Cour d'appel de Reims, Chambre 1 civile et commerciale, 7 octobre 2025, n° 25/00183

TGI Reims 8 janvier 2025

CA Reims
Infirmation 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Difficultés financières momentanées
La cour a reconnu que la société Mekan avait effectué des paiements significatifs et a jugé approprié d'accorder un délai de paiement pour le reliquat de sa dette.
Accepté
Acquittement partiel des dettes locatives
La cour a estimé que la société Mekan, ayant payé une partie de sa dette, pouvait bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a rejeté cette demande en raison des paiements effectués par la société Mekan et de l'évolution de la situation financière.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. 1 civ. et com., 7 oct. 2025, n° 25/00183
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	25/00183
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Reims, 8 janvier 2025, N° 24/00450
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric SCHODERStéphanie KOLMER-IENNYGérard CHEMLA
Cabinet(s) :	SCP EMERGENCE AVOCATS
Parties :	S.A.S. MEKAN c/ Société [ Localité 7 ] HABITAT Société d'économie mixte

Texte intégral

R.G. : N° RG 25/00183 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTH2

ARRÊT N°

du : 07 octobre 2025

Formule exécutoire le :

à :

la SCP SCP ACG & ASSOCIES

la SELARL MELKOR

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

d’une ordonnance de référé rendue le 08 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Reims (RG 24/00450)

S.A.S. MEKAN

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gérard CHEMLA de la SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

Société [Localité 7] HABITAT Société d’économie mixte, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS, et M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et M. Kevin LECLERE VUE, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrat en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

M^me Sandrine PILON conseiller

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par M^me Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 7 août 2023, la SEM [Localité 7] Habitat a donné à bail dérogatoire à la SAS Mekan un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Adresse 6] (51) du 7 août 2023 au 6 août 2026 moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1 000 euros payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 septembre 2023.

Se prévalant de l’absence de règlement des loyers depuis le 5 novembre 2023, la société [Localité 7] Habitat, a, selon exploit délivré le 9 avril 2024, fait signifier à la société Mekan un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 318,52 euros selon décompte arrêté au 25 mars 2024.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la société Reims Habitat, a, selon exploit délivré le 25 octobre 2024, fait assigner la société Mekan devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims notamment aux fins de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de paiement des arriérés de loyers.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a :

déclaré la demande de la société [Localité 7] Habitat recevable,

constaté l’acquisition au 9 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 7 août 2023 entre la société [Localité 7] Habitat et la société Mekan sur un bien immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7],

ordonné l’expulsion de la société Mekan ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

ordonné le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du preneur,

fixé le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 1 079,63 euros par mois et condamné la société Mekan au paiement de cette indemnité jusqu’à libération des lieux,

condamné la société Mekan à payer à la société [Localité 7] Habitat la somme de 9 687,03 euros selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 octobre 2024,

condamné la société Mekan à payer à la société [Localité 7] Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût du commandement de payer,

condamné la société Mekan aux entiers dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 6 février 2025, la société Mekan a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rappelé l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2025, la société Mekan demande à la cour, exclusion faite des moyens énoncés au dispositif, de :

infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rappelé l’exécutoire provisoire de droit,

Et statuant à nouveau,

lui octroyer des délais de paiement sur une période de six mois pour procéder au règlement des sommes restants dues, soit la somme de 1 469,48 euros,

dire que la société Mekan reprendra le paiement de ses loyers à compter du mois d’août 2025,

En conséquence,

suspendre les effets de la clause résolutoire et son acquisition,

condamner [Localité 7] Habitat à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, elle explique avoir rencontré des difficultés financières momentanées et avoir réglé depuis décembre 2024 la somme 19 013,85 euros au titre des arriérés locatifs dus des mois d’octobre 2024 au mois de juillet 2025, sur un total, avec les loyers en cours, de 20 483,33 euros. Sur le fondement de l’article 1324-10 du code civil, elle précise que les règlements doivent s’imputer sur les arriérés locatifs, de sorte qu’il doit être considéré qu’il ne subsiste plus aucun arriéré locatif et que la somme due s’élève à 1 469,48 euros et non à 3 431,87 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 août 2025, la société [Localité 7] Habitat demande à la cour de :

A titre principal,

confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

condamner la société Mekan à lui payer la somme de 4 591,13 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 12 août 2025,

rejeter toute demande de délais de paiement de la société Mekan,

A titre subsidiaire,

n’accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe,

à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur,

En tout état de cause,

débouter la société Mekan de l’ensemble de ses prétentions,

condamner la société Mekan à verser à [Localité 7] Habitat la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

condamner la société Mekan aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, elle expose, à titre principal, sur le fondement des articles 1728, 1224 et 1225 du code civil que la clause résolutoire est acquise dès lors que le preneur n’a pas honoré le paiement des loyers et qu’il ne les a pas régularisés dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle indique que le preneur a réglé partiellement sa dette locative mais que subsiste une somme à régler de 4 591,13 euros, arrêtée au 12 août 2025. Sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce et 1342-5 du code civil, elle s’oppose à l’octroi d’un délai de paiement estimant que le preneur n’a pas exécuté ses obligations de payer les loyers dès le mois de décembre 2023 et qu’elle n’a pas réglé sa dette, ni les causes de l’ordonnance, ce qui démontre son impossibilité de respecter un délai de paiement. Elle ajoute qu’elle est un bailleur social et qu’elle a de nombreux candidats plus diligents qui pourraient bénéficier d’un bail sur ces locaux.

Subsidiairement, elle estime que l’octroi de délais de paiement doit être subordonné à une clause de déchéance en cas de non-respect de ces derniers.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 2 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer délivré à la société Mekan le 5 novembre 2023 n’ont été ni payées ni contestées par cette dernière dans le délai d’un mois qui lui était imparti par ledit acte, conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions précitées applicables aux baux commerciaux.

Ce commandement portait sur les impayés locatifs arrêtés à la date du 25 mars 2024 pour la somme de 3 318,52 euros. Par ailleurs, lorsque le premier juge a statué il restait dû par la société Mekan la somme de 9 687,03 euros, selon décompte arrêté au 9 mai 2024.

En cause d’appel, la société Mekan justifie, par la production aux débats de ses relevés de compte, avoir payé depuis l’ordonnance entreprise la somme totale de 19 013,85 euros (pièces n°2). Cependant, la société [Localité 7] Habitat produit au débat un décompte des impayés échus à la date du 12 août 2025 d’un montant total de 4 591,13 euros (pièce n°12).

Compte tenu de l’apurement de la dette locative et du paiement partiel de l’indemnité d’occupation courante, il y a lieu de faire droit aux prétentions de la société Mekan et de lui accorder un délai de paiement de six mois pour apurer le reliquat de sa dette d’un montant provisionnel de 4 591,13 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités définies au dispositif du présent arrêt.

L’ordonnance entreprise sera, au regard de l’évolution du litige, infirmée des chefs constatant l’acquisition au 9 mai 2024 de la clause résolutoire, ordonnant l’expulsion de la société Mekan ainsi que celle de tous occupants de son chef, condamnant la société Mekan à payer à la société [Localité 7] Habitat la somme de 9 687,03 euros et ordonnant le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du preneur.

II. Sur les prétentions accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, la société Mekan sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande en revanche de rejeter les prétentions des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’évolution du litige,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

ordonné l’expulsion de la société Mekan ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

ordonné le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du preneur,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Suspend les effets de la clause résolutoire acquise à la SEM [Localité 7] Habitat le 9 mai 2024,

Accorde à la SAS Mekan un échelonnement de sa dette locative représentant la somme provisionnelle de 4 591,13 euros en six mensualités d’un montant égal, payable le 5 de chaque mois à compter de la signification du présent arrêt, en sus du loyer courant,

Juge que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SAS Mekan s’est acquittée desdites obligations selon les modalités fixées,

Dit qu’à défaut, la SEM [Localité 7] Habitat pourra, en cas de non-paiement d’une seule échéance à bonne date, faire procéder à l’expulsion de la SEM [Localité 7] Habitat et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique, la SAS Mekan étant condamnée à payer à la SEM [Localité 7] Habitat une somme égale au montant du loyer mensuel à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux,

Condamne la SAS Mekan aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente