Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2018

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/23077 – N° Portalis 35L7-V-B7A-B2A5P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2016 -Tribunal d’Instance d’ETAMPES – RG n° 11-15-000279

APPELANTE

SA B SA D’HLM, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domiciliè en cette qualité audit siège

74, rue CM Jaures

59650 VILLENEUVE-D’ASCQ

Représentée par Maître AX-CC VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Maître Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0058

INTIMES

Monsieur C D

[…]

[…]

Monsieur E F

[…]

[…]

Madame G H

[…]

[…]

Monsieur I J

[…]

[…]

Madame K L

[…]

[…]

Monsieur M N

[…]

[…]

Monsieur O P

[…]

[…]

Monsieur Q R

[…]

[…]

Monsieur S T

[…]

[…]

Madame P V

[…]

[…]

Monsieur W AA

[…]

[…]

Monsieur CM CN AC

[…]

[…]

Madame AB AC

[…]

[…]

Monsieur AD AE

[…]

[…]

Madame AF AE

[…]

[…]

Monsieur AG AH

[…]

[…]

Madame AI AH

[…]

[…]

Madame AJ AK

[…]

[…]

Madame CO CP

[…]

[…]

Madame AL AM

[…]

[…]

Monsieur AN AO

[…]

[…]

Monsieur AP AQ

[…]

[…]

Monsieur AR AS

[…]

[…]

Monsieur AT Y

[…]

[…]

Madame AL AU

[…]

[…]

Monsieur AV AW

[…]

[…]

Madame AX AY

[…]

[…]

Monsieur AZ BA

[…]

[…]

Madame BB BC

[…]

[…]

Madame BD BE

[…]

[…]

Madame BF BG

[…]

[…]

Monsieur BH BI

[…]

[…]

Monsieur V BI

[…]

[…]

Monsieur BK BI

[…]

[…]

Monsieur BL BM

[…]

[…]

Monsieur BN BO

[…]

[…]

Monsieur BP BQ

[…]

[…]

Madame BR BQ

[…]

[…]

Madame BS BT

[…]

[…]

Monsieur BU BV

[…]

[…]

Madame BW BX

[…]

[…]

Monsieur BY BZ

[…]

[…]

Madame CA CB

[…]

[…]

Madame CC CB

[…]

[…]

Monsieur CD CE

[…]

[…]

Monsieur CF A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame CR BW CL

née le […] à ETAMPES

[…]

[…]

Monsieur CQ CL

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant Maître Frédéric MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C 773

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président

M^me AX MONGIN, Conseiller

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me CG CH

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par CG CH, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Le 29 décembre 2009, la Société OSICA a cédé à la Société d’HLM, la SA B, un ensemble Immobilier situé à ETAMPES se composant de plusieurs immeubles représentant une surface globale Habitable de 10 955 m² pour 161 logements.

Les locataires ont constaté une augmentation accrue des charges depuis l’acquisition par la société B à compter du 1^er janvier 2010.

Devant le refus de B à justifier plusieurs dépenses, après avoir saisi la commission départementale de conciliation, et par acte d’huissier délivré le 26 mai 2015, Messieurs C D, E F, Madame G H, Messieurs I J, K L, M N, O P, Q R, S T, Madame CI V, Monsieur W AA, Madame AB AC et Monsieur CM-CN AC, Monsieur AD AE et Madame AF AE, Monsieur AG AH et Madame AI AH, Mesdames AJ AK, CO CP, AL AM, Messieurs AN AO, AP AQ, AR AS, X

Y, Madame AL AU, Monsieur AV AW, Madame AX AY, Monsieur AZ BA, Madame BB CJ, Mademoiselle BD BE, Madame BF BG épouse Z, Messieurs BK BI, V BI, BH BI, BL BM, BN BO, Monsieur BP BQ et Madame BR BQ, Madame BS BT, Monsieur BU BV, Madame BW BX, Monsieur CK BZ, Madame CA CB, Madame CC CB, Monsieur et Madame CL, Messieurs CD CE et A ont fait assigner la SA D’HLM B devant le tribunal d’instance d’Etampes aux fins de la voir condamnée à leur rembourser diverses sommes payées par eux au titre des charges locatives pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013.

Par jugement du 15 septembre 2016, ce tribunal a prononcé la décision suivante :

CONSTATE le désistement d’instance de Messieurs C D, E F, Madame G H, Messieurs I J, K L, M N, O P, Q R, S T, Madame P V, Monsieur W AA, Madame AB AC et Monsieur CM-CN AC, Monsieur AD AE et Madame AF AE, Monsieur AG AH et Madame AI AH, Mesdames AJ AK, CO CP, AL AM, Messieurs AN AO, AP AQ, AR AS, X Y, Madame AL AU, Monsieur AV AW, Madame AX AY, Monsieur AZ BA, Madame BB BC, Mademoiselle BD BE, Madame BF BG épouse Z, Messieurs BK BI, V BI, BH BI, BL BM, BN BO, Monsieur BP BQ et Madame BR BQ, Madame BS BT, Monsieur BU BV, Madame BW BX, Monsieur CK BZ, Madame CA CB, Madame CC CB, Monsieur et Madame CL, Messieurs CD CE et Monsieur A de leur demande relative aux charges de l’exercice 2013,

CONDAMNE la S.A. B à payer les sommes suivantes :

A – au titre des factures COAXEL 2011, la somme de 598,11 euros,

B – au titre des factures ANER 2012 (décapage) la somme de 616,69 euros,

C – au titre de la facture VDS 2012 (enlèvement d’encombrants) la somme de 69,83 euros,

D – au titre de la facture SANITRA 2012 (dégorgement d’une canalisation) la somme de 77,59 euros,

E – au titre de la rémunération du gardien ou de l’agent de proximité pour 2011, la somme de 12 213,13 euros,

F – au titre de la rémunération du gardien ou de l’agent de proximité pour 2012, la somme de 21 294,20 euros,

Selon une répartition entre les locataires concernés,

DEBOUTE Messieurs C D, E F, Madame G H, Messieurs I J, K L, M N, O P, Q R, S T, Madame P V, Monsieur W AA, Madame AB AC et Monsieur CM-CN AC, Monsieur AD AE et Madame AF AE, Monsieur AG AH et Madame AI AH, Mesdames AJ AK, CO CP, AL AM, Messieurs AN AO, AP AQ, AR AS, X Y, Madame AL AU, Monsieur AV AW, Madame AX AY,

Monsieur AZ BA, Madame BB BC, Mademoiselle BD BE, Madame BF BG épouse Z, Messieurs BK BI, V BI, BH BI, BL BM, BN BO, Monsieur BP BQ et Madame BR BQ, Madame BS BT, Monsieur BU BV, Madame BW BX, Monsieur CK BZ, Madame CA CB, Madame CC CB, Monsieur et Madame CL, Messieurs CD CE et Monsieur A (ci-après : les locataires) de leurs demandes supplémentaires,

ORDONNE l’exécution provisoire,

CONDAMNE la SA B à payer à Messieurs C D, E F, Madame G H, Messieurs I J, K L, M N, O P, Q R, S T, Madame P V, Monsieur W AA, Madame AB AC et Monsieur CM-CN AC, Monsieur AD AE et Madame AF AE, Monsieur AG AH et Madame AI AH, Mesdames AJ AK, CO CP, AL AM, Messieurs AN AO, AP AQ, AR AS, X Y, Madame AL AU, Monsieur AV AW, Madame AX AY, Monsieur AZ BA, Madame BB BC, Mademoiselle BD BE, Madame BF BG épouse Z, Messieurs BK BI, V BI, BH BI, BL BM, BN BO, Monsieur BP BQ et Madame BR BQ, Madame BS BT, Monsieur BU BV, Madame BW BX, Monsieur CK BZ, Madame CA CB, Madame CC CB, Monsieur et Madame CL, Messieurs CD CE et Monsieur A(ci-après : les locataires) la somme de 100 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SA B aux dépens,

La SA B a interjeté appel de cette décision, par déclaration en date du 18 novembre 2016.

Dans le dernier état de ses écritures récapitulatives, déposées par voie électronique le 18 septembre 2018, la SA B demande à la cour de :

DECLARER irrecevables les demandes nouvelles formulées en cause d’appel par les locataires concernant les charges de l’exercice 2010,

DIRE ET JUGER qu’il résulte de l’aveu judiciaire des demandeurs que la procédure de régularisation des charges a été respectée par la Société B puisque ces derniers reconnaissent avoir examiné les pièces justificatives,

DIRE ET JUGER que les demandeurs ne justifient pas des prétendues anomalies dans les dépenses et leur répartition,

DIRE ET JUGER que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des prétendus manquements ou négligences dont ils entendent incriminer la Société B,

CONSTATER que la Société B a transmis l’ensemble des éléments nécessaires permettant de justifier des charges locatives et que ces pièces ne sont pas sérieusement remises en cause par les locataires,

DIRE ET JUGER que les prétentions des demandeurs sont radicalement mal fondées tant dans leur principe que dans leur quantum,

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la procédure de régularisation des charges a été respectée, ce qui est reconnu par les locataires, de sorte que leurs réclamations sont radicalement mal fondées,

DIRE ET JUGER que la société B a, à juste titre, refusé de transmettre les éléments comprenant des données personnelles sur les salariés et cela conformément à la jurisprudence constante en la matière,

INFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a condamné la société B à payer aux locataires les sommes suivantes à titre de remboursement des charges de gardiens et de concierges :

'

12 241,22 € pour l’exercice 2011,

'

21 343,01 € pour l’exercice 2012,

INFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a condamné la société B à payer aux locataires la somme de 616,69 € à titre de remboursement des charges afférentes au décapage des cages d’escalier, paliers et hall (prestations ANER),

INFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a condamné la société B à payer aux locataires la somme de 69,83 € à titre de remboursement des charges afférentes à l’enlèvement des encombrants,

INFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a condamné la société B à payer aux locataires la somme de 77,59 € pour l’exercice 2012 à titre de remboursement des charges afférentes à la prestation SANITRA (dégorgement d’une canalisation),

INFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a condamné la société B à payer aux locataires la somme de 598,11 € à titre de remboursement des charges afférentes aux les factures de la Société COAXEL.

INFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a condamné la société B à payer la somme de 100 € à chaque locataire au titre de l’article 700 du CPC.

Pour le surplus,

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leurs réclamations au titre de l’exercice 2010,

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a constaté le désistement des locataires au titre des charges 2013,

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande leur demande de dommages et intérêts,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de publication du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard aux frais avancés de la société B,

>

Pour l’exercice 2011

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a-débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre des prestations d’entretien des parties communes (prestations

VDS),

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre des frais d’électricité de la loge des gardiens et du bureau,

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre des charges d’eau chaude et d’eau froide,

>

Pour l’exercice 2012

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre des prestations ANER (personnel de remplacement),

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre de l’entretien des parties communes : factures VDS,

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre de l’entretien des vannes et eaux fluviales (prestation EAV),

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre des travaux d’entretien et de couverture pour le nettoyage des gouttières et descentes (prestation UTB),

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre de l’électricité de la loge gardien et du bureau,

CONFIRMER le jugement rendu le 15 septembre 2015 en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre des charges d’eau froide et eau chaude pour l’exercice 2012,

En tout état de cause,

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes et notamment en ce qu’ils sollicitent le remboursement des sommes suivantes :

Pour l’année 2010 :

— 

425,06 € : prestation enlèvements encombrants (EURYGIENE),

— 

806,15 € : prestation dégorgement (EURYGIENE),

— 

402,11 € : prestation d’éléments métalliques (SECUR&INDOOR),

— 

23,63 € : prestation installation d’interphone (CIDE-ELEC),

— 

51,42 € : prestation d’installation de Tableau d’affichage (NICOLLE),

— 

14,66 : prestation d’installation de tableau d’affichage (NICOLLE),

— 

286,35 € : prestation de robinetterie (ISERBA),

— 

806,15 € : prestation d’assainissement,

— 

778,02 € : prestation entretien compteur eau chaude,

— 

11 302,16 € : prestation d’entretien parties communes / entrée ' sortie des containers (VDS),

— 

870,48 € : dépense chauffage au gaz,

— 

15 819,55 € : dépense eau chaude,

— 

13 803,00 € : consommation eau froide non décomptée,

Pour l’année 2011 :

— 

12 213,07 € : salaires et rémunération des gardiens et concierges

— 

12 463,36 € : prestation d’entretien parties communes / entrée ' sortie des containers (VDS),

— 

598,11 € : facture COAXEL,

— 

47,52 € : électricité du local privatif vacant,

— 

26 019,03 € : dépenses eau chaude,

— 

17 084,32 € : consommation eau froide non décomptée,

Pour l’année 2012 :

— 

21 294,20 € : rémunération gardiens/concierges,

— 

4 352,89 € : prestation d’entretien parties communes / entrée – sortie des containers (VDS),

— 

5 086,19 € : prestation remplacement du personnel par la Société ANER,

— 

616,70 € : prestation de décapage (société ANER),

—  69,77 € : prestations d’enlèvement des encombrants (VDS),

— 

215,01 € : prestation de nettoyage des gouttières et descente avec remplacement des crapaudines

(Société UTB),

— 

77,62 € : prestation de dégorgement (Société SANITRA),

— 

37,08 € : prestation de la Société NP2D,

— 

28,11 € : prestation de remplacement d’une minuterie modulaire et remplacement d’un bouton

poussoir lumineux (CIDE-ELEC),

— 

194,70 € : électricité du local privatif vacant,

— 

17 453,85 € : dépenses eau chaude,

— 

16 682,17 € : dépense eau froide non décomptée,

DEBOUTER les locataires en ce qu’ils sollicitent de la Cour de condamner la société B à leur payer à chacun la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTER les locataires en ce qu’ils sollicitent de la Cour de condamner la société B à

leur payer à chacun la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

DEBOUTER les demandeurs en ce qu’ils sollicitent de voir ordonner la publication du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard aux frais avancés de la société B,

Ordonner la constitution d’une garantie, si par extraordinaire la Cour entrait en voie de condamnation à l’encontre de la Société B,

Vu l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum les parties succombantes, à payer à la Société B la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER in solidum les parties succombantes, à supporter les entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, déposées par voie électronique le 11 septembre 2018, les locataires demandent à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux charges locatives,

Vu l’article 23 modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – article 6 :

Vu l’article L442-3 du code de la construction,

Vu le décret n°82-955 du 9 novembre 1982, modifié par le décret n°86-1316 du 26 décembre 1986 et décret n°2088-1411 du 19 décembre 2008,

Vu l’article 2 du décret n°82-955 du 9 novembre 1982,

Vu la réponse Ministérielle du 30 Novembre 1987,

Vu l’article 446-3 et 446-2 du code de procédure civile,

Il est demandé à la cour de :

Dire et juger recevable l’action intentée par les demandeurs,

En conséquence,

Dire et Juger que la société B a été défaillante dans l’indication de la quantité eau chaude consommée et du prix unitaire de chacune des catégories de charges,

Dire et juger que la société B a été défaillante dans la fourniture des documents relatifs au contrat de gardiennage, ou l’emploi d’un gardien ou d’une concierge, ainsi que les justificatifs des dépenses correspondant à la rémunération du ou des gardiens et aux charges sociales et fiscales,

Vu les articles 1235,1376 et 1134 du Code Civil,

'

Condamner la société B à rembourser aux locataires dans la cause, les sommes suivantes

au titre des charges locatives réglées par les locataires et non justifiées pour les années 2010, 2011 et 2012,

'

Condamner la société B à rembourser à chaque requérant le montant des charges locatives

Injustifiées suivant tableau annexé au dispositif et fixant la créance pour chaque locataire,

Vu les articles 1134, 1142 et 1147 du code civil,

Vu la mauvaise foi du bailleur,

Vu les prestations fictives,

Vu la résistance abusive de la part de la société VIL0G1A à rembourser l’indu,

Vu l’exécution déloyale des contrats de Location de la part de B .SA,

II est demandé à la cour de :

'

Condamner la société B au paiement de la somme de 1000,00 € par exercice et par

locataire à titre de dommages et intérêt pour exécution déloyale des contrats de location,

'

Condamner B au paiement de la somme de 1 000,00 € par locataire dans la cause au titre

de l’article 700 du NCPC,

'

Ordonner la publication du présent jugement à intervenir sous astreinte de 100 € par publication et

par jour de retard, à compter de la notification du jugement, aux frais de B dans :

-

Le journal LE PARISIEN, Le journal la Voix du Nord, LE FIGARO,

-

Et sur la Page d’accueil du site internet du Bailleur «B.FR» pour une durée de 12 mois,

'

Dire et juger que la cour se réserve le droit de liquider l’astreinte,

'

Prononcer l’exécution provisoire, sans caution, ni constitution de garantie,

'

Condamner la Société B aux entiers dépend de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures ci-dessus mentionnées, dans le respect des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les demandes tendant à « constater que… », « dire et juger que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision, ne seront ni reprises ni écartées dans le dispositif du présent arrêt.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2018.

SUR CE,

Considérant, à titre liminaire, que les locataires se sont désistés de leur prétentions afférentes aux charges de l’année 2013 et que le tribunal a constaté son dessaisissement de ce chef ;

' Sur les demandes afférentes aux charges de l’année 2010

Considérant que dans le cadre de l’appel, les locataires demandent à la cour qu’elle condamne « la Société B à leur rembourser les sommes suivantes au titre de l’exercice 2010 :

— 

425,06 € : prestation enlèvements encombrants (EURYGIENE),

— 

806,15 € : prestation dégorgement (EURYGIENE),

— 

402,11 € : prestation d’éléments métalliques (SECUR&INDOOR),

— 

23,63 € : prestation installation d’interphone (CIDE-ELEC),

— 

51,42 € : prestation d’installation de Tableau d’affichage (NICOLLE),

— 

14,66 € : prestation d’installation de tableau d’affichage (NICOLLE),

— 

286,35 € : prestation de robinetterie (ISERBA),

— 

806,15 € : prestation d’assainissement,

— 

778,02 € : prestation entretien compteur eau chaude,

— 

11 302,16 € : prestation d’entretien parties communes / entrée – sortie des containers (VDS),

— 

870,48 € : dépense chauffage au gaz,

— 

15 819,55 € : dépense eau chaude,

- 13 803,00 € : consommation eau froide non décomptée. »

Considérant que la SA B conclut à l’irrecevabilité de ces demandes comme nouvelles en cause d’appel ;

Considérant, que ces demandes des locataires n’ont pas été formées en première instance alors même qu’ils disposaient de l’ensemble des justificatifs de charges, comme l’atteste le dernier bordereau des pièces communiquées, transmis au conseil des intimés le 12 avril 2016 ;

Qu’ainsi, ces prétentions, formées pour la première fois en cause d’appel, qui ne sont pas virtuellement comprises ni ne tendent aux mêmes fins que celles déjà soumises au premier juge, doivent être déclarées irrecevables comme nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

Considérant, par ailleurs, que le premier juge a rejeté d’autres prétentions formées au titre de l’exercice 2010, aux motifs pertinents, adoptés par la cour, que la Société B a produit les avis modificatifs de régularisation des charges pour l’année 2010 ainsi que les copies des factures concernant le chauffage, l’assainissement, l’électricité pour les parties communes, la robinetterie, l’eau, l’entretien des parties communes et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et que ces justificatifs sont probants ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

' Sur l’omission de statuer par le premier juge

Considérant que la SA B, arguant de ce qu’elle a justifié devant le tribunal du respect de la procédure de régularisation des charges et que ses locataires avaient pu y exercer un contrôle a priori, soutient que le premier juge aurait omis de statuer sur le caractère mal fondé des allégations des locataires critiquant le non-respect de cette procédure par leur bailleresse ;

Mais considérant que le premier juge, en statuant au fond sur les prétentions des locataires – qui contestent le calcul, l’existence et la nature de certaines charges apparaissant dans les comptes de régularisation annuelle qui leur ont été notifiés par la SA B, au regard des justificatifs des dépenses qui leur ont été légitimement adressés – a implicitement mais nécessairement rejeté la demande de la SA B ;

Qu’ainsi la réparation de l’omission de statuer, présentée devant la cour, n’est pas fondée ;

' Sur les charges salariales de gardiennage et de conciergerie

Considérant que la SA B conclut à l’infirmation du jugement l’ayant condamnée à rembourser l’intégralité de ce poste de charges, faisant valoir que le premier juge, tout en relevant l’existence de plusieurs gardiens exerçant au sein de la résidence litigieuse, a rejeté sa demande de charges récupérables sur les locataires, pour les années 2011 et 2012, au seul motif que la bailleresse n’avait pas produit aux débats les contrats de travail et fiches de salaires des gardiens concernés lui interdisant d’exercer son contrôle ;

Que l’appelante communique, dans le cadre de la présente instance, des pièces susceptibles de justifier les salaires et charges des gardiens et l’existence des loges de concierge ;

Considérant que les locataires opposent que l’emploi des gardiens serait fictif, la loge étant fermée depuis le 1^er janvier 2010 et les deux salariés, mentionnés par B, étant des agents administratifs installés au siège de la société et non en poste au sein de la résidence ;

Mais considérant que selon l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation, les charges récupérables sur le locataire dans un immeuble appartenant à un organisme d’HLM sont exigibles en contrepartie tant des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, que des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation ;

Que la liste des charges récupérables est établie par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, modifié par les décrets n° 86-1316 du 26 décembre 1986 et n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 ;

Que le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, article 2, e) dispose, lorsqu’un employé d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, que les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables ;

Que l’article 2, d) du même texte prévoit, lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, que les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférents sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant (…) et que ces dépenses ne sont exigibles, qu’à concurrence de 40 % de leur montant, lorsque le gardien ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre desdeux tâches ;

Qu’enfin, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, lorsque les charges locatives donnent lieu au versement de provisions, qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation, au moins

annuelle, et que le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires ;

Considérant, en l’espèce, que la Société B, dans un souci de respect des données personnelles et confidentielles de la vie privée de ses salariés, n’a pas produit les contrats de travail et bulletins de salaires des gardiens et concierges, lesquels auraient pu, selon elle, être portés à la connaissance des locataires au travers de la procédure contradictoire ;

Que l’appelante ne verse aux débats, devant la cour, qu’un tableau récapitulatif, émanant de ses services, sur lequel figurent les salaires et charges des gardiens et concierges, pour les années 2010 à 2015 ;

Que les éléments attestant la prestation effective des gardiens sur place et le seul procès-verbal de constat d’huissier établissant l’utilisation d’une loge de concierge le 10 mai 2017, entre 16h40 et 16h55, ne suffisent pas à prouver la présence effective d’un personnel 'uvrant comme gardien ou concierge, sur place, en permanence ou tout au moins par périodes cycliques, au service des locataires ;

Considérant, surtout et comme le font valoir avec raison les locataires, que les comptes de résultat, section ''charges'' des deux exercices clos de 2011 et 2012, ne font ressortir aucune dépense aux rubriques : ''charges de personnel'' et ''salaires et traitements'', présentant seulement des dépenses de services extérieurs, pouvant d’ailleurs correspondre aux personnels de remplacement, prestations externalisées ;

Que la SA B n’apporte aucune explication à cette situation singulière certifiée par son commissaire aux comptes ;

Qu’en conséquence, en l’absence de justification suffisantes des charges salariales invoquées par la bailleresse sociale comme recouvrables auprès de ses locataires, la cour ne peut que confirmer le jugement qui l’a condamnée à les rembourser à ces derniers ;

' Sur les charges afférentes au décapage des cages d’escalier, paliers et hall pour l’exercice 2012

Considérant, selon la SA B, que le décapage des cages d’escalier, paliers et hall est une prestation réalisée afin d’entretenir les parties communes et assurer leur conservation et que le tribunal a condamné, à tort, la Société B à rembourser aux locataires la somme de 616,69 € ;

Qu’elle conclut à la réformation du jugement ;

Considérant, cependant, faisant application des dispositions de l’article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation déjà cité, que la prestation de décapage ne figure pas dans la liste des charges récupérables prévue par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982 et son annexe et qu’en tout état de cause, cette unique facture dans l’ensemble des justificatifs produits fonde le caractère exceptionnel d’une telle intervention qui ne saurait être qualifiée de prestation d’entretien courant ou de réparation des équipements collectifs ;

Qu’en conséquence, la cour confirmera le jugement de ce chef ;

' Sur les charges afférentes à l’enlèvement des encombrants pour l’exercice 2012

Considérant que cette prestation ne relève pas de l’entretien courant ni à une mesure de réparation des équipements collectifs au sens des dispositions législatives et réglementaires su-énoncées ;

