ARRÊT N°92

N° RG 23/00830

N° Portalis DBV5-V-B7H-GYXL

[Y]

C/

[M]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 11 mars 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 11 mars 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 avril 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS

APPELANT :

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉ :

Monsieur [D], [L], [B] [M]

né le 07 Juin 1980 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER – THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 29 janvier 2020, [D] [M] a acquis de [V] [Y] deux appartements situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (Vienne), constituant les lots nos 12 et 13 d’un ensemble en copropriété.

Il a postérieurement constaté que le carrelage au sol des logements était fissuré.

Une expertise amiable a été réalisée sur sa demande.

[V] [Y] a refusé de supporter le coût de réfection des sols, les vices étant selon lui apparents lors de la vente.

Courant juillet 2020, [D] [M] a assigné [V] [Y] devant le tribunal judiciaire de Poitiers. Il a demandé paiement, sur le fondement des articles 1137 et 1641 du code civil, de la somme en principal de 20.854 € correspondant au coût de reprise des sols.

Il a soutenu n’avoir pu visiter qu’un seul logement avant la vente et que le vendeur, en ne l’informant pas des vices du sol, avait commis un dol.

[V] [Y] a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que les fissures étaient visibles et que l’acquéreur avait l’obligation de s’informer. Il a en outre contesté le coût des travaux de reprise.

Par jugement du 3 avril 2023, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué en ces termes :

'Condamne Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 9000€.

Condamne Monsieur [V] [Y] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres demandes.

Condamne Monsieur [V] [Y] aux dépens'.

Il a considéré que le vendeur :

— en faisant en sorte que l’acquéreur ne s’aperçoive pas des fissures, avait commis un dol ;

— devait indemniser son cocontractant de la perte de chance subie en raison du manquement à l’obligation d’information ;

— l’indemnisation de cette perte de chance s’évaluait à 9.000 €, l’expert amiable ayant considéré que le coût des travaux de reprise s’élevait à 10.000 €.

Par déclaration reçue au greffe le 5 avril 2023, [V] [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, il a demandé de :

'Vu les articles 1137 et 1641 du Code civil.

Recevoir M. [Y] en son appel et l’y déclarer bien fondé.

Infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné M. [Y] à payer à M. [M] la somme de 9 000 € à titre de dommages et intérêts, et celle de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et rejeté les demandes de condamnation de M. [Y].

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [M] de son appel incident, et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner M. [M] à payer à M. [Y] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens'.

Il a soutenu que :

— l’action exercée en garantie du vice caché n’était pas fondée, les fissures ayant été apparentes lors de la vente ;

— l’acquéreur avait eu tout loisir de visiter les logements avant la vente ;

— le dol allégué n’était pas démontré ;

— le vendeur avait l’obligation de s’informer ;

— le coût de reprise du carrelage n’était pas justifié.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, [D] [M] a demandé de :

'Vu le jugement du 3.04.2023

Vu l’appel de M [Y]

Vu les articles 1112-1 et 1137 du code civil,

Vu les dispositions de l’acte de vente, page 2 « devoir d’information réciproque»

[…]

Sur l’appel principal,

DIRE ET JUGER irrecevable et mal fondé M. [Y] en son appel, L’en débouter, y compris de ses demandes d’article 700 du CPC et dépens.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

« Condamné M. [V] [Y] à payer à M. [D] [M] la somme de 9.000 €, sauf à compléter la somme,

Condamné M [V] [Y] à payer à M [D] [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens.»

Sur l’appel incident,

DIRE ET JUGER recevable et bienfondé M. [M] en son appel incident et condamner M. [Y] à lui régler la somme de 9.854 € complémentaire, correspondant à l’entier préjudice de remise en état des 2 logements.

CONDAMNER Monsieur [Y] au paiement de la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du CPC pour la procédure d’appel et le débouter de sa demande d’article 700 et dépens.

CONDAMNER [Y] [V] aux entiers dépens'.

Il a maintenu que :

— le vendeur, qui avait connaissance des fissurations du carrelage, ne l’en avait pas informé et ne lui avait permis de visiter qu’un des logements, ayant faussement prétexté qu’un locataire n’était pas disponible pour la visite ;

— le rapport d’expertise établissait qu’il s’agissait d’un désordre structurel ;

— le vendeur avait ainsi manqué à son devoir d’information et commis un dol à son préjudice.

Il a exposé que l’expert amiable n’avait visité qu’un seul logement et chiffré le coût des travaux de reprise que pour celui-ci. Il a évalué à 18.854 € le coût des travaux de reprise.

L’ordonnance de clôture est du 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR L’INFORMATION PRÉCONTRACTUELLE

L’article 1104 du code civil dispose que :

'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public'.

L’article 1112-1 du même code dispose que :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

Le vice allégué a trait à la fissuration du carrelage du sol des deux logements.

Tant devant le premier juge que devant la cour, l’appelant ne conteste pas la matérialité de ces fissurations. Il soutient qu’elles étaient apparentes lors de la vente et que dès lors, l’acquéreur devait s’informer sur leur causes.

1 – sur la connaissance des fissures par l’acquéreur

a – sur le lot n° 12 (n° [Adresse 1])

L’acte de vente stipule en page 4 que :

''L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Il en a la jouissance

' en ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation (lot numéro 12), à compter du même jour par la prise de possession réelle'.

Un échange de messages téléphoniques 'sms’ a été produit aux débats par l’appelant. Sollicité le 1er octobre 2019 par l’intimé souhaitant des renseignements sur les appartements mis en vente, l’appelant a répondu en ces termes : 'Contactez moi pour avoir des informations sur les logements des T2". Il a indiqué le 5 octobre 2019 que : 'Mes locataires sont disponibles lundi soir ou mardi soir pour que vous puissiez les visiter'. Un rendez-vous a été convenu pour le lundi suivant, à 19 heures, en vue d’une visite des logements.

[D] [M] ne conteste pas avoir visité ce lot.

Ce lot avait été donné à bail à [E] [C]. L’état des lieux d’entrée est en date du 15 août 2017. Il fait mention de fissures sur le sol du séjour, de la chambre 1, de la cuisine et de la salle de bains. Le logement a été libéré le 22 décembre 2019.

L’intimé ne justifie pas que les fissures, qui concernaient l’ensemble des pièces du logement aux termes de l’état des lieux d’entrée et qui, affectant le sol, étaient en principe visibles, étaient lors de la visite du logement en intégralité masquées par des tapis qu’il suffisait de soulever, ou des meubles.

Le 24 janvier 2020, l’acquéreur a indiqué à l’appelant que :

'le notaire nous propose mercredi à 17h00.

On prendra un peu de temps avant pour voir les compteurs d’eau et d’électricité.

Et pour la coupe des sapins'.

[V] [Y] a répondu en ces termes : 'Nous avons rendez-vous à 17h à vendeuvre pour le notaire. Pouvons nous nous donné un moment avant à 16h à [Localité 6] pour regarder ensemble les compteurs d’eau. Et constaté la coupe des sapins'. L’acquéreur a confirmé ce rendez-vous en écrivant : 'pas de souci pour 16h à vos appartements'.

Il n’est pas établi ni soutenu qu’à cette date a été effectuée une visite du logement qui était libre de tout occupant.

b – sur le lot n° 13 ([Adresse 2])

1 – sur le constat des fissures

Une expertise amiable du bien situé au [Adresse 2] a été réalisé. Le rapport de la société Assistance Expertise Bâtiment est en date du 25 novembre 2020.

L’expert a indiqué en page 10/15 du rapport que :

'Lors de mes investigations, j’ai pu constater un carrelage fissuré sur l’ensemble du logement.

Ces fissures présentent des désaffleurs qui peuvent porter atteinte à la sécurité des personnes habitant le logement, par risque de coupures.

Ces désordres proviennent d’un affaissement de dalles béton posées sur radier qui doit dater de plusieurs années'.

2 – sur la visite du bien

Ce bien était donné à bail à [K] [T] à la date de la vente. Cette locataire a déclaré dans une attestation en date du 27 juillet 2020 produite par l’intimé que : 'Mr [Y] ne m’a pas contactée pour faire visiter Mr [M] l’éventuel acquéreur de l’appartement'. Dans une seconde attestation en date du 21 novembre 2023 produite par l’appelant, elle a déclaré que :

'Mr [M] n’est pas venu visiter l’appartement que j’avais en location de mes souvenirs. Mais Mr [Y] m’avait contactée par SMS pour connaitre mes disponibilités pour la visite de l’appartement.

Mr [M] m’avait demandé d’écrire le contraire Effectivement je n’ai jamais rencontré Mr [M] pour une visite de l’appartement avant l’achat de celui-ci, mais Mr [Y] m’avait bien demandé des disponibilités pour cette visite'.

Un rendez-vous de visite des logements a été convenu le 5 octobre 2019 par 'sms', pour le lundi suivant.

Le vendeur a sollicité le même jour en ces termes [K] [T] précitée : 'C est Mr [Y]. Je suis passé toute à l’heure. J ai une deuxième et dernière visite ce lundi soir à 19h. Serait vous disponible ''. La locataire a répondu que : 'je suis désolée je suis absente demain et lundi. Je suis disponible le reste de la semaine en fin de journée'.

