ARRET N°170

CP/KP

N° RG 24/00962 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAXM

S.A.R.L. MAHDIE

C/

[P]

[R]

S.A.S. DOREV

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 13 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00962 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAXM

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 avril 2024 rendu(e) par le Tribunal de Commerce de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.A.R.L. MAHDIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant M^e Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMES :

Madame [W] [P]

née le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 10] (75)

[Adresse 7]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe MINIER, avocat au barreau de SAINTES.

Monsieur [C] [R]

né le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 12] (16)

[Adresse 6]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe MINIER, avocat au barreau de SAINTES.

S.A.S. DOREV prise en la personne de son Président, en exercice, et de to

us autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe MINIER, avocat au barreau de SAINTES.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 12 février 2019,la société à responsabilité limitée Mahdie a signé une proposition d’achat auprès d’une agence de transactions Atlantic transactions pour l’achat du camping dénommé Aqua 3 Masses détenu par la société anonyme Dorev.

Aux termes de deux actes de cession en date du 27 mai 2019, la société Mahdie a acquis les titres de la société civile imobilière Les trois masses et la totalité des titres de la société par actions simplifiée d’exploitation Euroloisirs [Localité 9] pour un prix total de 2.735.117 euros.

Ce même jour, les cédants ont consenti une garantie d’actif et de passif au profit du cessionnaire.

Le 24 septembre 2019, un procès-verbal de visite du camping établi par la commission de sécurité de la préfecture de Charente-Maritime, a constaté une différence entre le nombre d’emplacements autorisés par le permis d’aménager (130) et celui déclaré dans le cahier de prescriptions (143).

Par LRAR du 15 octobre 2019, la gérante de la société Mahdie, Madame [G] [S], a communiqué aux cédants copie du procès-verbal précité, les a invités à négocier amiablement la réduction du prix, et a expressément visé la garantie d’actif donnée par les cédants.

Le 16 octobre 2019, après la visite de sécurité, la préfecture a adressé un courrier au maire de [Localité 11] afin de lui faire part d’irrégularités au regard du droit d’urbanisme, notamment concernant le nombre d’emplacements.

Par LRAR du 7 novembre 2019, Madame [S], a informé les cédants de diverses non-conformités relevées par la direction départementale de protection de la population (DDPP) et dont la mise en conformité engageait la garantie d’actif et de passif.

Par LRAR du 3 décembre 2019, Madame [S] a rappelé la difficulté concernant le nombre d’emplacements et a proposé la fixation d’un rendez-vous aux fins de privilégier la mise en place d’une solution amiable.

Par courrier du 20 juin 2022, le conseil de Madame [S] a notifié à la société Dorev, Madame [P] et Monsieur [R] la mise en oeuvre de la garantie d’actif en réclamant le paiement de la somme de 248.622,14 euros.

Le 25 août 2022, la société Mahdie a attrait la société Dorev, Monsieur [R] et Madame [P] devant le tribunal de commerce de La Rochelle.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Mahdie a demandé au tribunal de :

à titre principal,

— condamner solidairement la société Dorev, Monsieur [R] et Madame [P] à payer à la société Mahdie la somme de 248.622,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société Dorev, Monsieur [R] et Madame [P] à payer à la société Mahdie la somme de 248/622,14 euros avec intérêts au taux légal courus à compter du 23 juin 2022,

en tout état de cause,

— débouter la société Dorev, Madame [P] et Monsieur [R] de toutes leurs demandes.

Dans le dernier état de leurs demandes, la société Dorev, Monsieur [R] et Madame [P] ont demandé au tribunal de :

— déclarer irrecevable en ses demandes la société Mahdie,

— débouter la société Mahdie de toutes ses demandes,

— condamner la société Mahdie à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement en date du 5 avril 2024, le tribunal de commerce de La Rochelle a statué ainsi :

— reçoit la société Mahdie en ses demandes, fins et conclusions, mais les dit mal fondées,

— déboute la société Mahdie de l’ensemble de ses demandes,

— reçoit la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] en leur demandes, fins et conclusions mais la dit mal fondée,

— déboute la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de procédure abusive,

— condamne la société Mahdie à payer à la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P], la somme justement appréciée de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne conformément à ce qu’indique l’article 696 du code de procédure civile, la société Mahdie au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant les frais du greffe s’élevant à la somme de 100,37 euros TTC.

