République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 21/11/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 23/02570 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U5ZT

Ordonnance (N°23/43) rendue le 04 mai 2023 par le président du tribunal judiciaire d’Arras

APPELANTE

SARL ID Technologies, prise en la personne de son gérant, Monsieur [E] [D], domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 2]

représentée par M^e Fabien Chapon, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Mylène Lefebvre Chapon, avocat au barreau d’Arras, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI Cors’r prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Chroscik, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 septembre 2024 tenue par Stéphanie Barbot magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Dominique Gilles, président

Nadia Cordier, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 juillet 2024

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FAITS ET PROCEDURE

Le 17 septembre 2021, la société Cors’r a consenti à la société Id technologies, qui exerce une activité de travaux d’installation électrique et domotique, un contrat de bail professionnel portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3], le loyer étant fixé à la somme de 1 200 euros.

Invoquant la survenance d’infiltrations d’eau dans les lieux loués, la locataire a cessé de payer les loyers.

Le 18 juillet 2022, une réunion d’expertise amiable, organisée par l’assureur de la locataire, s’est tenue contradictoirement entre les parties. Dans son rapport déposé le 21 septembre 2022, l’expert a préconisé la réalisation de travaux de toiture et la recherche de fuite.

Le 26 octobre 2022, la bailleresse a vainement délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 9 000 euros, correspondant aux loyers impayés de mai à octobre 2022.

En novembre 2022, la locataire a déclaré à son assureur un sinistre lié à des dégâts des eaux survenus dans les lieux loués.

Le 1er mars 2023, la bailleresse a assigné la locataire en référé, en constat de la résiliation du bail, en expulsion et en condamnation au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

Par une ordonnance de référé du 4 mai 2023, rendue en l’absence de comparution de la locataire, le président du tribunal judiciaire d’Arras a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 novembre 2022 ;

— ordonné l’expulsion immédiate de la locataire ;

— condamné la locataire à payer à la SCI Cors’r :

* la somme de 10 300 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 26 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel de 1 500 euros à compter du 27 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Le 5 juin 2023, la locataire a relevé appel de cette ordonnance, en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, la société Id technologies, appelante, demande à la cour de :

Vu les articles 57A de la loi du 23 décembre 1986 et 36 de la loi du 6 juillet 1989 et le titre huitième du code civil sur le contrat de louage ;

Vu les articles 834 du code de procédure civile, et 1720 et 1721 du code civil,

Vu les articles 1353 et suivants du code civil,

Vu l’article 232 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire ayant essentiellement pour mission de visiter l’immeuble et de préciser les causes des infiltrations en toiture ;

En toute hypothèse :

— condamner la société Cors’r aux dépens de première instance et d’appel,

— condamner la même au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, la société Cors’r, intimée, demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes de l’appelante et confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner l’appelante au paiement d’une indemnité procédurale de 3 000 euros.

MOTIVATION

A titre liminaire, il importe de relever que la société Id technologies fonde sa demande sur l’article 834 du code de procédure civile en demandant l’infirmation de l’ordonnance entreprise, et donc, nécessairement, le rejet des demandes du bailleur accueillies par le premier juge, en l’absence de comparution de la locataire. Dans ses écritures, elle souligne notamment que, non comparante en première instance, elle n’a pu évoquer les contestations sérieuses existant en l’espèce, les dégâts des eaux successifs survenus dans les lieux loués l’empêchant de jouir paisiblement du local loué pour ses activités professionnelles (v. pp. 6-7 de ses conclusions).

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile :

Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de ce texte que, sous peine de méconnaître l’étendue de ses pouvoirs juridictionnels, le juge des référés ne peut pas trancher lui-même une contestation sérieuse, celle-ci ressortissant au pouvoir exclusif du juge du fond (v. par ex. Civ. 2e, 16 sept. 2010, n° 09-16827).

En l’espèce, à titre liminaire, il importe de rappeler, d’abord, que l’objet de la présente instance consiste uniquement à déterminer si, tel que le soutient la locataire, il existe des contestations sérieuses s’opposant aux demandes de constat du jeu de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une provision, formées par la bailleresse.

En effet, pour demander l’infirmation de l’ordonnance entreprise, la locataire se prévaut de contestations sérieuses, parmi lesquelles un décompte des loyers erroné (p. 8 de ses conclusions) et l’impossibilité, pour elle, de jouir paisiblement des lieux loués pour ses activités professionnelles (pp. 6-7 de ses conclusions).

Ensuite, le bail sur lequel se fonde la présente instance a été régularisé entre les deux parties le 17 septembre 2021. Il fixe le loyer à la somme de 1 200 euros. Seul ce contrat est d’ailleurs mentionné dans les actes délivrés par la bailleresse que sont, d’une part, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 octobre 2022, d’autre part, l’assignation du 1er mars 2023. Ce bail est un bail qualifié de « professionnel », expressément soumis à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 et aux articles 1708 et suivants.

Enfin, dans son décompte (pièce n° 17), le bailleur se prévaut d’impayés de loyer survenus à compter du mois de janvier 2022, en se basant sur un loyer mensuel de 1 500 euros.

En premier lieu, l’avenant du 2 février 2022, sur lequel se fonde le bailleur pour soutenir que le loyer aurait été augmenté de 1 200 à 1 500 euros par mois, n’est pas signé par la locataire, qui conteste son applicabilité (p. 2 de ses conclusions).

Si un bail peut être verbal, toutefois, en l’espèce, la bailleresse ne démontre pas, au moyen des pièces versées aux débats, que la locataire aurait consenti à cette augmentation de loyer, notamment en payant effectivement le nouveau montant du loyer prévu par cet avenant.

Au surplus, non seulement, les actes extra-judiciaires délivrés par la bailleresse ne font pas même référence à cet avenant, selon ses propres termes, mais en tout état de cause, cet acte n’était, selon ses propres termes, applicable qu’à compter du 2 février 2022 – et non de janvier 2022, comme le considère la bailleresse dans son décompte.

Il existe donc une contestation sérieuse sur le quantum du loyer dû par la locataire.

En second lieu et en toute hypothèse, en droit, il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance qui découle de la nature du contrat, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière. Cette obligation, qui lui impose de délivrer un local clos et couvert, et conforme à l’usage auquel il est destiné, persiste pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements (v. par ex. : Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 18-21890), à condition toutefois que le preneur l’informe de la survenance des désordres apparus en cours de bail (Civ. 3e, 13 oct. 2021, n° 20-19278).

Et, selon la jurisprudence, le preneur peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution et, partant, légitimement refuser de payer les loyers, dès lors que le manquement du bailleur rendent les locaux impropres à l’usage auxquels ils sont destinés (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-15923, publié).

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que :

— le bail est destiné à l’exercice, par le preneur, d’une activité d’électricité et de domonique (cf. l’article I du bail) et prévoit que le bailleur conservera à sa charge les grosses réparations nécessaires au clos et au couvert, telles que définies à l’article 606 du code de procédure civile (cf. l’article X-a du bail) ;

— en novembre 2021, la locataire a envoyé à la bailleresse plusieurs couriels lui demandant d’intervenir en raison de l’existence d’infiltrations dans les lieux loués, puis l’a mise en demeure le 9 décembre 2021, en faisant état du mauvais état de la toiture, de chéneaux à refaire, de fuites dans les locaux et de dégradation du matériel stocké dans les lieux, et en se plaignant d’être privée d’une jouissance normale des lieux ;

— un procès-verbal de constat amiable de dégât des eaux a été signé par les deux parties le 14 février 2022, concernant un sinistre survenu le 22 décembre 2021 ;

— et la toiture des lieux loués à fait l’objet de plusieurs réparations réalisés par la bailleresse entre 2020 et 2022. Pour ne s’en tenir qu’à celles afférentes à l’année 2022, sont versées aux débats des factures correspondant à des travaux de nettoyage des chéneaux (en janvier), à la réalisation de nouveaux chéneaux et à la pose d’un solin (en mai), à l’installation d’une descente d’eaux pluviales (en juillet) et à la réalisation d’un chéneau (en novembre).

C’est dans ces conditions que l’assureur de la locataire a missionné un expert qui, à la suite d’une visite des lieux effectuée le 18 juillet 2022 contradictoirement à l’égard des parties et de l’entreprise de couverture ayant réalisé les derniers travaux, a dressé un rapport, le 21 septembre 2022. Dans ce document, l’expert a relevé, dans les lieux loués, la trace d’infiltrations « actives », notamment dans le bureau du dirigeant de la locataire, situé au rez-de-chaussée, et des stigmates d’infiltration dans une salle située en façade du bâtiment, et ce en dépit des travaux de toiture réalisés par la bailleresse en mai 2022 et en septembre 2022 – ces derniers consistant en un dévoiement du système de drainage et de recueil des eaux pluviales des toitures principales de l’immeuble, afin de soulager au mieux le chéneau encaissé.

Et l’expert de conclure, après avoir émis plusieurs hypothèses quant à la cause de sinistres récurrents – parmi lesquelles certains travaux réalisés à l’initiative de la locataire, une mauvaise exécution des travaux de remplacement du chéneau ou encore un défaut « dans l’exécution de la naissance du chéneau neuf » -, que, compte tenu du nombre importants d’ouvrages en toiture et de sujétions, susceptibles d’être « fuyards », seule une recherche de fuite scrupuleuse permettrait de mettre en évidence la ou les causes des infiltrations relevées.

Il n’en résulte pas que les travaux réalisés par la locataire seraient assurément à l’origine des désordres, dans la mesure où l’expert observe notamment une mauvaise exécution de la partie du chéneau remplacée (la partie gauche), un défaut dans l’exécution de la naissance du chéneau neuf, insuffisamment traitée au niveau de l’étanchéité en raison de la présence d’un ancien trop-plein non obstrué, de la naissance du chéneau neuf venant en retrait par rapport au supposer constitué par l’ancien chéneau, d’une tôle de bac en acier cintrée se comportant comme une gouttière susceptible de canaliser les eaux de pluie dans l’ancien chéneau, qui se met alors en charge et déborde dans le bureaux. Ces « malfaçons » de la toiture, ont d’ailleurs, selon ce que note encore l’expert, conduit la bailleresse et le couvreur à s’accorder pour, réaliser, dans un délai de trois semaines, des travaux destinés à parfaire et améliorer la naissance du chéneau et à réaliser un nouveau trop-plein permettant d’évacuer l’excès d’eau.

Ces conclusions expertales sont corroborées non seulement par les pièces précitées, mais également par :

— un premier constat de commissaire de justice, dressé à la demande de la locataire le 30 novembre 2022, dans lequel cet officier ministériel constate la présence de cartons imbibés d’eau dans une zone de stockage, ces cartons contenant des matériels tels que prises, amplificateurs, systèmes de visio-conférence, les fuites semblant provenir du plafond. Le commissaire de justice relève également la présence de traces d’infiltrations sur le mur arrière d’un bâtiment ;

— un second constat du 10 mai 2023, révélant la présence de flaques d’eau, dont certaines importantes, dans la salle de réunion, le bureau d’accueil, le bureau de direction et le local d’archives, où sont également visibles des cartons gondolés par l’humidité. En outre, le plafond de la salle de réunion porte des traces d’humidité et le mur du bureau de direction est imprégné d’eau.

Consécutivement au nouveau dégât des eaux survenu le 26 novembre 2022, la locataire a fait évaluer les dommages subis aux matériels électriques et domotiques entreposés dans les lieux, qui s’élèvent à une somme supérieure à 128 000 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il existe une probabilité sérieuse qu’un juge du fond considère que les désordres subis par la locataire ont eu un impact sur la possibilité d’exploiter des lieux loués conformément à leur destination contractuelle, de sorte que la locataire pourrait être légitime à opposer l’exception d’inexécution et, partant, à refuser de payer les loyers depuis le mois de janvier 2022.

Ainsi, quel que soit le montant du loyer retenu, l’obligation de la locataire à payer les loyers, qui fonde le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 octobre 2022, se heurte à une contestation sérieuse échappant au pouvoir juridictionnel du juge des référés. Dès lors, il n’y pas lieu à référé sur les demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré locatif, à son expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, la présente instance de référé n’étant pas fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, mais sur l’article 834 précité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La succombance de la bailleresse justifie sa condamnation aux entiers dépens et au paiement d’une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise :

Statuant de nouveau :

— DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SCI Cors’r ;

— RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ;

Y ajoutant :

— REJETTE la demande d’expertise formée par la société Id Technologies ;

— CONDAMNE la SCI Cors’r aux dépens de première instance et d’appel ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande formée par la SCI Cors’R et la condamne à payer à la société Id Technologies la somme de 3 000 euros.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot