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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 19 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/03811 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NYGG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 JUIN 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 15/03135

APPELANTE :

SARL KEDAJA prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Isabelle MERLY de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. LES LAURELLES prise en la personne de sa gérante M^me X née Y née le […] à […], domiciliée au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Catherine VANDROY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 25 Août 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 octobre 2004, la SCI Les Laurelles a consenti à la SARL Kedaja un bail commercial portant sur un bâtiment à usage d’hôtel avec salle de restaurant situé à Vias (34) et comprenant deux étages, un appartement, une piscine et diverses dépendances, cadastrés section BY 243 et BY 360.

Le 21 octobre 2014, les parties ont conclu un avenant prévoyant que les loyers du 21 octobre au 31 décembre 2014 ne seraient pas perçus en contrepartie de travaux effectués par le locataire, que le dépôt de garantie de 5 250 ' serait réglé par le preneur le 31 mai 2005 et diverses modifications structurelles sur la parcelle BY 243, en raison de l’existence d’une réserve foncière et d’un projet de lotissement sur le terrain jouxtant l’hôtel.

Le 23 juillet 2015, après dépôt d’une requête par la SCI Les Laurelles visant à établir des violations du bail par le locataire qui aurait effectué des travaux non autorisés, le président du tribunal de grande instance de Béziers a autorisé un constat d’huissier.

Le 1^er octobre 2015, la SCI Les Laurelles a fait signifier à la SARL Kedaja une sommation de supprimer dans le délai d’un mois l’ensemble des ouvrages effectués

sans autorisation préalable, tels que constatés par procès-verbal, en se prévalant de la clause résolutoire insérée dans au bail, en l’absence d’exécution.

Le 28 octobre 2015, la SARL Kedaja a fait assigner la SCI Les Laurelles pour obtenir la nullité de la sommation délivrée et sa condamnation à payer les travaux de remise aux normes de l’hôtel notamment.

La SCI Les Laurelles a demandé reconventionnellement la résiliation du bail commercial, l’expulsion de la SARL Kedaja et le paiement de dommages et intérêts.

Le jugement rendu le 25 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Déboute la SARL Kedaja de ses demandes ;

• Dit que la demande reconventionnelle de la SCI Les Laurelles en résiliation du bail commercial est recevable ;

• Ordonne la résiliation du bail, prononce l’expulsion des preneurs et de tous occupants de son chef ;

• Ordonne à la SARL Kedaja de payer une indemnité d’occupation du montant du loyer actuel jusqu’à son départ des lieux ;

• Déboute la SCI Les Laurelles de ses autres demandes ;

• Ordonne l’exécution provisoire du jugement ;

• Condamne la SARL Kedaja à payer à la SCI Les Laurelles la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le jugement expose que la SARL Kedaja n’explique pas en quoi la sommation serait nulle puisqu’elle n’invoque pas de cause propre à l’acte et que la sommation respecte les formalités prévues par la clause résolutoire. Le jugement relève que la SARL Kedaja semble renoncer à ses demandes au titre des travaux et que ces derniers semblent avoir été pris en charge par le bailleur. En tout état de cause, les travaux fondés sur la vétusté ou travaux d’entretien sont à la charge du preneur, d’après le bail.

Le jugement constate que la locataire ne justifie pas d’inscriptions grevant le fonds, l’article L.143-2 du code de commerce ne trouve donc pas à s’appliquer. Il relève que la SARL Kedaja a manqué aux obligations contenues dans le contrat de bail qui prévoit que le preneur ne peut pas opérer de travaux de construction ou de démolition sans le consentement préalable écrit du bailleur puisque les travaux effectués sont importants. Il s’agit notamment de la dépose de cloisons, de la construction d’un bâtiment et d’un hangar, sans qu’il ne soit démontré que ces travaux correspondent à ceux visés dans l’avenant du 21 octobre 2004, ni que le preneur ait obtenu l’accord préalable écrit du bailleur. Le fait que le bailleur vienne recevoir le loyer sur place est sans incidence. Les conditions de la clause résolutoire sont remplies.

Le jugement expose que la SCI Les Laurelles ne précise pas le fondement de sa demande en responsabilité civile, qui doit être rejetée puisque le seul fait d’être assigné en justice ne constitue pas un préjudice dommageable.

La SARL Kedaja a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 juillet 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 août 2021.

Les dernières écritures pour la SARL Kedaja ont été déposées le 12 août 2019.

Les dernières écritures pour la SCI Les Laurelles ont été déposées le 7 octobre 2019.

Le dispositif des écritures pour la SARL Kedaja énonce :

• Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Béziers le 25 juin 2018 en ce qu’il a dit l’action en résolution du bail recevable ;

• Subsidiairement réformer le jugement rendu en ce qu’il a constaté la résolution du bail ;

• Condamner la société les Laurelles à verser à la société Kedaja la somme de 10 000 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance causé par la non réalisation des divers travaux de conformité pendant plusieurs années ainsi que la somme de 30 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce ;

• Condamner la société Les Laurelles à verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Kedaja soutient que l’action de la société Les Laurelles est prescrite sur le fondement de l’article L.145-60 du code de commerce qui prévoit une prescription par deux ans. Elle avance que les travaux avaient été réalisés a minima en 2012, les factures étant antérieures à cette année, et que le propriétaire était au courant des travaux comme peuvent en attester plusieurs témoins. La demande en résiliation du bail a été faite le 20 janvier 2017, soit après que la prescription a été acquise.

Subsidiairement, la société Kedaja affirme que la société Les Laurelles est de mauvaise foi car elle a accepté tacitement les travaux. Le dirigeant de la société bailleresse venait chaque mois récupérer son chèque et ne pouvait donc pas ignorer les travaux réalisés. Plusieurs salariés ont ainsi affirmé avoir vu le dirigeant de la société Les Laurelles au sein des locaux et un rapport d’assurance établi suite à un sinistre a donné lieu à une expertise en présence du propriétaire. Il n’est donc pas possible qu’il n’ait eu connaissance des travaux qu’en 2015. En tout état de cause, les travaux réalisés n’ont apporté aucune gêne à l’immeuble, ni aucun désordre dans le gros 'uvre. Le seul fait que la société Kedaja ne puisse apporter la preuve de l’accord écrit du bailleur n’entraîne pas l’acquisition de la clause résolutoire puisque le bailleur n’a formulé aucune remarque lors du renouvellement du bail en 2013 sur ce point et doit donc être considéré comme ayant consenti implicitement à la réalisation des travaux. C’est en ce sens qu’a pu trancher la cour d’appel de Montpellier, le 25 juin 2013.

La société Kedaja estime avoir subi un préjudice causé par la non réalisation des travaux incombant au bailleur sur le fondement de l’article 1719 du code civil. Le bailleur a à sa charge une obligation de délivrer les locaux conformément aux normes de sécurité et ce même si une clause au sein du bail transfère au locataire les obligations en matière de sécurité, comme a pu le juger la cour d’appel de Montpellier le 31 octobre 2017. En tout état de cause, aucune clause dans le bail liant les parties ne prévoit un tel transfert. La société Kedaja avance que la mise aux normes de la piscine était nécessaire comme le courrier reçu par la DDPP de l’Hérault l’établit, sans que la société Les Laurelles ne réagisse, ce qui leur a causé un préjudice de jouissance du fait de l’exploitation d’un hôtel partiellement en non conformité. Elle ajoute qu’il existe également un risque concernant la sécurité incendie et l’accessibilité comme le maire de Vias l’avait souligné en émettant un avis défavorable à la poursuite de l’ exploitation de l’établissement de ce fait.

La société Kedaja affirme avoir subi un préjudice du fait du refus abusif d’agréer la vente du fonds de commerce qu’elle entendait conclure. Le bailleur n’aurait aucun motif légitime de refuser les acheteurs. Un refus abusif du bailleur peut entraîner

l’octroi de dommages et intérêts comme la cour d’appel de Chambéry a pu le trancher le 29 juin 2013. Dans des circonstances similaires, 10 000 euros de dommages et intérêts avaient pu être alloués, auxquels s’ajoute le manquement aux normes de sécurité.

Le dispositif des écritures pour la société Les Laurelles énonce :

• Rejeter l’intégralité des demandes de la SARL Kedaja comme injustes et mal fondées ;

• Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Kedaja de ses demandes, reçu la demande reconventionnelle de la société Les Laurelles en résiliation du bail commercial, ordonné la résiliation du bail commercial et prononcé l’expulsion des preneurs et ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation ;

• Condamner la SARL Kedaja à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de toutes les tracasseries, démarches et pertes de temps occasionnées par son attitude abusive et injustifiée ;

• Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL Kedaja à verser à la concluante une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, condamner la SARL Kedaja à une somme supplémentaire de 2 500 euros au même titre, outre les entiers dépens.

La société Les Laurelles soutient qu’avant de pouvoir effectuer les travaux de remise aux normes demandés par le locataire suite à la décision de la commission de sécurité de la mairie de Vias, il était nécessaire d’effectuer un audit, ce que le locataire a tardé à faire. Elle indique avoir rappelé à la société Kedaja que le bail était régi par les dispositions antérieures au décret du 31 novembre 2014 qui transfèrent au locataire tout ou partie des travaux. Elle ajoute que certains des travaux demandés par le preneur n’avaient aucun lien avec ceux demandés par la commission.

Selon la bailleresse, le preneur aurait intenté cette procédure dans le seul but de faire obstacle à la résiliation du bail. Elle avance que l’assignation délivrée comprend des inventions visant à faire croire qu’elle n’aurait pas rempli ses obligations. Nul ne pouvait prévoir au moment de la signature du compromis de vente du fonds que la desserte devant l’hôtel allait être modifiée. En tout état de cause, la modification a permis à l’hôtel de bénéficier d’un parking. Cela explique pourquoi un avenant a été apporté au contrat le jour de la signature du bail puisque le projet immobilier n’était pas connu antérieurement. Rien n’a contraint la société Kedaja à signer le bail et l’avenant. Les deux mois de loyers offerts ne l’étaient pas du fait des travaux encore nécessaires mais du fait que le bail a été signé en fin de saison. La société Les Laurelles avance que les travaux effectués par le preneur sont très importants. Elle conteste le fait que la société Kedaja ait démoli le plafond du fait d’infiltrations. Elle ajoute qu’elle n’a jamais validé le contenu des travaux effectués par le preneur puisqu’elle en ignorait tout. Elle souligne le fait que le studio créé pour loger le fils du preneur ne peut pas bénéficier à la clientèle et qu’elle ignore dans quelles conditions les travaux ont été faits, notamment au niveau des normes de sécurité. Selon elle, la société locataire cherche à mélanger les travaux de remise aux normes effectués par ses soins une fois l’audit établi et les travaux « anarchiques » réalisés par la locataire. Elle soutient que la piscine est aux normes puisqu’elle a été refaite totalement en 2004, année de cession du bail. Si la norme a évolué depuis, charge en revient à l’exploitant de se mettre en conformité.

La société Les Laurelles soutient que la SARL Kedaja a modifié ses demandes en appel. Elle conteste la prescription de son action au motif qu’elle n’aurait découvert les travaux qu’en 2015. Selon elle, les attestations fournies par la locataire pour démontrer sa présence au sein de l’hôtel ne sont pas fiables car émanant de salariés du preneur ou étant établies par complaisance puisque pour deux d’entre elles la SARL Kedaja est incapable de produire plus qu’une unique feuille de paye. Le bailleur ajoute qu’il lui était impossible de pénétrer dans les lieux comme le prouve le fait que le locataire ait porté plainte pour violation de domicile lorsqu’il a voulu, ayant eu vent des travaux en 2015, s’en rendre compte par lui même. De plus, ce n’est pas le 20 janvier 2017, par voie de conclusions, que la SCI Les Laurelles a demandé résiliation du bail mais en 2016, dans les premières conclusions déposées.

La SCI Les Laurelles conteste avoir donné son accord tacite en renouvelant le bail puisqu’elle n’avait alors pas connaissance des travaux. Il est faux de dire que les travaux effectués ne constituent pas une gêne à l’immeuble alors que notamment le studio a été construit sans garantie. Aucun dommages et intérêts n’est dû puisqu’elle a réalisé les travaux de mise aux normes dès qu’elle a reçu l’audit de sécurité. Le bailleur affirme avoir eu connaissance du projet de vente du fonds de commerce seulement après que le projet a été abandonné par les acheteurs potentiels, selon lui parce que le preneur refusait d’introduire dans l’acte de cession une clause lui faisant assumer les conséquences de la procédure en cours.

La SCI Les Laurelles soutient que la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur est légitime notamment du fait de la réalisation de travaux sans son autorisation. Elle avance que la SARL Kedaja fait des allégations mensongères, notamment en ce qui concerne les infiltrations dont elle a tenté de faire peser la charge sur le bailleur, les factures produites qui ne correspondent pas aux locaux construits et les attestations sont mensongères. Sur ce dernier point, le bailleur souligne qu’il est étrange qu’un livreur de linge ou une femme de ménage soient si bien au courant des problèmes d’infiltrations d’eau et des travaux réalisés.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail commercial

La société Kedaja soutient que l’action reconventionnelle de la société Les Laurelles, en résiliation judiciaire du bail, est prescrite sur le fondement de l’article L.145-60 du code de commerce, qui prévoit une prescription par deux ans.

L’article 145-60 du code de commerce dispose effectivement que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre, soit celui du bail commercial, se prescrivent par deux ans.

Toutefois, il doit être relevé que l’action poursuivie par la société Les Laurelles ne découle pas du statut mais d’une clause insérée par les parties au contrat de bail signé le 21 octobre 2004, paragraphe C, intitulée « transformation et amélioration par le preneur », que les premiers juges ont reprise littéralement dans leur décision.

Or, il est constant que l’action en résiliation d’un bail commercial pour inobservation de ses clauses n’est pas soumise à la prescription biennale mais relève de la prescription quinquennale de droit commun, prévue à l’article 2224 du code civil.

La société Kedaja soutient que la société Les Laurelles a formé cette demande reconventionnelle par conclusions en date du 20 janvier 2017.

La cour relève qu’il s’agit effectivement de la date des dernières conclusions de la société Les Laurelles, en considération desquelles les premiers juges ont statué, mais il doit cependant être retenu la pièce n° 32, qui consiste en ses conclusions n° 1, qui portent le tampon du tribunal de grande instance de Béziers en date du 22 juin 2016, desquelles il ressort qu’elle forme cette demande après avoir découvert l’existence de travaux réalisés par la société Kedaja début 2015.

Cette dernière soutient que la prescription de cette demande était déjà acquise en 2014, soit deux ans après que les travaux ont été réalisés, soit en 2012.

En conséquence, l’action reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail pour inobservation de ses clauses, introduite par la société Les Laurelles le 22 juin 2016 n’est nullement prescrite et doit être retenue comme recevable.

Sur la question de l’acceptation tacite de réalisation des travaux

La société Kedaja vise l’article 1134 ancien du code civil, qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, pour soutenir qu’il s’évince que lors de la demande de renouvellement du bail commercial délivrée le 28 juin 2013, la société Les Laurelles avait nécessairement connaissance de la réalisation des travaux effectués dès l’origine par sa locataire, et qu’en ne formulant aucune remarque à la suite de la réception de la demande de renouvellement, tout en ayant nécessairement connaissance des travaux exécutés auparavant, elle a consenti implicitement à la réalisation de ces travaux au cours du bail expiré.

La cour constate que la clause visée par les parties ne prête à aucune contestation dans ses termes ou sa portée et stipule littéralement : « le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du bailleur. Tout embellissement, amélioration et installation faite par le preneur dans les lieux loués resteront à la fin du présent bail la propriété du bailleur sans indemnité de sa part. ».

Comme l’ont exactement retenu les premiers juges, la société Kedaja ne démontre pas avoir obtenu l’accord écrit et préalable de la société Les Laurelles pour procéder à des travaux et, contrairement à ce qu’elle soutient, le renouvellement du contrat de bail ne permet pas d’établir que le bailleur aurait donné son accord à la réalisation de ces travaux.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la non réalisation des travaux incombant au bailleur

La cour comprend des conclusions de la société Kedaja que les travaux de mise aux normes s’agissant de la piscine, de la sécurité incendie et de l’accessibilité ont bien été réalisés par la société Les Laurelles, mais avec retard, ce qui lui aurait causé préjudice.

Or, la société Kedaja ne démontre pas un manque de diligence de la bailleresse, la société Les Laurelles soutenant au contraire, pièces à l’appui, qu’elle a immédiatement fait procéder aux travaux de mise aux normes après s’être assurée qu’ils lui incombaient, refusant à juste titre ceux qui consistaient en des travaux d’entretien, incombant à la locataire.

La société Kedaja sera en conséquence déboutée de sa prétention indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le refus abusif d’agréer la vente du fonds de commerce

La société Kedaja n’apporte pas la preuve d’avoir soumis à la société Les Laurelles, la promesse de cession de fonds de commerce signée le 2 février 2018, pour la somme de 450 0000 euros, sous notamment la condition suspensive de l’agrément de la bailleresse.

Dès lors, elle ne peut en tirer pour conséquence qu’elle aurait subi un préjudice du fait que la société Les Laurelles aurait refusé d’agréer les acquéreurs, sans motif légitime.

La société Kedaja sera en conséquence déboutée de sa prétention indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Les Laurelles

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, dégénère en abus s’il constitue un acte de malice, de mauvaise foi, une erreur grave équipollente au dol ou une faute légère si un préjudice en résulte. Toutefois, l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas en soi, constitutive d’une faute.

En l’état de l’argumentation soumise par la société Les Laurelles, les motifs des premiers juges qui ont retenu qu’elle ne précisait pas le fondement de sa prétention indemnitaire, ne prouvant pas une faute dommageable distincte de celle précédemment invoquée, restent d’actualité, le seul fait d’être assignée en justice ne constituant nullement un préjudice dommageable.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejetée sa prétention indemnitaire.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 25 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Kedaja sera condamnée aux dépens de l’appel.

La société Kedaja, qui échoue en cause appel, en toutes ses prétentions, sera condamnée au surplus à payer à la société Les Laurelles la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 25 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers, en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE la société Kedaja de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE la société Kedaja à payer à la société Les Laurelles la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE la société Kedaja aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

E.G.