ARRET N°

du 03 décembre 2024

N° RG 24/00266 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FONZ

[U]

[E]

c/

S.A.R.L. CITY IMMOBILIER

Formule exécutoire le :

à :

M^e Vincent NICOLAS

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 03 DECEMBRE 2024

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 24 janvier 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [Z] [U]

né le 15 novembre 1966 à [Localité 6] (Hauts-de-Seine)

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Vincent NICOLAS, avocat au barreau de REIMS

Madame [S] [E] épouse [U]

née le 22 juin 1971 à [Localité 2] (Marne)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Vincent NICOLAS, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la [Adresse 7] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic en exercice : la Société CITY IMMOBILIER, SARL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous numéro SIREN 532 102 647, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit audit siège

Représentées par M^e Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame POZZO DI BORGO, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER :

M. Rémy VANDAME, greffier lors des débats et de la mise à disposition

LE MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été communiquée

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2024

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 décembre 2024 et signé par M^me Christina DIAS DA SILVA, président de chambre, et , auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant exploit délivré le 27 novembre 2023 le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 7], agissant par son syndic la SARL City Immobilier, a fait assigner M. [Z] [U] et Mme [S] [E] épouse [U] devant la présidente du tribunal judiciaire de Reims statuant en matière de procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner en paiement des arriérés de charges de copropriété.

Par jugement du 24 janvier 2024 la présidente du tribunal judiciaire de Reims a :

— condamné solidairement les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 7] agissant par son syndic la SARL City Immobilier la somme de 5 750,47 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échus et appels de fonds provisionnels avec intérêts légaux,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— condamné solidairement les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les consorts [U] aux dépens.

Par déclaration du 16 février 2024, les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision, intimant la SARL City immobilier.

Les appelants ont ensuite fait signifier leur déclaration d’appel au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] par exploit du 7 mars 2024 remis à une personne habilitée à recevoir l’acte.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024 les consorts [U] demandent à la cour de :

— juger que la société City Immobilier n’a ni qualité ni intérêt à agir,

— juger que les consorts [U] ont bien intimé le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 7] agissant par son syndic la SARL City Immobilier,

— juger que la société City Immobilier n’a pas conclu dans le délai d’un mois,

— en conséquence déclarer irrecevables la société City Immobilier en ses demandes,

— déclarer irrecevables les conclusions des 25 juin, 9 juillet et 26 septembre 2024 déposées par la société City Immobilier,

— juger l’appel des consorts [U] dirigé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 7] agissant par son syndic la société City Immobilier recevable,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 750,47 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échus et appels de fonds outre les intérêts, ordonné la capitalisation des intérêts, condamné les concluants aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau,

— juger que les consorts [U] abandonnent leurs prétentions de sursis à statuer,

— juger que l’inexécution du syndicat des copropriétaires est suffisamment grave justifiant la suspension de l’exécution par les consorts [U] du paiement des charges,

— en conséquence,

— juger que l’exception d’inexécution de leur obligation de paiement est justifiée,

— les autoriser à suspendre leur obligation de paiement des charges jusqu’à ce qu’une décision en responsabilité soit rendue,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Ils font valoir que la société City Immobilier n’est pas partie à l’instance ; qu’à défaut d’avoir été intimée à l’instance ses demandes sont irrecevables ; que leur appel est recevable car l’erreur matérielle dans la désignation de l’intimée n’est pas de nature à entraîner l’irrecevabilité de leur appel et précisent que cette erreur a été réparée dans la signification de la déclaration d’appel et dans la transmission des conclusions d’appel.

Ils ajoutent que l’intimée n’a pas conclu dans les délais de sorte que ses conclusions sont irrecevables.

Sur le fond ils soutiennent que les charges de chauffage qui leurs sont réclamées ne correspondent pas à leur consommation réelle en raison des dysfonctionnements techniques ; que la surconsommation résulte d’un manquement du syndic ou du promoteur qui leur cause préjudice ; qu’ils justifient ainsi d’un motif légitime à la suspension du paiement des charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024 la société City Immobilier demande à la cour de :

— déclarer irrecevable l’appel interjeté par les consorts [U] et les débouter de toutes leurs prétentions,

— subsidiairement,

— déclarer les consorts [U] mal fondés en leur appel et en leurs demandes,

— les en débouter,

— confirmer le jugement,

— y ajoutant,

— actualiser la dette laquelle s’élève à un montant de 7 528,69 euros selon l’appel de fond du 4ème trimestre de l’année 2024 et correspondant aux charges et provisions sur charges exigibles et comprenant la somme de 404,82 euros pour les appels de fonds de chaque trimestre de l’année 2024, outre intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts,

— condamner les consorts [U] à régler au syndicat des copropriétaires la somme totale de 7 528,69 euros en deniers ou quittances,

— condamner les consorts [U] à régler à la société City Immobilier la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner les consorts [U] aux dépens et à payer à la société City Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les consorts [U] l’ont intimée de sorte qu’elle est partie à la présente procédure d’appel et dispose de la qualité et de l’intérêt à agir.

Elle ajoute que ses conclusions ne sont pas irrecevables pour avoir été notifiées hors délais puisque sa demande de radiation de l’affaire a suspendu les délais pour conclure.

Elle soutient que l’appel des consorts [U] est irrecevable au visa de l’article 547 du code de procédure civile ; que l’irrégularité affectant la déclaration d’appel n’a pas été couverte par une nouvelle déclaration d’appel dans le délai d’appel ; que la modification dans la qualité des parties est sanctionnée par l’irrecevabilité de l’appel et non une simple nullité de forme.

Sur le fond elle indique que par jugement du 26 juin 2024 la demande des consorts [U] de suspension du paiement des charges a été rejetée et que les provisions de charges sont exigibles.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 15 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité de l’appel

L’article 547 du code de procédure civile dispose : 'En matière contentieuse l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. Tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés'.

L’erreur dans la désignation de l’intimé, au regard de l’objet du litige, tel que déterminé par les prétentions des parties devant le juge du fond n’est pas de nature à entraîner l’irrecevabilité de l’appel.

En l’espèce la société City Immobilier soulève l’irrecevabilité de l’appel interjeté par les consorts [U] au motif qu’elle n’était pas partie en première instance.

Vainement les consorts [U] lui opposent l’absence d’intérêt à agir pour soulever l’irrecevabilité de leur appel dès lors qu’ils l’ont intimée dans leur déclaration d’appel. Leur moyen d’irrecevabilité opposé à la société City Immobilier est donc rejeté et il y a lieu de statuer sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel invoqué par la société City Immobilier.

Il ressort des éléments du dossier que le jugement rendu le 24 janvier 2024 a condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la société City Immobilier, des charges de copropriété. Le demandeur à l’instance était ledit syndicat des copropriétaires et la juridiction du premier degré a fait droit à ses prétentions en condamnant les consorts [U] à lui payer une somme au titre des arriérés de charges et appels de fonds provisionnels outre une indemnité de procédure et des dommages et intérêts.

Les parties en première instance étaient donc les consorts [U] et le syndicat des copropriétaires.

La désignation de la société City Immobilier en qualité d’intimée dans la déclaration d’appel formée par les consorts [U] constitue une simple erreur matérielle, qui est d’ailleurs la suite logique de l’erreur matérielle apparaissant dans la première page de la décision attaquée qui mentionne en demande la SARL City Immobilier au lieu du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL City Immobilier.

Cette erreur matérielle commise dans la déclaration d’appel par les consorts [U] a été réparée puisque ces derniers ont signifié leur déclaration d’appel au syndicat des copropriétaires dès le 7 mars 2024 par exploit remis à une personne habilitée à recevoir l’acte puis lui ont signifié leurs conclusions.

Il s’ensuit que l’appel interjeté par les consorts [U], dans les délais légaux, contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], lequel était partie au litige en première instance, est recevable.

— sur la recevabilité des demandes de la société City Immobilier

En application de l’article 31 du code de procédure civile toute partie doit justifier d’un intérêt à agir.

La règle « nul ne plaide par procureur » trouve à s’appliquer dans le cas où une partie soumet au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, le droit invoqué étant celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action.

La société City Immobilier demande de débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes, de les déclarer mal fondés en leur appel, d’actualiser leur dette au titre des charges de copropriété et provisions sur charges exigibles et de les condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il ressort de l’examen des conclusions déposées par cette société que celle-ci forme des prétentions non pas pour son compte mais pour le compte du syndicat des copropriétaires alors cependant que ses conclusions sont prises en son nom et non pas en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires. Elle n’a donc pas qualité ni intérêt à agir pour solliciter la confirmation du jugement ou obtenir la condamnation des consorts [U] à verser des sommes, actualisées ou non, à une autre personne morale. D’ailleurs aucune demande n’est formulée par les consorts [U] à l’encontre de la société City Immobilier. Ses demandes doivent donc être déclarées irrecevables.

— sur le fond

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, leur paiement par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété. Les décisions prises en assemblée générale qui approuvent les comptes et prévoient les provisions de charges s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été judiciairement prononcée. Il en résulte qu’un copropriétaire, qui n’a pas contesté l’assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés n’est plus en droit de refuser de régler sa quote-part des charges sauf à invoquer une répartition non conforme au règlement de copropriété. Il ne peut pas non plus opposer l’exception d’inexécution à l’action en paiement des charges.

En l’espèce les consorts [U] expliquent qu’il leur est réclamé un surplus indu de charges et que cette surconsommation résulte d’un manquement du syndic ou du promoteur immobilier précisant que selon l’expert commis par l’assurance du syndic de copropriété les problèmes de surconsommation seraient liés à la faute de gestion du syndic dans l’entretien des parties communes. Ils en concluent que l’inexécution par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de ses obligations est suffisamment grave pour justifier la suspension de l’exécution par eux de leur obligation au paiement des charges de copropriété.

Ce faisant ils ne contestent pas ne pas avoir réglé la somme de 5 750,47 euros correspondant aux arriérés de charges de copropriété échus et appels de fonds provisionnels dus au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] selon décompte arrêté au 10 novembre 2023, après les assemblées générales annuelles des 24 mai 2018, 27 juin 2019, 3 décembre 2020, 15 juin 2021, 11 mai 2022 et 31 mai 2023 aux termes desquelles les comptes ont été approuvés de même que les budgets prévisionnels des exercices suivants.

Ils n’ont pas contesté lesdites assemblées générales et ne remettent pas non plus en cause le calcul de la répartition des charges au sein de la copropriété de la [Adresse 7]. Il s’ensuit que le manquement du syndicat des copropriétaires qu’ils invoquent, à le supposer caractérisé, n’exempte pas les consorts [U] de leur obligation au paiement des charges de copropriété, l’exception d’inexécution étant mal fondée.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a dit que la créance du syndicat des copropriétaires était certaine, liquide et exigible, les consorts [U] ayant été vainement mis en demeure de régler les sommes dues et qu’il les a condamnés à payer la somme de 5 750,47 euros au titre des arriérés de charges échues et appels de fonds provisionnels outre les intérêts.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les consorts [U], sans justifier d’une raison valable à cette carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource autre que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Le premier juge a fait une juste appréciation de ce préjudice subi par la copropriété en condamnant les consorts [U] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions et les consorts [U] sont déboutés de leurs prétentions.

Ces derniers qui succombent doivent supporter les dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application en appel des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Rejette la fin de non recevoir opposée par les consorts [U] au moyen d’irrecevabilité de l’appel soulevé par la société City Immobilier ;

Déclare les consorts [U] recevable en leur appel ;

Déclare la société City Immobilier irrecevable en ses demandes ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [Z] [U] et Mme [S] [E]-[U] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente