ARRET N°

du 07 juin 2016

R.G : 14/02825

E

Y

c/

B

VM

Formule exécutoire le :

à :

XXX

SCP ACG & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 07 JUIN 2016

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 23 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

Madame D E épouse Y

XXX

XXX

Monsieur F Y

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la XXX, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIME :

Monsieur Z B

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame MAUSSIRE, conseiller

Madame LAUER, conseiller

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier, lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 19 avril 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 juin 2016,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 juin 2016 et signé par Madame MAILLARD, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte authentique du 30 novembre 1982, M. et M^me F Y (les époux Y) ont acquis le lot n° 66 du lotissement « Les Champs Flûtets » sur lequel ils ont implanté leur maison d’habitation située XXX

M. et M^me Z B ont acquis de leur côté le 21 juin 1983 le lot n° 65 du même lotissement voisin de celui des époux Y. L’article 9 paragraphe 9 du règlement du lotissement énonce que « les clôtures entre voisins et sur chemin piétonnier ne doivent pas excéder 1m70 de haut quelle que soit leur nature ».

L’article II.5 du cahier des charges du lotissement indique également, concernant les clôtures, « quelle que soit leur nature, elles ne doivent pas excéder 1m70 de haut ». M. Y a déposé le 25 novembre 2011 une déclaration préalable à la réalisation de travaux consistant en l’édification d’une clôture maximale de 2m50 conformément au plan local d’urbanisme (PLU) , qui a été retournée par la cellule urbanisme du service de la direction départementale des territoires de la Marne avec la mention « sans opposition ».

M. Y a fait édifier son mur de clôture séparatif.

Par exploit d’huissier du 10 mai 2012, M. B a fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne aux fins notamment d’ordonner la réduction du mur à la hauteur maximale d'1m70.

Le 12 octobre 2012, l’article II.5 « Clôtures »du cahier des charges a été modifié par arrêté du maire de Compertrix comme suit : 'Clôtures entre voisins et sur chemin piétonnier : quelle que soit leur nature, elles doivent respecter les règles d’urbanisme énumérées dans le Plan Local d’Urbanisme'.

M^me Y a été attraite à la cause.

A l’appui de ses prétentions, M. B a soutenu :

— que les dispositions du cahier des charges du lotissement sont contractuelles et s’imposent aux colotis, de sorte que l’autorisation d’urbanisme délivrée conformément aux règles d’urbanisme ne saurait exonérer un coloti de son obligation de respecter le cahier des charges,

— que la modification du cahier des charges est inapplicable à la construction de la clôture car cette modification est postérieure à la construction, outre le fait qu’elle est irrégulière dans la mesure où tous les colotis n’ont pas été consultés et qu’il a saisi le tribunal administratif d’un recours en annulation contre cet arrêté,

— que le projet des défendeurs concernant la construction d’un garage intégrant le mur de clôture litigieux est lui-même irrégulier et qu’il a également formé un recours contre le permis de construire de ce garage, de sorte qu’il a sollicité à titre subsidiaire le sursis à statuer jusqu’à l’intervention de la décision du juge administratif.

Il a également fait valoir que les époux Y ne pouvaient être autorisés à enduire leur mur de clôture du côté de sa propriété que s’il s’agit d’un enduit lisse, et ce, pour des raisons d’entretien et d’esthétisme.

En réponse, les époux Y ont sollicité le débouté des demandes et, à titre reconventionnel, qu’il soit jugé que M. B sera tenu de les laisser pénétrer sur sa propriété aux fins de réaliser un enduit projeté sur le mur séparatif qu’ils ont édifié et ce, sous astreinte.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont fait valoir que les dispositions de l’article 9 paragraphe 9 du règlement du lotissement étaient devenues caduques ; que l’emprise du lotissement était couverte par le PLU duquel il résulte que les clôtures sur rue doivent avoir une hauteur inférieure ou égale à 2m50 ; que la demande en démolition n’est pas fondée en ce que l’autorisation de construire n’a pas été annulée par la juridiction administrative.

Ils ont également soutenu que la modification de l’article II.5 par l’arrêté du maire de Compertrix du 12 octobre 2012 était régulière et qu’étaient dorénavant seules applicables les dispositions du PLU énonçant que la hauteur des clôtures ne peut dépasser 2m50.

Concernant le projet d’édification d’un garage, ils ont précisé qu’un permis de construire leur avait été accordé.

Ils ont enfin demandé à titre reconventionnel l’autorisation de pénétrer sur la propriété de M. B afin de réaliser un enduit sur le côté du mur se trouvant chez lui, précisant que le choix de la nature de l’enduit leur appartenait.

Par jugement du 23 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne :

— a condamné les époux Y à démolir la partie du mur séparant leur fonds de celui de M. B excédant la hauteur d'1m70, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

— a débouté M. B de sa demande tendant à la projection d’un enduit lisse sur le côté du mur donnant sur son fonds,

— a autorisé les époux Y ou toute entreprise déléguée par eux à pénétrer sur la propriété de M. B aux fins de réalisation d’un enduit projeté sur le côté du mur séparatif subsistant donnant sur celle-ci mais les a déboutés de leur demande d’astreinte à ce titre,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— a condamné M. Y à payer à M. B la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M. Y aux dépens avec distraction.

Le tribunal a considéré :

— que les stipulations du cahier des charges ne reprenaient pas mot à mot les règles d’urbanisme contenues dans le PLU et que ni le règlement ni le cahier des charges du lotissement ne visaient l’application des règles du PLU,

— que les prescriptions contenues dans le cahier des charges constituaient ainsi des contraintes propres à ce lotissement de sorte qu’il en résultait que les colotis avaient voulu conférer à ces règles une valeur contractuelle qui les engageaient entre eux pour toutes les stipulations qui y étaient contenues,

— que le fait que les époux Y aient déposé une déclaration préalable de travaux n’ayant pas reçu d’opposition ne remettait pas en cause les stipulations contractuelles résultant du cahier des charges et qu’il était tout aussi indifférent que les époux Y aient obtenu un permis de construire un garage ayant pour base le mur litigieux, les autorisations administratives étant toujours délivrées sous réserve des droits des tiers,

— que la modification du cahier des charges, survenue postérieurement à l’édification du mur litigieux, n’était pas de nature à régulariser la construction qui avait été érigée en violation des dispositions alors en vigueur du cahier des charges,

— que dès lors, le fait que M. B ait saisi le tribunal administratif d’une requête en annulation de l’arrêté du maire était sans influence sur la solution du litige.

Par décision du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne du 7 octobre 2014, l’arrêté du maire de Compertrix pris le 12 octobre 2012 a été annulé.

Par déclaration du 21 octobre 2014, les époux Y ont formé appel de la décision.

Par conclusions du 26 mars 2015, ils demandent à la cour :

— d’infirmer la décision à l’exception de la disposition qui les a autorisés à pénétrer sur la propriété de M. B aux fins de réalisation d’un enduit projeté sur le côté du mur de clôture objet du litige,

— d’assortir cette prescription d’une astreinte de 1 000 euros pour tout refus qui leur serait opposé,

— de condamner M. B au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article

700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux dépens avec distraction.

Ils soutiennent :

— que le tribunal n’a pas fait une juste application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme qui, dans sa version antérieure à la loi du 24 mars 2014, disposait que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement devenaient caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement était couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu,

— qu’en application de ce texte, la prescription de hauteur d'1m70 était devenue caduque, s’agissant d’une prescription ayant le caractère de règle d’urbanisme, celles contenues dans les documents approuvés du lotissement, même reproduites dans le cahier des charges, n’ayant pas pour autant valeur contractuelle,

— que la hauteur de la clôture qu’il a réalisée étant inférieure à 2,50 m répond par conséquent aux prescriptions du règlement du PLU,

— à titre subsidiaire, que s’agissant du garage, celui-ci a été édifié conformément au permis de construire et qu’il ne peut être démoli que si préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir, ce qui n’est pas le cas, le recours formé par les époux B ayant été rejeté,

— à titre surabondant, qu’il appartenait au tribunal d’appliquer la règle de droit à la date du prononcé de sa décision, soit l’arrêté municipal du 12 octobre 2012 portant modification du cahier des charges,

— enfin, que s’agissant de l’appel incident formé par M. B, celui-ci ne justifie d’aucun droit légitime pour leur imposer l’exécution d’un enduit lisse plutôt qu’un enduit projeté dans la mesure où ils ont le choix de la nature de leur enduit.

Par conclusions du 25 mars 2016, M. B, ayant formé appel incident, demande à la cour :

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à la projection d’un enduit lisse sur le côté du mur donnant sur son fonds et en ce qu’il a autorisé les époux Y à pénétrer chez lui pour réaliser un enduit projeté sur le côté du mur séparatif subsistant donnant sur celle-ci,

— de condamner les époux Y à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. Y aux dépens avec distraction.

Il soutient :

— que les dispositions du cahier des charges du lotissement dont la nature est contractuelle s’imposent aux colotis, l’article L 442-9 du code de l’urbanisme précisant que si les dispositions réglementaires d’un lotissement sont soumises à la règle de la caducité des dix ans, les dispositions contractuelles contenues dans le cahier des charges en sont exclues, de sorte qu’elle conservent toute leur portée,

— qu’il en résulte qu’un coloti doit respecter les stipulations d’un cahier des charges qui n’ont pas été régulièrement modifiées, de sorte que les époux X ne pouvaient édifier un mur d’une hauteur dépassant 1,70 m qui enfreint les règles contractuelles de voisinage,

— que la surélévation de ce mur de clôture pour y appuyer un garage est tout aussi contraire à ces mêmes règles et que le permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers qui n’entrent pas dans le champ d’application de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme,

— que la modification du cahier des charges contenue dans l’arrêté du maire du 12 octobre 2012 a été annulée par le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne le 7 octobre 2014, de sorte que les époux Y ne peuvent plus s’en prévaloir pour légitimer leur construction irrégulière,

— qu’il est en conséquence bien fondé en sa demande d’arasement du mur de clôture à une hauteur ne dépassant pas 1,70 m,

— que s’agissant de son appel incident, l’enduit projeté que proposent d’appliquer les époux Y sur le mur de clôture lui donnerait un aspect particulièrement inesthétique qui ne pourrait que s’aggraver avec le temps dans la mesure où un tel enduit est difficile d’entretien, ce qui constitue un trouble de voisinage.

Par conclusions du 29 mars 2016, les époux Y ont demandé le rejet des débats des conclusions récapitulatives d’intimé et d’appel incident notifiées par rpva le 25 mars 2016 dans la mesure où ils n’ont pas été en capacité d’y répondre, la clôture ayant été fixée au 29 mars 2016.

Sur ce, la cour :

La demande de rejet par les époux Y des conclusions de M. B :

M. B a notifié ses conclusions récapitulatives aux appelants le vendredi 25 mars 2016.

L’ordonnance de clôture a été rendue le mardi 29 mars 2016.

S’il est exact qu’elles ont été notifiées peu de temps avant l’ordonnance de clôture, compte-tenu du jour férié de Pâques, il ressort de leur examen qu’elles ne comportent aucun moyen nouveau ni pièce nouvelle et qu’elles ne font que récapituler les moyens précédemment soulevés par l’intimé en réponse aux appelants, de sorte qu’elles doivent être considérées comme ayant été portées à la connaissance des époux Y en temps utile au sens de l’article 15 du code de procédure civile.

Il est relevé au surplus que ceux-ci n’ont pas présenté de demande de révocation de l’ordonnance de clôture pour y répondre.

Aucune violation du principe du contradictoire ne peut ainsi être alléguée par ceux-ci.

Les époux Y seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à voir rejeter des débats les conclusions récapitulatives notifiées par M. B le 25 mars 2016.

La démolition du mur de clôture à hauteur d'1 m 70 :

Aux termes de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre 1^er du code de l’environnement.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Il ressort de l’alinéa 3 de cet article que si les dispositions réglementaires d’un lotissement sont soumises à la règle de caducité des dix ans, les dispositions contractuelles contenues dans le cahier des charges en sont expressément exclues.

Il en résulte que si les clauses qui y sont contenues sont affectées par la caducité décennale sur un plan strictement administratif et qu’elles ne peuvent donc servir à solliciter l’obtention d’un permis de construire, elles conservent toute leur portée sur un plan contractuel et peuvent donc être invoquées au soutien d’une demande de démolition d’une construction pourtant régulièrement autorisée par l’autorité administrative.

Le cahier des charges du lotissement précise que les clôtures ne doivent pas excéder la hauteur d'1 m 70. Le plan local d’urbanisme de la commune de Compertrix édicte que cette hauteur ne peut dépasser 2 m 50. Il ressort de l’attestation établie par M. C, garde champêtre chef principal de la commune de Compertrix du 28 juin 2012, que le mur de clôture édifié par les époux Y a une hauteur comprise entre 2 m 25 et 2 m 35.

Ainsi que l’a relevé avec pertinence le tribunal dont la motivation sera adoptée sur ce point, ni le règlement du lotissement ni son cahier des charges (pièce n° 1 des appelants) ne reprennent mot pour mot les règles d’urbanisme contenues dans le plan local d’urbanisme, seul l’article L 315-3 du code de l’urbanisme étant visé dans le paragraphe « modification du cahier des charges ».

Il doit en être déduit que les colotis ont entendu conférer aux dispositions du cahier des charges une valeur essentiellement contractuelle.

Les stipulations qui y sont contenues engagent donc tous les colotis qui doivent en respecter les clauses, en particulier celle relative à la hauteur des clôtures.

Il sera relevé, à titre surabondant, que l’arrêté du maire de Compertrix en date du 12 octobre 2012 portant modification de l’article II.5 du cahier des charges du lotissement « les Champs Flutets » afin que les dispositions du plan local d’urbanisme de la commune relatives aux clôtures soient applicables dans ce lotissement, a été annulé par le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne le 7 octobre 2014, de sorte que les époux Y ne peuvent non plus s’en prévaloir pour faire maintenir leur construction irrégulièrement édifiée en violation des dispositions du cahier des charges à valeur contractuelle.

La décision sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a ordonné aux époux Y de démolir la partie du mur séparant leur fonds de celui de M. B excédant la hauteur de 1 m 70, et ce, sous astreinte.

L’édification par M. Y d’un garage le long de la limite séparative :

La construction par celui-ci d’un garage ' qui, au vu des photographies versées aux débats, apparaît manifestement réalisée depuis la décision de première instance- repose sur le mur de clôture séparatif dont l’arasement à la hauteur d'1 m70 a été confirmé par la cour. Elle est de ce fait tout aussi irrégulière dans la mesure où sa hauteur est contraire aux stipulations contractuelles du cahier des charges.

Les appelants soutiennent qu’ils ont obtenu un permis de construire le 16 février 2012 dont la validité a été confirmée par le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne le 7 octobre 2014, de sorte que l’article L 480-13 du code de l’urbanisme interdirait la démolition de l’édifice.

Cet article dispose que lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.

L’autorisation de construire donnée par l’autorité administrative est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers et elle n’a pour seul objet que de vérifier la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme.

Elle n’a par conséquent pas pour finalité de vérifier que ce projet respecte les autres réglementations et en particulier les règles de droit privé qui peuvent être également applicables. Dans ce cadre, l’autorité judiciaire est seule compétente pour décider des mesures à prendre en cas de violation de règles contractuellement fixées par les parties. Tel est le cas en l’espèce, la violation incriminée étant relative aux dispositions de nature contractuelle du cahier des charges.

M. B est par conséquent également bien fondé à solliciter la démolition de la partie du garage adossée au mur séparant les deux fonds qui excède la hauteur de 1 m 70 suivant les mêmes conditions relatives à l’astreinte que celles ordonnées par les premiers juges.

L’enduit sur le côté du mur séparatif donnant sur la propriété de M. B :

L’intimé soutient que l’enduit que se proposent d’appliquer les époux Y sur le mur de clôture du côté de sa propriété lui donnera un aspect inesthétique et qu’il sera difficile d’entretien, de sorte qu’il préconise l’utilisation d’un enduit lisse à la place d’un enduit projeté. Il invoque comme fondement juridique à sa demande l’existence d’un trouble de voisinage.

Il est rappelé que ce mur appartient aux époux Y et qu’aucune prescription, de quelque nature qu’elle soit, ne leur impose une nature d’enduit – lisse ou projeté- particulière.

M. B ne détient donc aucun droit pour imposer aux époux Y, propriétaires de ce mur, l’application d’un enduit lisse à la place d’un enduit projeté et il ne démontre pas, en tout état de cause, que l’exercice de ce droit de propriété puisse nuire à ses intérêts.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté M. B de sa demande à ce titre et en ce qu’elle a autorisé les époux Y à pénétrer sur le terrain de M. B pour y réaliser l’opération, y compris sur l’absence de justification d’une astreinte pour laquelle les motifs pertinents des premiers juges seront adoptés par la cour.

L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée sur ce point.

L’équité justifie qu’il soit alloué à M. B la somme de 2 000 euros à hauteur d’appel.

Succombant en leur appel, les époux Y ne peuvent prétendre à aucune indemnité à ce titre.

Les dépens :

La décision sera confirmée sur ce point.

M. Y, seul concerné par la demande formée à ce titre par M. B, sera condamné aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Déboute M. F Y et M^me D E épouse Y de leur demande tendant à voir rejeter des débats les conclusions récapitulatives notifiées par M. Z B le 25 mars 2016.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne.

Y ajoutant ;

Condamne M. F Y et M^me D E épouse Y à démolir la partie du garage adossée au mur séparant les deux fonds qui excède la hauteur de 1 m 70, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt ;

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois à charge pour M. B, à défaut de démolition à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne M. F Y et M^me D E épouse Y à payer à M. Z B la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. F Y aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président