R.G. : N° RG 25/00728 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUUF

ARRÊT N°

du : 09 décembre 2025

SP

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL LE CAB AVOCATS

la SCP FWF ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2025

APPELANT :

d’une ordonnance rendue le 22 avril 2025 par le Président du tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE (RG 25/00031)

Monsieur [M] [I]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Maître Alexandrine DE CASTRO BOIA de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMÉE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE POR TE LUCAS représenté par son Syndic la SARL CAP’IMMO dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit

audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jessica WOZNIAK-FARIA de la SCP FWF ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame ANNE POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé lors des débats et de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée conformément à l’article 456 du code de procédure civile, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [I] est propriétaire des lots n°3 (un appartement situé au niveau 2) et 4 (au niveau des combles), dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7] (Marne).

Soutenant que M. [I] avait réalisé des travaux sur la toiture de la copropriété, sans autorisation de celle-ci, à l’origine de désordres, ainsi qu’une modification de la charpente de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne afin, notamment, qu’il soit condamné à exécuter des travaux de remise en état.

Par jugement du 27 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a, notamment :

— Dit que M. [I] sera contraint de détruire la toiture en surélévation et la remettre en état d’origine avec la même pente et la même surface habitable et de reprendre l’étanchéité de la terrasse comme à l’origine suivant les deux devis de l’entreprise Grongnet et Fils du 20 novembre 2018 pour la toiture et 8 janvier 2019 pour l’étanchéité de la terrasse, ou de mandater une entreprise afin de réaliser ces travaux,

— Dit que ces travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’issue de ce délai et pendant une durée de 3 mois

Par jugement du 11 janvier 2022, confirmé par arrêt de cette cour du 13 septembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a, liquidant l’astreinte provisoire prononcée par le jugement précité, condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 500 euros et fixé une nouvelle astreinte provisoire.

Par acte du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne afin d’être autorisé à procéder aux travaux prescrits par le jugement du 27 janvier 2021 aux lieu et place de celui-ci et d’obtenir sa condamnation à lui verser une provision pour permettre la réalisation desdits travaux.

Par ordonnance du 22 avril 2025, le juge des référés a :

— Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

— autorisé le syndicat des copropriétaires ou l’entreprise de son choix qu’elle mandaterait à procéder, aux lieu et place de M. [I], aux travaux imposés à ce dernier dans le dispositif du jugement du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du 27 janvier 2021,

— Autorisé le syndicat des copropriétaires ou l’entreprise de son choix qu’elle mandaterait, assisté d’un commissaire de justice de son choix et, au besoin, avec le concours de la force publique, à pénétrer dans les lots n° 3 et 4 appartenant à M. [I] au sein de la copropriété [Adresse 9] sise à [Adresse 8], afin de procéder aux travaux imposés à M. [I] dans le dispositif du jugement du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du 27 janvier 2021,

— Condamné M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires, par provision, la somme de 29 164.60 euros au titre des travaux de réfection de toiture, des frais de bâchage et des dommages intérêts pour résistance abusive,

— Débouté M. [I] de ses demandes,

— Condamné M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamné M. [I] aux dépens,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [I] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 16 mai 2025.

Par conclusions transmises par voie électronique le 19 septembre 2025, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et, statuant à nouveau, de :

— Constater que le devis de la société Lelabour du 16 janvier 2025 est identique dans la nature des travaux à celui de société Grongnet du 20 novembre 2018,

— En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— L’autoriser à faire procéder aux travaux prévus au devis de la société Grongnet du 20 novembre 2018,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui en rembourser le coût, puisque l’étanchéité de la toiture devait être refaite dès 2014,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes pécuniaires formées à son encontre,

— Le débouter de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens.

Il estime que la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à une contestation sérieuse en ce que le devis qui fonde sa demande ne se rapporte pas aux travaux prescrits dans le jugement de 2021, mais porte uniquement sur des travaux de couverture, que les copropriétaires ont décidé de prendre à leur charge dès 2014.

Il ajoute qu’il ne peut réaliser ces travaux de couverture d’office sans l’autorisation des copropriétaires, puisqu’il ne s’agit pas de ceux ordonnés par le tribunal, et qu’il n’a pas obtenu ladite autorisation.

Il s’oppose à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de bâchage en soutenant que les travaux auraient pu être réalisés si les copropriétaires avaient donné leur accord. Il ajoute que ces frais ont été exposés sans l’accord de la copropriété.

Par conclusions transmises par voie électronique, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] demande à la cour de :

— Le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— Confirmer l’ordonnance dans l’ensemble de ses dispositions,

— Débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— Condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose que M. [I] n’a toujours pas procédé aux travaux prescrits par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne dans son jugement définitif du 27 janvier 2021, causant ainsi un trouble manifestement illicite et mettant l’ensemble immobilier en péril.

Il invoque l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile et l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par le refus d’exécution de mesures ou travaux ordonnés par le juge et la mise en péril du bâti.

Il fonde sa demande de provision sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile en produisant un devis reprenant l’ensemble des travaux prescrits par le jugement du 27 janvier 2021. Il sollicite en outre une provision au titre du coût d’opérations de bâchage auxquelles il a fait procéder en urgence afin de protéger a minima le bâti.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par jugement irrévocable du 27 janvier 2021, M. [I] a été condamné à effectuer des travaux sur la toiture et une terrasse de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7].

La définition des travaux en cause n’est pas équivoque, dès lors qu’il est expressément mentionné dans le dispositif du jugement qu’il s’agit de détruire la toiture en surélévation et de la remettre en état d’origine avec la même pente et la même surface habitable et de reprendre l’étanchéité de la terrasse comme à l’origine. Le devis du 20 novembre 2018 de la société Grongnet visé dans le jugement se rapporte à tout le moins à une partie des travaux en cause, dès lors que la démolition de la toiture en surélévation impose nécessairement la réfection de la couverture.

M. [I] ne justifie pas avoir fait réaliser ces travaux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre un terme en autorisant le syndicat des copropriétaires à procéder ou faire procéder lui-même auxdits travaux.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Le syndicat des copropriétaires sera donc autorisé à accéder aux lots qui sont la propriété de M. [I] pour la bonne exécution des travaux précités, sous réserve du respect des dispositions précitées.

Les travaux en cause incombant à M. [I], ainsi que le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne l’a décidé dans son jugement du 27 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires, qui réalisera lui-même ces travaux, dispose contre M. [I], d’une créance non sérieusement contestable au titre de leur coût, de sorte que ce dernier sera condamné à lui payer une provision de 20 648.10 euros correspondant au devis produit par le syndicat des copropriétaires pour la réfection de la toiture.

La demande de M. [I] tendant à être autorisé à effectuer les travaux visés dans le devis de la société Grongnet du 20 novembre 2018 est sans objet dès lors qu’il a, précisément, été condamné à réaliser lesdits travaux et que le syndicat des copropriétaires est désormais autorisé à les faire effectuer à sa place. Il ne saurait donc obtenir la condamnation des copropriétaires à lui rembourser le coût desdits travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposé des frais pour le bâchage de l’immeuble, dont l’expert désigné en référé avant la saisine du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne indique que les combles sont béants et ouverts à tous vents.

M. [I] ne saurait sérieusement arguer de l’absence de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires pour autoriser le bâchage, puisque l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 investit le syndic du pouvoir, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et que le syndic a été contraint, dans l’attente de l’exécution du jugement par M. [I], d’assurer la mise hors d’eau de l’immeuble, l’absence de prévisibilité quant à la date à laquelle ce dernier pourrait consentir à exécuter les travaux plaçant le syndic dans un situation d’urgence sans cesse renouvelée par la nécessité de faire face à la dégradation des bâches successivement en place.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais de bâchage n’est pas sérieusement contestable pour la somme de 5 093 euros, qui correspond au total des factures émises au nom de la copropriété et du syndic, les deux autres portant le nom de M. [I].

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute de M. [I] qui aurait fait dégénérer en abus le droit dont celui-ci dispose de se défendre en justice. Il sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages intérêts pour résistance abusive.

L’ordonnance de référé est ainsi confirmée, à l’exception du montant de la provision mise à la charge de M. [I], qui sera fixée à la somme de 25 741.10 euros.

M. [I], qui succombe en son appel, doit supporter les dépens de cette procédure et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Il est équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme l’ordonnance déférée à l’exception du montant de la créance mise à la charge de M. [I],

Statuant à nouveau du chef ainsi infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] à [Localité 7] la somme de 25 741.10 euros,

Condamne M. [M] [I] aux dépens d’appel,

Condamne M. [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

Le greffier Le conseiller