Pour statuer ainsi le premier juge relève que :

— sur la mise en oeuvre de la garantie d’actif et de passif :

— les actes de cessions des parts sociales ne comportent aucune mention sur le nombre d’emplacements du camping,

— la valorisation des parts a été établie en fonction de la valeur foncière des terrains et du chiffre d’affaires réalisé par la société Euroloisirs [Localité 9] et non en fonction du nombre d’emplacements du camping,

— la société Mahdie a continué à exploiter 143 emplacements du camping et ne démontre aucune perte de chiffre d’affaires ni une dévalorisation de la valorisation foncière des terrains.

— sur la demande de dommages et intérêts au titre de la réticence dolosive :

— les 19 annexes afférentes aux actes de cession comportent pour certaines l’indication du nombre d’emplacements,

— l’exploitation du terrain de camping en catégorie 3 étoiles suppose une démarche officielle répondant aux critères d’une grille de classement délivrée par l’organisme Atout France qui établit un guide donnant les prérequis concernant le nombre d’emplacements permis et reprenant les dispositions du code de l’urbanisme et le code de tourisme,

— le code de l’urbanisme prévoit en son article R. 421-19 e) que doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’emménager le réaménagement

d’un terrain de camping (…) lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet d’augmenter de plus de 10 % le nombre d’emplacements,

— toutes les parties concernées par la vente du camping ne peuvent ignorer cette possibilité de majorer le nombre d’emplacements de 10 % sans avoir à demander un nouveau permis d’aménager,

— la société Mahdie a continué à exploiter 143 emplacements du camping.

Par déclaration en date du 17 avril 2024, la société Mahdie a relevé appel partiel de cette décision en intimant Madame [P], Monsieur [R] et la société Dorev et en visant ses chefs suivants :

'- reçoit la société Mahdie en ses demandes, fins et conclusions, mais les dit mal fondées,

— déboute la société Mahdie de l’ensemble de ses demandes,

— condamne la société Mahdie à payer à la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P], la somme justement appréciée de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne conformément à ce qu’indique l’article 696 du code de procédure civile, la société Mahdie au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant les frais du greffe s’élevant à la somme de 100,37 euros TTC.'

La société Mahdie, par dernières conclusions transmises le 9 septembre 2024, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de La Rochelle le 5 avril 2024 en ce qu’il a :

— débouté la société Mahdie de l’ensemble de ses demandes les disant mal fondées,

— condamné la société Mahdie à payer à la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Mahdie au entiers dépens de la procédure.

Et statuant à nouveau,

— condamner solidairement la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] à payer à la société Mahdie la somme de 248.622,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 ;

En tout état de cause,

— débouter la société Dorev, Madame [P] et Monsieur [R] de toutes leurs demandes fins et conclusions contraires aux présentes,

— condamner in solidum la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] à payer à la société Madhir la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] aux entiers dépens de la procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [P], Monsieur [R] et la société Dorev, par dernières conclusions transmises le 8 octobre 2024, demandent à la cour de :

— déclarer la société Dorev mal fondée en son appel ; l’en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision du tribunal de commerce de La Rochelle en date du 5 avril 2024,

— débouter la société Mahdie de toutes ses demandes,

y ajoutant,

— condamner la société Mahdie à payer à la société Dorev, Monsieur [R] et Madame [P] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la même aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

De façon préliminaire, le débat devant la cour a porté sur le jeu de la convention de garantie d’actif et de passif, la société Mahdie reprochant au tribunal de ne pas avoir répondu au moyen qui lui avait été soumis relatif à l’acquisition définitive de la somme réclamée par elle, compte tenu du silence des vendeurs-garants.

La société Mahdie fait valoir sur ce point que :

— en application de l’article 2 point 3 1°de la convention de garantie d’actif et de passif, elle a adressé aux cédants garants, diverses LRAR portant demande de mise en oeuvre de la garantie,

— que la demande a porté sur la somme de 248.622,14 euros correspondant à 9,09% du prix de vente (pro rata du déficit du nombre d’emplacements),

— qu’aucun des garants n’a répondu dans le délai de 30 jours,

— qu’en conséquence, les garants étaient définitivement tenues envers la cessionnaire à hauteur de la somme réclamée.

Les intimés répondent que :

— il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 2 point 3 1° susvisé relatif aux réclamations entre les seules parties, mais l’article 2 point 3 2° relatif aux réclamations faisant suite à une notification adressée par un tiers,

— dans une telle hypothèse, il a été prévu qu’en cas notamment de silence des garants, le litige serait soumis à la juridiction compétente.

Au vu de ces moyens, il convient dans un premier temps de s’interroger sur le fait de savoir si la mobilisation de la convention de garantie d’actif et de passif trouve sa source dans 'une réclamation entre les seules parties’ (article 2 point 3 1°), ou dans 'une notification adressée par un tiers’ (article 2 point 3 2°).

Sur ce point, il ressort de la chronologie telle que figurant à l’exposé du litige, que la société Mahdie a été alertée sur le déficit en termes d’emplacements, par le courrier en date du 16 octobre 2019 adressé par la Préfet de la Charente Maritime au maire de [Localité 11]. Ce courrier évoque la visite de contrôle du camping qui a été faite le 24 septembre 2019, laquelle a permis de constater une différence entre le nombre d’emplacements autorisés par l’arrêté municipal du 29 juillet 2013 (130), et le nombre d’emplacements réellement exploités (143). Après avoir rappelé les textes applicables, le Préfet conclut sa lettre en demandant au maire de 'constater les infractions en dressant procès-verbal et le transmettre au procureur de la République dans les meilleurs délais'.

Selon les intimés, cette demande du Préfet de la Charente Maritime constitue la 'demande d’un tiers’ justifiant la mise en oeuvre de l’article 2 point 3 2° de la convention de garantie d’actif et de passif.

En procédant à une telle analyse, les intimés se méprennent manifestement sur le sens qu’il convient de donner à la formule 'notification adressée par un tiers'. Au sens de la convention, 'notification adressée par un tiers’ s’entend d’une notification faite par un tiers à l’acquéreur. En outre, la clause prévoit que le tiers peut être distinct d’une administration (article 2 point 3 2° A) ou être l’administration fiscale et sociale (article 2 point 3 2° B). Le terme notification s’entend donc d’une réclamation adressée par un tiers à l’acquéreur.

Or en l’espèce, la société Mahdie n’a nullement été l’objet de quelque réclamation que ce soit de la part d’un tiers, qu’il s’agisse du Préfet de la Charente Maritime ou du Maire de [Localité 11]. C’est à l’aune des informations qui ont été portées à sa connaissance (visite de contrôle du camping qui a été faite le 24 septembre 2019, courrier en date du 16 octobre 2019 adressé par la Préfet de la Charente Maritime au Maire de [Localité 11]) que la société Mahdie s’est estimée créancière des vendeurs au titre de la convention de garantie d’actif et de passif. Il y a donc lieu de considérer qu’il s’agit d’une réclamation entre les seules parties et que c’est l’article 2 point 3 1° de la convention de garantie qui doit trouver application. Et ce d’autant, que c’est uniquement dans le cadre de l’instance judiciaire que les vendeurs allèguent le fait qu’ils ne seraient pas tenus définitivement envers le cessionnaire de la somme réclamée en ce que, s’agissant d’une notification adressée par un tiers, le litige devait être soumis à la juridicition compétente. La cour s’étonne de ce que la nécessité de soumettre le litige à l’arbitrage du juge n’ait pas été soulevée par les cédants dans les jours ayant suivi le courrier du conseil de Madame [S] en date du 20 juin 2022 qui a effectivement mis en oeuvre la garantie en réclamant la somme de 248.622,14 euros. Les cessionnaires ne s’expliquent d’ailleurs pas sur le silence qui a été le leur pendant les 30 jours ayant suivi le courrier susvisé.

Cet article 2 point 3 1° stipule :

'L’Acquéreur disposera d’un délai de TRENTE (30) jours à compter de l’événement déclencheur de la garantie pour informer les garants de sa réclamation, par lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée des justificatifs.

Il est expressément convenu entre les parties que le non respect des délais mentionnés ci-dessus, sera sans conséquence sur la possibilité du bénéficiaire de réclamer une indemnisation en application de la présente garantie, sauf dans l’hypothèse où le non-respect dudit délai aura porté un préjudice aux garants, auquel cas l’indemnité sera réduite du montant du préjudice subi par les garants du fait du non-respect dudit délai.

II est précisé que toute demande de réduction de prix présentée par l’Acquéreur en vertu de la présente garantie ne donnera lieu à réduction de prix par les garants qu’à la condition expresse que ces derniers aient été préalablement informés des causes et des charges supplémentaires, et qu’ils aient été mis en mesure d’y répondre ou de s’y opposer.

Les Cédants disposeront d’un délai de TRENTE (30) jours pour présenter leurs observations et s’opposer, le cas échéant, à la demande de l’acquéreur. A défaut de réponse dans ce délai, les garants seront tenus définitivement envers le cessionnaire.'

En l’espèce, la cour constate que :

— la société acheteuse a immédiatement informé les vendeurs garants des causes de sa réclamation par LRAR du 16 octobre 2019 accompagnée des justificatifs (copie du procès-verbal de visite du 24 septembre 2019), et a invité à plusieurs reprises les intimés à échanger en vue d’une solution concertée pour résoudre le problème de différentiel du nombre d’emplacements,

— au regard de l’attentisme des vendeurs, le conseil de la société Mahdie a mobilisé la convention d’actif et de passif par LRAR en formulant la réclamation de 248.622,14 euros et en explicitant son mode de calcul (réduction de 9,09% des moyens de production),

— il a ainsi été satisfait à l’exigence tenant à ce que les garants soient mis en mesure de répondre ou de s’opposer à la réclamation qui lui était faite,

— pour autant, un délai de trente jours s’est écoulé sans que les vendeurs n’apportent la moindre réponse.

Au vu de cette chronologie, la cour ne peut faire autrement que de constater que les garants sont tenus définitivement envers la cessionnaire de la somme réclamée par cette dernière.

Toute autre solution contreviendrait à l’article 1103 du code civil qui dispose que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. Il convient à cet égard de rappeler que les intimés ont fait le choix de se soumettre à la convention d’actif et de passif énoncée ci-dessus et ne pouvaient ignorer les conséquences attachées à leur défaut de réponse dans les trente jours qui ont suivi la mise en jeu de la convention par un courrier spécifiant le montant et la cause de la réclamation.

Au vu de ce qui précède, la discussion subsidiaire sur le fond de la convention d’actif et de passif et le dol deviennent sans objet.

C’est pourquoi le jugement déféré sera réformé en toutes ses dispositions et la cour condamnera solidairement la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] à payer à la société Mahdie la somme de 248.622,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022, date de la mise en demeure.

Les intimés qui succombent seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme globale de 5.000 euros au titre des frais irrepétibles de première instance et d’appel. Ils seront déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] à payer à la société Mahdie la somme de 248.622,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022,

Condamne solidairement la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] à payer à la société Mahdie la somme globale de 5.000 euros au titre des frais irrepétibles de première instance et d’appel,

Condamne solidairement la société Dorev, Monsieur [C] [R] et Madame [W] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,