens.

Le présent appel étant un appel d’une saisie conservatoire qui, par définition, est ordonnée sans titre exécutoire, il ne sera pas fait droit à la demande de la sci Novarent tendant à :

'dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application du décret n°2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice et de l’arrêté du 27 février 2018 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile'

dès lors que les seules condamnations contenues dans le présent arrêt sont prononcées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance déféré ;

Et y ajoutant,

Condamne solidairement [W] [J] et Mme [K] [X] à verser à la société civile immobilière Novarent la somme de 2 000 euros ;

Condamne in solidum [W] [J] et Mme [K] [X] aux entiers dépens ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,