ARRET N°189

LM/KP

N° RG 24/00726 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HACJ

[M]

C/

S.C.I. PIN LANDAIS INVESTISSEMENTS

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00726 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HACJ

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 février 2024 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de Fontenay Le Comte.

APPELANT :

Monsieur [U] [M]

né le 18 Janvier 1973 à [Localité 4] (80)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Raphaël JOYEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-3933 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

S.C.I. PIN LANDAIS INVESTISSEMENTS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e Corinne GIRARD de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Madame Estelle LAFOND, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er septembre 2015, Monsieur [F] [Z] a donné à bail à Monsieur [U] [M], un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 27 février 2019, la société civile immobilière Pin-Landais Investissement a acquis l’immeuble, étant ainsi subrogée dans les droits de Monsieur [Z].

Le 15 février 2021, le bailleur a délivré un congé pour motif avec effet au 31 août 2021.

Le 9 septembre 2021, le bailleur a fait délivrer une sommation de déguerpir au preneur.

Par jugement en date du 5 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fontenay le Comte a statué ainsi :

— Dit que le congé délivré par la SCI Pin-Landais Investissement le 15 septembre 2021 repose sur un motif légitime et sérieux ;

— Déclare que Monsieur [U] [M] occupe le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2021 ;

— Ordonne à défaut d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [M] et celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

— Condamne Monsieur [U] [M] à verser à la SCI Pin-Landais Investissement et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à ce que serait le montant du loyer, soit la somme de 366,55 euros selon la dernière actualisation, et ce à compter du 1er septembre 2021 :

— Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

— Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

— Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration en date du 21 mars 2024, Monsieur [M] a relevé appel de cette décision en intimant la société Pin-Landais Investissement en vue de la réformation et/ou annulation de la décision en ce qu’elle a :

'Dit que le congé délivré par la SCI Pin-Landais Investissement le 15 septembre 2021 repose sur un motif légitime et sérieux ;

Déclare que Monsieur [U] [M] occupe le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2021 ;

Ordonne à défaut d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [M] et celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

Condamne Monsieur [U] [M] à verser à la SCI Pin-Landais Investissement et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à ce que serait le montant du loyer, soit la somme de 366,55 euros selon la dernière actualisation, et ce à compter du 1er septembre 2021 :

Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.'

Monsieur [M], par dernières conclusions transmises le 12 février 2025, demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondé l’appel de Monsieur [M].

— débouter la SCI Pin-Landais investissements de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— juger recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [M].

— infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la protection de Fontenay Le Comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a dit que le congé délivré par la SCI Pin-Landais investissements le 15 septembre 2021 repose sur un motif légitime et sérieux ;

— infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la protection de Fontenay Le Comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a déclaré que Monsieur [U] [M] occupe le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2021 ;

— infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la protection de Fontenay Le Comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a ordonné à défaut d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [M] et celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

— infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la protection de Fontenay Le Comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [M] à verser à la SCI Pin-Landais investissements et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à ce que serait le montant du loyer, soit la somme de 366,55 euros selon la dernière actualisation, et ce à compter du 1er septembre 2021 :

— infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la protection de Fontenay Le Comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation.

Statuant à nouveau, et réformant sur ces points la décision entreprise.

Sur la demande d’expulsion au titre du conge pour motif légitime et sérieux :

— juge que le congé délivré par la société Pin-Landais investissements ne repose pas sur un motif légitime et sérieux.

En conséquence,

— juge que le congé délivré par la société Pin-Landais investissements est nul.

sur l’indemnité d’occupation :

— juge que Monsieur [M] n’a fait qu’user de son droit le plus strict de s’opposer à ce congé sans qu’il soit démontré que celui-ci aurait dégénéré en abus.

En conséquence,

— débouter la société Pin-Landais investissements de sa demande d’indemnité d’occupation.

En tout état de cause,

— débouter la SCI Pin-Landais investissements de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— condamner la SCI Pin-Landais investissements à Monsieur [M] une somme de 1.000 ' au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 37 de la loi du 6 juillet 1991 sur l’aide juridique en cause d’appel.

— condamner la SCI Pin-Landais investissements aux entiers dépens ainsi qu’à la totalité des frais d’exécution de la décision à intervenir.

La société Pin-Landais Investissement, par dernières conclusions transmises le 17 février 2025, demande à la cour de :

— dire et juger Monsieur [U] [M] mal fondé en ses demandes,

— dire et juger la SCI Pin-Landais investissements recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fontenay-le-comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a dit que le congé délivré par la SCI Pin-Landais investissements le 15 février 2021 repose sur un motif légitime et sérieux ;

— confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fontenay-le-comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a déclaré que Monsieur [U] [M] occupe le logement situé [Adresse 2], à [Localité 5], sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2021 ;

— confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fontenay-le-comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a ordonné à défaut d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [M] et celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ; le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

— confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fontenay-le-comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [M] à verser à la SCI Pin-Landais investissements et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à ce que serait le montant du loyer, soit la somme de 366, 55 euros selon la dernière actualisation, et ce à compter du 1er septembre 2021 ;

— confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fontenay-le-comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

— infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Fontenay-le-comte en date du 5 février 2024 en ce qu’il a rejeté la demande formulée par la SCI Pin-Landais investissements

Statuant à nouveau, et réformant sur ce point la décision entreprise.

— condamner Monsieur [U] [M] à verser à la SCI Pin-Landais investissements la somme de 1.965 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

A titre reconventionnelle,

— condamner Monsieur [U] [M] à verser à la SCI Pin-Landais investissements la somme de 3.240 ' à titre de dommages et intérêts détaillée comme suit :

—  2.240 ' au titre du préjudice financier,

—  1.000 ' au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [U] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— condamner Monsieur [U] [M] à verser à la SCI Pin-Landais investissements la somme de 1.885 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel,

— condamner Monsieur [U] [M] aux entiers dépens ainsi qu’à la totalité des frais d’exécution de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

MOTIVATION

Sur le caractère légitime et sérieux du congé délivré par le bailleur

Monsieur [M] fait valoir que la société Pin-Landais investissements ne justifie pas d’un motif réel et sérieux fondant son congé alors que son intention réelle d’effectuer les travaux au jour du congé n’est pas établie et que les pièces qu’elle a produit ultérieurement ne l’ont été que pour les besoins de la cause, la réalisation des travaux dont s’agit n’empêchant pas en tout état de cause le maintien dans les lieux.

La société Pin-Landais investissements fait valoir qu’il n’est pas nécessaire de justifier dans le détail des travaux projetés pas plus que le cadre technique précis dans lequel ils se situent, la seule obligation du bailleur est d’être en mesure de prouver son intention réelle d’exécuter les travaux et de permettre d’en apprécier l’ampleur et la portée. Bien qu’elle n’en avait pas l’obligation, la société Pin-Landais s’est cependant évertuée à lister les travaux projetés, lesquels ne sont pas des travaux d’embellissement mais rendus nécessaires par les diagnostics établis au moment de la vente de l’immeuble en 2019, la réalité des dangers encourus ressortant de ces diagnostics ayant été démontrée par la survenance des incidents par la suite, la sci ayant cependant attendu la fin du bail pour donner légalement congé à son locataire afin de procéder aux travaux nécessaires à se conformer aux normes de sécurité. La bailleresse dit démontrer que les travaux à réaliser dans le logement de M. [M] sont des travaux d’envergure ne permettant pas son maintien dans les lieux, la mise aux normes de l’installation électrique impliquant de casser l’ensemble des murs de l’appartement pour remplacer à neuf l’intégralité du réseau de gaines et câbles électriques.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13.

L’article 13 énonce que le bail conclu entre une personne physique ou une société civile familiale entre parents jusqu’au quatrième degré et une personne physique a une durée minimale de 3 ans. A défaut, il a une durée de 6 ans.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, c’est par une motivation complète, précise et pertinente que la cour adopte, non contredite par les pièces et les débats devant elle, que le premier juge a retenu que les pièces produites par la sci bailleresse démontraient sa réelle intention de réaliser les travaux au moment du congé ainsi que la nécessité de ces travaux de réhabilitation devenus indispensables à la sécurité et la salubrité des lieux, l’installation électrique étant vétuste et dangereuse, le risque d’exposition au plomb et à l’amiante étant réel, le logement étant de surcroît classé F en raison surtout d’une absence d’isolation au niveau des murs et du plancher et ce, par la production de diagnostics, de constats techniques, de justificatifs d’intervention de professionnels suite aux incidents survenus dans l’immeuble, de devis portant sur les travaux de rénovation.

Le premier juge a, à bon droit, considéré que l’ampleur des travaux empêchait le maintien du locataire dans les lieux, les travaux portant sur une réfection totale de l’appartement loué.

Ainsi la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le congé délivré pour motif sérieux et légitime et en ce qu’il a condamné M. [M], devenu occupant sans droit ni titre, à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer depuis le 1er septembre 2021 jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de dommages intérêts

La société Pin-Landais investissements prétend avoir subi un préjudice financier et moral en raison du temps mis par M. [U] [M] avec qui elle a été en discussion pendant de nombreux mois, à quitter les lieux, à savoir le 4 juillet 2024, tout en maintenant son appel. La bailleresse soutenant que celui-ci a interjeté appel de la décision afin de gagner du temps pour se reloger tout en sachant pertinemment que le congé délivré était valable.

Elle ajoute qu’elle a été contrainte de gérer le comportement inadapté de M. [M] à l’égard des artisans et de procéder à de nombreuses démarches auprès de son locataire, de l’assistance sociale, de l’agence immobilière, des diagnostiqueurs, des artisans et de l’avocat, la situation étant devenue très anxiogène pour la sci qui craignait pour la sécurité des locataires, le départ de feu sous le disjoncteur EDF ayant été un événement particulièrement marquant pour elle.

Elle demande en conséquence une somme de 2 240 euros au titre de son préjudice financier qu’elle évalue sur la base de 56 heures à 40 euros et celle de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.

Réponse de la cour d’appel :

La sci Pin-Landais ne produit aucune pièce qui viendrait prouver la réalité et l’ampleur des démarches qu’elle affirme avoir fait auprès des différents professionnels du fait de la résistance de son locataire à sa décision de lui donner congé, le temps et les démarches faites à l’appui de la présente procédure judiciaire devant être par ailleurs indemnisées par l’allocation d’une somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Quant au préjudice moral, sa réalité et son ampleur ne sont étayées par aucune pièce justificative.

La sci Pin Landais sera donc déboutée de sa demande en condamnation de M. [M] à des dommages intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Si Monsieur [M] se trouve dans une situation économique difficile ayant justifié l’octroi d’une aide juridictionnelle totale, l’équité commande qu’il soit fait partiellement droit aux demandes de la sci Pin Landais au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel pour obtenir la reconnaissance de son droit à donner congé à son locataire.

Par réformation de la décision entreprise, M. [M] sera donc condamné à verser une somme de 1 000 euros à la sci Pin Landais pour l’indemniser de ses frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel, il sera condamné à l’indemniser de ses frais non répétibles à hauteur de la somme de 1 500 euros.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, c’est à juste titre que le premier juge a condamné M. [M] aux dépens de première instance et il sera aussi condamné aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la société civile immobilière Pin-Landais Investissements de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau du chef de jugement infirmé,

Condamne M. [U] [M] à verser à la société civile immobilière Pin-Landais Investissements la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant,

Condamne M. [U] [M] à verser à la société civile immobilière Pin-Landais Investissements la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [M] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute les parties de leurs autres demandes contraires et supplémentaires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,