ARRET N°

du 18 mars 2025

R.G : N° RG 24/00645 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPLZ

S.A. PLURIAL NOVILIA

c/

[K]

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 16 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

S.A. PLURIAL NOVILIA société anonyme d’HLM inscrite au RCS de REIMS sous le numéro 335 480 679, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Madame [H] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Suivant bail d’habitation sous seing privé du 6 décembre 2017, la SA d’HLM Plurial Novilia a donné en location à Mme [H] [K] un appartement sis à [Adresse 4]

Par jugement du 30 juillet 2019, signifié le 2 septembre 2019, le tribunal d’instance de Reims a constaté la résiliation de plein droit de ce bail, condamné Mme [K] au paiement de la somme de 4 284,37 € au titre des arriérés de loyers, lui accordant des délais suspensifs de la clause résolutoire pour le règlement de sa dette.

Mme [K] a été expulsée le 27 octobre 2020, le procès-verbal indiquant qu’elle était absente.

Un constat d’état des lieux de sortie faisant état de dégradations locatives a été dressé par acte de la société ACTHUISS du 27 novembre 2020, en l’absence de Mme [K].

Par courrier du 4 mars 2021, la SA Plurial Novilia a mis en demeure Mme [H] [K] de verser une somme correspondant au montant total de sa dette (loyers + réparations locatives).

La société Plurial Novilia a souhaité obtenir un titre spécifiquement dédié à la dette de réparations locatives de Mme [K], la dette de loyers et indemnités d’occupation étant déjà titrée par le jugement initial de résiliation-expulsion du 30 juillet 2019.

Par acte de la société ACTHUISS du 13 mars 2023, une sommation de payer circonscrite aux réparations locatives de 3.073,20 euros a été délivrée à Mme [K].

Le 24 octobre 2023, la SA Plurial Novilia a fait délivrer assignation à Mme [K] pour obtenir sa condamnation à payer la somme de 3 073,20 euros au titre des réparations locatives, outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 16 février 2024, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Reims a débouté la SA Plurial Novilia de l’intégralité de ses demandes.

Les motifs décisoires de cette décision retiennent que 'le constat d’état des lieux de sortie établi par huissier ne peut être opposable au locataire, dès lors qu’il n’est pas contradictoire faute de respect des formalités prévues par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 c’est-à-dire l’envoi au locataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception sept jours à l’avance. Ce faisant, le bailleur, qui ne rapporte pas la preuve du caractère contradictoire de l’état des lieux loués, ne peut être reçu dans sa demande de paiement des travaux de remise en état des lieux.

En l’espèce, la fiche de signification du procès-verbal d’expulsion n’est pas remplie et aucune case n’est cochée. Par ailleurs, l’huissier de justice affirme que la société requérante a convoqué Madame [H] [K] par lettre recommandée avec avis de réception pour qu’elle assiste à l’état de lieux mais ne précise pas la date de ce courrier ni l’adresse à laquelle elle a été convoquée et la demanderesse ne produit pas cette lettre.

Ainsi, le procès-verbal de constat d’huissier ne saurait être considéré comme ayant été établi de façon contradictoire et ne peut qu’être déclaré inopposable à la défenderesse.

Enfin, la SA d’HLM Plurial Novilia ne produit ni le commandement de quitter les lieux ni d’ailleurs le procès-verbal de reprise des lieux qui pourraient laisser entrevoir le délai écoulé entre le départ des lieux de Madame [H] [K] et le constat d’état des lieux permettant de s’assurer que les dégradations alléguées sont imputables à celle-ci. (…)

En l’absence d’état des lieux de sortie respectueux de la procédure issue de la loi du 6 juillet 1989 et imposant une convocation pour permettre un établissement contradictoire, la SA d’HLM Plurial Novilia ne fait pas la preuve qui lui incombe de l’imputabilité des dégradations locatives et ne peut plus bénéficier de la présomption de l’article 1731 du code civil puisqu’elle n’a pas mis la locataire en mesure d’être présente lors d’un état de lieux de sortie'.

La SA Plurial Novilia a régulièrement interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 avril 2024, recours portant sur l’unique disposition du jugement.

Aux termes de ses conclusions du 8 juillet 2024, la SA Plurial Novilia demande à la cour d’infirmer le jugement pour, statuant à nouveau, condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3.073,20 € à titre de dommages et intérêts et ce avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la mise en demeure du 4 mars 2021.

Elle réclame aussi la condamnation de l’intimée, outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [K] en l’étude, le 28 mai 2024, les conclusions le 2 août 2024 (article 659 du code de procédure civile). Elle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

Motifs de la décision :

Sur ce, la cour

I- Sur la demande au titre des réparations locatives

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

Il est constant que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteint par la vétusté après des années d’occupation.

Il est constant en l’espèce que le logement a été loué dans un état neuf à Mme [K], et que le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 27 novembre 2020 fait état de diverses dégradations. Ce constat a été effectué en l’absence de Mme [K], laquelle avait été expulsée un mois auparavant le 27 octobre 2020 (déjà en son absence, sans que l’on sache depuis combien de temps elle avait effectivement quitté les lieux).

Par application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

'Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. (…)'

A l’appui de son recours, la SA Plurial Novilia fait valoir :

— Que la sanction de l’article 3-2 susvisé n’est pas l’inopposabilité du constat du commissaire de justice, mais l’absence de partage des frais de constat qui restent alors en totalité à la charge du bailleur,

— Qu’en préambule du constat, le commissaire expose que le bailleur lui a indiqué avoir convoqué Mme [K] [H] par lettre recommandée avec avis de réception pour qu’elle assiste à l’état des lieux du 27 novembre 2020 à 09h15, mais ce courrier n’a pas été retrouvé au dossier,

— Que toutefois, l’absence de production de ce courrier ne la prive pas de son droit d’obtenir l’indemnisation des dégradations locatives constatées par le commissaire de justice, qu’il est constant que le caractère non contradictoire du constat ne prive pas le bailleur du droit de s’en prévaloir,

— Que le constat du commissaire de justice demeure donc admissible en tant que preuve de l’état des lieux à la sortie du locataire,

— Que, de même, le premier juge ne pouvait considérer que l’absence du courrier de convocation privait le bailleur du bénéfice de la présomption de l’article 1731 du code civil, alors que ce texte est relatif à la présomption de bon état des lieux lorsqu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, et qu’un tel état des lieux a bien été dressé contradictoirement entre les parties révélant que le logement avait été loué neuf,

— Que les modalités de signification du procès-verbal d’expulsion de Mme [K] qui n’était pas présente le jour de son expulsion, importent peu puisque la présente procédure n’est pas afférente à cette expulsion mais à l’état du bien repris et qui avait été donné à la locataire dans un état neuf.

Il est certain qu’il n’y avait pas lieu pour le premier juge de faire référence aux dispositions de l’article 1731 du code civil qui ne concernent que les hypothèses où il n’a pas été établi d’état des lieux d’entrée, alors qu’en l’espèce un état des lieux a bien été établi et il s’agissait d’un logement neuf.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 3-2 précitées qui imposent au commissaire de justice d’adresser au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception une convocation au locataire ont précisément pour objectif d’une part, d’assurer sa présence, et, d’autre part et à défaut de sa présence, d’apporter la preuve que le locataire a bien été mis en mesure d’être présent.

Or, en l’espèce ce courrier n’est pas communiqué. Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie énonce que la requérante (la SA Plurial Novilia) a exposé à l’officier ministériel que 'au préalable -elle- a convoqué Madame [K] [H] par lettre recommandée avec avis de réception pour qu’elle assiste à l’état des lieux ce jour à 09 h 15".

Outre qu’il appartenait en exécution du texte susvisé au commissaire de justice et non au bailleur de procéder à l’envoi de ce courrier, la cour ne peut s’assurer qu’il a bien été envoyé et l’appelant reconnaît que 'ce courrier n’a pas été retrouvé au dossier'. La preuve de ce que la locataire a été mise en mesure d’être présente n’est donc pas rapportée.

Ainsi, contrairement à l’argumentaire du bailleur, ce n’est pas le fait que le constat soit établi de façon non contradictoire qui l’empêche d’être opposable à la locataire, mais l’absence de preuve de la convocation de celle-ci dans les formes légales.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que cet état des lieux ne pouvait être opposé à la locataire et qu’il a rejeté la demande du bailleur.

II- Sur la demande en dommages et intérêts

Le sens du présent arrêt confirmatif sur la demande principale conduit à dire qu’aucune faute ne peut être imputée à Mme [K] et à rejeter la demande en dommages et intérêts formée par le bailleur au titre d’une résistance abusive.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à débouter l’appelante, qui succombe au fond, de sa demande en frais irrépétibles et de dire qu’elle conservera la charge des dépens d’appel.

Par ces motifs,

Confirme le jugement rendu le 16 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de Reims,

Y ajoutant,

Déboute la SA Plurial Novilia de sa demande en dommages et intérêts et de sa demande en frais irrépétibles,

Laisse les dépens d’appel à la charge de la SA Plurial Novilia.

Le greffier Le président