Première Chambre A

ARRÊT N°

R.G : 07/03013

M^me J-K Y épouse X

M. F Y

Melle G Y

C/

Syndicat copropriété XXX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 JANVIER 2009

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Anne ARNAUD, Président de chambre,

Madame Anne TEZE, Conseiller,

Madame Odile MALLET, Conseiller, entendue en son rapport

GREFFIER :

H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Novembre 2008

devant Madame Odile MALLET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Madame Anne ARNAUD, Président de chambre, à l’audience publique du 20 Janvier 2009, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTS :

Madame J-K Y épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués

assistée de M^e Gérard BRIEC, avocat

Monsieur F Y

Mouillemuse

XXX

représenté par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués

assisté de M^e Gérard BRIEC, avocat

Mademoiselle G Y

XXX

XXX

représentée par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués

assistée de M^e Gérard BRIEC, avocat

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE XXX.

XXX

29170 D

représenté par son syndic le Cabinet GESTRIM CADIOU – 5, XXX

représenté par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assisté de la SELARL ATLANTIS AVOCATS ASSOCIES, avocats

FAITS ET PROCÉDURE

Madame J-K Y épouse X, Monsieur F Y et Madame G Y sont propriétaires de plusieurs parcelles de terre situées, commune de D sur lesquelles est implantée une villa dénommée ' Ker Aël'.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Parc ar Menec’h' est propriétaire de plusieurs parcelles voisines, dont la parcelle cadastrée XXX, actuellement 18, qui a été distraite d’une propriété plus importante comprenant une villa dénommée 'Ker ar Menec’h' similaire à celle des consorts Y.

Exposant que leurs auteurs communs, les époux Z et A, avaient fait insérer à un acte d’échange du 27 janvier 1936 une clause instituant une servitude réciproque non aedificandi et non altius tollendi, afin d’assurer aux deux villas une vue sur mer, que cette clause était reprise dans son titre de propriété et qu’en contravention avec cette clause les consorts Y avaient créé un talus, implanté un grillage et une haie en limite de leur fonds, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Parc ar Menec’h' les a assignés aux fins de les entendre condamner à supprimer ces ouvrages.

Par jugement du 6 mars 2007 le Tribunal de grande instance de Quimper a rejeté la demande fondée sur la servitude non aedificandi, a retenu l’existence de troubles anormaux du voisinage et a :

• enjoint aux consorts Y de procéder à la suppression de la végétation obstruant la vue sur mer implantée en limite Ouest de leur parcelle AI 157, dans la partie limitrophe de la parcelle AI 45 appartenant au syndicat des copropriétaires et matérialisée sur le plan n°2 constituant la pièce n°19 des défendeurs par les points A-B-C-D-E, et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois, passé lequel délai il pourra à nouveau être fait droit,

• condamné les consorts Y aux dépens et au paiement d’une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
  

Les consorts Y ont formé appel de ce jugement.

POSITION DES PARTIES

* les consorts Y

Dans leurs dernières conclusions en date du 29 octobre 2008 les consorts Y concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur la servitude non aedificandi, à son infirmation pour le surplus et au débouté de toutes les demandes. Ils réclament paiement d’une somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les servitudes instituées par l’acte du 27 janvier 1936 n’étaient destinées à préserver une vue oblique sur la mer qu’aux deux villas des coéchangistes et non au terrain appartenant à ce jour au syndicat des copropriétaires qui est situé en retrait de ces villas. Ils soutiennent encore que la présence de végétation est une donnée constante de l’environnement, qu’elle permet de préserver leur intimité et qu’elle ne constitue pas un trouble anormal du voisinage.

* le syndicat des copropriétaires

Dans ses dernières écritures en date du 15 avril 2008 le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Parc ar Menec’h demande à la Cour :

• d’ordonner la destruction du grillage, du talus, des arbres et plantations édifiés par les consorts Y sur une zone non aedificandi et non altius tollendi, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

• de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble de voisinage,

• d’enjoindre aux consorts Y de procéder à la destruction de toute végétation comprenant celle plantée à moins de deux mètres des limites séparatives, obstruant la vue sur mer et l’ensoleillement sous astreinte de 200 € par jour de retard en limite séparative Nord de la parcelle 311, en limite Ouest et en limite Est de la parcelle 41,

• de condamner les époux Y aux dépens et au paiement d’une somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
  

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur la servitude non aedificandi

Aux termes de l’article 700 du code civil si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

En application de ce texte la servitude ne reste due en cas de division du fonds qu’au bénéfice de l’héritage auquel elle profitait et il appartient au juge d’apprécier les conditions d’existence d’une servitude conventionnelle et de déterminer quelle a été la commune intention des parties lors de l’institution de la servitude.

Suivant acte en date du 27 janvier 1936 au rapport de Maître C, notaire à D, emportant échange entre les époux Z et les époux A ces derniers ont acquis la propriété de la parcelle situé commune de D, dépendant autrefois de la propriété de Vorlen.

Il était prévu à l’acte que les époux A seraient autorisés à reporter la ligne d’arbres qui marque actuellement la limite de leur propriété à la nouvelle limite. Toutefois cette ligne d’arbres ne pourra pas dépasser le point P marqué sur le plan joint à l’acte et fixé à mi-distance de la nouvelle limite de séparation des deux propriétés. Afin de ne créer aucune gêne des vues de mer, les coéchangistes s’engagent à une servitude non aedificandi et non altius tollendi sur tous les terrains compris dans un angle dont le sommet sera le point P . Les deux côtés de cet angle seront représentés d’une part par une ligne droite allant du point P à l’ancienne limite de la propriété Dillingham ( côté plage) d’autre part de ce même point P à la limite Sud-Est ( côté plage) du terrain appartenant aux époux E.

Cette zone non aedificandi grève à ce jour l’angle Sud de la parcelle XXX appartenant au syndicat des copropriétaires et l’angle Nord de la parcelle AI 157 appartenant aux consorts Y.

Il ressort à la fois de la rédaction de la clause instituant cette servitude et du plan sur lequel est matérialisé le triangle délimitant la zone non aedificandi que ladite servitude a été instituée selon la commune intention des parties à l’effet de garantir une vue oblique sur la mer aux deux villas qui étaient implantées avant la division des fonds sur les parcelles actuellement cadastrées AI 157 et AI 47 et qui disposaient déjà d’une vue droite sur la mer, mais qu’elle n’était pas destinée à profiter à la parcelle AI 45, située en retrait des deux villas et sur laquelle le syndicat des copropriétaires a édifié un bâtiment collectif.

Cette volonté des coéchangistes d’assurer et conserver aux deux seules villas une vue droite et oblique sur la mer est confortée par une autre clause du même acte d’échange qui précisait qu’en cas de construction d’une nouvelle villa, sa façade ne devrait pas dépasser l’alignement des deux villas actuellement existantes.

Il en résulte que la servitude ne profitait qu’aux deux villas existantes au jour de l’acte d’échange et que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer les dispositions de l’article 700 du code civil dès lors que la servitude n’a pas été établie pour son héritage.

* sur les troubles de voisinage

L’exercice, même légitime du droit de propriété peut engager la responsabilité s’il occasionne un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance et sa gravité. Il s’apprécie in concreto en tenant compte de différents paramètres liés à l’environnement et aux circonstances de lieu et de temps.

Toutefois le droit de jouir d’un panorama n’est pas imprescriptible.

— sur le talus et la végétation implantée entre les parcelles XXX

Les consorts Y ont implanté en limite des parcelles XXX un talus surmonté d’un grillage et de plantations. Cette clôture est perpendiculaire à la fois à la mer et à l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires de sorte qu’elle n’obstrue pas les vues droites dont bénéficie cet immeuble.

Si la présence de cette clôture diminue sensiblement la vue oblique sur la mer, elle ne saurait constituer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage dans la mesure où rien ne permet de caractériser un abus du droit de se clore dont bénéficient les consorts Y à l’effet d’assurer l’intimité de leur propriété. En outre la dite clôture s’intègre parfaitement à l’environnement puisque les propriétés des parties sont situées sur une presqu’île arborée.

En conséquence la décision du premier juge sera confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir ordonner la destruction du talus, du grillage et de la végétation édifiés sur cette limite séparative.

— sur la végétation plantée à l’ouest de la parcelle AI 157( A-B-C-D-E)

Il résulte des photographies produites aux débats que lors de la construction de la résidence 'Parc ar Menec’h' les appartements situés au Nord de l’immeuble bénéficiaient d’une vue droite sur la mer ; que depuis lors la végétation implantée par les consorts Y sur une ligne A-B-C-D-E (plan 2 de la pièce 19) située en limite des parcelles AI 157 et AI 45 a partiellement obstrué ce panorama.

Il ressort d’autres photographies produites aux débats que les propriétés des parties sont implantées dans un espace naturellement arboré, que le paysage environnant est constitué de bosquets et clôtures végétales et que la végétation implantée par les consorts Y sur la ligne A-B-C-D à l’effet d’assurer leur intimité s’intègre parfaitement à ce paysage. Dès lors cette clôture végétale qui ne prive que partiellement les occupants de la résidence Parc ar Menec’h de la vue sur mer ne saurait constituer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En conséquence le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts Y à supprimer cette végétation.

— sur la végétation plantée en limite des parcelles AI 45 et AI 41

C’est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir supprimer toute végétation implantée en limite des parcelles AI 45 et AI 41.

En effet cette dernière parcelle, qui appartient aux consorts Y, est située au Nord de la parcelle AI 45 appartenant au syndicat des copropriétaires et il n’est nullement établi que la végétation qui y est implantée engendrerait une perte d’ensoleillement compte tenu de son exposition au Nord. En outre cette limite étant perpendiculaire à la mer l’immeuble collectif n’a jamais bénéficié d’une vue sur mer à cet emplacement.

* sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc ar Menec’h qui succombe en cause d’appel sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée à ce titre en cause d’appel et condamné à payer aux consorts Y une somme de 1500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en date du 6 mars 2007 rendu par le Tribunal de grande instance de Quimper, sauf en ce qu’il a condamné les consorts Y à supprimer la végétation située en limite Ouest de leurs fonds, en ce qu’il les a condamnés aux dépens et au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc ar Menec’h de sa demande tendant à voir condamner les consorts Y à supprimer la végétation qu’ils ont implantée en limite Ouest de leur parcelle cadastrée à D, section AI 157, dans sa partie limitrophe avec la parcelle AI 45, figurant au plan n°2 de la pièce 19 par les points A-B-C-D.

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc ar Menec’h de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile, tant au titre des frais de première instance que d’appel.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc ar Menec’h à payer aux consorts Y une somme de mille cinq cents euros (1500,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc ar Menec’h aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le président