ARRET N°

du 26 mars 2024

N° RG 23/00050 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FI2G

[S]

[B]

c/

Syndic. de copro. LES JARDINS DU RECTORAT

Formule exécutoire le :

à :

M^e Béatrice LABEAU-BETTINGER

M^e Dominique ROUSSEL

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 26 MARS 2024

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 29 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Béatrice LABEAU-BETTINGER, avocat au barreau de REIMS

[N] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Béatrice LABEAU-BETTINGER, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Syndic. de copro. LES JARDINS DU RECTORAT représenté par son Syndic en exercice, la société SEFIC IMMOBILIER,

Société anonyme (S.A) au capital de 78 200 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège

[Adresse 2] – [Adresse 5] et [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 20 février 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [S] et son épouse Madame [N] [B] (ci-après les époux [S]) sont propriétaires de deux appartements constituant les lots n°321 et 325 au sein de la résidence « Les jardins du rectorat » sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Jardins du Rectorat » a fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S], ci-après désignés les époux [S], devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de voir :

— condamner solidairement les époux [S] à remettre le lot n°321 dans son état d’origine, conformément à l’état descriptif de division, y compris les modifications et raccordements sur les installations communes, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard,

— condamner solidairement les époux [S] à remettre le lot n°325 dans son état d’origine, conformément à l’état descriptif de division, y compris les modifications et raccordements sur les installations communes, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard,

— juger que les époux [S] devront justifier de la réalisation des travaux de remise en état par la fourniture d’une attestation d’un architecte DPLG justifiant d’une part que les lots sont conformes à l’état descriptif de division, et respecte d’autre part les termes du règlement de copropriété,

— condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution dommageable, retard et résistance abusive et la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Reims a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— débouté le syndicat de copropriété de la résidence « Les jardins du rectorat », représentée par son syndic, la société SEFIC de sa demande tendant à la remise en état des lots n°321 et n°325,

— condamné solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S] à verser au syndicat de copropriété de la résidence " Les jardins du rectorat , représentée par son syndic, la société SEFIC, une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2.500 euros,

— condamné solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S] aux dépens, comprenant les frais de procès-verbal de constat de la SCP Witasse Van Canneyt du 3 février 2021.

Par un acte en date du 13 janvier 2023, les époux [S] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 30 novembre 2023, les époux [S] concluent à l’annulation et subsidiairement à l’infirmation du jugement déféré, à l’irrecevabilité de la demande en paiement de dommages et intérêts pour troubles du voisinage et demandent à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence " Les jardins du Rectorat '' à leur payer les sommes de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et de 6.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Ils soutiennent que le tribunal a statué extra petita en accordant au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros en réparation d’un préjudice de nuisance subi pendant 4 ans car cette demande n’était pas visée dans les conclusions de ce dernier.

Ils font valoir que leurs appartements n’ont été ni modifiés, ni transformés et rappellent que chaque copropriétaire dispose des parties privatives dans son lot.

Ils affirment que les plans de leurs lots sont identiques à ceux d’origine.

Ils précisent qu’il n’y a jamais eu d’incident avec leurs locataires et indiquent qu’il existe des bruits d’usage d’immeuble collectif, en raison de problème d’insonorisation évident des ensembles immobiliers construits dans les années 1950-1960.

Ils indiquent que leurs deux appartements ne peuvent pas accueillir plus de 4 personnes et que le rassemblement y est formellement interdit conformément à la charte du « bien vivre ensemble » que chaque locataire s’est engagé à respecter lors de la signature du bail.

Ils soutiennent qu’il n’ont jamais reçu de mise en demeure préalable du syndicat de copropriété et réfute avoir reçu le courrier du 4 février 2020 invoqué par le syndic SEFIC.

Ils estiment que le syndic a mené une cabale à leur encontre et précisent qu’ils ne sont copropriétaires d’appartements qu’aux 4ème et 6 ème étages et non au 5ème.

Ils ajoutent qu’à l’issue de la réunion d’information à médiation, ils ont vendu leur appartement situé au 6èeme étage correspondant au lot n°325.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société SEFIC IMMOBILIER, conclut à l’irrecevabilité de la demande de nullité du jugement, l’exception n’ayant pas été soulevée in limine litis , à l’infirmation partielle du jugement entrepris et demande à la cour de :

— condamner solidairement les époux [S] à remettre le lot n°321 dans son état d’origine, conformément à l’état descriptif de division, y compris les modifications et raccordements sur les installations communes, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard,

— condamner solidairement les époux [S] à remettre le lot n°325 dans son état d’origine, conformément à l’état descriptif de division, y compris les modfications et raccordements sur les installations communes, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard,

— juger que les époux [S] devront justifier de la réalisation des travaux de remise en état par la fourniture d’une attestation d’un architecte DPLG justifiant d’une part que les lots sont conformes à l’état descriptif de division, et respecte d’autre part les termes du règlement de copropriété,

— condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour infractions au règlement de copropriété, troubles de voisinage, inexécution dommageable, retard et résistance abusive.

Il réclame en outre le paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il expose que les époux [S] n’ont soulevé la nullité du jugement que dans leurs conclusions n°2, après avoir critiqué le jugement sur le fond, de sorte que l’exception n’a pas été formée conformément à l’article 74 du code de procédure civile.

Il soutient que l’atteinte portée aux parties communes n’est pas une condition pour obtenir la remise en état contrairement à ce qu’a retenu le tribunal mais que c’est l’atteinte au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qui est une condition essentielle.

Il fait valoir que l’article 8 du règlement de copropriété interdit « la transformation des appartements en chambres en meuble, destinées à être louées à des personnes distinctes ».

Il affirme que les deux appartements lot n°321 et 325 ont été, chacun, transformés en meublé loué à 4 personnes distinctes avec notamment plusieurs salles de bains.

Il estime que la transformation des appartements en chambres meublées au profit d’étudiants porte atteinte à la destination de l’immeuble à usage d’habitation.

Il insiste sur le fait que le règlement de copropriété qui a valeur contractuelle prévoit qu’il s’agit d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel, à l’exclusion de toute activité commerciale et indique que l’entreprise individuelle [S] REGIS exerce une activité commerciale spécialisée dans le secteur d’activité de location de logements.

Il ajoute que la transformation des appartements génère des troubles de voisinage importants.

Il précise que le syndic est chargé d’assurer la police de l’ensemble immobilier et indique que le copropriétaire-bailleur est de plein droit responsable des dommages causés du fait de la violation des textes par le locataire.

Il affirme qu’il n’a jamais été averti des travaux de transformation et n’a jamais donné son consentement alors que les travaux touchant à l’harmonie de l’immeuble nécessitaient le consentement de la majorité des propriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2024

MOTIFS DE LA DECISION

*Sur la demande de nullité du jugement

En vertu de l’article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Les époux [S] reprochent au tribunal d’avoir statué ultra petita en accordant des dommages et intérêts au syndicat de copropriétaire pour troubles anormaux du voisinage alors que des dommages et intérêts n’étaient demandés que pour inexécution dommageable et résistance abusive.

En premier lieu, il y a lieu de rappeler que la demande d’annulation du jugement n’a pas été présentée dans l’acte d’appel, et d’autre part, qu’il résulte des éléments du débat que les nuisances sonores ont été invoquées par le syndicat des copropriétaires au soutien de leur demande de remise en état des lots de copropriété dont s’agit et s’analysent en des demandes indemnitaires résultant d’une exécution fautive du règlement de copropriété causant des troubles du voisinage.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation du jugement formée par les époux [S].

*Sur les demandes afférentes au respect du règlement de copropriété de la résidence « Les jardins du rectorat »

*Sur la demande de remise en état des lieux sous astreinte

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété dispose que : "Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation".

L’article 9 précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la même loi dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (') b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte de ces textes que la prohibition des atteintes non autorisées aux parties communes existe par le seul effet de la loi, indépendamment de l’existence d’un règlement de copropriété applicable ; à charge néanmoins pour le syndicat des copropriétaires qui allègue de l’existence d’une atteinte aux parties communes d’en apporter la preuve.

Le règlement de copropriété a valeur contractuelle, de sorte que son exécution est soumise aux dispositions d’ordre public de l’article 1104 du code civil, imposant une exécution de bonne foi.

En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence « Les jardins du rectorat » établi le 1er octobre 1974, dont l’opposabilité n’est pas contestée par les époux [S] au Titre I (troisième partie) portant sur la « destination de l’immeuble – usage de ses parties » stipule que:

— « L’immeuble est destiné à usage d’habitation et de bureaux » (chapitre l relatif à la « destination de l’immeuble »)

— "Les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, ou affectés à l’exercice d’une profession commerciale ou libérale. Cependant, les bureaux ne devront pas constituer d’établissements dangereux, insalubres ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur, les personnes habitant l’immeuble.

La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres en meuble, destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite . (chapitre Il – Usage des parties privatives« , paragraphe relatif à »l’occupation").

Le syndicat des copropriétaires établit que :

— Monsieur [S] est inscrit au registre du commerce et des sociétés, relativement à une activité professionnelle de location de logements exercée au siège situé [Adresse 4] à [Localité 6],

— par le biais de témoignage d’occupants de l’immeuble et spécifiquement par les constats réalisés le 3 février 2021 par Maître [V], commissaire de justice, agissant, en exécution d’une ordonnance sur requête délivrée par le président du tribunal judiciaire de Reims :

— les deux appartements appartenant aux époux [S] sont chacun loués à 4 personnes distinctes qui bénéficient chacune d’un bail, que la prise de photographies et les renseignements obtenus lors de la visite des lieux en attestent (location de meublé, moyennant un loyer de 500€/mois au profit de [X] [J], locataire au 6ème étage, [T] [D] et [C] [K], locataires de Monsieur [S] au 4ème étage), la boîte aux lettres de l’appartement occupé par ces dernières mentionnant quatre noms distincts.

Monsieur et Madame [S], s’ils contestent toute transformation de leur appartement en chambres meublées ou studios autonomes, reconnaissent avoir réalisé des aménagements destinés à la location de leurs appartements à des étudiants ou salariés, lesquels se trouvent en colocation. Ils communiquent à cet égard un procès-verbal dressé le 1er décembre 2021 par Me [M], commissaire de justice à [Localité 6], et portant constats établis lors de la visite des appartements situés aux 4ème et 6ème étage de la résidence " Les jardins du rectorat '', appartenant aux époux [S] , et dont il ressort que :

— l’appartement du 6ème étage est loué à quatre locataires, qui bénéficient d’une chambre privative et de l’usage du reste de l’appartement en parties communes,

— l’appartement du 4ème étage est loué à quatre locataires, qui bénéficient d’une chambre privative et de l’usage du reste de l’appartement en parties communes.

Les époux [S] précisent que ces locations entrent dans le champ d’application de la loi " ALUR '' relative à la colocation.

Les descriptions des appartements, telles qu’elles sont établies par les procès- verbaux susvisés, ne permettent de caractériser qu’une modification mineure, à savoir la transformation de la buanderie en salle d’eau.

A cet égard, si les époux [S] n’établissent pas avoir avisé le syndic de cette transformation, dans les conditions stipulées par l’article 8 « MODIFICATION » du règlement de copropriété, aux termes duquel : « chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement, mais il devra en aviser le syndic, celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous surveillance de l’architecte qu’il désignera, dont les honoraires seront à la charge du copropriétaire faisant exécuter les travaux », force est de constater qu’aucune sanction n’est expressément prévue en cas d’absence d’avis.

Au surplus, la cour estime qu’au vu des constatations produites aux débats, s’agissant de la création d’une deuxième salle de bains dans chaque appartement à la place de la buanderie d’origine, le syndicat de copropriété ne prouve pas l’existence d’une atteinte aux parties communes, aucun élément sérieux ne démontrant que le nouveau raccordement ait été fait sur les canalisations communes et non en dérivation des canalisations privatives.

La demande de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires ne peut donc être ordonnée, à défaut pour celui-ci d’établir la preuve d’une atteinte portée aux parties communes et de l’existence d’une sanction coercitive prescrite par le règlement de copropriété dans l’hypothèse de travaux d’aménagement intérieur réalisés sans avoir avisé le syndic.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.

*Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

S’agissant de la demande indemnitaire, il y a lieu de souligner que les travaux de transformation réalisés par les époux [S] dans les deux appartements dont s’agit et la location de ces derniers au moyen de huit baux distincts au maximum contrevient indéniablement aux stipulations régissant l’occupation de l’immeuble telles que définies ci-dessus dans le règlement de copropriété. En effet, le règlement interdit « la transformation des appartements en chambres en meuble, destinés à être louées à des personnes distinctes ».

En l’espèce, les époux [S] ne peuvent se prévaloir de l’application de la loi « ALUR » relative à la colocation car il résulte des constatations précitées que les époux [S] ont attribué à chaque locataire une chambre privative et le surplus des commodités communes de l’appartement à tous occupants, or ce dispositif ne constitue pas une

« location en meublé d’appartement entier », seule modalité de location autorisée par le règlement de copropriété qui demeure la loi des parties.

En outre, ce dispositif contrevient à l’interdiction faite par ledit règlement de louer l’appartement en chambres à des personnes distinctes. A cet égard, il est indifférent que chaque locataire puisse user des commodités communes puisque chaque chambre reste privativement louée à un locataire particulier, et que les conséquences sont identiques à la location en chambres autonomes, à savoir la multiplication des occupants dans des conditions propices à l’organisation de rassemblements.

Ainsi, sur le principe la transformation des deux appartements contrevient au règlement de copropriété. Par ailleurs, s’il ressort des pièces produites au débat que les locations dont bénéficient de nombreux étudiants au sein de cette résidence, locations qui ne sont toutefois pas le fait exclusif des époux [S], génèrent d’importantes nuisances sonores et incivilités à l’égard des copropriétaires. Si certaines attestations ne précisent pas l’appartement visé par ces nuisances, et d’autres l’appartement situé au 2ème étage, il n’en reste pas moins qu’une attestation vise précisément un des appartements appartenant aux époux [S], loué à des étudiants, et que tous les témoins résidents dans les lieux dénoncent de manière concordante depuis le début de l’année 2019 le tapage nocturne, l’irrespect envers les résidents et une dégradation accélérée des espaces communs.

Ces difficultés ont donné lieu au vote de résolutions donnant au syndic le droit d’agir en justice, dans le cadre des assemblées générales de copropriété des 24 juin 2019 et 14 octobre 2021.

Par courrier recommandé daté du 4 février 2020, réceptionné le 6 février suivant, comme en atteste l’accusé de réception signé joint (alors que les époux [S] affirment à tort n’avoir jamais été avertis d’une quelconque difficulté), la SEFIC, syndic de copropriété, sollicitait des époux [S] l’autorisation de se rendre dans leurs appartements pour obtenir toutes informations utiles sur l’occupatíon des lieux et sa conformité à l’article 8 du règlement de copropriété. Aucune réponse n’était apportée à cette demande, motif pris de ce que ce courrier n’aurait pas été réceptionné, et ce en dépit de l’accusé de réception susvisé.

Un commissaire de justice a été désigné par ordonnance sur requête du 15 décembre 2020 pour visiter et décrire les appartements leur appartenant.

Ceci étant, les époux [S] ne peuvent sérieusement soutenir être ignorants des demandes réitérées du syndic de copropriété et des plaintes réitérées des résidents, de sorte qu’ils se sont rendus contrevenants au règlement de copropriété depuis près de quatre années, en parfaite connaissance de cause.

C’est donc à bon droit que le tribunal a fait droit sur le principe à la demande de dommages et intérêts du syndicat de copropriété afin de l’indemniser des conséquences fautives de la violation du règlement de copropriété et des nuisances corollaires, sauf à préciser que la condamnation des époux [S] sera in solidum et non solidairement. Par ailleurs, la cour estime au vu des circonstances de l’espèce, Monsieur [S] étant un professionnel de la location, qu’il y a lieu de fixer à 15.000 euros le montant de la somme à allouer au syndicat.

Par conséquent, il convient d’infirmer partiellement le jugement entrepris du chef du montant des dommages et intérêts.

*Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [S] succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens d’appel.

L’ancienneté du litige et les circonstances de l’espèce commandent de condamner in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S], à payer au syndicat de copropriété de la résidence « Les jardins du rectorat » la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles et de les débouter de leur demande en paiement sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Rejette la demande d’annulation du jugement formée par Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S].

Infirme le jugement rendu le 29 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Reims, en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S] à verser au syndicat de copropriété de la résidence " Les jardins du rectorat , représentée par son syndic, la société SEFIC, une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Et statuant à nouveau,

Condamne in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S], à payer au syndicat de copropriété de la résidence « Les jardins du rectorat » représentée par son syndic, la société SEFIC, la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la violation du règlement de copropriété.

Le confirme pour le surplus.

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S], à payer au syndicat de copropriété de la résidence « Les jardins du rectorat » représentée par son syndic, la société SEFIC, la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Les déboute de leur demande en paiement sur ce même fondement.

Condamne in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [N] [B] épouse [S] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente