COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/03539 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSME

AFFAIRE :

S.A.R.L. KESHYA

C/

[Adresse 14]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° RG : 23/02902

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.02.2025

à :

M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES (617)

M^e Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES (19)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. KESHYA

Agissant poursuites et diligences la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20240407

Plaidant : M^e Stéphane CATHELY

APPELANTE

****************

[Adresse 14]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Corinna KERFANT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19 – N° du dossier 20244431

Plaidant : M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, du barreau de Paris, substitué par M^e Nardjes KHALDI

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2014, la société Du Centre Commercial de La Défense a donné à bail à la société JB2S, aux droits de laquelle vient la SARL Keshya des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 13] (locaux n° 1010, 1010T, 939B) (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer annuel de 142 542 euros hors taxes hors charges, outre un loyer variable dépendant du chiffre d’affaires annuel hors taxes, ainsi qu’un loyer annuel de 11 700 euros hors taxes hors charges pour le local de réserve n° 939B, le tout payable par trimestre d’avance pour une activité de restauration à l’américaine sous l’enseigne HD DINER.

Par acte en date du 25 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire à la société Keshya pour une somme de 457 732,72 euros au titre de la dette locative.

Par acte délivré le 22 novembre 2023, la société [Adresse 8] a fait assigner en référé la société Keshya aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la condamnation de la société au paiement des sommes suivantes :

— pour le local 1010 et le local 1010T : 434 865,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2023,

— pour le local réserve : 111 718,90 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2023,

— indemnité forfaitaire de 10% : 54 658,43 euros,

— intérêts de retard contractuels : à parfaire,

— soit un total à parfaire de 601 242,77 euros,

ainsi que son expulsion, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer de la dernière année de location majorée de 50 % jusqu’à la libération des locaux et la conservation définitive du dépôt de garantie.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 16 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 octobre 2023,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Keshya et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] [Adresse 10] (locaux n° 1010, 1010T, 939B), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Keshya à verser à titre provisionnel à la société [Adresse 5], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné par provision la société Keshya à payer à la société [Adresse 5] les sommes de :

— pour les locaux principaux : 406 193 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 à hauteur de 315 629 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— pour la réserve : 100 905, 30 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023,

— dit n’y avoir lieu à référé pour la demande relative au dépôt de garantie, de pénalités et d’intérêts de retard majoré,

— condamné la société Keshya à payer à la société [Adresse 5] la somme de 2 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Keshya aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 septembre 2023,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 7 juin 2024, la société Keshya a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, dit n’y avoir lieu à référé pour la demande relative au dépôt de garantie, de pénalités et d’intérêts de retard majoré, rejeté le surplus des demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Keshya demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1343-5 et suivants du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 834 et suivants, 564 et 910-4 du code de procédure civile, de :

'à titre principal,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue en date du 16 mai 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par la société du centre commercial de la Défense à l’égard de la société Keshya, celles-ci se heurtant à une contestation sérieuse,

à titre subsidiaire,

— allouer à la société Keshya un délai de 24 mois, à compter de la signification à partie de la décision à intervenir, pour s’acquitter des sommes qu’elle reste devoir à la société du centre commercial de la Défense,

— ordonner que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ledit échéancier de paiement ;

en toute hypothèse,

— débouter la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société du centre commercial de la Défense à payer la somme de 3 000 euros à la société Keshya, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Adresse 8] aux entiers dépens et autoriser Maître Oriane Dontot, avocat au barreau de Versailles, pour ceux la concernant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 août 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société du Centre Commercial de La Défense demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 2, 699 et 700 du code de procédure civile, 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

'- juger la société [Adresse 9] recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la société Keshya de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre rendue le 16 mai 2024 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 octobre 2023 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Keshya et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] [Adresse 10] (locaux n° 1010, 1010T, 939B), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société Keshya à payer à la société [Adresse 5] la somme de 2 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Keshya aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 septembre 2023 ;

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée au provisoire ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

— infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre rendue le 16 mai 2024 en ce qu’elle a :

— condamné la société Keshya à verser à titre provisionnel à la société [Adresse 5], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné par provision la société Keshya à payer à la société [Adresse 5] les sommes de :

— pour les locaux principaux : 406 193 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 à hauteur de 315 629 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus

— pour la réserve : 100 905, 30 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023,

— dit n’y avoir lieu à référé pour la demande relative au dépôt de garantie, de pénalités et d’intérêts de retard majoré,

— rejeté le surplus des demandes.

en conséquence, statuant à nouveau et y ajoutant ou actualisant :

— condamner par provision, sous la réserve de l’actualisation de la dette locative, la Société Keshya à payer à la société du centre commercial de la Défense les sommes suivantes, arrêtées au 29 juillet 2024 :

— loyers, charges et accessoires impayés local 1010 / 1010 T ……………………… 551 159,77 euros

— loyers, charges et accessoires impayés local réserve ………………………………… 130 033,14 euros

— indemnité forfaitaire de 10 % …………………………………………………………………… 68 119,29 euros

— intérêts de retard contractuels ………………………………………… à parfaire au jour du paiement

total des sommes dues à parfaire ………………………………………………………… 749 312,20 euros

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la société du centre commercial de la Défense au montant du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % jusqu’à libération des lieux ;

— dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société du centre commercial de la Defense conformément aux stipulations contractuelles ;

— condamner la société Keshya à payer à la société du centre commercial de la Défense la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable aux parties et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Keshya aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Keshya, appelante, fait de longs développements rappelant une précédente procédure similaire diligentée par sa bailleresse, ayant conduit la présente cour à rendre un arrêt le 7 mars 2024, rejetant l’ensemble des demandes de la société [Adresse 8], faisant valoir que cette dernière a pourtant réitéré devant le juge de [Localité 11] des demandes identiques.

Elle ajoute que son fonds de commerce n’a cessé d’être désorganisé par suite des saisies attributions pratiquées par la bailleresse, qui s’est gardée de lui restituer les sommes saisies à la suite de la décision du 7 mars 2024, précisant qu’au contraire, elle a pratiqué une nouvelle voie d’exécution le 27 juin 2024, parvenant à saisir la somme de 99 415,20 euros sur la créance d’un montant de 624 085,30 euros dont elle se prévalait.

Elle se considère en conséquence recevable et bien fondée à conclure à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et à obtenir un délai de 24 mois pour régler les sommes effectivement dues, une fois que la société Du Centre Commercial de La Défense aura produit aux débats un décompte documenté tenant compte de la réalité des charges subies et des loyers dus.

Elle fait ensuite grief à la bailleresse de ne pas avoir pris en compte les conséquences de la crise sanitaire, ni celles des « gilets jaunes », la seule proposition lui ayant été faite ayant consisté à officialiser une mensualisation des loyers et charges.

La société Keshya conclut ensuite à l’infirmation de la décision du 16 mai 2024 au motif qu’elle a été rendue sur la requête de la société [Adresse 8], qui s’appuyait sur les mêmes décomptes que ceux produits à l’occasion de la précédente instance ayant menée à l’arrêt du 7 mars 2024 dont elle reproduit les termes.

Elle conclut par ailleurs au débouté de l’appel incident de la société Du Centre Commercial de La Défense s’agissant des indemnités d’occupation majorées, des pénalités et intérêts.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois pour procéder au règlement de son arriéré de loyers, déduction faite des sommes déjà saisies et des échéances de loyers et charges réglées.

Relevant que la société Keshya n’a pas constitué avocat en première instance et qu’elle tente de rappeler les termes d’une précédente instance les opposant pour se soustraire à ses obligations contractuelles et solliciter des délais de paiement, la société [Adresse 8], bailleresse intimée, sollicite le rejet de toutes les demandes de l’appelante.

Elle rappelle avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2023 à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, lequel en l’absence de paiement dans le mois s’est retrouvé résilié de plein droit à effet au 26 octobre 2023.

Elle sollicite selon décomptes arrêtés au 29 juillet 2024 la condamnation de la société Keshya à lui verser :

— la somme de 551 159,77 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés du local,

— la somme de 130 033,14 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés du local réserve,

soit la somme totale, à parfaire, de 681 192,91 euros.

Elle précise que si la cour devait, comme le premier juge, déduire l’indemnité forfaitaire de 10 % et les intérêts de retard, pourtant parfaitement dus selon les termes contractuels, alors les sommes s’élèveraient respectivement aux montant de 523 764,12 euros et 126 513,78 euros.

S’agissant de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % et des intérêts de retard, elle rappelle la jurisprudence en la matière ainsi que toutes les vaines démarches qu’elle a faites avant d’introduire la présente action, pour en demander l’application. Elle met en exergue également ses préjudices financiers et administratifs, soulignant être privée de la trésorerie attendue pour faire face à ses propres charges et réclame à ce titre la somme de 68 119,29 euros.

Elle soutient également que le premier juge a refusé à tort de faire droit à sa demande d’indemnité d’occupation majorée de 50 %, qui s’avère selon elle nécessaire pour contraindre le preneur à exécuter spontanément la décision à intervenir, notamment la libération du local, alors que les loyers et charges courants ne sont pas payés.

Elle demande en outre l’attribution du dépôt de garantie conformément aux stipulations du bail, alors que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Enfin, la bailleresse s’oppose à tout délai de paiement, soutenant que la société Keshya n’est pas un débiteur de bonne foi, continuant de façon mensongère à attribuer ses difficultés financières à la crise du Covid-19 et à sa bailleresse, relevant que son dirigeant est aussi celui de 2 autres sociétés exerçant sous la même enseigne, qui ont été placées en liquidation judiciaire, l’obligeant à déclarer ses créances.

Elle ajoute que l’appelante ne justifie pas de ses capacités à respecter les délais sollicités, ne produisant aucun élément sur ses liquidités, aucun prévisionnel ; qu’elle omet de mentionner les aides de l’Etat dont elle a dû bénéficier depuis l’année 2021.

Sur ce,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Toutefois, le fait que ces sommes soient en partie erronées n’affecte pas la validité du commandement.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Il convient tout d’abord de rappeler que par application de l’article 5 du code civil, qui dispose qu’il est défendu aux juges de prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises, dont il découle que la décision rendue dans un litige différent de celui soumis à une juridiction ne saurait servir de fondement à la décision de cette dernière, les développements de l’appelante, qui constituent l’essentiel de son argumentation, relatifs à la décision rendue par la présente cour le 7 mars 2024 dans un litige différent, quand bien même il opposerait les mêmes parties et aurait un objet similaire, sont inopérants dans la présente procédure.

Par ailleurs, l’appelante ne formule qu’une critique générale et abstraite des décomptes produits par la bailleresse, dont il ne peut en conséquence être déduit aucune contestation sérieuse.

Dès lors, l’ordonnance dont appel ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a constaté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le bail s’était retrouvé résilié au 26 octobre 2023, ainsi qu’en ce qu’elle a statué sur les mesures subséquentes relatives à la restitution des lieux et au sort des biens meubles et autres objets garnissant les lieux.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il ressort des pièces 21 et 22 versées aux débats par l’intimée que les sommes actualisées au 29 juillet 2024, hors application de l’indemnité forfaitaire de 10 % et des intérêts de retard, s’élèvent respectivement au montant de 523 764,12 euros s’agissant des arriérés impayés relatifs au local commercial principal, et à celui de 126 513,78 euros s’agissant du local réserve.

Pour tenir compte de cette actualisation, l’ordonnance querellée sera infirmée en ce qui concerne le quantum des provisions octroyées.

En revanche, les clauses du bail prévoyant une indemnité forfaitaire de 10 % en cas de défaut de paiement par le preneur, la majoration des intérêts de retard ainsi que celle de l’indemnité d’occupation, et la conservation par le bailleur du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail constituent des clauses pénales qui du fait de leur multiplicité en l’espèce seraient susceptibles d’être modérées par le juge du fond.

En conséquence, l’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé les concernant.

Sur la demande de délais de paiement

Si le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement au débiteur, c’est notamment à la condition qu’il justifie sa demande ainsi que de sa capacité à les respecter.

La société Keshya, outre qu’elle n’explicite pas sa demande, ne communique aucun élément concernant sa situation économique, de sorte que sa demande ne peut qu’être rejetée.

Il sera ainsi ajouté à l’ordonnance dont appel.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, la société Keshya ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société [Adresse 8] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 16 mai 2024 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant des provisions octroyées,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Keshya à verser à titre provisionnel à la société [Adresse 8] les sommes de :

—  523 764,12 euros s’agissant des arriérés impayés relatifs au local commercial principal,

—  126 513,78 euros s’agissant du local réserve,

Rejette la demande de délais de paiement formulée par la société Keshya,

Condamne la société Keshya à verser à la société [Adresse 8] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que la société Keshya supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président