ARRET N°

du 24 septembre 2013

R.G : 11/03486

XXX

c/

A

J

A

Y

Y

CM

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2013

APPELANTE :

d’une décision rendue le 08 novembre 2011 par le tribunal de grande instance de REIMS,

XXX

dont le siège social est XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Estelle PIERANGELI, avocat au barreau de REIMS, suppléée par Maître Jean-Pierre PIERANGELI, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître Béatrice LABEAU-BETTINGER, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Monsieur G A

XXX

XXX

Madame I J épouse A

XXX

XXX

Monsieur E A

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS,

Monsieur U Y

XXX

XXX

Madame O Y épouse Z

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP RAHOLA-DELVAL-CREUSAT, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, présidente de chambre, entendue en son rapport

Madame DIAS DA SILVA JARRY, conseiller

Monsieur BRESCIANI, conseiller

GREFFIER :

Madame THOMAS, greffier lors des débats et lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 17 juin 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2013

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2013 et signé par Madame MAILLARD, présidente de chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 10 octobre 2006, reçu par M^e Prevost, notaire à Reims, la SCI Duho a vendu à M. G A, M^me I J épouse A et M. E A (les consorts A), un terrain situé à Betheny, XXX, cadastré section XXX d’une contenance de 16 ares 64 centiares, destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, moyennant le prix de 140 000 euros.

Selon acte authentique établi les 18 et 21 juillet 2008, par M^e Prevost, la SCI Duho a consenti aux consorts A un droit de passage sur la parcelle cadastrée XXX à titre de servitude réelle et perpétuelle, sans aucune indemnité de part ni d’autre, afin de permettre à ces derniers d’accéder à leur propriété.

XXX a été divisée en deux parcelles cadastrées XXX selon document d’arpentage du 6 mars 2007. La parcelle AI 218 a été vendue par la SCI Duho aux époux Y par acte du 1^er septembre 2008 passé par devant M^e Mennetier notaire à Reims, elle a été grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle n° 219, dont la SCI Duho est restée propriétaire.

Les consorts A ont présenté une demande de permis de construire, enregistrée en Mairie le 8 novembre 2010, cette demande a été rejetée par arrêté du maire de Betheny daté du 4 mars 2011 notifié par pli recommandé avec avis de réception au motif que le projet ne dispose d’aucun accès sur la voie publique .

Par acte du 19 mai 2011, les consorts A, régulièrement autorisés, ont assigné à jour fixe la SCI Duho, M. U Y et M^me O Z épouse Y devant le tribunal de grande instance de Reims, aux fins de faire reconnaître leur droit à servitude de passage sur la parcelle cadastrée section XXX à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit de la parcelle XXX, étant précisé que cette servitude doit s’appliquer sur les deux parcelles nées de la division de la parcelle XXX à savoir les parcelles XXX et XXX, déclarer le jugement à intervenir opposable aux nouveaux propriétaires de la parcelle XXX, les époux Y qui sont eux-mêmes tenus par la dite servitude, ordonner à la SCI Duho de rétablir cette servitude sous astreinte, condamner la SCI Duho au paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité de procédure.

La SCI Duho a conclu au rejet de cette demande en réclamant paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité de procédure et les époux Y n’ont pas comparu.

Par jugement du 8 novembre 2011 déclaré exécutoire par provision, le tribunal a :

— constaté le droit des consorts A à servitude de passage sur la parcelle cadastrée section XXX à titre de servitude, réelle et perpétuelle au profit de la parcelle XXX ;

— précisé que cette servitude est applicable sur les deux parcelles nées de la division de la parcelle XXX à savoir les parcelles XXX et XXX ;

— ordonné à la SCI Duho d’effectuer les travaux nécessaires pour redonner aux consorts A le droit de passage inscrit dans la servitude réelle et perpétuelle et ce dans le mois de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à charge pour les consorts A de ressaisir le tribunal dans les quatre mois ;

— déclaré le jugement commun et opposable aux nouveaux propriétaires de la parcelle XXX, les époux Y ;

— condamné la SCI Duho à payer aux consorts A les sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Duho de ses demandes en la condamnant aux dépens.

La SCI Duho a interjeté appel.

Par conclusions du 22 juin 2012, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de constater l’absence de constitution conventionnelle de servitude de passage au profit des consorts A, de condamner les consorts A à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de débouter les consorts A de leurs demandes en les condamnant à payer à la SCI Duho la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens y compris les frais de constat d’huissier dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que seule une servitude de passage de canalisations a été constituée par acte du 10 octobre 2006, que l’acte du 21 juillet 2008 ne comporte pas la signature des deux cogérants de la société Duho, que l’acte signé par M^me D pour le compte de la SCI Duho n’est pas valable, et qu’aucune servitude n’a été constituée, que les consorts A qui ont un accès direct à la RD 74 ne sont pas enclavés et que l’utilité d’une servitude de passage n’est pas démontrée.

Par conclusions du 16 mai 2012, les consorts A prient la cour de confirmer le jugement en condamnant la SCI Duho à leur payer la somme de 4 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font observer que l’accès à leur terrain par la route départementale 74 est interdit pour des raisons de sécurité, que les parties ont clairement exprimé leur volonté de constituer une servitude de passage, que la signature de l’acte des 18 et 21 juillet 2008 fait suite à la signature de l’acte du 10 octobre 2006 et qu’à défaut de constitution de servitude de passage, le terrain cédé n’était pas constructible.

Par conclusions du 9 juillet 2012, les époux Y demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré, de dire que la parcelle des époux A (parcelle 106) n’est pas enclavée, que les consorts A ne sont pas bénéficiaires d’une quelconque servitude de passage à partir de la parcelle 218 appartenant aux époux Y, de condamner la SCI Duho à payer aux époux Y la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les cogérants de la SCI Duho n’ont jamais signé l’acte du 21 juillet 2008, qu’ils ont le 1^er septembre 2008 acquis la parcelle n° 218 provenant de la division de la parcelle n° 107, que les consorts A ne sont pas enclavés, que l’acte du 1^er septembre 2008 ne fait pas état d’une servitude de passage au profit de la parcelle 106 et qu’aucune servitude ne leur est opposable et que le tribunal a par erreur mentionné que la servitude concernait la parcelle 217.

Sur ce, la cour :

La SCI Duho dont les statuts ont été signés le 15 juillet 2004, a pour objet l’acquisition, l’administration et la mise en valeur de tout bien immobilier et l’exploitation par bail ou autrement de ce bien et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet. Elle a, par acte notarié du 9 septembre 2004, reçu par M^e Philippe Prevost notaire à Reims, acquis des consorts X, un terrain situé XXX les parcelles cadastrées section XXX

Selon document d’arpentage dressé le 6 mars 2007, par M. K L, géomètre expert à Guignicourt la SCI Duho a fait procéder à la division de la parcelle cadastrée XXX d’une superficie de 11 ares 33 centiares, en deux parcelles cadastrées respectivement AI 218 d’une surface de 5 ares 44 centiares sur laquelle se trouve une maison d’habitation et AI 219 d’une superficie de 5 ares 79 centiares sur laquelle se trouvait une grange.

Elle a par acte authentique du 6 octobre 2006, reçu par M^e Prevost, cédé une parcelle cadastrée XXX d’une contenance de 16 ares 64 centiares aux consorts A. Cet acte de vente mentionne clairement page 2, après la désignation du terrain, sous la rubrique 'Bornage’ que 'le terrain objet des présentes étant destiné par l’acquéreur à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel’ le vendeur déclare que le descriptif du terrain objet de la vente résulte d’un bornage effectué par la SCP Barnet-Pelletier, géomètres experts à Reims. Cet acte de vente comporte de plus, tel que l’ont longuement relevé les premiers juges, la création d’une servitude de passage de canalisations au profit de la parcelle numéro 106, désignée comme étant le fonds dominant, confirmant que la vente portait bien sur une parcelle constructible.

Par le second acte authentique établi les 18 et 21 juillet 2008 par le même notaire, clairement intitulé 'Constitution de servitude’ et dont le contenu a été reproduit dans les motifs du jugement auxquels la cour se réfère expressément sur ce point, la SCI Duho propriétaire du fonds servant a consenti aux consorts A, propriétaires du fonds dominant, 'afin de leur permettre d’accéder à leur propriété, un droit de passage sur la parcelle cadastrée section XXX, à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit de la parcelle cadastrée XXX, étant précisé que ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande de terrain d’une largeur de quatre mètres telle qu’elle figure sur un plan annexé à l’acte'. La cour ne peut que constater que cet acte authentique reçu par le notaire habituel de la SCI Duho exprime clairement la volonté de l’appelante de consentir et de créer un droit de passage sur toute la parcelle 107, au profit de la parcelle XXX qui ne dispose d’aucun accès autorisé sur la route départementale 74, ce dernier étant interdit pour des raisons de sécurité.

Cet acte a été signé par 'la SCI Duho représentée par Mademoiselle M D agissant en sa qualité de gérante et ayant tous pouvoirs en vertu des statuts'. C’est donc en vain que l’appelante soutient qu’elle ne serait pas valablement engagée dans la mesure où, M. AF B AH, qui avait également signé l’acte de vente du 10 octobre 2006, n’a pas apposé sa signature sur l’acte des 18 et 21 juillet 2008. Le lecture de l’article 13 des statuts de la SCI versés aux débats confirme que la société est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales, désignés pour une durée déterminée ou non, par décision ordinaire des associés et que le premier gérant de la société est Mademoiselle M D, laquelle exercera son mandat sans limitation de durée. L’article 14 précise que 'dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social', et que 'la signature sociale est donnée par l’apposition de la signature du ou des gérants, de l’un ou de plusieurs d’entre eux, précédée de la mention pour la société Duho, complétée par l’une des expressions suivantes : le gérant ou les gérants'. Il est donc démontré, contrairement à ce qu’affirme la SCI Duho dans ses écrits, que les statuts de la société permettaient à M^me D seule, en sa qualité de gérante désignée d’engager la SCI à l’égard des consorts A. Il n’est de plus pas soutenu, que l’octroi d’un droit de passage aux consorts A acquéreurs d’une parcelle constructible cédée par la SCI le 10 octobre 2006 n’entrait pas l’objet social de la SCI Duho, qui ne pouvait ignorer que la parcelle cadastrée XXX, dont elle a elle-même été propriétaire ne disposait pas d’accès autorisé sur la route départementale 74 et qu’en l’absence de droit de passage consenti sur la parcelle XXX dont elle était encore propriétaire, la parcelle XXX ne pouvait être considérée comme constructible et n’était en fait pas conforme à sa destination.

La SCI Duho créée au cours de l’année 2004 qu’a quelques mois plus tard acquis les parcelles XXX et 107, puis revendu la parcelle XXX aux consorts A comme étant une parcelle constructible, puis divisé au cours de l’année 2007 la parcelle 107 en deux parcelles 218 et 219, consenti au cours de l’année 2008 un droit de passage aux consorts A sur la parcelle XXX, avant de revendre la parcelle 218, ne peut sérieusement et en toute bonne foi soutenir qu’elle n’avait pas l’intention de consentir aux consorts A une servitude de passage et que c’est à la seule demande de M. A qu’elle a, deux années après la vente, accepté de signer un document fictif qui ne devait avoir aucune conséquence juridique. Il résulte en effet des énonciations faites ci-dessus qu’elle a elle-même géré l’acquisition et la revente du terrain acquis, que l’acte de vente du 10 octobre 2006 mentionne expressément que le terrain cédé était destiné à la construction d’un immeuble et qu’un prix de 140 000 euros a été payé. De plus l’acte de constitution de la servitude de passage a été reçu par acte authentique signé par devant M^e Prevost, notaire de la SCI Duho qui entendait conserver la parcelle 219 et qui n’a pas pu se méprendre sur la nature et la portée de son engagement. La constitution de la servitude de passage a été valablement conclue.

La SCI Duho soutient enfin que le droit de passage n’a jamais existé matériellement et que la servitude revendiquée par les consorts A était matérialisée par une bande de quatre mètres traversant plusieurs bâtiments construits sur la parcelle 107 devant constituer l’habitation principale de M^me D et de M. B. La cour observe toutefois, que dans l’acte notarié signé les 18 et 21 juillet 2008, la SCI Duho s’est engagée à concéder un droit de passage dont elle a défini l’assiette en s’engageant à entretenir continuellement en bon état de viabilité, l’ensemble de l’assiette du droit de passage et à assumer l’entretien de l’accès. La cour relève de plus qu’à l’occasion de la vente de la parcelle 218 aux époux Y, la SCI Duho s’est elle-même réservé un droit de passage sur cette parcelle de sorte qu’elle ne peut soutenir qu’il est inexistant. Les consorts A font de plus observer, que lors de la signature de l’acte constitutif de la servitude de passage, la grange se trouvant à l’emplacement prévu pour la servitude de passage avait fait l’objet d’un permis de démolition daté du 27 juin 2008 de sorte que l’implantation de la servitude ne posait pas difficulté.

L’arrêté refusant le permis de construire sollicité par les consorts A, dont les termes ont été reproduits dans les motifs du jugement, rappelle clairement que l’accès de la parcelle XXX par la route départementale 74 est interdit pour des raisons de sécurité. Les premiers juges ont dans ces conditions justement relevé que le constat d’huissier produit par la SCI Duho a pu constater qu’un passage vers la route départementale 74 a été matérialisé, mais que ce dernier n’a pas été autorisé. La décision de refus de permis de construire constate de plus que la présence d’une construction sur la parcelle numéro 219 (ayant fait l’objet d’un permis de construire en cours de validité) ne permet pas l’exercice de la servitude de passage projetée sur le plan de masse.

Il est donc établi qu’au moment de la signature de la constitution de servitude litigieuse, la SCI Duhot a sollicité un permis de construire au mépris de ses engagements relatifs à la constitution de ce droit de passage en mettant les consorts A dans l’impossibilité de construire sur la parcelle qu’elle leur a vendue. Elle a de plus, dés le 1^er septembre 2008, par devant un autre notaire vendu aux époux Y la parcelle 218, sans faire état du droit de passage qu’elle venait de consentir aux consorts A par acte des 18 et 21 juillet 2008 et sans signaler que la parcelle vendue était grevée d’une servitude de passage au profit de ces derniers. Le courrier qui lui a été adressé par le maire de la commune de Betheny le 12 décembre 2011 faisant état d’une mise à l’étude de la modification du règlement du plan local d’urbanisme ne démontre pas que les consorts A ne sont plus enclavés ou qu’ils ont renoncé au droit de passage qui leur a été régulièrement consenti par la SCI Duho. La SCI Duho et les époux Y ne produisent à la cour aucun élément permettant d’infirmer la décision déférée.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont fait droit aux demandes des consorts A et rejeté les demandes de la SCI Duho. Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sauf à rectifier l’erreur matérielle affectant son dispositif, qui indique faussement, que la servitude est applicable sur les parcelles AI 217 et 219 nées de la division de la parcelle XXX, alors qu’il s’agit en réalité des parcelles AI 218 et 219, et qui indique que les époux Y sont propriétaires de la parcelle AI 219 alors qu’il s’agi de la parcelle AI 218.

La SCI Duho qui succombe supportera les entiers dépens et ses frais irrépétibles et paiera à M. G A, M^me I J et M. E A la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile pour l’instance d’appel et à M. U Y et à M^me O Z épouse Y la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 code de procédure civile.

Par ces motifs :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 novembre 2011 par le tribunal de grande instance de Reims ;

Rectifie comme suit l’erreur matérielle affectant le dispositif du dit jugement ;

Précise que cette servitude est applicable sur les deux parcelles nées de la division de la parcelle XXX, à savoir les parcelles XXX et XXX ;

Déclare le jugement commun et opposable aux nouveaux propriétaires de la parcelle XXX, M. U Y et M^me O Z épouse Y ;

et y ajoutant ;

Condamne la SCI Duho à payer à M. G A, M^me I J et M. E A la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile pour l’instance d’appel et à M. U Y et à M^me O Z épouse Y la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 code de procédure civile ;

Condamne la SCI Duho aux entiers dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Duho de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente