ARRET N°

du 05 décembre 2017

R.G : 16/01820

SARL CHAMPAGNE CONTROLE PL CCPL

c/

SAS CHAMPAGNE EQUIPEMENT

FM

Formule exécutoire le :

à

 :

— SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD

—  Maître Isabelle CASTELLO

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2017

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 09 juin 2016 par le tribunal de commerce de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

SARL CHAMPAGNE CONTROLE PL

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD, avocats au barreau de R E I M S e t a y a n t p o u r c o n s e i l M a î t r e I s a b e l l e L O R E A U X , a v o c a t s a u b a r r e a u d e CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEE :

SAS CHAMPAGNE EQUIPEMENT

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par Maître Isabelle CASTELLO, avocat au barreau de REIMS

, et ayant pour

conseil la SELARL ALLOUARD, avocats au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre

Madame Dominique BOUSQUEL, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseiller

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier, lors des débats et lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 octobre 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2017,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2017 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

La société France Champagne Equipement a donné en location par contrat du 1^er septembre 2007 à la société Champagne Contrôle Poids Lourds des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé […] à Châlons en Champagne.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel initial de 30 000 € les trois premières années et de 45 000 € les 6 dernières années, montants à augmenter des charges locatives.

Le 28 janvier 2014, La société France Champagne Equipement a mis en demeure la société Champagne Contrôle PL de payer les loyers et les charges en retard. Par acte d’huissier en date du 13 octobre 2014, la société France Champagne Equipement a fait assigner la société Champagne Contrôle PL devant le tribunal de commerce de Châlons en Champagne afin de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 21 457,58 € augmentée des intérêts légaux à compter du 28 janvier 2014, outre la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société Champagne Contrôle PL a conclu au rejet de la demande et a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de la société France Champagne Equipement au paiement de la somme de 23 423, 16 € au titre de charges qui lui auraient été indûment facturées, outre une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement du 9 juin 2016, le tribunal de commerce de Châlons en Champagne a :

— donné acte à la société France Champagne Equipement de ce qu’elle a produit en annexe de ses conclusions un bordereau d’énumération de pièces,

— déclaré recevables et bien fondées les demandes de la société France Champagne Equipement et condamné la société Champagne Contrôle PL au paiement de la somme de 21 457,58 € augmentée des intérêts légaux à compter du 28 janvier 2014,

— débouté la société Champagne Contrôle PL de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— condamné la société Champagne Contrôle PL à payer 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal s’est fondé sur le fait que la société Champagne Contrôle PL n’apportait pas la preuve du paiement des loyers réclamés, que le montant réclamé résultait des écritures du Grand livre de la société France Champagne Equipement, que la société Champagne Contrôle PL avait accepté la répartition des charges et que les charges qui lui étaient facturées étaient justifiées.

Par déclaration enregistrée le 27 juin 2016, la société Champagne Contrôle Poids Lourds a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 23 septembre 2016, elle demande à la cour d’infirmer la décision rendue par la juridiction de première instance, de débouter la société France Champagne Equipement de l’intégralité de ses demandes et, à titre reconventionnel, de la condamner à lui payer la somme de 23 432,16 €, ainsi que celle de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de son appel, la société Champagne Contrôle PL expose :

— que, concernant les loyers, elle a réglé en 2013 la somme de 35 589,10 euros ainsi qu’une somme de 6 000 euros par compensation avec la caution, mais qu’elle reconnaît ne pas avoir payé les factures n°10 et 12 (soit 1 602,26 euros et 1 847,93 euros) au motif qu’elle les conteste,

— que la clause concernant la répartition des charges d’électricité proportionnellement à la surface occupée (soit 472/1000) est nulle, car elle aurait dû bénéficier d’un compteur individuel, toute rétrocession d’électricité étant interdite, qu’en outre elle pâtit de la sur-consommation d’électricité des autres locataires,

— qu’elle est droit de réclamer au titre de l’électricité indûment payée le remboursement de la somme de 14 620,59 euros,

— qu’elle conteste devoir rembourser dix factures d’un montant de 2 308,32 euros car elles sont afférentes à des prestations qui n’ont pas concerné ses locaux,

— qu’elle conteste également devoir la facture du 13 septembre 2012 d’un montant de 6 503,25 euros, car il s’agit de prestations d’entretien de toiture qu’elle avait elle-même fait effectuer par un de ses salariés.

Par conclusions déposées le 22 novembre 2016, la Sas France Champagne Equipement demande à la cour de débouter la société Champagne Contrôle Poids Lourds de l’ensemble de ses fins et prétentions, de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions et en conséquence :

— de condamner la société Champagne Contrôle PL au paiement de la somme de 21 457,58 € augmentée des intérêts légaux à compter du 28 janvier 2014,

— de condamner la société Champagne Contrôle PL au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Champagne Contrôle PL aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir :

— que la société Champagne Contrôle PL n’a pas payé tous ses loyers et que ceux qui ont été réglés l’ont été avec retard,

— que si la clause de rétrocession d’électricité est nulle, cela ne dispense pas le rétro-cessionnaire, en l’occurrence la société Champagne Contrôle PL, de s’acquitter d’une indemnité équivalente à la prestation dont il a bénéficié,

— que les factures contestées par la société Champagne Contrôle PL concernent des frais d’entretien au paiement desquels celle-ci était contractuellement tenue.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les dernières écritures déposées par la société Champagne Contrôle PL et par la société France Champagne Equipement,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 26 septembre 2017.

Sur le paiement des loyers

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du bail conclu le 1^er septembre 2007, que la société France Champagne Equipement a donné en location à la société Champagne Contrôle PL des locaux professionnels moyennant un loyer annuel initial de 30 000 euros les trois premières années, puis de 45 000 euros les six années suivantes, le preneur s’obligeant à payer les loyers en douze termes égaux le premier de chaque mois.

Les parties sont également convenues d’une clause d’indexation du loyer, chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux.

Le principe de l’obligation de payer le loyer, et le montant de celui-ci, est ainsi établi.

La société France Champagne Equipement justifie du montant de sa créance en produisant un extrait de son grand livre global définitif dont il ressort qu’elle a appelé en 2012 et 2013 les loyers suivants :

— janvier 2012 : 5 481,30 euros,

— février 2012 : 5 481,30 euros,

— août 2012 : 5 834,28 euros,

— septembre 2012 : 5 834,28 euros,

— décembre 2012 : 5 834,28 euros,

— de janvier à août 2013 : 5 834,28 euros x 8 = 46 674,24 euros,

soit un total de 75 139,68 euros.

La société Champagne Contrôle PL ne conteste pas ces montants. Elle indique avoir payé en 2013 les sommes suivantes :

(5 834,28 euros x 6) + 583,42 euros = 35 589,10 euros, ce qui n’est pas contestable puisque ces sommes sont très précisément celles qui apparaissent dans la comptabilité de la société France Champagne Equipement.

Apparaît également dans la comptabilité 2013 de la société France Champagne Equipement, en crédit, le remboursement du dépôt de garantie dû par elle à la société Champagne Contrôle PL à hauteur de 6 000 euros , ce qui porte à 41 589,10 euros le montant réglé par cette dernière en 2013.

La société Champagne Contrôle PL ne produit aucun justificatif de ses paiements en 2012, mais la société France Champagne Equipement fait apparaître les versements suivants :

6 000 + 5 000 + 5 481,30 + 5 481,30 = 21 962,60 euros.

Il est donc justifié d’un règlement de la société Champagne Contrôle PL à hauteur de 63 551,70 euros, alors que les seuls loyers représentaient pour cette période 2012/2013 la somme de 75 139,68 euros. L’impayé de loyer s’établit ainsi à 11 587,98 euros.

Sur le paiement des charges d’électricité

Le bail conclu entre les parties stipulait que la quote-part des charges relatives à l’eau, l’électricité, le chauffage, l’entretien extérieur et toutes celles que le bailleur est en droit de récupérer sur le locataire serait proportionnelle à la surface occupée par le locataire, soit 472/1000èmes de la surface totale.

La clause du bail qui prévoit une rétrocession d’électricité est illicite, ce que ne conteste d’ailleurs pas la société France Champagne Equipement. Il convient donc de prononcer la nullité de cette clause en ce qu’elle concerne l’électricité.

La nullité emporte l’effacement rétroactif de la clause litigieuse. Celle-ci est donc réputée n’avoir jamais existé et les parties doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant la conclusion de cette clause, ce qui entraîne l’obligation de restitutions réciproques.

Or, lorsque la remise en état est devenue impossible, la partie ayant bénéficié d’une prestation qui ne peut être restituée doit payer la valeur réelle des biens qu’elle conserve.

Tel est le cas en l’espèce : la clause du bail liant les parties qui stipule la rétrocession d’électricité doit être annulée, mais la société Champagne Contrôle PL a bénéficié de l’alimentation électrique de ses locaux pendant toute le durée de la location, de sorte qu’elle doit restituer la valeur de cette électricité qu’elle a consommée.

Elle invoque une sur-facturation due aux excès de consommation électrique des autres locataires. Mais elle n’apporte pas le moindre justificatif à l’appui de cette critique.

Par conséquent, la société Champagne Contrôle PL sera déboutée de sa demande en remboursement du prix de ses consommations électriques.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur le paiement des autres charges

Le bail stipule expressément que la société Champagne Contrôle PL doit régler à la société France Champagne Equipement les charges relatives à l’entretien extérieur et 'toutes celles que le bailleur est en droit de récupérer sur le locataire', proportionnellement à la surface occupée, soit 472/1000émes de la surface totale.

En l’espèce, la société Champagne Contrôle PL conteste l’imputation dans ses charges de 2011, 2012 et 2013 de diverses factures de petites réparations et de menu entretien.

Ces factures ne peuvent être légitimement imputées à la société Champagne Contrôle PL que dans la mesure où il est établi qu’elles se rapportent aux parties communes de l’ensemble immobilier (dans la proportion de 472/1000) ou à ses locaux propre (à hauteur de 100%).

L’examen de ces dix factures montre que plusieurs d''entre elles ne peuvent être imputées à la société

Champagne Contrôle PL compte-tenu de l’imprécision des mentions figurant sur ces factures elles-mêmes ou à défaut d’indications précises données par la société France Champagne Equipement (aucune indication précise sur le fait qu’elles se rapportent bien soit aux locaux occupés par la société Champagne Contrôle PL, soit aux parties communes). Il s’agit des factures suivantes:

— la facture Castagna du 22/01/2011 portant sur des travaux de dépannage électrique dans des bureaux et d’installation d’un disjoncteur dans ces bureaux, pour un coût de 132,20 euros,

— la facture Vaulon du 6 décembre 2011 qui vise un devis qui n’est pas joint et dont le détail reste inconnu, pour un montant de 614 euros,

— quatre factures de plomberie des 16 février et 19 octobre 2012 pour 309,69 euros et 591,33 euros et des 28 janvier et 7 décembre 2013 pour les sommes de 146,67 euros et 200,47 euros,

soit un total de 1994,36 euros indûment facturé à la société Champagne Contrôle

PL hauteur de :

1994,36 euros x 472/1000 = 941,34 euros.

Quant à la facture Lebon du 13 septembre 2012 d’un montant de 6 503,25 euros, la société Champagne Contrôle PL ne conteste pas qu’elle concerne le nettoyage et l’entretien de l’ensemble de la toiture des bâtiments. Elle se prévaut du fait qu’elle avait fait nettoyer la toiture de ses propres bâtiments par un de ses salariés, mais elle ne peut reprocher au bailleur d’avoir eu recours à une entreprise tierce pour effectuer l’ensemble de ce travail, n’ayant aucune garantie (ni recours en cas de difficulté) sur la qualité et l’exhaustivité du travail d’entretien et de nettoyage que la société Champagne Contrôle PL a prétendu avoir effectué. La société Champagne Contrôle PL n’est donc pas fondée à s’opposer à l’imputation de cette facture dans ses charges à hauteur de 472/1000èmes.

Suivant la comptabilité de la société France Champagne Equipement, la société Champagne Contrôle PL n’a pas réglé les appels de charges suivants :

— quote-part taxes 2011 : 2 369,84 euros,

— quote-part taxes 2012 : 2 412,49 euros,

— quote-part taxes 2013 : 1 637,08 euros,

— régularisation des charges 2013 : 1 602,26 + 1 847,93 = 3 450,19 euros,

soit une total de 9 869,60 euros. Il convient de déduire de ce montant celui de 941,34 euros indûment facturé, soit un solde restant dû de 8 928,26 euros.

Sur le compte entre les parties

L’arriéré locatif que la société France Champagne Equipement est en droit de réclamer à la société Champagne Contrôle PL s’élève à :

— arriéré de loyers : 11 587,98 euros,

— arriéré de charges : 8 928,26 euros,

soit 20 516,24 euros en tout.

Le décision du tribunal de commerce qui a retenu un arriéré de 21 457,58 euros sera donc infirmé.

La société Champagne Contrôle PL sera condamnée à payer à la société France Champagne Equipement la somme de 20 516,24 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2014, date de la première lettre de mise en demeure.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Champagne Contrôle PL, qui est la partie perdante, supportera les dépens et sera déboutée de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’elle soit condamnée à payer à la société France Champagne Equipement la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de celle de 2 000 euros déjà allouée par le tribunal.

PAR CES MOTIFS :

La COUR, statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

CONDAMNE la société Champagne Contrôle PL à payer à la société France Champagne Equipement la somme de 20 516,24 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2014,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE la société Champagne Contrôle PL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Champagne Contrôle PL à payer à la société France Champagne Equipement la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Champagne Contrôle PL aux dépens.

Le greffier Le président