Qu’adoptant les motifs du jugement, il y a lieu de le confirmer de ce chef ;

' Sur les charges afférentes à la prestation UTB pour nettoyage des gouttières et descentes, pour l’exercice 2012

Considérant, comme l’a retenu le premier juge par des motifs que la cour adopte, que selon le Décret n°82-955 du 9 novembre 1982 et son annexe, sont récupérables les dépenses d’exploitation et d’entretien courant portant sur les canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les locataires de cette demande ;

' Sur les charges afférentes à la prestation SANITRA au titre du dégorgement d’une canalisation en 2012

Considérant qu’adoptant les motifs du premier juge, en application du Décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 et son annexe, cette prestation ne pouvant être assimilée à l’entretien courant ou à une menue réparation des équipements collectifs, il conviendra de confirmer le jugement déféré qui a condamné la Société B à verser aux locataires la somme de 77,59 euros ;

' Sur les factures de la Société COAXEL en 2011

Considérant que se fondant sur le Décret n°82-955 du 9 novembre 1982, la SA B demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à rembourser aux locataires la somme de 598,11 € au titre de ces factures ;

Mais considérant que la nature des prestations fournies par l’entreprise COAXEL n’y est pas précisée et que la Société B, dans ses dernières écritures en appel, ne s’en explique toujours pas ;

Que c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la somme de 598,11 euros doit être remboursée aux locataires ;

Que le jugement sera confirmé ;

' Sur les prestations d’entretien des parties communes (factures VDS), de l’électricité de la loge des gardiens et du bureau, des charges d’eau chaude et d’eau froide, pour les années 2011 et 2012

* Sur les charges d’eau

Eau chaude :

Considérant que la société B a produit en ses pièces n° 8 et 9, les relevés des consommations d’eau chaude pour les années 2011 et 2012 dont les locataires ont été destinataires ;

Que seuls deux locataires y apparaissent pour un relevé à 0 m3 ;

Que les locataires ne démontrent pas que ce tableau ne correspondrait pas à leur consommation réelle, par foyer, ni la présence de fuites ou l’absence de compteurs dans certains logements ;

Qu’ils ne font nullement état d’un possible dysfonctionnement des compteurs ou de réclamations antérieures auprès du bailleur ;

Que le jugement, qui a rejeté ces demandes des locataires pour les deux années 2011 et 2012, sera confirmé ;

Eau froide :

Considérant qu’en l’absence de compteurs individuels par foyer, la répartition des charges d’eau froide se fait en fonction de la surface du logement ;

Que ce mode de répartition n’est pas contesté par les locataires ;

Qu’ils se bornent à réclamer le remboursement de l’intégralité des consommations d’eau ;

Qu’ils en ont cependant bénéficié ;

Qu’ainsi le premier juge a, à bon droit, débouté les locataires de leur demande de ce chef pour les deux exercices 2011 et 2012 ;

Que le jugement déféré sera confirmé ;

* Sur l’entretien des parties communes : factures VDS

Considérant que les locataires opposent à cette récupération de charge que les factures de la société VDS ne seraient pas justifiées alors qu’une prestation de retrait des containers serait prévue par la collectivité publique et qu’il n’existerait pas de container dans la résidence à la suite de la pose de colonnes enterrées ;

Mais considérant, au regard des pièces produites, que la Société B a la garde et la charge de l’entretien de ces containers et de leurs abords, obligation d’entretien émanant d’une convention passée avec la communauté de Communes de l’Etampois ;

Que la Société VDS assure cette prestation, comme la collecte, dans le cadre de son entretien des parties communes, tous les locataires ne déposant pas leurs déchets dans les colonnes enterrées ou les containers, certains se contentant de les déposer au pied des immeubles ;

Qu’en conséquence, le premier juge a considéré, à juste titre, que les prestations de la Société VDS n’étaient pas fictives, correspondaient à des charges récupérables, au sens du décret du 9 novembre 1982 et son annexe susvisés, et que les factures communiquées, suffisamment détaillées et se rapportant à ces frais d’entretien, justifiaient la récupération de charges y afférentes par la bailleresse ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les locataires au titre des frais d’entretien des parties communes et de retrait des containers facturées par VDS ;

* Sur l’électricité de la loge du gardien et du bureau

Considérant que c’est à juste titre que le tribunal a retenu que les charges d’électricité afférentes à la loge et au bureau des services, parties communes, sont récupérables conformément au Décret n°82-955 du 9 novembre 1982 ;

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement des frais d’électricité pour les deux exercices 2011 et 2012 ;

' Sur les prestations de personnel de remplacement (ANER), d’entretien des vannes et eaux fluviales (EAV) pour l’exercice 2012

* Sur les prestations de personnel de remplacement

Considérant que, comme l’a retenu à bon droit le premier juge, les factures produites permettent de justifier du montant des dépenses engagées pour le remplacement des gardiens ;

Qu’il s’agit de charges récupérables apparaissant, comme relevé plus haut par la cour, dans le compte de résultat de l’année 2012 ;

Que le jugement déféré, qui a débouté les locataires au titre de leur demande de remboursement des charges afférentes au frais de remplacement des gardiens, sera confirmé ;

* Sur l’entretien des vannes et eaux fluviales (prestation EAV)

Considérant que le tribunal a justement relevé que les factures de 2012 mentionnent clairement l’entretien des réseaux eaux vannes, eaux usées et eaux pluviales, intérieures et extérieurs, et retenu, à bon droit, qu’il s’agissait de charges récupérables au sens du Décret n°82-955 du 9 novembre 1982 ;

Que la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de remboursement au titre des frais d’entretien des vannes ;

' Sur les demandes des locataires à titre de dommages et intérêts et de publication

Considérant que la cour, adoptant les motifs du tribunal qui a relevé que les locataires avaient succombé pour une large partie de leurs réclamations, confirmera le jugement déféré de ces chefs, d’autant qu’ils n’apportent nullement la démonstration d’un préjudice distinct, découlant de l’exécution du contrat, qui ne soit déjà réparé par le remboursement de charges non justifiées ;

' Sur les frais irrépétibles de procédure et les dépens

Considérant qu’il résulte des dispositions cumulées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que, sauf dispositions contraires motivées sur l’équité, la partie perdante est condamnée aux dépens de la procédure et doit en outre supporter les frais irrépétibles, tels que les frais d’avocat, avancés par son adversaire pour les besoins de sa défense en justice ;

Que compte tenu tant de l’importance du litige, de sa durée, des diligences accomplies et de l’équité, que du sens de l’arrêt, il apparaît justifié de confirmer le jugement déféré sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il apparaît cependant inéquitable de laisser à la charge des locataires, parties intimées, l’intégralité des frais non compris dans les dépens exposés, par eux, en appel ;

Qu’il y a lieu de leur allouer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 200 euros pour chacune d’elles au titre de l’instance d’appel ;

Que la demande faite, au même titre, par la SA B sera rejetée et que le sens de l’arrêt justifie de la condamner aux dépens d’appel ;

Considérant, enfin, que la constitution de garantie, non motivées par l’appelante mais sollicitée dans le dispositif de ses dernières conclusions, n’est nullement fondée devant le cour d’appel ;

PAR CES MOTIFS;

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Déclare irrecevable le demande formée par les locataires au titre des charges de l’exercice de 2010 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la SA B à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 200 euros à chacun des locataires suivants : Messieurs C D, E F, Madame G H, Messieurs I J, K L, M N, O P, Q R, S T, Madame CI V, Monsieur W AA, Madame AB AC et Monsieur CM-CN AC, Monsieur AD AE et Madame AF AE, Monsieur AG AH et Madame AI AH, Mesdames AJ AK, CO CP, AL AM, Messieurs AN AO, AP AQ, AR AS, X Y, Madame AL AU, Monsieur AV AW, Madame AX AY, Monsieur AZ BA, Madame BB CJ, Mademoiselle BD BE, Madame BF BG épouse Z, Messieurs BK BI, V BI, BH BI, BL BM, BN BO, Monsieur BP BQ et Madame BR BQ, Madame BS BT, Monsieur BU BV, Madame BW BX, Monsieur CK BZ, Madame CA CB, Madame CC CB, Monsieur et Madame CL, Messieurs CD CE et A ;

Condamne la SA B aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT