Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/23179 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6UAD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 16/18382

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la société 4 A IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 794 632 562

C/O CABINET 4 A IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Florence FAUCHON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0790

INTIMEES

ASSOCIATION SOLIHA [Localité 11] HAUTS DE SEINE VAL D’OISE (venant aux droits de la société A.G. COP. ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

Société ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143

ayant pour avocat plaidant : M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT, SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit du 7 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) (syndicat des copropriétaires) a fait assigner l’association Soliha [Localité 10] Hauts de Seine Val d’Oise (association Soliha) aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 68.150 € à titre de dommages-intérêts tous chefs de préjudices confondus correspondant à une créance de charges de copropriété non recouvrée du fait du défaut d’opposition par le syndic dans les délais sur les prix de vente des lots au moment de leur adjudication, à un trop versé de 7.388,06 € suite à une erreur de comptabilité répertoriée au grand livre des comptes et à un trop perçu d’honoraires de gestion par le syndic concernant les honoraires du 4ème trimestre 2013.

Par assignation en date du 10 janvier 2017, l’association Soliha a fait assigner la S.A. Allianz Iard (société Allianz Iard) en intervention et garantie forcée en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société A.G.COP. du 13 mars 2017.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— jugé responsable l’association Soliha du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice financier subi dans le cadre du trop perçu d’honoraires de gestion,

— déclaré irrecevables la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et l’action en garantie de l’association Soliha formées à l’encontre de la société Allianz Iard,

— condamné l’association Soliha à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 430,09 € à titre des dommages-intérêts au titre du trop perçu d’honoraires de gestion,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à allouer d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 octobre 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 mai 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 542, 809 du code de procédure civile, 1231-1 et 2374 du code civil et la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 20, à :

à titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes,

— condamner l’association Soliha in solidum avec la société Allianz au paiement de la somme de 55.329,33 € à titre de dommages-intérêts plus les intérêts au taux légal courus depuis le 22 mai 2009, au titre la créance du syndicat relative aux lots 54, 55 et 66,

— à défaut, les condamner paiement de la somme de 55.329,33 € à titre de dommages-intérêts plus les intérêts au taux légal courus depuis le 1er septembre 2010, au titre de sa créance relative aux lots 54, 55 et 66,

— subsidiairement, condamner l’association Soliha in solidum avec la société Allianz au paiement de la somme de 54.329,33 € à titre de dommages-intérêts plus les intérêts au taux légal courus depuis le 22 mai 2009, au titre la créance du syndicat relative aux lots 54, 55 et 66,

— à défaut, les condamner paiement de la somme de 54.329,33 € à titre de dommages-intérêts plus les intérêts au taux légal courus depuis le 1er septembre 2010, au titre la créance du syndicat relative aux lots 54, 55 et 66,

— condamner l’association Soliha in solidum avec la société Allianz au paiement de la somme de 6.369,70 € au titre du règlement indûment fait à la société Tech-Patrimonia, les intérêts au taux légal courus depuis la mise en demeure datée du 28 août 2015,

— condamner l’association Soliha in solidum avec la société Allianz au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais qu’il a engagés pour recouvrer sa créance, à titre de dommages-intérêts,

— condamner l’association Soliha in solidum avec la société Allianz au paiement de la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 visé dans l’arrêt du 3 juin 2015,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’association Soliha au paiement de la somme de 430,09 € au titre des honoraires trop perçu par le cabinet A.G.COP. et y ajoutant, la condamner in solidum avec la société Allianz,

à titre subsidiaire,

— condamner l’association Soliha in solidum avec la société Allianz au paiement de la somme de 75.000 € à titre de dommages-intérêts pour perte de chance,

en toute hypothèse,

— infirmer le jugement dont appel et condamner in solidum l’association Soliha et la société Allianz au paiement de la somme de 8.420,51 € TTC, au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner in solidum l’association Soliha et la société Allianz au paiement de la somme de 10.000 € TTC au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les conclusions en date du 23 mars 2022 par lesquelles l’association Soliha, intimée, invite la cour, au visa des articles 1353 et 1240 du code civil, à :

à titre principal,

— confirmer le jugement, sauf sur la condamnation prononcée à hauteur de la somme de 430,09 € au titre d’honoraires indûment perçus sur laquelle la société A.G.COP., aux droits de laquelle elle vient, s’en remet à justice,

— débouter le demandeur à la présente instance en appel de toutes ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la société A.G.COP., aux droits de laquelle elle vient, que ce soit à titre principal et/ou accessoire,

— débouter la compagnie d’assurance Allianz de toutes ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la société A.G.COP., aux droits de laquelle elle vient, que ce soit à titre principal et/ou accessoire,

à titre subsidiaire, et réformant en ce sens le jugement,

dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société A.G.COP., aux droits de laquelle elle vient, que ce soit à titre principal et/ou accessoire,

— condamner la compagnie d’assurances Allianz, en qualité d’assureur de la société A.G.COP. aux droits de laquelle elle vient, à relever et garantir dans son intégralité cette dernière,

en tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à verser à la société A.G.COP., aux droits de laquelle elle vient, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance ;

Vu les conclusions en date du 9 mai 2022 par lesquelles la société Allianz Iard, intimée, invite la cour, au visa des articles 31 et suivants, 122 et suivants du code de procédure civile,

L121-1 et L.124-5 du code des assurances, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et l’action en garantie de l’association Soliha venant aux droits de la société A.G.COP. assistance et gestion de copropriété, formées à son encontre,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter l’association Soliha de son appel incident aux fins de la voir condamner à la relever et à la garantir de toutes condamnations éventuellement mises à sa charge ; outre de l’ensemble du surplus de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— confirmer sa mise hors de cause,

subsidiairement et si par impossible,

— déclarer mal fondé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet 4A Immobilier, en ses demandes, fins et conclusions,

— le débouter de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer sans objet l’appel en garantie de l’association Soliha à son encontre,

à défaut et le cas échéant,

— faire application de la notion de perte de chance à l’égard des préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires,

très subsidiairement, et si par extraordinaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet 4A immobilier et l’association Soliha, de leurs demandes à la voir condamner in solidum avec l’association Soliha ou à garantir ladite association, au titre d’un remboursement d’honoraires perçus par l’ancien syndic A.G.COP. ,

— déclarer la société Allianz Iard recevable et bien fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle, fixée à hauteur de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 600 € et un maximum de 3.000 €,

en toutes hypothèses,

— condamner l’association Soliha venant aux droits de la société A.G.COP. assistance et gestion de copropriété, et le cas échéant tout autre succombant, à lui payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens conformément à l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité de l’association Soliha

Concernant le défaut d’opposition pratiqué par le syndic sur les prix de vente des lots des époux [S]

L’article 1992 du code civil énonce en son premier alinéa que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est chargé d’administrer l’immeuble c’est à dire de procéder à tous les actes de gestion courante. Le recouvrement des charges est de la seule compétence du syndic qui doit s’assurer du suivi des paiements et des copropriétaires retardataires ;

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’opposition doit être effectuée dans le délai de 15 jours après la notification de la vente ;

Par application des dispositions précitées, le syndic engage sa responsabilité s’il manque de procéder au recouvrement mais également lorsque par sa faute ou par sa négligence, une procédure de recouvrement est mise en échec ;

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la déclaration d’adjudicataire du 20 octobre 2008 portant sur les lots 55 (un logement au 5ème étage et une cave) et 66 (une chambre au 5ème étage) et la notification du 31 octobre 2008

— la sommation d’actualisation de créances à créanciers inscrits et privilégiés délivrée à la requête du Trésorier de Paris 20ème portant mention de ce 'qu’à la suite de la notification article 20 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic A.G.COP., dont le siège social est [Adresse 4], a fait notifier à l’avocat constitué du créancier poursuivant, par exploit de la SELARL Antoine Genna, huissier de justice, [Adresse 3], du 22 mai 2009, une opposition pour un montant de 55.329,33 €'

— le jugement d’adjudication du lot n° 54 du 12 février 2009 pour 43.000 € et sa notification du 25 mars 2009

— l’opposition au prix de vente du 29 mai 2009

— l’état hypothécaire des lots

— le projet de distribution du prix d’adjudication en principal de 43.000 € (pièce 13)

— le jugement du 24 mai 2012 condamnant solidairement M. [S] et Mme [K] divorcée [S] à lui régler la somme de 53.902,41 € en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de travaux échus pour les exercices 2006, 2007 et 2008, concernant les lots n° 54, 55 et 66, propriété indivise des consorts [D]

— l’arrêt de cette cour du 3 juin 2015 confirmant le jugement ;

Il résulte bien de ces pièces et n’est pas contesté que le syndic A.G.COP. a omis de pratiquer dans les délais prescrits par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 l’opposition sur le prix de vente des lots des époux [S], copropriétaires débiteurs d’une créance de charges de 53.902,41 € arrêtée par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 24 mai 2012 et par arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 juin 2015 au profit du syndicat des copropriétaires, au moment de leur adjudication ;

Ainsi, le 29 juillet 2010, le Trésor Public s’est opposé à la demande de distribution du prix en indiquant en son article 2 «la notification article 20 du 25 mars 2009 a été reçue par le syndic le 30 mars 2009 et son opposition a été signifiée le 22 mai 2009 soit hors délai» ;

Aux termes de l’article 2374 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :

1° Le vendeur, sur l’immeuble vendu, pour le paiement du prix ;

S’il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;

1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l’article 10, au c du II de l’article 24 et à l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la même loi, relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.

Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues (…) ;

Aux termes de l’article 2376 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, lorsqu’à défaut de mobilier les créanciers privilégiés énoncés en l’article précédent se présentent pour être payés sur le prix d’un immeuble en concurrence avec les autres créanciers privilégiés sur l’immeuble, ils priment ces derniers et exercent leurs droits dans l’ordre indiqué audit article ;

Le tribunal a énoncé à juste titre que si la totalité du prix d’adjudication est absorbée par des créances privilégiées, l’opposition du syndic s’avère vaine et le défaut de notification ne cause aucun préjudice à la copropriété ;

En l’espèce, si le projet de distribution est versé aux débats s’agissant du lot n° 54, aucun projet de distribution n’est produit s’agissant des lots n° 55 et 66 ;

Il ne peut donc être vérifié de l’existence de créances privilégiées s’agissant de ces lots ;

Concernant le lot n° 54, le projet de répartition enseigne qu’une somme de 1.994,73 € au titre des frais de justice et de procédure est prioritaire, que le solde à distribuer est de 41.215,27 € ;

Ce même projet permet de constater qu’immédiatement après cette créance, vient le syndicat des copropriétaires au titre de sa créance article 20 ;

L’argument de l’association Soliha selon lequel, il n’est pas possible d’apprécier le montant des sommes primées au titre des rang n° 1 et 2 est donc inopérant ;

En outre, l’opposition précise bien que la somme en principal réclamée est relative aux charges de l’année 2008 pour 4.548,09 €, de l’année 2007 pour 24.186,67 € et de l’année 2006 pour 25.167,65 € ;

Nul n’est besoin de justifier des appels de fonds dès lors que les copropriétaires ont été définitivement condamnés au paiement de cet arriéré par jugement du 24 mai 2012 confirmé par arrêt de cette cour du 3 juin 2015 ;

Ainsi, il est démontré que le défaut d’opposition a fait perdre une chance au syndicat des copropriétaires de recouvrer dès 2010, la somme de 41.215,27 € correspondant à une partie de sa créance ;

Eu égard à la somme restant à distribuer, cette perte de chance peut être évaluée à 95 % de cette somme ;

Les sommes supplémentaires demandées en appel par le syndicat des copropriétaires ne seront en revanche pas retenues dès lors qu’une procédure judiciaire restait bien nécessaire pour recouvrer le solde restant dû ;

Par ailleurs, s’il est exact que le syndicat des copropriétaires a pu obtenir ultérieurement un jugement du 24 mai 2012 condamnant solidairement M. [S] et Mme [K] divorcée [S] à lui régler la somme de 53.902,41 € en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de travaux échus pour les exercices 2006, 2007 et 2008, concernant les lots n° 54, 55 et 66, il résulte des pièces produites que ce jugement n’a pas pu être exécuté malgré diverses tentatives de saisies auprès des comptes des débiteurs ouverts à la Banque Postale et au Crédit Lyonnais et inscription d’hypothèque sur les biens sis [Adresse 6] appartenant aux débiteurs ;

Il résulte en outre du jugement du juge de l’exécution du 7 décembre 2017, que la créance du service des impôts à l’encontre de M. [S] s’élève à 187.724 € ;

Il apparaît ainsi que le recouvrement des sommes dues en exécution de l’arrêt de cette cour est définitivement compromis ;

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts au titre du défaut d’opposition pratiqué par le syndic sur les prix de vente des lots des copropriétaires débiteurs ;

Le préjudice du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 39.154 € ;

Concernant le trop versé à la société Tech-Patrimonia

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires expose que la société Tech-Patrimonia, entreprise ayant réalisé pour son compte des travaux de ravalement, a adressé deux fois une facture relative au paiement de la retenue de garantie de 5% d’un montant de 9.191,85 € TTC, que chacune des factures a été réglée sans vérification par le syndic A.G.COP., que sa créance s’élève à 9.195,58 €, dont à déduire une avance de 2.821,88 € considérée à tort par la société Tech-Patrimonia comme ayant été réglée ;

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la facture de retenue de garantie du 14 avril 2010, de 9.191,85 € TTC

— la facture des travaux de ravalement portant mention d’une somme de 9.191,86 € au titre de la RG TTC

— le grand livre portant mention de deux règlements à la société Tech-Patrimonia d’une somme de 9.191,86 € le 28 avril 2010 et d’une somme de 9.191,85 € le 24 juin 2010

— la facture du 30 septembre 2009 portant mention d’une avance de 2.821,88 € ;

En l’espèce, l’extrait du grand livre mentionnant deux règlements de 9.191,86 € le 28 avril 2010 et de 9.191,85 € le 24 juin 2010 n’est pas suffisant pour établir les deux paiements allégués dès lors que ne sont pas produits les relevés bancaires afférents aux opérations contestées ;

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts au titre de l’erreur de comptabilité alléguée commise par le syndic A.G.COP.;

Concernant le trop perçu d’honoraires de gestion

Aux termes de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires du syndic sont fixés dans le mandat du syndic de copropriété ;

Le tribunal a exactement énoncé que le syndic A.G.COP. a refusé, malgré mise en demeure délivrée à cette fin le 28 août 2015, de restituer au syndicat des copropriétaires un trop perçu sur ses honoraires sur le quatrième trimestre 2013 d’un montant de 430,09 € arguant de l’usage qui veut que les honoraires du syndic soient acquittés chaque début de trimestre, alors que les honoraires correspondent à une prestation qui est certes réglée d’avance mais doit être justifiée par l’effectivité de sa réalisation et donc sous réserve, le cas échéant, de régularisation ;

Relevant que le contrat de syndic liant le cabinet A.G.COP. au syndicat des copropriétaires a pris fin le 12 décembre 2013 et que le cabinet A.G.COP. a perçu la totalité de ses honoraires du quatrième trimestre 2013 pour la période du 1er septembre 2013 au 1er janvier 2014 d’un montant de 2.059,94 € TTC outre que les honoraires perçus à hauteur de 430,09 € pour la période non travaillée soit pendant 13 jours par référence à la période calendaire du mois de décembre 2013 n’ont pas été déduits, le tribunal a condamné à juste titre, l’association Soliha à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 430,09 € au titre des honoraires indûment perçus par le cabinet A.G.COP. compte tenu de la perte de son mandat le 12 décembre 2013 ;

Le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande en condamnation in solidum formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’association Soliha et de la compagnie Allianz Iard et l’appel en garantie formé par l’association Soliha à l’encontre de Allianz Iard, assureur du cabinet A.G.COP.

Aux termes de l’article L 124-5 du code des assurances :

'La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l’année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret. (…)' ;

La société A.G.COP. a été assurée au titre de la responsabilité civile professionnelle auprès de la société Allianz Iard selon contrat RC POLIS n°41.404.407 ;

Ce contrat a été résilié à effet du 31 décembre 2014 et la société Allianz IARD maintient en appel que les demandes dirigées contre elle sont irrecevables en ce qu’à la date de la réclamation (assignation du 7 décembre 2006), elle n’était plus l’assureur de la société A.G.COP. ;

Toutefois, s’il est exact que la réclamation est postérieure à la résiliation du contrat, l’association Soliha établit en appel que l’activité de syndic de la société A.G.COP. a pris fin avant même la date de cette résiliation de sorte qu’aucune autre assurance responsabilité civile professionnelle n’a été souscrite pour cette activité postérieurement à la résiliation du contrat Allianz ;

Elle verse aux débats devant la cour :

— l’acte de cession partielle de fonds de commerce du 23 janvier 2014 entre la société A.G.COP. et la S.A.R.L. Advisoring Immobilier portant sur l’activité de gestion et d’administration d’immeuble, à l’exception de l’activité de syndic de copropriété située à [Localité 12] (laquelle doit faire l’objet d’une cession distincte)

— le courrier du 24 juillet 2014 de la société A.G.COP. informant son courtier en assurance Verspieren de ce qu’elle ne gère plus d’immeubles à partir du 30 septembre 2014, qu’il convient de résilier le contrat d’assurance au 31 décembre 2014

— le courrier de ce courtier confirmant à la société A.G.COP. avoir procédé à la résiliation de son contrat RC professionnelle, les garanties cessant leurs effets au 31 décembre 2014

— le courrier de ce courtier informant la préfecture de ce que les garanties accordées par le contrat RC professionnelles de la compagnie Allianz à la S.A.R.L. A.G.COP. prennent fin le 31 décembre 2014 ;

Par ailleurs, il résulte de ses statuts que l’association Soliha n’a pas d’activité de syndic d’immeuble de sorte que son assureur n’a pas vocation à prendre en charge le sinistre ;

La garantie de la société Allianz Iard est due en application de l’article L 124-5 du code des assurances précité, dès lors que la réclamation est intervenue dans le délai subséquent visé et qu’aucune assurance n’avait été resouscrite pour l’activité de syndic du cabinet A.G.COP. ;

Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et l’association Soliha sont recevables ;

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables la demande de condamnation in solidum formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA Allianz Iard et l’action en garantie introduite par l’association Soliha à l’encontre de la compagnie Allianz Iard ;

Il résulte des conditions générales du contrat souscrit que sont exclues de la garantie les contestations relatives aux frais et honoraires ;

La société Allianz IARD ne sera donc pas tenue à garantie au titre de la restitution des honoraires ;

Il convient donc de condamner in solidum l’association Soliha et la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39.154 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2010, dès lors que le projet de distribution est en date du 29 juillet 2010, et de dire que l’association Soliha sera garantie par la société Allianz IARD de toutes condamnations prononcées contre elle à l’exception de celle relative au trop-perçu d’honoraires ;

Il sera précisé que la société Allianz IARD est tenue dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’association Soliha et la société Allianz IARD, partie perdante, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’association Soliha et la société Allianz IARD ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts au titre du défaut d’opposition pratiqué par le syndic sur les prix de vente des lots des copropriétaires débiteurs,

— déclaré irrecevables la demande de condamnation in solidum formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA Allianz IARD et l’action en garantie introduite par l’association Soliha à l’encontre de la compagnie Allianz IARD,

— dit n’y avoir lieu d’allouer d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge des dépens ;

Statuant à nouveau sur ces chefs réformés et y ajoutant :

Condamne in solidum l’association Soliha et la société Allianz IARD, cette dernière dans la limite de son contrat, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 39.154 € à titre de dommages-intérêts au titre du défaut d’opposition pratiqué par le syndic sur les prix de vente des lots des copropriétaires débiteurs, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2010 ;

Condamne la société Allianz IARD, dans les limites de son contrat, à garantir l’association Soliha de toutes condamnations prononcées contre elle à l’exception de celle relative au trop-perçu d’honoraires ;

Condamne in solidum l’association Soliha et la société Allianz IARD aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code pour les procédures de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT