ARRET N°253

N° RG 23/02545 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5NQ

Syndic. de copro. SDC [Adresse 5]

C/

[F]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02545 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5NQ

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 septembre 2023 rendu par le TJ de [Localité 10].

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7],

[Adresse 8]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIME :

Monsieur [V] [F]

né le 03 Octobre 1957 à [Localité 9] (16)

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 22 juillet 2009, [V] [F] a acquis à [Localité 10] (Charente-Maritime), dans un ensemble en copropriété dénommé résidence [13], deux places de stationnement couvertes situées dans le bâtiment B et un appartement situé au premier étage des bâtiments A, B et C, composé de deux pièces à aménager et d’un toit terrasse. Ces biens constituent les lots n° 3, 4 et 7 de la copropriété.

Des travaux d’aménagement de l’appartement ont été réalisés par la société Vaslan assurée auprès de la société Smabtp. Ils ont été achevés le 6 juillet 2010.

Par jugement du 27 septembre 2011, le tribunal de commerce de La Rochelle a ouvert à l’égard de la société Vaslan une procédure de liquidation judiciaire. Cette procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 18 novembre 2014.

Des infiltrations ont été constatées dans le bien situé sous le toit-terrasse.

Un constat amiable de dégât des eaux est en date du 10 février 2019, établi entre [V] [F] assuré auprès de la société Gmf et les époux [B] assurés auprès de la société Gan.

Un devis en date du 11 février 2019 de reprise des désordres a été établi pour un montant de 18.836,40 € par la société Les Bâtisseurs Rochelais, à la demande de la société Côté Gestion, syndic de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2019 a reporté à une assemblée générale postérieure le vote de la résolution relative à l’exécution des travaux décrits à ce devis.

La société Gan a missionné le cabinet Polyexpert. Une réunion d’expertise s’est tenue le 22 mai 2019.

Par acte du 4 juillet 2019, [V] [F] a vendu ses lots. Il s’est à cet acte engagé à supporter seul les conséquences du sinistre. Une somme de 7.500 € a été séquestrée entre les mains du notaire ayant instrumenté la vente.

Par acte des 1er, 5 août et 26 septembre 2019, [V] [F] a fait citer le syndicat des copropriétaires, les époux [B], la sci du petit marais, la société Smabtp et ses acquéreurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle. Par ordonnance du 10 décembre 2019, [S] [W] a été commis en qualité d’expert. Le rapport d’expertise est en date du 1er septembre 2020.

Par acte du 2 janvier 2023, [V] [F] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [13] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Il a demandé de :

— dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée en raison du vice de construction affectant la toiture terrasse de l’ensemble immobilier, partie commune ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer à titre de dommages-intérêts les sommes de :

—  420 €, en réparation de son préjudice matériel ;

—  7.000 € en réparation de son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires a à titre principal conclu au rejet de ces demandes, selon lui infondées.

Par jugement du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'DIT que la responsabilité du [Adresse 14], administrateur gardien des parties communes, est engagée de plein droit envers Monsieur [F] par le vice de construction affectant la toiture terrasse de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé à [Adresse 11], par défaut d’étanchéité.

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE LOTUS à payer à Monsieur [V] [F] les sommes de 420 € (quatre cent vingt euros) en réparation de son préjudice matériel et de 3000 € en réparation de son préjudice moral.

DIT que les intérêts échus pour une année entière à compter du 3 janvier 2023 produiront eux-mêmes intérêts,

DEBOUTE le [Adresse 14] de ses demandes reconventionnelles.

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE LOTUS. aux dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise et à payer Monsieur [V] [F] une indemnité de 2500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

REJETTE la demande de condamnation aux éventuels frais d’exécution forcée

RAPPELLE que ce jugement est exécutoire de droit'.

Il a considéré que :

— les désordres résultant du vice de construction affectant le toit terrasse, partie commune, engageaient la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

— celui-ci était tenu d’indemniser le demandeur des préjudices subis, matériel et moral ;

— le syndicat des copropriétaires n’était pas fondé à soutenir que l’action exercée à son encontre était abusive.

Par déclaration reçue au greffe le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, il a demandé de :

'Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965l,

Vu les articles 32-1, 696 et 700 du Code de procédure civile,

JUGER le SDC 3 CHIRONS LONGS bien fondé en son appel.

Y faisant droit,

RÉFORMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en date du 26 septembre 2023, en ce qu’il a :

— DIT que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LOTUS, administrateur gardien des parties communes, est engagée de plein droit en vers Monsieur [F] par le vice de construction affectant la toiture terrasse de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé à [Adresse 12], par défaut d’étanchéité.

— CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LOTUS à payer à Monsieur [F], les sommes de 420 € (quatre cent vingt euros) en réparation de son préjudice matériel et de 3.000€ (trois mille euros) en réparation de son préjudice moral.

— DIT que les intérêts échus pour une année entière à compter du 3 janvier 2023 produiront eux-mêmes intérêts.

— DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LOTUS de ses demandes reconventionnelles.

— CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LOTUS aux dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise et à payer à Monsieur [F], une indemnité de 2.500€ (deux mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Statuant à nouveau,

DIRE que les demandes de Monsieur [F] ne sont pas fondées.

CONDAMMER Monsieur [F] à une amende civile pour procédure abusive.

DEBOUTER Monsieur [F] en toutes ses autres demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [F] à payer au SDC [Adresse 4] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [F] à verser au SDC 3 CHIRONS LONGS, la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de référé, d’expertise judiciaire, de première instance et du présent appel avec, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile, distraction au profit de Maître Diane BOTTE, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision'.

Il a soutenu que le vice allégué était imputable à l’intimé qui était, selon lui, à l’origine de la construction de l’immeuble et qui avait fait réaliser sans autorisation de la copropriété des travaux d’aménagement de la terrasse sans se préoccuper de son étanchéité qu’il savait non réalisée.

Il a maintenu que l’action de l’intimé à l’origine des désordres dont il demandait l’indemnisation à la copropriété, était manifestement abusive.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, [V] [F] a demandé de :

'Vu l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 32-1, 695, 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que la responsabilité du [Adresse 14], administrateur gardien des parties communes, est engagée de plein droit envers Monsieur [F] par le vice de construction affectant la toiture terrasse de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé à [Adresse 12], par défaut d’étanchéité,

— condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE LOTUS à payer à Monsieur [F], les sommes de 420 € en réparation de son préjudice matériel et de 3.000 € en réparation de son préjudice moral,

— dit que les intérêts échus pour une année entière à compter du 3 janvier 2023 produiront eux-mêmes intérêts,

— débouté le [Adresse 14] de ses demandes reconventionnelles,

— condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE LOTUS aux dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise et à payer à Monsieur [F], une indemnité de 2.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamner le [Adresse 14], partie succombante, aux dépens d’appel,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE LOTUS à payer à Monsieur [F] la somme de 3.500 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens devant la Cour'.

Il a maintenu que :

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le toit-terrasse dont il n’avait pas été le constructeur étant une partie commune ;

— les travaux d’aménagement de ce toit-terrasse avait été sans incidence sur son étanchéité qui n’avait pas été réalisée lors de la construction de l’immeuble ;

— le rapport d’expertise judiciaire était clair sur ce point.

Il a pour ces motifs conclu à la confirmation du jugement.

L’ordonnance de clôture est du 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

[…]

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

L’article 3 de cette loi précise notamment que

'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes'.

L’article 1-3.2 – parties communes générales du règlement de copropriété stipule que :

'Elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative :

[…]

— l’ensemble des équipements, installations et réseaux de toutes natures et tous les accessoires rattachés, coffres, gaines, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs à l’exclusion des branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif seralent-ils extérieurs à ce local ;

[…]

— l’ensemble des réseaux enterrés, canalisations et regards desservant l’ensemble de la résidence

avec leurs branchements aux réseaux publics, à l’exception des parties de réseaux desservant un lot unique'.

L’article 1-3.3 – parties communes spéciales stipule que :

'Elles comprennent notamment (pour les bâtiments à usage privatif), sans que cette énonciation soit limitative :

— les fondations, les murs de façades et pignons constituant le gros oeuvre concourant à la solidité ou à la stabilité du bâtiment ;

— le gros oeuvre des planchers, les hourdis de ces planchers (non compris tout revêtement formant sol, ni le lattis ou tout autre matériau fixé sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond ;

[…]

— les éléments non privatifs qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité:

[…]

— les ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades y compris les balcons bien

qu’affectés à l’usage d’un seul copropriétaire, à l’exclusion toutefois des revêtements éventuels et des garde-corps ;

— les conduits, canalisations, tuyauteries, prises d’air, conduits de ventilation d’intéret commun, les réseaux de toutes natures avec leurs coffres, gaines et accessoires y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs, à exclusion des branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif, seraient-ils extérieurs à ce local ;

— les gouttières chéneaux, tuyaux de descente, canalisations d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, d’utilité commune avec leurs accessoires ;

— les colonnes et canalisations d’eau, d’électricité avec leurs branchements sur les réseaux communs de la résidence'.

[V] [F] a acquis par acte du 22 juillet 2009 les lots 3, 4 et 7 d'[G] [O]. Il n’est pas constructeur, mais copropriétaire.

Il a revendu ces lots à [M] [I] et [E] [C] par acte du 4 juillet 2019 ayant fait suite à un compromis en date du 13 avril précédent.

L’expert judiciaire a conclu en ces termes en pages 14 et 15 son rapport:

'Monsieur [F] a vendu en juin 2019 à Monsieur [I] et Madame [C] un appartement qu’il avait acheté brut de béton, à aménager, au premier étage d’un immeuble construit en 2009 par Monsieur [U].

Les aménagements réalisés par Monsieur [F] ne concernaient que les parties privatives de son appartement et ne comportaient donc pas l’étanchéité de la toiture-terrasse, accessible depuis l’appartement, constituant une partie commune de l’immeuble selon le règlement de copropriété.

Les sondages réalisés ont montré que les infiltrations constatées dans le garage de la SCI DU PETIT MARAIS, couvert par cette toiture-terrasse, avaient pour origine l’absence de réalisation d’une étanchéité lors de la construction de l’immeuble.

Outre le fait que cette étanchéité est un élément constitutif de la toiture du garage, elle ne pouvait techniquement être réalisée dans le seul cadre des travaux privatifs d’aménagement de l’appartement compte tenu de son prolongement obligatoire sur des parties de l’immeuble n’appartenant pas au propriétaire de l’appartement.

Pour remédier aux infiltrations, le seul moyen est de réaliser cette étanchéité, chiffrée selon le devis établi à la demande du syndic de copropriété pour un montant de : TTC 20 720.04 €

L’absence d’étanchéité était peu visible pour des non professionnels à la livraison des parties communes de l’immeuble.

Elle l’était encore moins lors de la livraison de l’appartement par le constructeur de l’immeuble à Monsieur [F] qui, en toute hypothèse, n’avait pas qualité pour émettre des réserves sur une partie commune.

En revanche, dès l’apparition des premières infiltrations mettant en évidence la défaillance de la toiture-terrasse, élément constitutif de l’immeuble, il appartenait au syndic de prendre les dispositions pour obtenir l’intervention du constructeur de l’immeuble, à défaut de pouvoir faire une déclaration à l’assureur dommages-ouvrage inexistant'.

La conclusion de l’expert judiciaire, argumentée et qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, établit que les infiltrations trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune, qui n’est pas imputable au copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors, par application des dispositions précitées, responsable du préjudice subi par l’intimé.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR LE PREJUJUDICE

L’intimé demande réparation du préjudice matériel subi, correspondant au coût de l’intervention d’un carreleur en cours d’expertise afin que soit réalisé un sondage du carrelage de la terrasse. Le coût de ces travaux est d’un montant toutes taxes comprises de 420 €. Le syndicat des copropriétaires doit, pour les motifs qui précédent, en indemniser [V] [F]. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

Le refus du syndicat des copropriétaires d’admettre sa responsabilité a contraint l’intimé à solliciter en référé une mesure d’expertise puis, alors que le rapport d’expertise établissait que les infiltrations trouvaient leur cause dans un défaut d’étanchéité des parties communes qui ne lui était pas imputable, à engager un procédure judiciaire au fond. Il a subi les tracas de ces procédures et a dû faire l’avance des frais d’expertise. Le premier juge a exactement apprécié l’indemnisation de ce préjudice moral à 3.000 €. Le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE

Il résulte des développements précédents que la procédure initiée par [V] [F], partiellement fondé en ses prétentions, n’est pas abusive.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande ddommages et intérêts du syndicat des copropriétaires.

SUR LES DEPENS

Le jugement sera, pour les motifs qui précèdent, confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens incluant ceux de référé et les frais d’expertise.

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelante.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 26 septembre 2023 du tribunal judiciaire de La Rochelle ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer en cause d’appel à [V] [F] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,