Arrêt n°

du 21/05/2025

N° RG 24/00642

MLB/FJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 21 mai 2025

APPELANTES :

d’un jugement rendu le 5 avril 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de TROYES (n° 22/00007)

1) Madame [P] [M]

[Adresse 14]

[Localité 10]

2) S.C.I. DE CHAMOE

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentées par M^e Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER – BARTHE, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.R.L. CHAMPAGNE LAURENTI PERE ET FILS

[Adresse 16]

[Localité 15]

représentée par M^e Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS et par M^e Richard HONNET, avocat au barreau de l’AUBE

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025, Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller, chargé d’instruire l’affaire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur François MÉLIN, président

Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller

Monsieur Olivier JULIEN, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Monsieur Francis JOLLY, greffier

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MÉLIN, président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte authentique en date du 14 janvier 1974, Madame [W] [J] et Madame [P] [M]-[V] ont donné à bail à long terme à Monsieur [G] [T] des parcelles en état de friches sises à [Localité 15], lieudit Valodement cadastrées section AB n° [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] d’une contenance totale de 2 ha 72 a 18 ca, dont 2 ha 8 a en appellation champagne, à compter du 1er janvier 1974 pour se terminer après l’enlèvement de la vendange de l’année 2004.

Par acte authentique en date des 28 décembre 1981 et 24 février 1982, les parties sont convenues de la modification de la durée du bail conclu pour une durée de 30 années à dater de la plantation et ont introduit une clause relative à la propriété des plantations.

Aux termes d’un acte authentique en date du 26 septembre 1998, Monsieur [G] [T] a fait apport de son droit au bail à la SARL Champagne Laurenti Père & Fils pour les parcelles sises à [Localité 15] cadastrées section AB n° [Cadastre 11],[Cadastre 12] et [Cadastre 13], avec l’agrément de l’usfruitière, Madame [P] [V] et de la nue-propriétaire la SCI de Chamoe.

Le bail s’est renouvelé pour une période de neuf années expirant le 31 octobre 2023.

Lors des opérations de remembrement intervenu sur la commune de [Localité 15] et, en ce qui concerne les parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 11],[Cadastre 12] et [Cadastre 13], le bail a été reporté sur la parcelle ZI n° [Cadastre 2], d’une superficie de 55 a 51 ca dont 49 a 99 ca en appellation Champagne.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 février 2022, Madame [P] [M] a fait délivrer à la SARL Champagne Laurenti Père & Fils un congé pour le 31 octobre 2023 sur la parcelle section ZI n°[Cadastre 2] sise à [Localité 15] d’une contenance cadastrale de 55 a 51 ca.

Le 13 juin 2022, la SARL Champagne Laurenti Père & Fils a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes d’une contestation du congé à l’encontre de Madame [P] [M].

La SCI de Chamoe est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 5 avril 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

— donné acte à la SCI de Chamoe de son intervention volontaire,

— déclaré Madame [P] [M] recevable en sa demande concernant la propriété des plantations,

— dit que l’action de Madame [P] [M] en délivrance d’un congé pour cession prohibée n’est pas prescrite,

— validé le congé délivré le 16 février 2022 portant sur la parcelle cadastrée ZI n°[Cadastre 2] pour 55 a 51 ca sise sur la commune de [Localité 15],

— ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL Champagne Laurenti Père & Fils et de tous occupants de son chef des parcelles dans les deux mois suivant la notification du jugement,

— dit que cette expulsion sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de deux mois suivant la notification du jugement,

— débouté Madame [P] [M] de sa demande formulée au titre de la propriété des plantations,

— débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples,

— condamné la SARL Champagne Laurenti Père & Fils aux dépens,

— condamné la SARL Champagne Laurenti Père & Fils à verser à Madame [P] [M] la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Le 22 avril 2024, Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe ont formé une déclaration d’appel.

Le 2 août 2024, la SARL Laurenti Père & Fils a formé une déclaration d’appel.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024 et a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 26 mars 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

Dans leurs écritures en date du 15 février 2025, soutenues oralement lors de l’audience, Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— donné acte à la SCI de Chamoe de son intervention volontaire,

— déclaré Madame [P] [M] recevable en sa demande concernant la propriété des plantations,

— dit que l’action de Madame [P] [M] en délivrance d’un congé pour cession prohibée n’est pas prescrite,

— validé le congé délivré le 16 février 2022 portant sur la parcelle cadastrée ZI n°[Cadastre 2] pour 55 a 51 ca sise sur la commune de [Localité 15],

— ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL Champagne Laurenti Père & Fils et de tous occupants de son chef des parcelles dans les deux mois suivant la notification du jugement,

— dit que cette expulsion sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de deux mois suivant la notification du jugement,

— débouté la SARL Champagne Laurenti Père & Fils de ses demandes,

— condamné la SARL Champagne Laurenti Père & Fils aux dépens,

— condamné la SARL Champagne Laurenti Père & Fils à verser à Madame [P] [M] la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

et de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formulée au titre de la propriété des plantations et de ses autres demandes,

puis statuant à nouveau et y ajoutant :

— juger que les plantations de vignes sises sur la parcelle cadastrée ZI n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15] appartiennent au propriétaire du sol et que la SARL Champagne Laurenti Père & Fils doit restituer cette parcelle en nature de vignes,

— condamner la SARL Champagne Laurenti Père & Fils à replanter ou à faire replanter à ses frais la parcelle cadastrée ZI n° [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15], à concurrence de 49 a 99 ca, en conformité avec le cahier des charges de l’AOC Champagne,

— débouter la SARL Champagne Laurenti Père & Fils de toutes ses demandes,

— condamner la SARL Champagne Laurenti Père & Fils à leur payer la somme de 4000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

— condamner la SARL Champagne Laurenti Père & Fils aux dépens.

Dans ses écritures du 6 février 2025 soutenues oralement lors de l’audience, la SARL Laurenti Père & Fils demande à la cour :

— de déclarer Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe irrecevables en leur appel,

— de les débouter de leur recours et prétentions,

la recevant en son appel,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention de la SCI de Chamoe,

— de déclarer la SCI de Chamoe irrecevable en son intervention et en ses demandes,

en tout état de cause l’en débouter,

— de déclarer Madame [P] [M] irrecevable en sa demande concernant la propriété des plantations,

— de déclarer prescrite et en tout cas mal fondée l’action de Madame [P] [M] pour cession frauduleuse,

— de constater qu’elle a déjà exécuté le jugement relatif à la validité du congé,

— de lui donner acte de ce qu’elle a exécuté le jugement,

— de dire et juger que les plantations qu’elle a réalisées lui appartiennent en confirmant le jugement sur ce principe,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

— de condamner Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe en tous les dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Motifs :

A titre liminaire, il convient de relever que le jugement est définitif des chefs du jugement qui ont déclaré Madame [P] [M] recevable en sa demande concernant la propriété des plantations, dit que l’action de Madame [P] [M] en délivrance d’un congé pour cession prohibée n’était pas prescrite, validé le congé, ordonné l’expulsion sous astreinte et condamné la SARL Champagne Laurenti Père & Fils au paiement d’une indemnité de procédure et aux dépens, en ce que la SARL Laurenti Père & Fils ne demande pas leur infirmation dans ses écritures.

— Sur la jonction :

Pour une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des affaires n°24/00642 et n°24/01285 sous le seul numéro 24/00642.

— Sur la recevabilité des appels :

La SARL Champagne Laurenti Père & Fils demande à la cour de déclarer Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe irrecevables en leur appel, sans développer aucun moyen au soutien de cette demande, de sorte que leur appel doit être déclaré recevable.

— Sur la recevabilité de l’intervention de la SCI de Chamoe :

La SARL Champagne Laurenti Père & Fils soutient que l’intervention de la SCI de Chamoe serait irrecevable, dès lors qu’elle n’est intervenue que le 12 février 2024, postérieurement à l’audience de conciliation.

Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe répliquent à raison que l’intervention qui est une demande incidente n’est pas soumise au préalable de la conciliation qui ne concerne que la demande initiale, de sorte que l’intervention de la SCI de Chamoe est recevable.

— Sur la recevabilité des demandes de la SCI de Chamoe :

Dans le dispositif de ses écritures, la SARL Champagne Laurenti Père & Fils demande à la cour de déclarer la SCI de Chamoe irrecevable en ses demandes et dans leurs motifs, elle écrit que celle-ci est 'irrecevable de toutes demandes qui seraient nouvelles devant la cour'.

La SCI de Chamoe vient d’être déclarée recevable en son intervention et elle n’a formulé aucune demande nouvelle à hauteur de cour, de sorte que ses demandes sont recevables.

— Sur la propriété des plantations :

Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe font valoir que lors de la conclusion de l’avenant du 24 février 1982, il restait encore environ 1 ha de surface louée en appellation champagne non plantée et que c’est dans la perspective de solliciter de nouvelles autorisations de plantation sur la surface non plantée, qu’une clause relative à la propriété des plantations a été introduite, puisque le bail n’était alors pas conforme aux critères fixés par le CIVC depuis la campagne 1980/1981. Elles ajoutent que c’est à tort que les premiers juges ont adopté les développements de la cour d’appel de Reims dans un arrêt définitif du 27 septembre 2017, alors que celle-ci a cru à tort qu’à la date de conclusion de l’avenant du 24 février 1982, toutes les parcelles étaient plantées et a conféré à la clause un effet rétroactif.

Elles soutiennent que la commune intention des parties a été de conclure un avenant pour adapter la location aux nouveaux critères édictés par le CIVC à compter de la campagne 1980/1981, donc pour les plantations non encore réalisées et que par conséquent, s’agissant des plantations réalisées sur la parcelle faisant l’objet du congé dès 1975, l’avenant du 24 février 1982 ne trouve pas à s’appliquer et le propriétaire du sol a donc accédé à la propriété des plantations.

La SARL Champagne Laurenti Père & Fils demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [P] [M] de sa demande relative à la propriété des plantations, alors que le tribunal a exactement recherché la commune intention des parties lors de la conclusion de l’avenant du 24 février 1982, que par référence aux articles 1157, 1555 et 551 du code civil, il a retenu la nécessité de donner un sens pratique à la clause litigieuse et de la combiner avec la notion d’incorporation, qu’il a de manière opportune fait référence à l’arrêt du 27 septembre 2017 dans une affaire rigoureusement identique, et qu’il a donc retenu que la bailleresse n’était pas propriétaire des plantations.

Lors de la conclusion du bail en date du 14 janvier 1974, le régime applicable aux plantations était celui de l’article 555 du code civil.

Par acte authentique en date des 28 décembre 1981 et 24 février 1982, Mesdames [J] et Madame [P] [M] d’une part et Monsieur [G] [T] d’autre part, ont signé un avenant audit bail, aux termes duquel 'd’un commun accord entre eux et pour satisfaire aux conditions imposées par le C.I.V.C ils ont apporté les modifications suivantes au bail'.

L’article n°2 relatif à la propriété des plantations est ainsi rédigé :

'Les parties conviennent d’ajouter aux conditions dudit bail, la clause suivante :

= LES BAILLEURS déclarent renoncer au droit d’accession à la

= propriété des plantations que leur confèrent les dispositions du Code Civil (Article 555 et celles propres au statut des Baux Ruraux).

= En conséquence, lesdites plantations seront la propriété

= des PRENEURS Dès leur réalisation effective et le resteront

= lors de la fin du bail ou de sa résiliation, ainsi que les

= droits de replantation correspondants sans que LES BAILLEURS

= puissent se prévaloir d’une quelconque indemnité au titre de

= l’arrachage'.

Une clause de renonciation expresse des bailleresses au droit d’accession à la propriété des plantations a donc été ajoutée par cet avenant aux conditions du bail d’origine.

Les parties s’accordent sur la nécessité de procéder à l’interprétation d’une telle clause, qui doit dès lors être faite en application des articles 1188 et suivants du code civil.

Il ressort du bail en date du 14 janvier 1974 que les parcelles données à bail étaient des friches qui seraient plantées en vignes par le preneur et il est établi par la fiche d’encépagement produite par les appelantes que la parcelle en cause a été plantée en 1975 à hauteur de 49 a 99 ca.

Il ressort de la lecture de l’avenant que celui-ci a été établi pour satisfaire aux conditions imposées par le C.I.V.C.

Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe établissent au moyen d’une attestation du responsable du service vignoble et récolte du C.I.V.C en date du 6 novembre 2015, les nouvelles conditions imposées par le C.I.V.C. Le responsable atteste en effet que les critères d’attribution des plantations fixés à compter de la campagne 1980/1981 ont introduit les conditions suivantes quant aux baux :

. durée minimale de 30 ans à dater de la dernière plantation,

. propriété des plantations au preneur,

. frais de plantation et de culture au preneur,

. prix payé en espèce, maximum au quart de la récolte pour les métayages.

Elles produisent encore une attestation dudit responsable en date du 27 juillet 2019 de laquelle il ressort que les conditions d’attribution des droits de plantation pour la campagne 1982/1983 étaient identiques à celles précédemment énoncées sauf du chef de la durée du bail.

L’interprétation de l’avenant des 28 décembre 1981 et 24 février 1982 nécessite aussi de déterminer, à cette date, l’état des plantations sur l’ensemble des parcelles données à bail le 14 janvier 1974, sur lequel s’opposent les parties.

Les appelantes soutiennent à raison que la totalité des 2 ha 8 en appellation champagne n’étaient pas alors plantés, ce qui ressort de la lecture même de l’avenant aux termes duquel il est indiqué que Monsieur [G] [T] a alors planté un hectare de vigne, de sorte qu’il restait encore environ un hectare de vignes à planter.

Il ressort donc de la rédaction de clause relative à la propriété des plantations, interprétée à la lumière des nouvelles conditions imposées par le C.I.V.C à une date contemporaine de l’avenant au titre des droits de plantation et au regard de l’état de plantation des parcelles en appellation champagne qui n’était pas terminé, que seules les plantations réalisées postérieurement à la date de l’avenant étaient concernées par la clause de renonciation. Une telle interprétation est d’ailleurs confirmée par les termes de l’avenant puisque si dans la première partie de la clause, le présent est employé, le futur l’est pour la partie relative aux plantations, ce qui exclut les parcelles déjà plantées.

C’est vainement que les preneurs entendent se prévaloir d’un arrêt de la cour de céans rendu le 27 septembre 2017 dans un litige opposant la SARL Champagne Laurenti à Madame [M] pour d’autres parcelles issues d’un bail du 14 janvier 1974 et affecté par avenant de la même modification relative à la propriété des plantations, pour soutenir que la clause doit produire tous les effets et conserver toute la valeur qui lui a été reconnue dans l’arrêt, c’est-à-dire une renonciation des bailleresses à leur droit d’accession à la propriété des plantations qu’y réaliseraient les preneurs, et ce dès le commencement du bail. En effet, les juges ont retenu que toutes les parcelles étaient plantées à la date de l’avenant, ce que la cour vient pour sa part d’écarter.

En conséquence, dès lors que la clause relative à la propriété des plantations s’interprète dans le sens d’une renonciation par le bailleur à la propriété des plantations pour les plantations postérieures à la date de l’avenant, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté Madame [P] [M] de sa demande formulée au titre de la propriété des plantations et de ses autres demandes.

Dans ces conditions, Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe doivent être accueillies en leur demande tendant à voir :

— juger que les plantations de vignes sises sur la parcelle cadastrée ZI n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15] appartiennent au propriétaire du sol et que la SARL Champagne Laurenti Père & Fils doit restituer cette parcelle en nature de vignes,

— condamner la SARL Champagne Laurenti Père & Fils à replanter ou à faire replanter à ses frais la parcelle cadastrée ZI n° [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15], à concurrence de 49 a 99 ca, en conformité avec le cahier des charges de l’AOC Champagne, puisque celle-ci a procédé à l’arrachage des plantations.

— Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile :

Partie succombante, la SARL Champagne Laurenti Père & Fils doit être condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée en équité à payer à Madame [P] [M] et à la SCI de Chamoe la somme totale de 2000 euros.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Ordonne la jonction des affaires 24/00642 et 24/01285 sous le seul numéro 24/00642 ;

Statuant dans les limites de l’appel ;

Déclare Madame [P] [M] et la SCI de Chamoe recevables en leur appel ;

Déclare la SCI de Chamoe recevable en son intervention ;

Déclare la SCI de Chamoe recevable en ses demandes ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [P] [M] de sa demande au titre de la propriété des plantations et de ses autres demandes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Juge que les plantations de vignes sises sur la parcelle cadastrée ZI n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15] appartiennent au propriétaire du sol et que la SARL Laurenti Père & Fils doit restituer cette parcelle en nature de vignes ;

Condamne la SARL Champagne Laurenti Père & Fils à replanter ou à faire replanter à ses frais la parcelle cadastrée ZI n° [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 15], à concurrence de 49 a 99 ca, en conformité avec le cahier des charges de l’AOC Champagne ;

Condamne la SARL Champagne Laurenti Père & Fils à payer à Madame [P] [M] et à la SCI de Chamoe la somme totale de 2000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la SARL Champagne Laurenti Père & Fils de sa demande d’indemnité de procédure.

Condamne la SARL Champagne Laurenti Père & Fils aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT