R.G. : N° RG 18/02536

N° Portalis DBVQ-V-B7C-ESSJ

ARRÊT N°

du : 13 septembre 2019

A-L

SA Plurial Novilia,

C/

M. X Y

Formule exécutoire le :

à :

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2019

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 08 novembre 2018 par le Tribunal d’Instance de REIMS (RG 11-18-1096)

SA Plurial Novilia, agissant poursuites et diligences de son directeur général dont le siège social est […]

Comparant et concluant par Maître Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS,

INTIMÉ :

M. X Y

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné le 31 janvier 2019 à étude

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. Brunel, président de chambre

M^me Lefevre, conseiller

M^me Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M. Boutas, greffier lors des débats et du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 juillet 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2019,

ARRÊT :

Par défaut prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Brunel, président de chambre, et par M. Boutas, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 1998, la société d’HLM l’Effort Rémois a donné à bail à M^me Z Y un appartement à usage d’habitation de type 2 situé […], Porte RC A à Fismes, pour un loyer mensuel de 1 448,43 francs, soit 220,82 euros.

Considérant que le logement était occupé par M. X Y et que M^me Z Y serait décédée, la société l’Effort Rémois a proposé au premier le 30 octobre 2006 de régulariser un bail à son nom sur cet appartement moyennant un loyer mensuel de 248,08 euros. M. X Y n’a pas répondu à ce courrier mais s’est maintenu dans les lieux et a payé les loyers. Il a bénéficié d’une allocation logement de la caisse d’allocations familiales de la Marne.

Suite à des impayés, la société Plurial Novilia venant aux droits de l’Effort Rémois a, par lettre recommandée avec avis de réception du 4 janvier 2018 présentée mais non réclamée, mis en demeure M. X Y de payer sous huit jours la somme de 620,71 euros.

Le 17 juillet 2018, la société Plurial Novilia a fait assigner M^me Z Y et M. X Y devant le tribunal d’instance de Reims en constat de la résiliation du bail et en paiement d’indemnités d’occupation, faute de transfert du bail à M. X Y.

Par jugement du 8 novembre 2018 assortie de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance a :

— débouté la société Plurial Novilia de toutes ses demandes formées contre M. X Y,

— prononcé la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers du bail conclu le 3 juin 1998 entre la société d’HLM l’Effort Rémois et M^me Z Y,

— ordonné l’expulsion de M^me Z Y et de celle de tout occupant de son chef,

— dit qu’à défaut pour M^me Z Y d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M^me Z Y à payer à la société Plurial Novilia la somme de 1 582,50 euros au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au 31 août 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018,

— condamné M^me Z Y à payer à la société Plurial Novilia une indemnité mensuelle

d’occupation à compter du jugement jusqu’à libération des lieux, d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 351,68 euros,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M^me Z Y à payer à la société Plurial Novilia la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Par déclaration du 4 décembre 2018, la société Plurial Novilia a régulièrement interjeté appel de la décision du 8 novembre 2018.

Aux termes de conclusions du 28 février 2019, signifiées ainsi que la déclaration d’appel par acte du 20 mars 2019 remis à l’étude, la société Plurial Novilia demande à la cour de :

à titre principal :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation au jour du décès de M^me Z Y (le 23 octobre 2006),

— constater que M. X Y ne sollicite et ne bénéficie pas du transfert du bail d’habitation à son nom,

En conséquence,

— dire que M. X Y occupe les lieux sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. X Y et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner M. X Y au versement d’indemnités d’occupation mensuelles équivalentes au montant des loyers et charges révisables qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. X Y au versement d’une somme de 3 552,99 euros au titre des indemnités d’occupations dues au 28 février 2019 ainsi qu’au versement de celles qui seront échues entre les présentes conclusions et le prononcé de l’arrêt,

— condamner M. X Y au versement d’une somme de 800 euros au visa de l’article 700 du code procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation au nom de M. X Y, pour défaut de paiement des loyers.

— ordonner l’expulsion de M. X Y et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner M. X Y au versement d’une somme de 3 552,99 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 février 2019, ainsi qu’aux loyers et charges révisables qui seront échus entre les

présentes conclusions et le prononcé de l’arrêt,

— condamner M. X Y au versement d’indemnités d’occupation mensuelles équivalentes au montant du loyer et des charges du bail qui auraient été dus en l’absence de résiliation, et ce, à compter de l’arrêt jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. X Y au versement d’une somme de 800 euros au visa de l’article 700 du code procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

M. X Y n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juillet 2019.

Sur ce, la cour :

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant (…)

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

— au partenaire lié par un pacte civil de solidarité,

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 14 opère une substitution de locataire de plein droit au profit de celui qui en remplit les conditions. Il n’est pas établi qu’une demande expresse du bénéficiaire éventuel du transfert soit nécessaire au dit transfert.

Les conditions de durée de l’habitation de M. X Y au jour du décès de sa grand-mère ne sont pas critiquées par la société Plurial Novilia. Le bailleur a poursuivi la location pendant plus de dix années, en considérant que M. X Y répondait à toutes les conditions d’attribution du logement, puisque les loyers ont été entièrement réglés d’octobre 2006 à juillet 2017, assurés partiellement par une aide au logement de la caisse d’allocations familiales, les soucis d’impayés n’ayant débuté qu’ensuite.

La société Plurial Novilia ne saurait donc contester que M. X Y est devenu locataire à part entière avec les droits et obligations résultant du bail du 3 juin 1998 à compter du décès de M^me Z Y, le 23 octobre 2006.

Il résulte des pièces produites que la dette de loyers et charges de M. X Y atteint au 28 février 2019 une somme de 3 552,99 euros (pièces n°6 et 7) et qu’une mise en demeure de payer les loyers lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 5 janvier 2018 (lettre retournée non réclamée), sans effet aucun.

Eu égard à l’ancienneté et à l’importance de la dette de M. X Y, qui ne se préoccupe nullement de son apurement, y compris après une mise en demeure, une assignation et la

signification de la déclaration d’appel, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1728 du code civil, qui rappelle l’obligation du preneur de payer les loyers, et 1184 ancien du même code, qui prévoit la résolution du contrat par le juge en cas d’inexécution de l’engagement d’une partie.

Par suite, il est fait droit aux demandes de la société Plurial Novilia contre M. X Y en expulsion des lieux loués, condamnation au paiement de l’arriéré locatif de 3 552,99 euros dû au 28 février 2019 et des loyers et charges échus jusqu’au prononcé du présent arrêt, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, du présent arrêt jusqu’à libération effective des lieux.

M. X Y qui succombe est condamné aux dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Infirme le jugement du 8 novembre 2018,

Statuant à nouveau,

Dit que lors du décès de la locataire, M^me Z Y, le 23 octobre 2006, le contrat de location a été transféré à son descendant M. X Y,

Prononce la résiliation au jour du présent arrêt du bail transféré à M. X Y,

Ordonne l’expulsion de M. X Y et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Condamne M. X Y à payer à la société Plurial Novilia la somme de 3 552,99 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 février 2019 ainsi que les loyers et charges échus jusqu’au prononcé du présent arrêt,

Condamne M. X Y à payer à la société Plurial Novilia une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, du présent arrêt jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne M. X Y à payer à la société Plurial Novilia une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X Y aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT