République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/508

N° RG 23/00735 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UYFD

Jugement (N° 21/00677) rendu le 02 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection d’Avesnes-sur-Helpe

APPELANTE

SCI MCBJ prise en la personne de son gérant, Madame [J] [O], domiciliée ès-qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [W] [Y]

né le 21 Mars 1968

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002030 du 10/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame [A] [I] veuve [Y]

née le 27 Octobre 1945 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par M^e Jean-Baptiste Henniaux, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024

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Par acte sous seing privé du 14 janvier 2012, la SCI MCBJ a donné à bail à M. [W] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 290,17 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte séparé du 13 janvier 2012, Mme [A] [I] épouse [Y], mère du locataire, s’est portée caution en cas de défaillance du locataire.

Par acte du 27 mai 2020 remis à étude, la SCI MCBJ a fait délivrer à M. [Y] un commandement aux fins de résiliation du bail, indiquant que le loyer n’était pas versé régulièrement. Il est également relevé que des désordres ont été occasionnés dans le logement quant à la détérioration de l’imposte de la chambre, de la gâche de la porte d’entrée et de la salissure des murs, et que des courriers adressés pas le bailleur ne sont jamais retirés.

Par acte du 27 mai 2020 remis à étude, la SCI MCBJ a fait délivrer à M. [Y] un congé pour motifs sérieux et légitimes à effet au 13 janvier 2021, pour retards dans les loyers, indiquant que le bailleur va devoir se rapprocher de la caution pour obtenir le paiement des loyers impayés, que le locataire ne justifie pas d’une assurance pour les années 2019 et 2020 ; que les dégradations dans le logement ne sont pas réparées quant à la détérioration de l’imposte de la chambre, de la détérioration de la gâche de la porte d’entrée et qu’il existe des salissures sur les murs ; que le locataire ne répond pas aux demandes des gérants de la société propriétaire et que les courriers adressés en recommandés ne sont jamais retirés.

Par acte signifié le 28 avril 2021, la SCI MCBJ a fait assigner M. et Mme. [Y] (à étude pour le premier et à personne pour le deuxième) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Avesnes sur Helpe, aux fins de :

Déclarer le congé pour motifs sérieux et légitime délivré le 27 mai 2020 avec effet au 13 janvier 2021 valable ;

Constater que depuis le 13 janvier 2021, M. [Y] est occupant sans droit ni titre ;

Dire et juger que M. [Y] sera tenu de vider les lieux loués de corps et de biens tant par lui-même que par toute personne qu’il aurait pu y introduire ;

Dire et juger que faute par M. [Y] de le faire dans les délais légaux, il y sera contraint par toutes les voies de droit et que, notamment, il sera expulsé avec 1'aide de la force publique si besoin est ;

Condamner M. [Y] à payer à la SCI MCBJ une indemnité d’occupation ;

Condamner M. [Y] à payer à la société MCBJ, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale ;

Dire que la requérante sera fondée à demander que l’huissier mandaté puisse, sur constat d’abandon des lieux loués, pénétrer dans ceux-ci afin de dresser constat verbal de reprise et vendre les quelques mobiliers éventuellement abandonnés sur place ;

Condamner M. [Y] en tous frais et dépens, en ce compris le coût du commandement et du congé délivré pour les besoins de ladite procédure, estimés d’ores et déjà à un montant de 537,65 euros, sauf à parfaire le coût des recommandés estimés à 47,05 euros ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Suivant jugement en date du 2 janvier 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la recevabilité de l’action introduite par la SCI MCBJ ;

Débouté la SCI MCBJ de sa demande en validation du congé pour motifs sérieux et légitime délivré le 27 mai 2020 à l’encontre de M. [Y] ;

Débouté la SCI MCBJ de sa demande en résiliation du bail conclu entre la SCI MCBJ et M. [Y] portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

Débouté la SCI MCBJ de sa demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

Débouté la SCI MCBJ de sa demande au titre des dégradations locatives ;

Dit que la SCI MCBJ est condamnée aux entiers dépens ;

Dit que chacune des parties assumera ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires ;

Dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La SCI MCBJ a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 février 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Constaté la recevabilité de l’action introduite par la SCI MCBJ ;

Dit que chacune des parties assumera ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires ;

Dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

M. et Mme [Y] ont constitué avocat le 8 mars 2023, mais n’ont pas conclu dans le délai imparti de l’article 909 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, la SCI MCBJ demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté la SCI MCBJ de sa demande en validation du congé pour motif sérieux et légitime délivré le 27 mai 2020 ;

Débouté la SCI MCBJ de sa demande en résiliation du bail conclu entre elle et M. [Y] portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

Débouté la SCI MCBJ de sa demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

Débouté la SCI MCBJ de sa demande au titre des dégradations locatives ;

Condamné la SCI MCBJ aux entiers dépens.

Statuant à nouveau :

Valider le congé pour motifs sérieux et légitimes en date du 27 mai 2020 avec effet au 13 janvier 2021 par la SCI MCBJ à M. [Y];

Constater que depuis le 13 janvier 2021 M. [Y] est occupant sans droit ni titre ;

Dire et juger, en conséquence, que M. [Y] sera tenu de vider les lieux loués de corps et de biens tant par lui-même que par toute personne qu’il aurait pu y introduire ;

Dire et juger que faute par lui de se faire dans les délais légaux, il y sera contraint par toutes voies de droit en conséquence ordonner l’expulsion de M. [Y] avec l’aide de la force publique si besoin est ;

Condamner solidairement M. et Mme [Y] à porter et payer à la SCI MCBJ une indemnité d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dû être réglés en cas de poursuite du contrat de location, et ce du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective et définitive des lieux ;

Dire que la SCI MCBJ sera fondée à demander que l’huissier mandaté puisse, sur constat d’abandon des lieux loués, pénétrer dans ceux-ci afin de dresser constat verbal de reprise et vendre les quelques mobiliers éventuellement abandonnés sur place ;

Condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à la SCI MCBJ la somme de 308 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamner solidairement M. et Mme [Y] à porter et payer à la société MCBJ, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner enfin solidairement M. et Mme [Y] en tous frais et dépens, en ceux compris le coût du commandement et du congé délivrés pour les besoins de ladite procédure, estimés d’ores et déjà à un montant de 537,65 euros, sauf à parfaire le coût des recommandés estimés à 47,05 euros.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le congé délivré par la SCI MCBJ est fondé dans son courrier sur cinq griefs dont celui lié au retard apporté par les locataires à répondre aux courriers, qui n’est pas repris par l’appelant et qui en tout état de cause ne saurait constituer un motif sérieux et légitime, ne s’agissant pas en tant que telle d’une obligation lui incombant, mais relevant des relations de courtoisie ;

La résiliation ne peut en effet être prononcée que si le congé est fondé sur des motifs légitimes et sérieux, qui relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond et ne peut résulter du seul agacement du bailleur face au comportement parfois dilettante d’un locataire, comme par exemple ne pas répondre aux courriers envoyés y compris en recommandé, même si l’on comprend aisément que cela puisse créer une situation stressante pour le bailleur.

Quant aux autres griefs évoqués :

La justification d’assurances pour les années 2019 et 2020

Le locataire n’a pas justifié d’une assurance pour 2019, alors même qu’il a justifié d’une assurance pour 2020 et 2021 ; le bailleur ne soutient pas que depuis l’assurance n’ait pas été renouvelée ; dès lors, le bailleur n’encourt contrairement ce qu’il indique aucun risque pour l’année 2019, aucun sinistre n’étant à déplorer ; si ce manquement est en effet réel et regrettable pour l’ année 2019, il ne présente pas un caractère de gravité tel qu’il justifie la résiliation du bail et donc un motif légitime et sérieux de congé, dès lors qu’à la date du congé, le logement était bel et bien assuré.

Les retards de loyers et la nécessité de se rapprocher de la caution

Il n’a pas été contesté en première instance que le locataire était redevable à la fin de l’année 2021 de la somme de 1 230,85 euros au titre des loyers et charges sachant que le problème récurrent résultait de versements opérés par la CAF de façon variable ; toutefois, il ressort des éléments du dossier qu’au jour de l’audience, la dette a été réglée, puisque M. [W] [Y] a opéré un versement par chèque dans le courant du mois de mars 2022 ; au 30 mars 2022, le compte locatif de M. [W] [Y] présentait de nouveau un solde débiteur de 944,53 euros ;

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au bailleur de prouver que c’est à la date du congé qu’il doit pouvoir justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé ; or, au 27 mai 2020, la cour est dans l’ignorance au vu des seuls décomptes produits pour 2021 et 2022 d’établir ce dont était redevable M. [W] [Y] ; le seul élément est la pièce 5 établissant un solde dû de 52,33 euros au 29 janvier 2021, date à laquelle le congé était censé produire ses effets ; force est de constater que le montant dû qui est particulièrement dérisoire ne saurait venir constituer un motif légitime et sérieux, que l’on se place à la date de délivrance du congé ou à la date de sa réalisation. Le congé ne saurait être validé par des événements de non paiement du loyer largement postérieurs à sa délivrance, lesquels relèvent d’une autre éventuelle procédure judiciaire.

Quant au fait de devoir se rapprocher de la caution, ce n’est pas davantage constitutif d’un manquement du locataire, mais relève de la seule responsabilité du bailleur qui a souhaité bénéficier d’une caution au contrat de bail (caution qui d’ailleurs ne répond pas aux critères légaux).

Les dégradations locatives

Force est de constater que la SCI MCBJ ne soutient plus que ces dégradations constituent un motif légitime et sérieux pour valider le congé, venant justifier la résiliation du bail, mais maintiennent une demande indemnitaire à ce titre sur la base des articles 1729 et suivants, 1754 et suivants du code civil et de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, au titre des dégradations locatives en demandant la condamnation de M. [W] [Y] à régler la somme de 308 euros, suivant devis de 308 euros du 26 janvier 2021 ;

En tout état de cause, s’agissant d’une fissure sur la fenêtre de l’imposte de la chambre, laquelle n’était pas présente lors de l’état d’entrée des lieux, mais dont l’origine reste indéterminée (et alors que le locataire avait fait état d’intempérie et d’une chute de carreau, le devis indiquant lui-même « sinistre »), cette dégradation, dont il n’est pas rapporté la preuve qu’elle soit du fait du locataire, ne saurait venir à elle seule venir constituer un motif légitime et sérieux pour délivrer congé.

Ainsi que l’a relevé le premier juge par des motifs pertinents et circonstanciés que la cour adopte, la résiliation du bail n’étant pas prononcée, le locataire restant dans les lieux, et le bail se poursuivant, cette demande ne peut intervenir qu’après cessation du bail, les dégradations locatives ne pouvant être matérialisées que lors de l’état des lieux de sortie.

La décision du premier juge sera en tous points confirmée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la SCI MCBJ aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne la SCI MCBJ aux dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN