R.G. : N° RG 24/00415 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOYK

ARRÊT N°

du : 09 septembre 2025

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SELARL DUTERME-[U]-ROLLAND

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

APPELANTES :

d’un jugement rendu le 31 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne (RG 21/02774)

S.A.R.L. VRILLY

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et M^e Nathalie HAUSMANN, avocat au barreau de REIMS

S.A.S. DUGUIT Technologies

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et M^e Nathalie HAUSMANN, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉS :

Monsieur [K] [C]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représenté par M^e Damien MOITTIE de la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [O] [C]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Damien MOITTIE de la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M^me Anne POZZO DI

BORGO, et M. Kevin LECLERE VUE, conseillers, ont entendus les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Sandrine PILON, conseiller,

M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M^me Jocelyne DRAPIER, greffier, lors des débats, et M^me Lucie NICLOT, greffier, lors du prononcé,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me PILON, conseiller, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société Duguit technologies a pour objet social la fabrication et la vente de tous appareils et procédés de réfrigération et de climatisation. Elle est représentée par la société Vrilly, elle-même représentée par M. [A] Duguit, son gérant.

[L] [C] est décédé le 13 février 2017 laissant pour lui succéder ses deux enfants [O] et [K] [C].

L’actif successoral est constitué':

— des parts sociales de la SAS établissement Pierre [C] ayant pour objet social la collecte d’huiles usagées auprès de l’industrie, d’exploitations agricoles ou viticoles et de garages en vue de leur recyclage,

— d’un terrain situé [Adresse 7] à [Localité 9] (Marne), sur lequel la SAS exerce son activité, constitué d’un terrain industriel avec aire de man’uvre bétonnée, hangar avec bureau et sanitaires, 8 cuves mobiles extérieures, 2 cuves enterrées, 1 cuve enterrée neutralisée cadastré':

AE n°[Cadastre 6] [Adresse 7] d’une surface de 06 a 65 ca,

AE n°[Cadastre 8] [Adresse 13] d’une surface de 07 a 8 ca,

AE n°[Cadastre 11] [Adresse 13] d’une surface de 06 a 29 ca,

AE n°[Cadastre 2] [Adresse 13] d’une surface de 02 a 99 ca,

AE n° [Cadastre 3] [Adresse 14] d’une surface de 03 a 64 ca,

AE n°[Cadastre 4] [Adresse 12] d’une surface de 02 a 88 ca,

AE n°[Cadastre 5] [Adresse 14] d’une surface de 86 ca.

Aux termes d’une assemblée générale extraordinaire du 11 avril 2017, Mme [O] [C] a été désignée gérante de la SAS établissements Pierre [C].

Le 24 juillet 2017, le fonds de commerce de cette société a été cédé à la société Chimirec-Valreçoise.

Par acte notarié du 25 juillet 2017, un compromis de vente a été signé entre Mme [O] [C] et son frère, d’une part, et la société Vrilly, d’autre part, dont les effets ont été prorogés jusqu’au 30 juin 2018 par acte sous seing privé du 13 décembre 2017.

Par acte du 11 janvier 2019, le terrain et les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] ont été donnés à bail par la société d’exploitation des établissements Pierre [C] à la SAS Duguit technologies à compter de cette date et jusqu’au 30 juin 2019, le contrat devant prendre fin automatiquement au jour de la vente objet du bail par son propriétaire actuel.

Par exploit du 8 septembre 2021, la société Duguit a fait assigner Mme [O] [C] et M. [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne pour voir juger parfaite la vente conclue entre ces derniers et la société Vrilly et obtenir la régularisation de l’acte authentique de vente.

Par jugement du 31 janvier 2024, ce tribunal a':

— débouté les sociétés Vrilly et Duguit technologies de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté M. [K] [C] et Mme [O] [C] de leur demande au titre de la procédure abusive,

— condamné la société Vrilly à payer à Mme [O] [C] et M. [K] [C] la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Duguit technologies à payer à Mme [O] [C] et M. [K] [C] la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande des sociétés Vrilly et Duguit technologies au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les sociétés Vrilly et Duguit technologies aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé le caractère exécutoire par provision de la décision.

Par déclaration du 12 mars 2024, la SARL Vrilly et la SA Duguit technologies ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance sur incident du 22 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande des intimés visant à voir ordonner l’expulsion de la société Duguit technologies ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par la voie électronique le 11 décembre 2024, les appelantes demandent à la cour de':

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté M. [K] [C] et Mme [O] [C] de leurs demande au titre de la procédure abusive,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— prononcer le caractère parfait de la vente conclue le 9 juin 2021 au prix de 237 000 euros entre la société Vrilly, Mme [O] [C] et M. [K] [C] portant sur le terrain industriel situé [Adresse 7] à [Localité 9] cadastré':

AE n°[Cadastre 6] [Adresse 7] d’une surface de 06 a 65 ca,

AE n°[Cadastre 8] [Adresse 13] d’une surface de 07 a 8 ca,

AE n°[Cadastre 11] [Adresse 13] d’une surface de 06 a 29 ca,

AE n°[Cadastre 2] [Adresse 13] d’une surface de 02 a 99 ca,

AE n° [Cadastre 3] [Adresse 14] d’une surface de 03 a 64 ca,

AE n°[Cadastre 4] [Adresse 12] d’une surface de 02 a 88 ca,

AE n°[Cadastre 5] [Adresse 14] d’une surface de 86 ca.

— condamner les intimés (vendeurs) à exécuter le contrat de vente à la société Vrilly sur ce bien,

— les condamner à venir signer et régulariser l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [U], notaire à [Localité 9] chargé de la vente, dans le délai de 2 mois après la signification de l’arrêt à intervenir après la purge des droits de préemption et de préférence sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et qu’à défaut de régularisation dans les 2 mois de la signification, le présent vaudra acte authentique de vente,

— condamner les intimés à faire publier l’arrêt rendu au bureau compétent de la conservation des hypothèques,

à titre subsidiaire,

— les condamner à payer à la société Duguit technologies une somme de 500 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d’acheter un site jouxtant son lieu d’exploitation sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

à titre infiniment subsidiaire,

— les condamner à payer à la société Vrilly une somme de 81 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

en tout état de cause,

— les débouter de leur demande de confirmation du jugement dont appel,

— les débouter de leur demande nouvelle irrecevable d’ajouter au jugement aux fins d’ordonner «'l’expulsion de la société Duguit technologies, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et au besoin avec le concours de la force publique'»,

— les débouter de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de ces dispositions et à supporter les dépens,

— les débouter de toutes leurs demandes.

Elles soutiennent que la vente est parfaite entre les parties relevant que':

— il existe une offre de vente sur une chose et un prix conclue le 25 mai 2021, ferme et précise,

— la volonté de l’acquéreur d’accepter les conditions de celle-ci de façon non équivoque et sans réserve est démontrée,

— il n’existe aucune autre offre de vente et aucune autre acceptation de l’offre faite ou signature de promesse de vente de la part d’un autre acheteur.

Subsidiairement, se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, elles affirment subir une perte de chance de conclure la vente sur le terrain, objet d’un bail en cours, qui leur a été toujours promis pour assurer leur extension et qui doit être indemnisée.

Subsidiairement encore, elles invoquent une faute des intimés dans la rupture des négociations sur la vente du fait de la volonté de leur père de leur vendre le bien, de la durée des négociations, de l’avancée des pourparlers et de la dissimulation par les intimés de ce qu’ils envisageaient de vendre à d’autres acheteurs.

Elles ajoutent que cette faute ainsi caractérisée leur cause un préjudice moral et de crédit.

Elles concluent enfin à l’irrecevabilité de la demande d’expulsion formulée par les intimés la considérant comme nouvelle à hauteur d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 février 2025, M. [K] [C] et Mme [O] [C] demandent à la cour de':

— déclarer les appelantes recevables mais mal fondées en leur appel,

— rejeter la fin de non-recevoir de la demande d’expulsion,

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— ordonner l’expulsion de la société Duguit technologies ainsi que celles de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner les sociétés Vrilly et Duguit technologies à leur verser chacune à chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’il n’est pas démontré qu’une offre de vente a été expressément et personnellement présentée ni qu’elle a été acceptée au prix demandé observant que le seul compromis signé a été atteint de caducité, faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai initialement convenu puis prorogé.

Ils ajoutent que les échanges postérieurs caractérisent un désaccord majeur quant au prix du terrain et que seule une indication des conditions de mise en vente du bien a été donnée aux appelants par courrier en réponse à un précédent courriel du gérant de la société Duguit technologies ce qui ne vaut pas offre de vente, aucun délai pour apporter une réponse n’étant d’ailleurs précisé.

Ils font valoir que les échanges entre les parties établissent qu’ils n’avaient donné aucun accord inconditionnel d’achat et ne contiennent aucune acceptation d’offre quant à la chose et au prix.

Ils ajoutent que le dernier message des appelants s’analyse en une contre-proposition d’achat à un autre prix, visant à ce qu’ils renoncent au compromis de vente régularisé avec un autre acquéreur, de sorte que, faute de concordance sur la chose et le prix, la vente alléguée ne peut être parfaite.

Sur la demande indemnitaire pour rupture abusive des pourparlers, ils font valoir que les dirigeants des sociétés appelantes avaient été informés de la mise en vente et de ses modalités ce qui témoigne d’une parfaite transparence de leur part et qu’ils étaient légitimes à mettre en vente le terrain en cause sans violation d’aucun droit de préférence ou d’exclusivité. Ils en déduisent qu’aucune faute ne peut leur être imputée dans la mise en 'uvre des négociations comme dans la cessation des discussions avec les appelantes. Ils relèvent par ailleurs que la demande indemnitaire émane d’une société qui n’était pas celle qui était présentée comme candidat à l’acquisition.

Ils observent au surplus que l’existence du préjudice dont la réparation est sollicitée n’est pas établie faute de pièce justificative.

Ils concluent également au rejet de la demande en réparation du préjudice moral allégué invoquant l’absence de fondement juridique de la prétention et de pièce justificative venant l’étayer.

Enfin, ils exposent que la société Duguit technologies, qui ne peut se prévaloir d’un quelconque bail commercial sur le terrain en cause, occupe les lieux sans droit ni titre de sorte qu’elle doit en être expulsée.

Ils contestent le caractère nouveau de cette demande à hauteur d’appel affirmant qu’elle est la conséquence de leur prétention originaire tendant à s’opposer à la demande des appelantes visant à voir constater le caractère prétendument parfait de la vente immobilière.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle elle a été renvoyée, en raison de l’indisponibilité du magistrat, au 24 juin 2025.

En cours de délibéré, la cour a sollicité les observations des parties sur le moyen tiré de l’irrecevabilité, en application des dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile, de la prétention tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Duguit technologies ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte, formulée pour la première fois par les intimés dans leurs conclusions n° 2 du 5 novembre 2024, les premières conclusions notifiées par RPVA du 9 septembre 2024 n’en faisant pas état.

Par message RPVA du 25 juin 2025, le conseil des appelantes a précisé que l’irrecevabilité de la demande d’expulsion invoquée par les intimés pouvait être relevée d’office par la cour et prononcée sur le fondement des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Par message RPVA transmis le 27 juin 2025, le conseil des intimés a fait valoir que l’ordonnance de rejet du conseiller de la mise en état de la demande d’expulsion a été rendue le 22 octobre 2024, soit postérieurement à ses premières conclusions au fond, ce qui constitue un fait nouveau au sens des dispositions de l’article 904-2 du code de procédure civile, de sorte que cette même demande, dont il a ensuite saisi la cour, est recevable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de la déclaration d’appel et des conclusions des parties que la cour n’est pas saisie des dispositions du jugement querellé ayant débouté Mme [O] [C] et M. [K] [C] de leur demande au titre de la procédure abusive.

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Selon l’article 1114 du même code, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il résulte de l’article 1118 que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Enfin, aux termes de l’article 1583, elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente initial, moyennant le versement d’un prix de 160 000 euros, portant sur le bien immobilier en cause, conclu entre les parties le 25 juillet 2017 (pièce 1 des appelantes), qui prévoyait une signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 28 décembre 2017, en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis (page 17 de l’acte), date reportée au 30 juin 2018, suivant acte du 13 décembre 2017 (pièce 2 des appelantes), est devenu caduc faute de réalisation des conditions.

Il est établi par ailleurs que M. et Mme [C] (leur pièce 9) ont donné mandat de vente de ce même bien par acte du 22 février 2021 à la SARL Melin, Hevo, [U] et [V], notaires à [Localité 9], le prix demandé, à débattre, étant de 237 000 euros, émoluments de négociation inclus. Ce mandat traduit la volonté des intimés de trouver tout autre acquéreur pour ce bien.

Le mail adressé le 25 mai 2021 par le conseil des intimés à M. Duguit, dont se prévalent les appelantes (leur pièce 6) qui permettrait, selon elles, de qualifier de parfaite la vente du bien est libellé comme suit': «'Cher [A], poursuivant nos échanges, je te prie de trouver ci-joint le rapport du CADERST valant procès-verbal de recollement. Nous attentons la version signée des arrêtés de servitudes et de surveillance des eaux que je te transmettrai à réception. Je te confirme la volonté des [C] de vendre le site aux conditions suivantes':

prix de vente net acheteur': 234 000 euros

pas de condition suspensive de financement

acceptation de la pollution résiduelle présente à l’issue des travaux de remise en état

selon l’analyse des risques résiduels, le site est compatible avec une activité de type industrielle

acceptation des servitudes d’utilité publique à venir (restriction d’usage et nécessité de faire des études environnementales en cas de travaux sur site)

prise en charge de la surveillance des eaux par l’acquéreur

acquisition sans garantie sur l’état de pollution du sol et des eaux du site,

l’acquéreur fera son affaire personnelle sans recours contre le vendeur du fait des analyses et travaux complémentaires de remise en état en cas de travaux sur le site'».

Or, le document émane d’un avocat, et non du notaire mandaté pour la vente le 22 février 2021. Il ne fait par ailleurs référence à aucun acte antérieur et ne décrit pas précisément le bien en cause, seul le terme «'site'» est visé sans précision de son adresse, sa contenance ou ses caractéristiques. Aucun délai de réponse n’est par ailleurs mentionné. Dans ces conditions, ce document, du fait des imprécisions qu’il renferme sur la chose objet du contrat, comme sur ses conditions, ne peut valoir offre de vente de la part des intimés du bien en cause.

Par ailleurs, la réponse donnée par mail du 9 juin 2021 (à 15 heures 58) par M. Duguit (pièce 12 des intimés) dans les termes suivants': «'faisant suite à mon échange avec Me [N], étant donné la complexité technique du dossier, je propose que Me [M] contacte directement votre notaire'», ne contient aucune acceptation ferme de la prétendue offre, au prix demandé, et démontre au contraire une volonté de l’acquéreur potentiel d’entrer en pourparlers et de résoudre des difficultés préalables.

Le message suivant adressé à la même date (à 16 heures 49) à M. Duguit par le conseil des intimés (pièce 7 des appelantes) par lequel il précise qu’il laisse «'le soin à [O] et [B] [C] de te répondre sur le modus operandi que tu évoques'» et ajoute que ses «'clients souhaiteraient que le processus de vente s’engage au plus vite'» confirme la volonté de poursuivre les négociations de chacune des parties, par l’intermédiaire de leur notaire respectif, et l’absence de décision ferme des appelantes quant à l’achat du site à cette date ce que vient encore corroborer le mail de Mme [B] [C] du 9 juin 2021 (à 17h30) adressé à M. Duguit (pièce 8 des appelantes) lui indiquant qu’une réponse claire et définitive s’impose de son côté en l’invitant à se rapprocher de son notaire, Maître [U].

Le courriel du 23 juin 2021 adressé par Maître [M], notaire de M. Duguit, à son confrère, Maître [U], notaire instrumentaire, mandaté par les intimés pour la vente, aux termes duquel il lui demande de lui faire parvenir une promesse de vente contenant les nouveaux éléments afférents aux servitudes d’utilité publique intervenues sur le site démontre encore qu’aucune rencontre des volontés des parties sur la vente n’avait eu lieu précédemment au vu des points techniques préalables à résoudre.

Il est constant que M. et Mme [C] ont au final décidé de vendre le bien en cause à la SCI CPA, ce dont leur notaire (Maître [U]) a informé son homologue, Maître [M], par courriel du 1er juillet 2021 (pièce 17 des intimés), le notaire y précisant que la SA Vrilly n’avait pas fait connaître son intérêt auprès de son étude ce qui établit l’absence de toute acceptation de celle-ci quant aux conditions de la vente.

Le mail en réponse du 8 juillet 2021 de M. Duguit (pièce 18 des intimés) par lequel il indique qu’il confirme son accord pour l’achat du bien en proposant un prix de vente de 250 000 euros doit s’analyser, contrairement aux affirmations des appelantes, en une contre-proposition d’achat destinée à contrer l’acceptation antérieure de la vente par la SCI CPA, le prix de vente demandé étant de 237 000 euros et aucun accord préalable n’étant intervenu entre M. Duguit et les intimés sur la chose et le prix.

Dans ces conditions, c’est par une juste appréciation des éléments du dossier que le premier juge, après avoir relevé qu’aucune offre claire et définitive tant sur la chose que sur le prix n’avait rencontré une acceptation non équivoque de la part du demandeur, a débouté les appelantes de leur demande tendant à voir déclarer parfaite la vente.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les appelantes sollicitent la condamnation des intimés, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à leur régler une somme de 500 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d’acheter un site jouxtant leur lieu d’exploitation.

Elles ne produisent cependant aucune pièce permettant d’établir, comme elles l’affirment, que le terrain en cause leur a «'toujours'» été promis pour l’extension de la société Duguit.

Le contrat de bail du 11 janvier 2019 qu’elles versent (leur pièce 3), s’il mentionne qu’il prendra fin automatiquement au jour de la vente du terrain objet du bail par son propriétaire actuel, laquelle est prévue au plus tard le 30 juin 2019 (page 3), ne vaut pas promesse de vente, le nom des futurs acquéreurs du terrain n’y étant au demeurant pas précisé.

Le compromis de vente initial, qui liait les parties, n’a pas abouti sans que soit rapportée la preuve d’un comportement fautif des intimés dans la non réalisation de la vente.

Il a en outre été établi que M. Duguit, représentant les sociétés Vrilly et Duguit technologies, a tardé à se positionner, en invoquant des difficultés techniques, et formulé une proposition d’achat le 8 juillet 2021 alors que les conditions de la vente lui avaient été présentées dès le 25 mai 2021 de sorte qu’aucune faute des intimés ayant conduit à une supposée perte de chance des appelantes de conclure la vente n’est démontrée.

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce les appelantes sollicitent, en se prévalant, à tort, de l’article 1240 du code civil, la condamnation des intimés à leur verser la somme de 81 000 euros au vu des conditions de la rupture des négociations, les dispositions de l’article 1112 susvisées s’appliquant en cas de rupture fautive de négociations pré-contractuelles. En application de l’article 12 du code de procédure civile, il sera donc restitué aux faits leur exacte qualification.

Les appelantes échouent cependant à rapporter la preuve de la faute des intimés dans la rupture des négociations qu’elles avaient initiées.

En effet, aucune pièce n’est produite attestant, outre de la promesse de vente «'de toujours'», de la poursuite, entre les parties, de négociations entre la non réalisation, à son échéance, du compromis, dont les appelantes ne précisent d’ailleurs pas la cause, et les informations données par le conseil des intimés du 25 mai 2021. Les appelantes ne peuvent donc valablement prétendre que les négociations auraient duré 4 années.

L’avancée prétendue des pourparlers n’est pas davantage étayée au vu de la succession de courriels communiqués et déjà évoqués, le notaire des intimés indiquant au final que la société Vrilly n’a pas fait connaître son intérêt pour l’achat du bien.

Elle ne démontrent pas plus que la société Duguit technologies était la seule à vouloir acheter le terrain pendant 4 années. Il est au contraire établi qu’un mandat de vente a été formalisé par les intimés dès le 22 février 2021, faute de concrétisation de la vente entre les parties à l’issue du compromis, le notaire instrumentaire précisant (pièce 11 des appelantes) que des visites ont été organisées et que deux offres ont été reçues, la SCI CPA étant finalement retenue en tant qu’acquéreur ce qui démontre l’intérêt d’autres sociétés pour l’achat en question.

Aucune dissimulation d’information par les intimés caractérisant leur comportement déloyal n’est enfin établie, le notaire de ces derniers ayant avisé son homologue des offres reçues le 1er juillet 2021 alors que M. Duguit ne s’était toujours pas manifesté pour acheter le bien.

C’est donc à bon droit que le premier juge, en l’absence de fautes des intimés, a rejeté les demandes d’indemnisation formulées.

La décision est en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile, devenu article 915-2 à compter du 1er septembre 2024, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, les intimés ont présenté pour la première fois dans leurs conclusions n° 2, notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, une demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Duguit technologies ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte, sans la mentionner dans leurs premières conclusions transmises le 9 septembre 2024.

Aucune question n’était née postérieurement aux secondes conclusions, notifiées par les appelantes le 2 septembre 2024, les prétentions formulées par ces dernières étant identiques à celles présentées dans leurs conclusions initiales du 12 juin 2024 et la nouvelle prétention des intimés n’était pas davantage destinée à répliquer à celles de l’autre partie.

Vainement, les intimés soutiennent que leur demande est recevable dans la mesure où ils avaient saisi le conseiller de la mise en état de cette même demande et attendu sa décision avant de présenter leur prétention dans leurs conclusions n°2, les parties devant présenter l’ensemble de leurs prétentions au fond dès leurs premières conclusions et la saisine du conseiller de la mise en état ne les dispensant pas de cette exigence.

En conséquence, ajoutant au jugement querellé, leur demande est déclarée irrecevable.

Les appelantes, qui succombent en leur recours, sont condamnées aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Déboutées de leurs prétentions, elles ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais de procédure.

L’équité commande d’allouer à chacun des intimés une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme la décision entreprise’en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la prétention de Mme [O] [C] et M. [K] [C] tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Duguit technologies ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte';

Condamne les sociétés Vrilly et Duguit technologies aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

Condamne les sociétés Vrilly et Duguit technologies à payer à Mme [O] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne les sociétés Vrilly et Duguit technologies à payer à M. [K] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Les déboute de leur demande formée à ce titre.

Le greffier Le conseiller