Un nouveau rendez-vous précédant la vente a été convenu le 24 janvier 2020 pour notamment vérifier les compteurs d’eau et d’électricité.

Il n’est pas établi qu’à cette date, une visite du logement a été effectuée.

Il résulte de ces échanges de messages d’une part que [D] [M] n’a pas visité le logement avant de l’acquérir, d’autre part que [V] [Y] n’a pas fait obstacle à la visite du logement par le futur acquéreur.

3 – sur la connaissance des fissures

L’état des lieux d’entrée en date du 1er mai 2015 établi entre l’appelant et [K] [T] mentionne des fissures au sol dans le séjour, la chambre 1, la cuisine, la salle de bains et les toilettes.

L’acte de vente mentionne en page 4 et 5 que :

'L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Il en a la jouissance

[…]

' en ce qui concerne la partie louée (lot numéro 13), par la perception des loyers.

Ce logement est actuellement loué au profit de Mademoiselle [K] [T]

[…]

L’ACQUEREUR a reçu dès avant ce jour du VENDEUR le contrat de location et dispense le notaire soussigné de relater aux présentes les charges et conditions de ce bail'.

Le bail avait été établi entre les parties au moyen d’un formulaire 'kit'. Un second feuillet sur 4 pages était inséré au bail, comprenant en page 1 l’état des lieux d’entrée, en pages 2 et 3 les descriptifs des équipements et en page 4 un acte de cautionnement .

L 'acquéreur, dès lors que le contrat de bail lui avait été remis avant la vente, lequel incluait l’état des lieux d’entrée, était en situation de relever l’existence de fissures du carrelage de sol.

2 – sur l’information délivrée par le vendeur

La loyauté de la relation contractuelle imposait au vendeur, quand bien même les fissurations du carrelage auraient-elles été apparentes, totalement ou partiellement, d’attirer l’attention de son cocontractant sur celles-ci et d’en préciser la cause s’il la connaissait.

La rapidité de la conclusion de la vente établit que l’acquéreur faisait confiance à son vendeur.

Celui-ci ne justifie pas de l’exécution de son obligation d’information.

Une telle information sur les fissurations et leur cause était déterminante pour le consentement de l’acquéreur au sens des dispositions précitées.

Le manquement du vendeur à cette obligation a fait perdre une chance à l’intimé de ne pas acquérir au prix proposé ou d’acquérir à un prix moindre compte tenu du coût de réfection probable du carrelage.

3 – sur la recherche d’information par l’acquéreur

L’article 1112-1 alinéa 1er précité maintient l’obligation pour l’acheteur de s’informer, sauf s’il est dans l’ignorance légitime des éléments justifiant cette recherche d’information.

S’agissant du lot n° 12, visité, l’acquéreur devait, dès lors que des fissures étaient visibles, solliciter du vendeur des informations complémentaires sur l’état du sol. Il est constant que [D] [M] n’a pas sollicité ces informations avant la vente.

Il n’avait toutefois aucun motif de considérer que le sol du lot n° 14, non visité, était aussi fissuré.

4 – sur l’évaluation de la perte de chance

L’expert amiable évalué à 10.000 € le coût de reprise du carrelage du lot n° 13.

Le lot n° 12 est similaire au lot précédent. Les fissurations affectant le sol de ce lot sont comparables à celle affectant celui du lot n° 13. Un coût de reprise identique sera retenu.

S’agissant du lot visité, la perte de chance liée au manquement par le vendeur à son obligation d’information sera, l’acquéreur ne s’étant pas renseigné sur les fissurations visibles, appréciée à 10 %. L’appelant est dès lors redevable de ce chef de la somme de 1.000 € (10.000 x 10 %).

La perte de chance sera, en l’absence d’information délivrée par le vendeur sur l’état du sol du lot n° 13, non visité, appréciée à 80 %. L’appelant est dès lors redevable de ce chef de la somme de 8.000 € (10.000 x 80 %).

L’indemnisation de la perte de chance subie s’évalue ainsi à 9.000 € (1.000 + 8.000).

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

B – SUR UN DOL

L’article 1137 du code civil dispose que :

'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

La charge de la preuve de manoeuvres, de mensonges ou d’une dissimulation volontaire pèse sur celui qui s’en prévaut.

L’intimé ne démontre pas que le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle a été volontaire, afin de déterminer son consentement.

Le dol allégué n’est ainsi pas établi.

Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu’il a considéré que le vendeur s’était rendu coupable d’un dol.

C – SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

D – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement du 3 avril 2023, le tribunal judiciaire de Poitiers, sauf en ce qu’il a retenu que [V] [Y] avait commis un dol ;

CONDAMNE [V] [Y] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE [V] [Y] à payer en cause d’appel à [D] [M] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,