R.G. : N° RG 25/00239 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTMN

ARRÊT N°

du : 19 mai 2026

CDDS

Formule exécutoire le :

à :

M^e Antoine GINESTRA

la SELARL GUYOT – DE CAMPOS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 MAI 2026

APPELANT :

d’un jugement rendu le 02 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 23/04144)

Monsieur [P] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉ :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Edouard COLSON de la SELARL GUYOT – DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats et lors d ela mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 1er août 2010, M. [G] [W] a donné à bail à M. [P] [D] un box de garage n°5 situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Se plaignant d’impayés, il a, par courrier du 19 octobre 2021, mis en demeure son locataire de régler la somme de 755,91 euros puis lui a fait signifier le 13 décembre 2021 une injonction de payer la somme en principal de 1 059,85 euros. Le 7 mars 2022 il lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1 515,76 euros, et le 2 mai 2022 une ordonnance d’injonction de payer rendu le 7 mars 2022 portant sur la somme de 759,85 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 mai 2022, la société Era a notifié à M. [D] un congé du bail avec un préavis de 6 mois, à effet du 24 novembre 2022.

Par exploit du 28 novembre 2023, M. [W] a fait assigner M. [D] aux fins d’expulsion et de paiement d’un arriéré locatif et subsidiairement de résiliation du bail.

Par jugement du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Reims a :

— dit que M. [D] est occupant sans droit ni titre du garage n°5 (box fermé) dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 24 novembre 2022, date d’expiration du préavis après congé,

— condamné M. [D] à payer à M. [W] la somme de 159,91 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 septembre 2024,

— dit que dans les 15 jours de la signification du jugement M. [D] devra rendre ces locaux, libres de toute occupation, et à défaut, ordonné l’expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef, des lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— assorti l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant signification du jugement et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise de clefs,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [D] à payer à M. [W] une indemnité d’occupation de 158,01 euros par mois jusqu’à son départ effectif des lieux désignés ci-dessus par la remise des clefs,

— condamné M. [D] à payer à M. [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [D] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 février 2025.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, il demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement, et statuant à nouveau, de :

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes,

— juger nul et de nul effet le congé délivré le 24 mai 2022,

— juger que le bail s’est renouvelé jusqu’au 31 juillet 2025,

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à chacune des parties la charge des dépens qu’elles ont exposés.

Il fait valoir que la lettre de congé qui lui a été adressée n’a aucune valeur dès lors qu’elle émane d’une société qui n’est pas partie au contrat et n’avait pas qualité pour donner congé ; qu’il y est mentionné un préavis de six mois se terminant le 24 novembre 2022 alors que cette date ne correspond à aucun terme d’une période du bail.

Il soutient qu’il n’a pas été justifié par la société Era de l’existence d’un mandat de gestion lequel doit être écrit et établi en deux exemplaires.

Il indique qu’au vu du décompte arrêté par M. [W] au mois de septembre 2024 il a effectué un versement de 800 euros le 30 novembre 2023 puis a régularisé sa situation en cours de procédure et qu’au jour de l’audience de première instance il n’avait plus aucune dette de loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2026, M. [W] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement sauf s’agissant des frais irrépétibles de première instance,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour devrait infirmer la décision sur la validité du congé, statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail conclu le 1er août 2010 entre M. [W] et M. [D] et par suite, dire que ce dernier est occupant sans droit ni titre du garage n°5 (box fermé) dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] à compter de la décision à intervenir, du fait des manquements graves et renouvelés du locataire à son obligation essentielle de paiement des loyers,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 2 902,07 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mars 2026,

— dire que dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, M. [D] devra rendre ces locaux, libres de toute occupation, à défaut ordonner l’expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef des lieux désignés ci-dessus, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— assortir l’obligation de quitter les lieux de M. [D] d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et

suivants du code de procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [D] à lui payer une indemnité d’occupation de 160,82 euros par mois, jusqu’à son départ effectif des lieux désignés ci-dessus par la remise des clés,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première

instance,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 2 280 euros (840 + 1 440) au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’à hauteur d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il indique que contrairement aux allégations de l’appelant, il subsiste une dette locative et que cette situation est chronique.

Il fait valoir qu’en dépit du congé qui lui a été notifié et qu’il a réceptionné, M. [D] n’a pas libéré les lieux le 24 novembre 2022, devenant occupant sans droit ni titre, et a au surplus cessé de régler les loyers en mai 2023 ; que le préavis de six mois qui lui a été accordé était plus favorable que celui d’un mois prévu au contrat, afin de lui permettre de s’organiser pour quitter les lieux.

Il plaide que la résiliation du contrat de bail doit être prononcée dès lors qu’au jour de l’assignation M. [D] ne réglait plus la moindre somme depuis plus de sept mois et que ce n’est que sous la pression de la procédure qu’il a apuré son arriéré locatif par virement du 11 avril 2024 et qu’il a de nouveau cessé de régler les loyers entre mai et septembre 2024 tout en se maintenant dans les lieux, un règlement intervenant le 11 septembre 2024, 5 jours avant l’audience du 16 septembre, et que depuis cette date aucun versement n’a eu lieu de sorte que l’arriéré locatif au 1er mars 2026 s’élève à la somme totale de 2 902,07 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

L’article 1124 de ce code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le contrat conclu entre M. [W] et M. [D] (pièce 1 de l’intimé) de bail à usage d’emplacement de stationnement stipule que chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois et qu’il devra revêtir la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit d’un acte d’huissier de justice. Il est encore prévu que le délai de préavis commencera à courir à compter du jour de l’envoi de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Les parties ont encore convenu dans l’acte qu’à l’expiration du délai de préavis le locataire est déchu de tout titre d’occupation sur les locaux loués et s’il se maintient dans les lieux à l’expiration du bail il sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés sans pour autant que cela lui confère un titre locatif.

Ce contrat contient aussi une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail sera résilié notamment en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

M. [W] indique avoir donné congé par courrier recommandé daté du 24 mai 2022 et que le bail a pris fin le 24 novembre 2022 après l’expiration du délai de préavis de 6 mois qui a été accordé au locataire.

La lettre contenant le congé (sa pièce 5 ) a été adressée à M. [D] par courrier recommandé avec accusé de réception non pas par le bailleur mais par la société Era.

M. [D] conteste la validité de ce congé en raison du défaut de pouvoir de son auteur, du défaut de pouvoir d’une personne ne justifiant pas être le représentant légal et en raison d’une erreur relative à la date d’effet du congé.

Le moyen de nullité tiré du défaut de pouvoir de la société Era ne peut prospérer dès lors que M. [W] indique avoir donné pouvoir à celle-ci de délivrer le congé à son locataire et ce dernier ne pouvait se méprendre ni sur l’identité de son bailleur ni sur l’existence du mandat locatif donné à cette société par son bailleur, ayant reçu les avis d’échéances et les rappels d’échéances de celle-ci. S’agissant de l’erreur relative à la date d’effet du congé, il convient d’observer qu’alors que le bail prévoit un délai de préavis d’un mois lorsqu’une partie entend mettre fin au contrat, le congé qui a été délivré à M. [D] lui a accordé un délai de six mois, bien plus favorable que les stipulations contractuelles. Les moyens de nullité du congé sont dès lors mal fondés et c’est à bon droit que le premier juge a dit que M. [D] était occupant sans droit ni titre du garage depuis le 24 novembre 2022, date d’expiration du préavis après congé.

Au demeurant il ressort de l’examen des pièces produites aux débats par l’intimé et notamment les relevés de compte locataire que M. [D] n’a pas respecté son obligation essentielle née du bail tenant au paiement du loyer, étant redevable en octobre 2021 d’un arriéré locatif de 755,91 euros, les avis d’échéances postérieurs faisant, quant à eux, état d’une dette locative en constante augmentation s’élevant au 18 octobre 2022 à la somme de 2 339,55 euros (pièces 2 de l’intimé). Or un tel non respect récurrent par le locataire de l’obligation essentielle d’un contrat de location justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts justifiant son expulsion.

Vainement M. [D] soutient qu’il n’y a plus de dette locative alors que son compte locataire arrêté au 1er mars 2026 (pièce 18 de l’intimé) laisse apparaître un solde négatif de 2 902,07 euros tandis que les virements dont il se prévaut ont bien été déduits de la somme qu’il reste devoir à M. [W].

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions puisque M. [W] ne sollicite la condamnation de l’appelant au paiement d’un arriéré locatif que dans l’hypothèse de l’infirmation de la décision sur la validité du congé.

M. [D] qui succombe doit être condamné aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé s’agissant des dépens de première instance et de la somme allouée au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande en outre de le condamner à verser à M. [W] une indemnité de procédure pour ses frais exposés en appel tel que précisé au dispositif de cette décision.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu entre les parties ;

Y ajoutant,

Condamne M. [D] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [D] à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente de chambre