COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 220

Rôle N° RG 20/12244 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGT5E

[Z] [K]

[Y] [I] épouse [K]

C/

S.A.S. SMAS TOURISME

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Nathalie CENAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 03 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05518.

APPELANTS

Monsieur [Z] [K]

né le 09 Août 1946 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Peggy CARLIER, avocat au barreau de LILLE du Cabinet MONTESQUIEU avocat au barreau de LILLE, plaidant

Madame [Y] [I] épouse [K]

née le 01 Avril 1950 à [Localité 3] (59), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Peggy CARLIER, avocat au barreau de LILLE du Cabinet MONTESQUIEU, avcoat au barreau de LILLE, plaidant

INTIMÉE

Société SMAS TOURISME S.A.S. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie CENAC de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CENAC, CARRIERE & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Smas tourisme a pour activité l’exploitation de résidences de tourisme, dont la résidence litigieuse appelée '[Localité 4]' et prend donc à bail des appartements dans ces résidences.

Le 13 août 1999, les époux [Y] [I] et [Z] [K] ont acquis des droits immobiliers au sein de la résidence '[Localité 4]', située sur la commune de [Localité 6], dans le Var et plus précisément les lots 394, 350 et 55 de la résidence, (un appartement, une cave situés dans le bâtiment B et un emplacement de parking situé dans le bâtiment A). Il s’agissait d’une vente en état futur d’achèvement en résidence de tourisme.

Le même jour, les époux [Y] [I] et [Z] [K] ont donné à bail commercial à la société Résidences MGM -aux droits de laquelle vient la société Smas tourisme -les lots acquis par eux au sein de la résidence [Localité 4]. La location, d’une durée de 11 ans, commençait à courir à partir du 13 mai 2000.

S’agissant de la destination contractuelle des lieux, ledit bail prévoit que la preneuse exercera une activité d’exploitation para-hôtelière consistant en la location meublée desdits biens pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations para-hôtelières à sa clientèle.

Par avenant du 15 décembre 2006, la société Smas tourisme et les bailleurs ont décidé qu’il serait accordé à la preneuse 6 semaines supplémentaires de location moyennant le loyer annuel de 3300 euros. Les parties s’opposent sur la durée exacte d’application de cet avenant.

Par acte extra-judiciaire en date du 3 février 2010, les bailleurs ont donné congé à la preneuse sans offre d’indemnité d’éviction.

Le bail a cessé le 13 mai 2011 et la preneuse est demeurée dans les lieux.

Un litige est né entre les parties sur plusieurs points, la société Smas tourisme n’ayant pas quitté les lieux et ayant réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction. La société Smas tourisme reprochait aux bailleurs de ne pas avoir mis fin à des problèmes d’infiltration au sein du logement litigieux.

Le 3 avril 2015, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel qui prévoyait une fin d’occupation du logement par la preneuse au 15 novembre 2016 et la libération des lieux pour cette date. Le protocole mentionnait aussi le paiement, par les bailleurs, d’une indemnité d’éviction transactionnelle forfaitaire de 15 029 euros.

Il était enfin stipulé que si la preneuse ne restituait pas les clés à la bonne date elle serait alors redevable d’une indemnité d’occupation forfaitaire et transactionnelle fixée sur une base annuelle et hors charges en sus de 30 000 euros.

Le jour où devait intervenir la restitution des lieux, le logement n’a pas été restitué et les clés n’ont pas été remises aux bailleurs, les parties s’opposant sur les raisons de ces événements.

Pour les locataires, les bailleurs ont d’une part refusé de régler l’indemnité d’éviction convenue et d’autre part ont refusé la restitution des clés au motif que le logement n’était pas remis en état, du fait d’un sinistre affectant leur terrasse.

Par courrier recommandé du 2 mai 2017, les bailleurs indiquaient notamment à la preneuse qu’elle ne leur avait toujours pas restitué les clés, qu’elle leur était redevable d’une indemnité au titre des travaux de remise en état des locaux et qu’elle n’avait pas pris en compte dans le détail des sommes dues l’avenant du 15 décembre 2006

Par acte d’huissier du 21 juin 2017, les époux [Y] [I] et [Z] [K] ont fait assigner la société Smas tourisme aux fins de condamnation de cette dernière à leur restituer les clés sous astreinte et à leur payer les sommes de:

-17 500 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

—  6 586 euros au titre d’un solde après compensation entre l’indemnité d’éviction et les loyers restant dus,

-6.000 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement.

Le 1er octobre 2018, la société Smas tourisme restituait les clés aux bailleurs.

Par jugement prononcé le 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan s’est prononcé en ces termes :

— déboute M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes formées contre la S.A.S Smas tourisme,

— condamne M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] à payer à la S.A.S Smas tourisme la somme de 12 819,86 euros,

— déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamne M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] a payer à la S.A.S Smas tourisme la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] aux dépens a distraire au profit de Maître Florent Ladouce,

— ordonne l’exécution provisoire.

Pour rejeter la demande des bailleurs en paiement d’une indemnité d’occupation et de charges, le tribunal retenait que la preneuse produisait un message électronique indiquant que les intéressés avaient refusé la restitution des lieux compte tenu de l’état du logement. Le tribunal mentionnait aussi que c’est également en raison d’un désaccord des parties sur leurs comptes que les bailleurs avaient refusé que les clés leur soient restituées.

Pour condamner les bailleurs à payer à la preneuse une somme de 12 819, 86 euros au titre du compte entre les parties, le tribunal indiquait que :

— le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties retenait que les bailleurs étaient redevables d’une somme de 15 029 euros au titre de l’indemnité d’éviction due à la preneuse,

— la preneuse devait aux bailleurs les loyers et charges dus pour la période du ler janvier 2015 au 15 novembre 2016 à hauteur de 2209, 14 euros

— concernant la somme de 8000 euros au titre des travaux de remise en état, réclamée par les bailleurs à la preneuse, celle-ci n’était pas due, la preuve d’un manque de réparation et d’entretien des lieux loués imputable à la preneuse n’étant pas rapportée,

Les époux [Y] [I] et [Z] [K] ont formé un appel le 9 décembre 2020, portant sur les chefs de jugement suivants :

'L’appel tend à la réformation de la décision entreprise en ce qu’elle :

— déboute Monsieur [Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] de

l’ensemble de leurs demandes formées contre la S.A.S. Smas tourisme,

— condamne Monsieur [Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] à

payer à la S.A.S. Smas tourisme la somme de 12 819,86 euros,

— déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamne Monsieur [Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] à

payer à la S.A.S. Smas tourisme la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile,

— condamne Monsieur [Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] aux

dépens à distraire au profit de Maître Florent Ladouce,

— ordonne l’exécution provisoire. '

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 3 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, les époux [Z] [K] et [Y] [I] demandent à la cour de :

vu les articles 1134 et 1382 du code civil, dans leur version applicable au litige, ainsi que les

articles 1103, 1104, 1240, 1302, 1302-1 et 1 730 du même code,

vu les articles 9, 542, 696, 700, 910-4 et 954 du code de procédure civile,

il est demandé à la cour de :

in limine litis,

prononcer la caducité de l’appel incident,

à titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable l’appel incident formé par la SAS Smas tourisme,

à titre infiniment subsidiaire,

— déclarer irrecevable la prétention émise le 12 août 2024 par la SAS Smas Tourisme de condamner les époux [K] a lui verser des 'intérêts légaux sur toute somme due, avec capitalisation annuelle et jusqu’au complet paiement, soit la somme globale de l7.616,52 euros au 18 septembre 2024, date des plaidoiries, à parfaire à la date du jugement à intervenir',

au fond,

— infirmer intégralement le jugement en ce qu’il a :

— débouté M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse

[K] de l’ensemble de leurs demandes formées contre la SAS Smas tourisme,

— condamné M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] à payer à la SAS Smas tourisme la somme de 12.819,86 euros,

— débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné M.[Z] [K] et Mme [Y] [I]

épouse [K] à payer à la SAS Smas tourisme la somme de 2.000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] épouse [K] aux dépens à distraire au profit de Maître Florent Ladouce.

— ordonné l’exécution provisoire.

et statuant à nouveau sur tous ces points :

— constater que la société Smas tourisme n’a restitué les clés de l’appartement des époux [K], que le 1er octobre 2018 alors que cela constituait la première demande formulée par eux, et ce, en contradiction avec le protocole d’accord signe entre les parties,

— condamner la société Smas tourisme a payer aux époux [K] une indemnité d’occupation sur une base annuelle hors charges de 30.000 euros a compter du 16 novembre 2016 jusqu’au 1er octobre 2018 soit la somme de 55.890,41 euros, outre les charges.

— condamner la société Smas tourisme a payer aux époux [K] les charges telles qu’elles auraient résulté de la poursuite du contrat sur la même période, soit conformément à la clause 12 page 4 du bail d’origine toutes les charges d’entretien et de fonctionnement hors un forfait de 100 francs soit 15,24 euros par mètre carre qui restent à la charge du bailleur.

— condamner la société Smas tourisme a payer aux époux [K] la somme de 6.586 euros à titre de solde restant du dans le cadre de la compensation de l’indemnité d’éviction avec le montant des loyers comme convenu au protocole d’accord,

— condamner la société Smas tourisme à payer aux époux [K] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la remise en état de l’appartement, et de la reprise des dégradations constatées dans le procès-verbal de l’huissier,

— débouter la société Smas tourisme de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Société Smas tourisme à payer aux époux [K] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire,

— condamner la société Smas tourisme à payer aux époux [K] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Smas tourisme en tous les frais et dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, la société Smas tourisme demande à la cour de :

vu les articles 1240, 1382 (en vigueur au moment des faits) et 1721 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris qui a débouté M. et Mme [K] de leurs demandes à l’encontre de la société Smas tourisme,

— condamner M. et Mme [K] à payer à la société Smas tourisme la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. et Mme [K] à payer à la société Smas Tourisme, la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie Cenac, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

1-sur la demande des appelants tendant au prononcé de la caducité de l’appel incident des intimés ou subsidiairement tendant à l’irrecevabilité de la prétention aux fins d’indemnité d’éviction augmentée des intérêts

Vu les articles 542 et 954 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Il résulte des deux premiers de ces textes que l’appelant doit dans le dispositif de ses conclusions mentionner qu’il demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement, ou l’annulation du jugement.

En cas de non-respect de cette règle, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement, sauf la faculté qui lui est reconnue, à l’article 914 du code de procédure civile, de relever d’office la caducité de l’appel.

Le jugement critiqué a condamné les bailleurs à payer à la preneuse une indemnité d’éviction de 12 819,86 euros (après avoir opéré une compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction tel que fixé par le protocole d’accord transactionnel et un solde résiduel de loyers dus par la preneuse).

Dans ses avant-dernières conclusions notifiées le 12 août 2024, la société Smas tourisme sollicitait la condamnation des bailleurs à lui payer ' des intérêts légaux sur toute somme due avec capitalisation annuelle et jusqu’au complet paiement, soit la somme globale de 17 616, 52 euros au 18 septembre 2024, date des plaidoiries, à parfaire à la date du jugement à intervenir'.

Les appelants soutiennent que l’intimée formait alors un appel incident sur le chef du jugement qui les condamnait à payer à cette dernière la somme de 12 819,86 euros.

Pour les appelants, une telle demande, qui s’analyse en un appel incident, serait caduque et subsidiairement irrecevable. Sur la caducité de ladite demande, les appelants font valoir que l’intimée n’a sollicité ni l’infirmation, ni l’annulation du jugement en ce qu’il a condamné les appelants à lui payer une somme limitée à 12 819,86 euros au titre de l’indemnité d’éviction. Sur l’irrecevabilité de ladite demande, les appelants font valoir qu’elle est tardive en application de l’article 910-4 du code de procédure civile et du principe de concentration temporelle des prétentions à hauteur d’appel.

Toutefois, la cour observe que, dans ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2024, l’intimée renonce finalement à présenter un appel incident sous la forme d’une demande d’indemnité d’éviction augmentée des intérêts. L’intimée ne conclut donc plus sur le chef de jugement lui accordant une indemnité d’éviction d’un montant limité à 12 819,86 suros.

Les demandes des appelants tendant à voir prononcer la caducité de l’appel incident, à voir déclarer irrecevable le même appel incident ou à déclarer irrecevable la demande de l’indemnité en paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 17 616, 52 euros sont donc sans objet.

2-sur la restitution des clés

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Il est acquis aux débats que ce n’est que le 1er octobre 2018, que la société Smas tourisme restituait les clés aux bailleurs

Or, le protocole d’accord transactionnel signé entre les entre les parties le 3 avril 2015 stipule que la société Smas tourisme s’engage à 'restituer spontanément les clés’ pour le 15 novembre 2016.

Les bailleurs prétendent que la preneuse aurait refusé de leur rendre les clés, alors que cette dernière soutient au contraire que ce sont les bailleurs qui ont refusé de reprendre lesdites clés au motif que le logement était en mauvais état à la suite d’un sinistre sur leur terrasse.

Dès lors que la preneuse avait l’obligation de restituer les clés le 15 novembre 2016, il lui appartient de démontrer qu’elle s’est bien conformée à cette obligation ou bien qu’il existerait un fait exctinctif de son obligation.Par ailleurs, il est de principe que les clés sont portables et non pas quérables.

En l’espèce, la société Smas tourisme admet qu’elle n’a pas remis les clés à la date contractuellement fixée soit le 15 novembre 2016, invoquant le refus des bailleurs de reprendre ces dernières.

Cependant, la société Smas tourisme n’établit pas suffisamment que c’est en raison du refus des bailleurs qu’elle n’a pas pu rendre à cette dernière les clés des locaux pris à bail. La preneuse produit, en particulier, un message électronique émanant de M. [X] [J], directeur juridique du groupe Lagrange en date du 15 novembre 2016 qui indique que les bailleurs ont refusé la restitution des lieux compte tenu de l’état du logement. Or, il n’est pas contesté que M. [J] est un responsable de la société Groupe Lagrange dont dépend la preneuse. Ce courrier électronique manque donc d’objectivité et ne saurait emporter , à lui seul,la conviction de la cour.

Les appelants versent, de leur côté, le procès-verbal de constat du 10 novembre 2016, établi par huissier de justice, dans lequel il n’est jamais mentionné ni que la preneuse aurait restitué les clés, ni que les bailleurs aurait refusé de reprendre lesdites clés.

Contrairement à ce qui a été à tort retenu par le premier juge, il doit donc être considéré que la preneuse ne démontre pas avoir accompli son obligation de restitution des clés au 15 novembre 2016 aux bailleurs.

3-sur l’exception d’inexécution invoquée par la preneuse

Pour s’opposer au paiement tant des charges que des loyers et des indemnités d’occupation, la preneuse précise qu’elle n’a pas pu exploiter l’appartement des époux [K], du fait des désordres et malfaçons l’affectant.

Il est de principe que le preneur à bail commercial est fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre son obligation de payer les loyers s’il établit que les manquements du bailleur à ses obligations créent une l’impossibilité totale d’exploitation des lieux loués ou les rendent impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

En l’espèce, la preneuse produit aux débats de multiples pièces précises établissant des désordres importants affectant les lieux loués, tels qu’une remontée d’humidité par capillarité dans le logement ainsi que le fait que,lors de pluies ou fortes pluies, l’eau ne puisse pas s’évacuer de cette terrasse et pénètre la dalle béton du logement.

Cependant, il résulte seulement de ces pièces que la preneuse rencontrait une gêne trés importante ou des difficultés à exploiter l’appartement dans un cadre para-hôtelier, ce qui ne constitue cependant pas une impossibilité totale d’exploitation des lieux loués ou une impropriété à l’usage auquel ils étaient destinés.

Ainsi, dans un rapport de juin 2011, la société BE construction environnement indiquait au syndic que « le niveau fini des terrasses extérieures est en contrebas des jardins de 15 à 20 cm environ ». Toujours dans ce même rapport, la société BE construction environnement ajoutait que les souches de ventilation des sous-sol étaient la cause de venues d’eau, que la couverture était non débordante, qu’il y avait une couverture en tuile sans pente et que la dalle de couverture horizontale était non étanchée. Il était encore relevé que d’une façon générale, le niveau des terres extérieures était au niveau du carrelage des terrasses avec souvent des pentes extérieures ramenant les eaux contre la façade au lieu de les écarter.

Le 6 janvier 2015, le cabinet Texa expertises, mandaté par Allianz, relevait une remontée d’humidité par capillarité dans le logement, le réseau d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse bordant le logement semblant ne pas remplir sa fonction. Le cabinet Texa expertises ajoutait que lors de pluies ou fortes pluies, l’eau ne pouvait pas s’évacuer de cette terrasse et pénétrait la dalle béton du logement, la zone du bâtiment puis provoquait des remontées capillaires directes avec dégradation de l’ensemble des embellissements du B5 bis. Dans un courrier du 20 octobre 2015, la preneuse se plaignait encore en ces termes :' Nous vous rappelons que lors des fortes pluies, l’eau stagne sur la terrasse du logement B 5 bis et s’infiltre dans ledit logement ! Ces infiltrations par terrasse sont la conséquence d’un défaut de conception de la terrasse provoquant la stagnation des eaux en cas de pluies importantes ! Depuis la déclaration de ce désordre à l’assureur dommages-ouvrage en 2010, il n’y a pas eu de travaux ! Ainsi, le logement B5bis se dégrade un peu plus à chaque nouvelle pluie intense !'.

Il ne ressort pas suffisamment de ces pièces qu’entre les fortes pluies générant une stagnation d’eau sur la terrasse et des infiltrations dans le logement, la société SMAS tourisme ne pouvait pas exploiter le logement conformément à sa destination contractuelle, à savoir une activité d’exploitation para-hôtelière, la location meublée desdits biens pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services.

En outre, les pièces produites ne renseignent qu’imparfaitement sur la situation exacte de l’appartement suite aux fortes pluies et sur le point de savoir s’il était complètement inondé et donc impropre à sa destination de façon constante.

Enfin, la société Smas tourisme ne démontre pas qu’elle aurait cessé d’exploiter l’appartement loué en décidant de le retirer de la location.

En conséquence, la société Smas tourisme est mal fondée à invoquer l’exception d’inexécution au regard de supposés manquements de la bailleresse à l’obligation de délivrance, pour se soustraire au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

4-sur les loyers réclamés par les bailleurs

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Selon l’article 1271 du code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016:

La novation s’opère de trois manières :

1° Lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte,

2° Lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien qui est déchargé par le créancier,

3° Lorsque, par l’effet d’un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à l’ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé.

L’article 1273 du même code, également dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, ajoute :La novation ne se présume point, il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.

Les parties ont conclu un avenant du 15 décembre 2006, par lequel elles ont décidé qu’il serait accordé à la preneuse 6 semaines supplémentaires de location moyennant le loyer annuel de 3.300 euros. Ledit avenant stipule que cette location supplémentaire concerne la période du 1er janvier 2007 au 12 août 2010.

Pour les bailleurs, la preneuse leur est redevable d’une somme résiduelle, au titre des loyers, de 19 387 euros, sur une période de 4 années, compte tenu de l’avenant du 15 décembre 2006 qui prévoit 6 semaines de locations supplémentaires par cette dernière et ce moyennant un loyer annuel de 3300 euros TTC.

Toujours pour les bailleurs, cet avenant du 15 décembre 2006 emporte novation du montant du loyer et récupération par la société Smas tourisme de la jouissance de 6 semaines dont ils pouvaient jusqu’à l’avenant bénéficier à titre personnel.

Ils précisent enfin que postérieurement à août 2010, la société Smas tourisme a continué à bénéficier de ces 6 semaines de location supplémentaire dont elle a racheté la jouissance.

Pour la preneuse, l’avenant du 15 décembre 2006, prévoyant la reprise par la preneuse de la location de six semaines supplémentaires par an, ne concerne que la seule période du 1 er janvier 2007 au 12 août 2010. Pour elle, il n’existe donc pas d’arriéré de loyers postérieur au

terme de l’avenant, soit entre le 13 août 2010 et la libération des lieux le 15 novembre 2016.

La preneuse s’oppose en tout état de cause au paiement des loyers, invoquant l’exception d’inexécution et l’impossibilité d’exploiter l’appartement. Elle se reconnaît uniquement débitrice d’un solde de loyers résiduel à hauteur du montant retenu par le tribunal (puisqu’elle sollicite la confirmation du jugement et que le jugement retient des loyers impayés à hauteur de 2209, 14 euros).

En l’espèce, le bail commercial du 13 août 1999 met à la charge de la preneuse l’obligation de payer un loyer. Ensuite, l’avenant du 15 décembre 2006 stipule que cette dernière a repris en location 6 semaines d’occupation du bailleur moyennant le loyer annuel de 3.300 euros pour la période du 1 er janvier 2007 au 12 août 2010.

Cet avenant est toutefois clair concernant sa portée dans le temps. Il indique expressément que la location supplémentaire de 6 semaines au profit de la preneuse ne concerne que la seule période du 1er janvier 2007 au 12 août 2010.

Par ailleurs, concernant la novation invoquée par les bailleurs, ces derniers n’en rapportent pas la preuve, la volonté de nover ne ressortant pas suffisamment des termes de l’avenant du 15 décembre 2006.

Cet avenant a donc modifié le bail initial pour la seule période précisée et ne saurait emporter de quelconques obligations pour les parties au-delà.

Pour dire que l’avenant prévoyait bien sa reconduction au-delà de son terme (le 12 août 2010) et que la preneuse est donc redevable de 6 semaines de location supplémentaires sur la période 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, les bailleurs indiquent que la société Smas tourisme a bien continué à payer, postérieurement à août 2010, les loyers supplémentaires prévus par l’avenant.

Cependant, le document versé aux débats par les bailleurs est non seulement inexploitable en l’état, mais, en outre, ne représente qu’une petite portion de temps allant de 2013 à 2014.Il ne peut faire la preuve de l’existence d’un accord des parties sur une reconduction des termes de l’avenant du 15 décembre 2006, au-delà de la période d’application initiale contractuellement prévue.

Toujours pour dire que l’avenant du 15 décembre 2006 emporte obligation pour la preneuse de payer les loyers au-delà de la période visée par ledit avenant (du 1er janvier 2007 au 12 janvier 2010), la bailleresse fait encore valoir que le protocole d’accord transactionnel du 3 avril 2015 fait référence, en page 2, audit avenant. Toutefois, si le protocole d’accord fait effectivement référence à cet avenant, il n’indique pas pour autant clairement que cet avenant a continué à produire ses effets entre les parties au-delà du 12 janvier 2010.

En conséquence, les bailleurs ne sauraient se fonder sur l’avenant du 15 décembre 2006 pour solliciter le paiement de loyers sur la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015 ainsi qu’au titre d’un prorata 2016.

La cour déboute les bailleurs de leurs demandes suivantes contre la preneuse (en ce qu’elle est fondée sur l’avenant du 15 décembre 2006) :

-16 500 euros au titre de la période allant du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015 (soit 5 x 3300 euros)

-2287 euros au titre d’un prorata 2016 (10,5/12 x 3300 euros)

— total :19.387 euros

En revanche, toujours concernant la question d’un solde résiduel de loyer dû par la société Smas tourisme, cette dernière ne critique pas le jugement en ce qu’il a retenu, à sa charge, un solde à hauteur de 2 209,14 euros. En effet, la société Smas tourisme ne sollicite pas l’infirmation du chef de jugement opérant une compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et ledit solde résiduel de loyers.

La cour retient donc, tout comme le jugement, une créance de 2209, 14 euros au titre d’un solde résiduel de loyers dû par l’intimée.

5-sur les indemnités d’occupation réclamées par les bailleurs

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Il est constant que l’indemnité d’occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option, cette indemnité doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative.

Le 3 avril 2015, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel qui prévoyait une fin d’occupation du logement par la preneuse au 15 novembre 2016 et la libération des lieux pour cette date. Le protocole mentionnait aussi le paiement, par les bailleurs, d’une indemnité d’éviction transactionnelle forfaitaire de 15 029 euros. Il était enfin stipulé que si la preneuse ne restituait pas les clés à la bonne date elle serait alors redevable d’une indemnité d’occupation forfaitaire et transactionnelle fixée sur une base annuelle et hors charges en sus de 30 000 euros.

Ledit protocole d’accord transactionnel stipule en effet ceci : ' Si pour une raison quelconque, les clés n’étaient pas restituées à bonne date et dans les conditions des présentes, la société Smas tourisme, serait redevable d’une indemnité d’occupation forfaitaire et transactionnelle fixée sur une base annuelle hors charges en sus de 30.000 euros ».

Les bailleurs réclament à la société Smas tourisme le paiement d’indemnités d’occupation sur la période du 16 novembre 2016 (lendemain de la fin d’occupation prévue au protocole d’accord transactionnel du 3 avril 2015) jusqu’au 1er octobre 2018 (date de restitution des clés aux bailleurs).

Pour s’opposer au paiement des indemnités d’occupation, la société Smas tourisme répond, d’une part, que les bailleurs ont refusé de reprendre les clés du logement et que, d’autre part, ils ont manqué à leurs obligations de délivrance et de garantie des troubles de jouissances ultérieurs. Sur les manquements reprochés aux bailleurs, la société Smas tourisme précise qu’elle n’a aucune responsabilité dans la survenance des désordres et malfaçons affectant plusieurs appartements dont celui des époux [Y] [I] et [Z] [K].

Cependant, d’une part, concernant les clés du logement, la cour a précédemment estimé qu’il devait être considéré que la preneuse ne démontrait pas avoir accompli son obligation de restitution des clés au 15 novembre 2016 aux bailleurs.

D’autre part, concernant l’exception d’inexécution invoquée par la preneuse, la cour a également précédemment considéré que cette dernière était mal fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

S’agissant plus particulièrement des troubles de jouissance invoqués par la société Smas tourisme, cette dernière ne rapporte pas suffisamment la preuve d’une impossibilité totale d’exploitation des lieux loués ou d’une impropriété à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Sur le principe, la société Smas Tourisme, qui ne s’est pas conformée aux termes du protocole d’accord transactionnel du 3 avril 2015, lequel prévoyait une fin d’occupation du logement par la preneuse au 15 novembre 2016 et la libération des lieux pour cette date, est donc redevable d’indemnités d’occupation jusqu’à la date à laquelle elle a restitué les clés, soit le 1er octobre 2018.

Concernant le montant des indemnités d’occupation dues par la société Smas tourisme, celui-ci doit être fixé au montant contractuellement fixé par les parties dans le protocole d’accord transactionnel du 3 avril 2015, soit :'une indemnité d’occupation forfaitaire et transactionnelle fxée sur une base annuelle hors charges en sus de 30.000 euros'.

Par ailleurs, toujours concernant le montant des indemnités d’occupation, la société Smas tourisme ne conteste pas, à titre subsidiaire, le calcul effectué par les époux [Y] [I] et [Z] [K] (et qui donne un résultat de 55 890, 41 euros pour la période considérée allant du 16 novembre 2016 au 1er octobre 2018).

Enfin, il ne saurait être fait droit à la demande des appelants d’ajouter au montant demandé (55 890, 41 euros), le terme de 'charges', sans plus de précision. En effet, la cour va faire droit à la prétention des appelants concernant les charges, de façon plus détaillée, au paragraphe suivant. La société Smas tourisme ne saurait être condamnée deux fois au paiement des mêmes charges.

Infirmant le jugement, la cour condamne la société Smas tourisme à payer aux époux [Y] [I] et [Z] [K] une somme de 55 890, 41 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 16 novembre 2016 au 1er octobre 2018.

6-sur les charges réclamées par les bailleurs

Les bailleurs sollicitent la condamnation de la preneuse à leur payer ' les charges telles qu’elles auraient résulté de la poursuite du contrat sur la même période, soit conformément à la clause 12 page 4 du bail d’origine toutes les charges d’entretien et de fonctionnement hors un forfait de 100 F soit 15,24 euros par mètre carre qui restent à la charge du bailleur'.

Les bailleurs sollicitent donc le paiement des charges sur la période d’occupation des lieux par la preneuse, soit entre le 16 novembre 2016 (le lendemain de la date à laquelle l’occupation devait prendre fin) et le 1er octobre 2018 (date de restitution des clés).

Concernant les sommes dues par la preneuse à compter du moment où elle n’avait plus le droit d’occuper les lieux (soit le 16 novembre 2016), le protocole d’accord transactionnel du 3 avril 2015 fixe forfaitairement le montant des indemnités d’occupation à la charge de la preneuse et règle également le sort des charges.

En effet, le protocole d’accord prévoit, en page 3, que : Si pour une raison quelconque, les clés n’étaient pas restituées à bonne date et dans les conditions des présentes, la société Smas tourisme, serait redevable d’une indemnité d’occupation forfaitaire et transactionnelle fxée sur une base annuelle hors charges en sus de 30.000 euros ».

Le protocole d’accord du 3 avril 2015 met donc à la charge de la preneuse, pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux au-delà du 15 novembre 2016 (ce qui a été le cas), outre une indemnité d’occupation forfaitaire de 30 000 euros, les charges ('hors charges en sus').

Compte tenu de la précision du protocole d’accord sur le fait que les charges doivent venir 'en sus’ de l’indemnité d’occupation forfaitaire, c’est à juste titre que les bailleurs sollicitent le paiement desdites charges.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il rejette la prétention des époux M.[Z] [K] et Mme [Y] [I] sur les charges.

Statuant à nouveau, la cour condamne la société Smas à payer aux époux [K]-[I] les charges telles qu’elles auraient résulté de la poursuite du contrat sur la même période, soit conformément à la clause 12 page 4 du bail d’origine toutes les charges d’entretien et de fonctionnement hors un forfait de 100 francs soit 15,24 euros par mètre carré qui restent à la charge du bailleur.

7-sur les frais de remise en état

Selon l’article 1719 du code civil :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 d code civil ajoute :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1728 du même code dispose :Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Les époux [Z] [K] et [Y] [I] réclament une indemnité de 8000 euros à la société Smas tourisme au titre du coût de la remise en état des lieux loués.

Il est de principe que le bailleur doit remettre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle.

Selon les bailleurs, les frais de remise en état de l’appartement sont les suivants :

— les frais de remise en état liés à un dégât des eaux,

— une grille de VMC est cassée,

— la serrure de la baie vitrée ne fonctionne plus,

— une seconde baie vitrée a un verrou qui ne fonctionne pas,

— le four ne fonctionne pas,

— il manque un cache de protection à un volet roulant,

— certains aspects du logement sont sales et non nettoyés,

— il existe un autre dégât des eaux émanant du plafond totalement indépendant du premier

sinistre que Smas tourisme n’a manifestement pas traité.

S’agissant d’un dégât des eaux, ces dernier relève, compte tenu des pièces produites (dont le contenu a été examiné dans le paragraphe 'sur l’exception d’inexécution invoquée par la preneuse '), de la responsabilité des bailleurs.Il s’agit en effet d’un problème d’inondation de l’appartement loué résultant de l’absence d’évacuation d’eau sur la terrasse.

S’agissant du second dégât des eaux également invoqué par la bailleurs, les pièces produites ne permettent pas d’affirmer qu’il serait lié à un manquement de la preneuse à ses obligations d’assurer les réparations locatives ou le menu entretien des lieux.Ainsi, les conséquences financières liées aux dégâts des eaux ne sauraient être mises à la charge de la preneuse.

Toutefois, les pièces produites par les appelants établissent la preuve de l’existence d’autres désordres qui sont bien, pour leur part, imputables à la preneuse. Ils découlent en effet de sa défaillance dans le respect de son obligation d’assurer les réparations locatives et le menu entretien.

Ainsi, le constat d’huissier de justice du 10 novembre 2016 relève les désordres locatifs suivants relevant de la responsabilité de la société Smas tourisme:

— une grille de VMC est cassée dans la salle de bains,

— dans la deuxième chambre, la serrure de la baie vitrée se décroche de son logement et ne fonctionne plus,

— la serrure de la baie vitrée principale ne fonctionne plus dans la salle à manger,

— le four ne fonctionne pas,

— la paroi en ver opaque qui délimite la propriété de celle de l’appartement voisin est cassée sur un pan,

— il manque un cache de protection à au niveau de l’aération d’un volet roulant,

— certains éléments du logement sont sales et non nettoyés (le sol de la terrasse, les rails des baies vitrées).

S’agissant du coût de la reprise desdits désordres, les époux [Z] [K] et [Y] [I] produisent des devis qui portent toutefois principalement sur des postes de réparations n’incombant pas à la société preneuse.Compte tenu des pièces parcellaires produites par les bailleurs, il y a lieu de fixer le coût de la reprise des désordres imputables à la société Smas tourisme à 2000 euros.

En conséquence, infirmant le jugement la cour condamne la société Smas tourisme à payer aux époux [Y] [I] et [Z] [K] une somme de 2000 euros au titre des frais de remise en état incombant au preneur.

8-sur l’indemnité d’éviction due par les bailleurs à la preneuse

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties stipule que les bailleurs seraient redevables envers la preneuse d’une somme de 15 029 euros au titre de l’indemnité d’éviction forfaitaire, amiable et transactionnelle due à la preneuse.

Les bailleurs ne s’opposent pas, sur le principe, au paiement de ladite indemnité d’éviction, mais invoquent une compensation avec la supposée dette de loyers de la preneuse. Ils mettent aussi en avant le fait que la preneuse n’a pas respecté certaines clauses du protocole d’accord transactionnel et notamment celle qui mettait à la charge de cette dernière l’obligation de lui adresser un document de suivi financier deux fois par ans.

Cependant, sur ce point, si la preneuse n’établit pas effectivement avoir respecté cette obligation, les bailleurs n’en tirent pour autant aucune conséquence juridique concernant le principe du versement de l’indemnité d’éviction. En effet, dans leurs dernières conclusions, les bailleurs se reconnaissent bien redevables, envers la preneuse, d’un solde d’indemnité d’éviction à hauteur de 6.586 euros.L’indemnité d’éviction est donc due par les bailleurs à la preneuse et ce selon le montant prévu par le protocole d’accord transactionnel.

Il a donc lieu de dire que les bailleurs sont redevables, envers la preneuse, d’une somme de 15 029 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Ensuite, concernant la compensation opérée par le jugement, entre le montant de ladite indemnité d’éviction et un solde résiduel de loyers dûs par la preneuse (2209, 14 euros), cette dernière ne la conteste pas. En effet, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la société Smas tourisme ne conclut pas à l’infirmation du chef de jugement opérant une compensation et condamnant les bailleurs à lui payer une somme de 12 189, 86 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

La cour, confirmant la décision de première instance de ce chef, condamne les époux [Y] [I] et [Z] [K] à payer à la société Smas tourisme la somme de 12.819, 86 euros.

9-sur les demandes réciproques des parties de dommages-intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 1382 du code civil,

Aucune des parties ne prouve l’abus du droit d’agir en justice de l’autre, chacune d’entre-elles ayant pu se méprendre sur l’étendue exacte de ses droits dans un contexte de manquements réciproques.

La cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes réciproques des parties de dommages-intérêts pour procédures abusives.

10-sur les frais du procès

Si chacune des parties détient une créance sur l’autre, la créance des bailleurs est d’un montant très supérieur à celui de la preneuse. Le jugement est en conséquence infirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Smas tourisme est condamnée à payer une somme de 5000 euros aux époux [Y] [I] et [Z] [K] au titre des frais de procès ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— déclare sans objet les demandes des époux [Y] [I] et [Z] [K] tendant à voir prononcer la caducité de l’appel incident, à voir déclarer irrecevable le même appel incident ou à voir déclarer irrecevable la demande de la preneuse en paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 17 616, 52 euros,

— confirme le jugement concernant :

— la condamnation des époux [Y] [I] et [Z] [K], au profit de la société Smas tourisme, à la somme de 12 189, 86 euros au titre de l’indemnité d’éviction (après compensation avec une créance de loyers de 2 209,14 euros),

— le rejet de la demande des époux [Y] [I] et [Z] [K] en paiement des loyers (uniquement pour la partie supérieure à 2209, 14 euros),

— le rejet des demandes réciproques de dommages-intérêts pour procédures abusives,

— infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne la société Smas tourisme à payer aux époux [Y] [I] et [Z] [K]:

—  55 890, 41 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 16 novembre 2016 au 1er octobre 2018,

— les charges telles qu’elles auraient résulté de la poursuite du contrat sur la même période, soit conformément à la clause 12 page 4 du bail d’origine toutes les charges d’entretien et de fonctionnement hors un forfait de 100 francs soit 15,24 euros par mètre carre qui restent à la charge du bailleur,

—  2000 euros au titre des frais de remise en état,

—  5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les époux [Y] [I] et [Z] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, La Présidente,