ARRET N°

du 08 juillet 2025

N° RG 24/01564 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRXJ

[R]

c/

S.A. NOV’HABITAT

BD

Formule exécutoire le :

à :

M^e Jacques LEGAY

la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 08 JUILLET 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 30 juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

Madame [B] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-004480 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représentée par M^e Jacques LEGAY, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEE :

S.A. NOV’HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Céline BLANCHETIERE de la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

M^me Christel MAGNARD, conseiller

M^me Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

M^me Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et M^me Frédérique ROULLET, greffier, lors du délibéré.

DEBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 juillet 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et M^me Frédérique ROULLET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Suivant contrat de bail sous seing privé en date du 28 avril 2023 la SA Nov’Habitat a donné à bail d’habitation à M. [G] [O] et Mme [B] [R] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 9] [Adresse 8] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 450,97 euros outre les charges récupérables.

Suivant exploit de commissaire de Justice en date du 17 octobre 2023 la SA Nov’Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour la somme de 2.127,95 euros.

Le couple s’est séparé et par courrier 07 juin 2023 réceptionné le 13 juin 2023, Mme [R] a donné congé à la bailleresse.

Invoquant le fait que Mme [R] restait tenue solidairement des loyers échus et impayés pendant une durée de six mois suivant le congé délivré, la SA Nov’Habitat a fait assigner Mme [R] et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par assignation du 26 mars 2024 sollicitant la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion consécutive des locataires.

Par jugement du 30 juillet 2024, rendu en l’absence des deux locataires, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies.

Refusé d’accorder à Monsieur [G] [O] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Ordonné l’expulsion de Monsieur [O].

Condamné solidairement Mme [R] et M. [O] à payer à la SA Nov’Habitat la somme de 2043,92 euros correspondant aux loyers et charges impayées arrêtées au 13 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Condamné M. [G] [O] à verser à la SA Nov’Habitat la somme de 2365,10 euros représentants les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés sur la période échue du 14 décembre 2023 au 17 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Condamné Monsieur [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalant au loyer chargé jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisés par la restitution des clés.

Condamné M. [O] et Mme [R] in solidum aux dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’à verser à la SA d’HLM Nov’Habitat la somme de 200 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 9 octobre 2024 Madame [B] [R] a interjeté appel de cette décision en ses dispositions l’ayant condamnée au paiement solidaire avec Monsieur [O] de la somme de 2043,92 € représentant les loyers et charges impayées arrêtées au 13 décembre 2023 ainsi qu’en ses dispositions la condamnant aux dépens et aux frais irrépétibles de procédure.

Aux termes de ses conclusions d’appel signifiées par voie électronique et déposées à la cour le 26 décembre 2024 Madame [R] demande, par voie d’infirmation des décisions déférées à la cour de :

Juger qu’elle ne sera pas tenue au paiement d’un éventuel retard de loyer jusqu’au (au-delà) du 13 juin 2023.

Accorder à Madame [R] termes et délais pour s’acquitter des sommes restant dues

Condamner la SA d’HLM Nov’Habitat aux dépens.

Au soutien de son appel Mme [R] expose qu’elle n’est pas tenue au paiement de l’arriéré locatif pour la période où elle ne résidait plus dans les lieux, c’est-à-dire pour la période du 13 juin 2023 au 13 décembre 2023.

Elle indique n’avoir vécu que trois semaines avec Monsieur [O] de sorte qu’elle soutient n’être redevable que des loyers échus et impayés arrêtés au 13 juin 2023, date de son congé de son départ effectif des lieux.

En ce qui concerne sa demande de délais de paiement Madame [R] indique être sans emploi et ne percevoir que le RSA.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique et déposées au greffe de la cour le 10 février 2025 la SA d’HLM Nov’Habitat sollicite de :

Confirmer en toutes ses dispositions du jugement déféré faute pour l’appelante d’avoir formulé dans le dispositif de ses premières conclusions d’appel une demande d’infirmation ou d’annulation de la décision.

Subsidiairement :

Confirmer toutes ses dispositions du jugement du 30 juillet 2024.

Infiniment subsidiairement :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du 30 juillet 2024 sauf en ce qu’il n’a pas accordé de délais de paiement à Madame [R].

Statuer ce que de droit quant à la demande de paiement échelonné de Madame [R] laquelle ne pourra dépasser une durée de 24 mois.

Rappeler qu’en ce cas, l’absence de règlement d’une mensualité rend la totalité de la somme exigible.

En tout état de cause :

Débouter Madame [R] de ses demandes plus amples et contraires.

Condamner Madame [R] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et la notification préfectorale ainsi qu’à payer à la société Nov’Habitat une somme de 2000 €au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions la SA d’HLM Nov’Habitat expose principalement qu’en vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, repris dans le cadre de l’article 12 du bail du 28 avril 2023, la solidarité d’un des colocataires et de la personne qui s’est portée caution prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, cette solidarité ne s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

La SA d’HLM Nov’Habitat indique que Mme [R] est en conséquence redevable des loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé soit jusqu’au 13 décembre 2023 comme l’a indiqué le juge de première instance.

Le bailleur présent en cause d’appel produit un décompte arrêté au 17 mai 2024 estimant que c’est à bon droit que le premier juge a condamné solidairement Monsieur [O] et Madame [R] au paiement d’une somme de 2043,92 € représentant les loyers chargés et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 décembre 2023.

' Vu les conclusions de l’appelante signifiées le 26 décembre 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 10 février 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les prétentions soumises à la cour par l’appelante

L’article 542 du code de procédure civile dispose que : 'L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.'

L’article 954 du code de procédure civile en ses alinéas 1, 2 et 3 dispose que :

Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

Cour de Cassation, 2 ème chambre civile, 1 er juillet 2021, n° 20-10.694

Toutefois l’article 915-2 du code de procédure civile issu du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 est venu compléter ces dispositions en disposant que :

'L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.'

Il ressort de l’application combinée des articles 542 et 954 du code de procédure civile avec le nouvel article 915-2 du même code, que les premières conclusions de l’appelant et la déclaration d’appel constituent un ensemble procédural qui doit déterminer de manière exhaustive les demandes d’annulation ou d’infirmation des dispositions de la décision déférée ainsi que les prétentions sollicitées en cause d’appel.

En l’espèce, si les premières conclusions de Mme [R] ne mentionnent effectivement pas, dans leur dispositif, de demandes d’infirmation des dispositions du jugement du 30 juillet 2024, la déclaration d’appel indique sans ambiguïté que le recours tend à :

La réformation des chefs du jugement ci-après énoncés :

— en ce qu’il a condamné Madame [B] [R] à verser à la SA d’HLM Nov’Habitat la somme de 2.043,92 euros (deux mille quarante-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) représentant les loyers et charges impayés au 13 décembre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— en ce qu’il a condamné Madame [B] [R] à verser à la SA d’HLM Nov’Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— en ce qu’il a condamné Madame [B] [R] à verser à la SA d’HLM Nov’Habitat aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Ainsi la déclaration d’appel, complétée par les premières conclusions de Mme [R] circonscrivent les chefs du jugement critiqués dont l’infirmation est requise et les prétentions de Mme [R] en cause d’appel.

Le moyen soulevé par la SA d’HLM Nov’Habitat ne sera pas retenu.

2/ Sur la limite de l’obligation solidaire de Mme [R]

L’article 8-1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

VI. – La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Comme l’a justement relevé le premier juge, l’application de l’article 8-1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 maintient la solidarité du colocataire ayant donné congé pendant un délai de six mois après la date d’effet du congé lorsque le colocataire sortant n’a pas été substitué par un nouveau colocataire.

Il s’ensuit que, par des motifs appropriés que la cour adoptera au visa de l’article 915 du code de procédure civile, Mme [R] ayant donné congé à la bailleresse le 13 juin 2023 sans être remplacée, elle restait redevable solidairement de M. [O] pour les loyers échus et impayés jusqu’au 13 décembre 2023.

La décision sera confirmée sur ce point.

3/ Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La demande est recevable en cause d’appel au sens de l’article 544 du code de procédure civile en ce que les mesures de grâce peuvent être sollicitées en tout état de cause. (Cour de cass civ 3ème Pourvoi n° 21-13.476)

En l’espèce Mme [R], qui sollicite des délais de paiement au visa de cet article, justifie ne percevoir que des allocations de la CAF pour 1.477,67€/mois (valeur 09/2024) correspondant à:

APL : 321,68€, Paje : 193,30€, ASF : 195,86€, AF : 148,52€ et RSA majoré : 618,31€.

Elle a à charge deux enfants mineurs âgés respectivement de quatre et deux ans et supporte les charges de la vie courante. (Loyer résiduel non justifié)

La dette locative à laquelle elle a été condamnée par la décision confirmée sur ce point est de 2.365,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30/07/2024.

Même si les sommes retenues au titre des prestations familiales ne sont destinées qu’aux enfants le montant du RSA perçu permet d’accorder à Mme [R] 24 mensualités pour s’acquitter de sa dette locative, soit :

23 mensualités de 98 euros

Une 24ème mensualité du solde incluant les intérêts échus.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

En l’espèce Mme [R], qui a interjeté appel sur une disposition ne relevant que de la stricte application de la Loi et aurait pu solliciter des délais de grâce amiablement ou, à défaut, devant le juge de l’exécution, a manifestement usé de son droit d’appel avec légèreté et occasionné à la SA d’HLM Nov’Habitat des frais irrépétibles inutiles.

En conséquence la décision condamnant Mme [R] (in solidum avec M. [O]) aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation avec leurs notifications respectives en préfecture sera confirmée et Mme [R] sera en outre tenue aux dépens de l’appel.

Mme [B] [R] devra également payer à la SA d’HLM Nov’Habitat la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et contradictoirement dans les limites de l’appel,

Confirme en toutes ses dispositions déférées le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 30 juillet 2024 (RG n° 24/01124).

Y ajoutant,

Accorde à Mme [B] [R] la possibilité de s’acquitter de la dette locative à laquelle elle a été condamnée par le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 30 juillet 2024 en vingt- quatre mensualités réparties comme suit :

23 mensualités de 98 euros

Une 24ème mensualité du solde incluant les intérêts échus.

Dit qu’à défaut de paiement de chaque mensualité au plus tard le 5 du mois, la totalité de la dette redeviendra exigible, passé un délai de 8 jours sans régularisation, suite à une mise en demeure envoyée par la SA d’HLM Nov’Habitat.

Condamne Mme [B] [R] aux dépens de l’appel.

Condamne Mme [B] [R] à payer à la SA d'[Adresse 10] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Le greffier Le président