N° RG 22/06615 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ORHI

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 04 juillet 2022

RG : 21/01733

Société SOCIETE PUBLIQUE LOCALE TERRITOIRE D’INNOVATION

C/

Syndic. de copro. SCOP DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LA POMMERAIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 12 Novembre 2024

APPELANTE :

La SOCIETE PUBLIQUE LOCALE (SPL) TERRITOIRE D’INNOVATION

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2356

INTIMEE :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ORKAN MANAGEMENT, sis

[Adresse 3],

[Localité 5]

Représentée par M^e Cédric VIAL de la SELARL BCV AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 892

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 12 Novembre 2024

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société publique locale Territoire d’innovation (la SPL) est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier [6] à [Localité 1] (Ain) consistant en des emplacements de stationnement extérieur et des garages individuels.

Le 19 juin 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n° 11 portant sur la « réalisation de travaux d’isolation et création [de] VMC » et autorisant le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles selon la clé de répartition des « charges générales ».

Estimant s’être vue réclamer à tort des sommes au titre de ces travaux, la SPL a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6] (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en remboursement d’un trop-perçu de 30'576,01 euros.

Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal l’a déboutée de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration du 4 octobre 2022, la SPL a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 juillet 2023, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer, au titre du trop-perçu au 16 décembre 2020, la somme principale de 30'576,01 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020, date de la mise en demeure, et subsidiairement à compter du 3 juin 2021, date de l’assignation introductive d’instance, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Nicolas Gautier, avocat au barreau de Lyon sur son affirmation de droit,

— juger que, en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

À l’appui de son appel, la SPL fait valoir essentiellement que :

— en application de l’article 14 du règlement de copropriété, elle devait être déchargée du règlement des appels de charges ou des travaux se rapportant aux seuls bâtiments d’habitation, dès lors qu’elle est propriétaire uniquement de lots portant sur des garages et parkings ; or, elle a réglé 2 053,33 euros se rapportant aux travaux d’entretien et de réparation des bâtiments d’habitation et 28'522,68 euros au titre de sa quote-part pour les travaux d’isolation et de création de VMC ;

— contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, sa contestation ne concerne pas le vote de la résolution mais la question de la mise à sa charge d’une quote-part du coût des travaux votés ; l’action en remboursement d’un trop-perçu de charges de copropriété étant soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, son action est parfaitement recevable ; l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne fait pas obstacle à sa contestation de la régularité de son compte individuel et l’assemblée générale n’était pas compétente pour répartir les charges de copropriété, cette répartition ne pouvant être opérée que par le règlement de copropriété ; en conséquence, le caractère définitif de la résolution votée résultant de l’écoulement du délai de forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut lui conférer aucune effectivité sur ce point ;

— il ressort de la lecture du règlement de copropriété qu’il n’existe aucune clé de répartition « charges générales » ; en conséquence, l’utilisation d’une clé de répartition inexistante ne peut lui être opposée ;

— si les « réparations grosses ou menues à effectuer aux bâtiments d’habitation » relèvent des charges communes, à défaut de faire l’objet d’une clé de répartition particulière, les propriétaires de garages et le parkings en sont déchargés par l’article 14 du règlement de copropriété ; l’assemblée générale n’a fait que rappeler lors de sa séance du 19 juin 2018 que la clé de répartition « charges générales » s’appliquait, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir contesté cette résolution ; l’assemblée générale ne s’est pas prononcée sur la décharge des copropriétaires de parkings et de garages prévue par le règlement de copropriété ; ainsi, la problématique ne concerne pas la clé de répartition mais le fait que le syndicat ne l’a pas déchargée de toute participation aux travaux, et ce en violation des stipulations de l’article 14 du règlement de copropriété.

Par conclusions notifiées le 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— débouter la SPL de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SPL à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SPL aux entiers dépens d’instance.

Il fait valoir essentiellement que :

— la décision de l’assemblée générale du 19 juin 2018 est explicite et dépourvue de toute ambiguïté en ce qui concerne la répartition du coût des travaux sur l’ensemble des copropriétaires selon la clé de répartition « charges générales » ; faute d’avoir contesté la résolution dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la SPL ne peut plus contester la répartition des charges décidée par l’assemblée générale ;

— aucune erreur d’appels de fonds n’a été commise par le syndic qui a procédé selon la clé de répartition décidée par l’assemblée générale ; faire droit à la demande de la SPL impliquerait une modification des comptes individuels des autres copropriétaires alors que ceux-ci ont déjà été approuvés et ne peuvent plus être contestés ;

— le règlement de copropriété ne prévoit aucune clé de répartition qui permettrait de mettre les travaux litigieux à la charge des propriétaires des appartements et d’en exclure les propriétaires des parkings ; en effet, selon l’article 14, ces derniers peuvent uniquement être déchargés des charges d’entretien des bâtiments d’habitation et des réparations grosses ou menues et des bâtiments d’habitation ; or, les travaux votés lors de l’assemblée générale du 19 juin 2018 n’entrent dans aucune de ces deux catégories et s’apparentent à des travaux de ravalement de façade pour lesquelles le règlement prévoit expressément qu’ils seront répartis entre l’ensemble des copropriétaires ;

— l’assemblée générale n’a jamais décidé de décharger les propriétaires des parkings de leur participation aux travaux litigieux car il s’agit de travaux d’amélioration générale de la copropriété ; l’assemblée générale était parfaitement compétent pour retenir la clé de répartition « charges générales », l’erreur de plume commise quant à l’appellation de la clé de répartition étant à cet égard sans incidence.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de remboursement d’un trop-perçu

En premier lieu, la cour observe que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la recevabilité de l’action introduite par la SPL puisqu’il n’est fait état d’aucune fin de non-recevoir dans le dispositif de ses dernières conclusions.

En deuxième lieu, si le caractère définitif de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 19 juin 2018, qui a voté la réalisation de travaux et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles selon la clé de répartition des « charges générales », s’oppose à ce que la SPL puisse contester ladite résolution, il ne fait pas obstacle au droit pour l’appelante de contester son décompte individuel de charges au motif que les sommes qui y sont portées en débit ne sont pas conformes à la clé de répartition, telle que détaillée par le règlement de copropriété.

Sur ce point, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, la référence aux « charges générales », bien qu’impropre puisque ce terme ne figure pas dans le règlement, ne peut que correspondre aux charges dites communes, lesquelles font l’objet du titre II du règlement de copropriété.

Ainsi, l’article 10 du règlement, intitulé « Définition des charges communes », énonce que « Les charges communes aux divers copropriétaires comprendront :

[…]

2°) Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs ['], aux toitures ['], aux portes d’entrées, aux vestibules d’entrée, aux escaliers et à leurs cages, aux paliers des étages, aux couloirs et corridors communs, aux descentes, aux couloirs et corridors communs des caves et, d’une manière générale, à tous locaux destinés aux services communs ;

[']

4°) Les frais de ravalement des façades auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons, des extérieurs des fenêtres, des persiennes ou stores, garde-corps, balustrades, appuis des balustrades et fenêtres de chaque appartement bien que ces choses soient propriétés privées ;

[']

D’une manière générale, les frais d’entretien et de réparation, grosses et menues, s’appliquant aux choses communes ».

L’article 11, intitulé « répartition des charges communes », précise : « Conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chacun.

Ils seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de ladite loi.

Par conséquent, chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes de l’ensemble immobilier.

Toutefois, les charges particulières relatives au fonctionnement, à l’entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d’équipements communs suivants seront, par exception, réparties ainsi qu’il est indiqué ci-après, répartition qui a été effectuée en fonction de l’utilité que ces services et éléments d’équipements communs présentent à l’égard de chaque lot. [souligné par la cour]

[']. »

Et l’article 14, intitulé « garage – parkings », dispose notamment que « Les vingt-quatre garages extérieurs constituant un bâtiment distinct, il est formellement convenu que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à effectuer dans ces garages seront supportés par les propriétaires de ces garages de la manière indiquée au tableau ci-annexé. En contrepartie, ils seront évidemment déchargés des réparations grosses ou menues, à effectuer aux bâtiments d’habitation. […] Les propriétaires des parkings seront déchargés de toute participation dans les charges relatives à l’entretien des bâtiments, à l’inverse, ils supporteront seuls les charges d’entretien du revêtement de la partie du sol affecté privativement à ces parkings. »

Il résulte de l’articulation de ces trois articles que les propriétaires des garages et parkings sont déchargés des « réparations, grosses ou menues, à effectuer aux bâtiments d’habitation » et de « toute participation dans les charges relatives à l’entretien des bâtiments ».

La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2018 permet de retenir que les travaux adoptés dans la résolution n° 11 consistent en des travaux d’isolation de plancher (lot 1), isolation de façade (lot 3) et étanchéité (lot 4), outre une « option » pour un montant de 64'255,53 euros, non détaillée. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ces travaux ne constituent pas des « frais de ravalement des façades », au sens de l’article 10 4°) du règlement de copropriété, mais doivent être assimilés à des « frais de réparation, grosses ou menues, à effectuer aux bâtiments d’habitation », pour lesquels l’article 14 prévoit expressément une décharge en faveur des propriétaires des garages et parkings.

En conséquence, la contestation de la SPL est fondée et il convient de faire droit à sa demande de remboursement de la somme de 30'576,01 euros trop versée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin 2021, faute d’établir que le courrier du 16 décembre 2020 a été adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, il convient de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a débouté la SPL de toutes ses demandes.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est également infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, et à verser à la SPL la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SPL est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6] à payer à la société publique locale Territoire d’innovation la somme de 30'576,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2021,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6] à payer à la société publique locale Territoire d’innovation la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [6] aux dépens de première instance et d’appel,

Dispense la société publique locale Territoire d’innovation de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière, La Présidente,