2^e Chambre

ARRÊT N°243

R.G : 13/01422

M. E B

M^me C X

C/

S.A.S. I INVEST

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AVRIL 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël CHRISTIEN, Président, rédacteur,

Madame Isabelle LE POTIER, Conseiller,

Madame Béatrice LEFEUVRE, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 février 2016, Madame Béatrice LEFEUVRE, Conseiller, entendue en son rapport

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 avril 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur E B

né le XXX à AVRANCHES

XXX

XXX

Madame C X

née le XXX à AVRANCHES

XXX

XXX

Représentés par M^e Luc BOURGES de la SELARL AVOCAT LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par M^e Véronique COCHARD-MAUPAS, Plaidant, avocat au barreau d’AVRANCHES-COUTANCES

INTIMÉE :

La S.A.S. I INVEST

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Corinne GIRSCH, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 29 novembre 2007, la société I Invest, filiale du groupe Caisse d’épargne, a acquis en vue de sa revente par appartements en état futur d’achèvement, une résidence de services pour étudiants devant être exploitée par la société Antaeus.

Selon promesse de vente du 21 juin 2008 réitérée par acte authentique du 19 septembre 2008, M. B et M^me X ont acquis de la société I Invest l’un de ces appartements moyennant un prix de 104 4453,86 euros et, le même jour, ont consenti à la société Antaeus un bail commercial en vue de son exploitation locative moyennant un loyer annuel révisable de 3 800 euros HT.

Afin de financer cette opération, une caisse de Crédit agricole a consenti à M. B et M^me X un prêt immobilier de 94 052 euros.

La société Antaeus a bénéficié le 3 novembre 2009 d’une procédure de prévention de ses difficultés financières, puis, par jugement du 24 février 2010, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert à son égard une procédure de redressement judiciaire.

La société I Sélection, autre filiale du groupe Caisse d’épargne commercialisant l’opération immobilière de la société I Invest, a proposé à M. B et M^me X de conclure avec la société Park & Suites un nouveau bail moyennant un loyer inférieur de 20 % à celui convenu avec la société Antaeus, ce à quoi ils ont consenti par acte à effet au 1^er mai 2010.

Prétendant que l’investissement réalisé avec la société I Invest n’avait pas eu la rentabilité escomptée en raison de la déconfiture de la société Antaeus et que le vendeur s’était fautivement abstenu de les informer des difficultés de l’exploitant de la résidence dont il avait pourtant connaissance, M. B et M^me X l’ont, par acte du 1^er octobre 2010, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nantes en résolution ou annulation de la vente, restitution du prix et paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 10 janvier 2013, les premiers juges ont :

débouté M. B et M^me X de leurs demandes,

condamné M. B et M^me X au paiement d’une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. B et M^me X ont relevé appel de cette décision le 26 février 2013, en demandant à la cour de :

ordonner la résolution du contrat de vente du 19 septembre 2008,

subsidiairement, prononcer la nullité du contrat de vente,

ordonner la restitution de l’appartement et les mesures de publicité foncière,

condamner la société I Invest au paiement des sommes de 136 511,02 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 1^er mai 2011 et de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

subsidiairement, condamner la société I Invest au paiement d’une somme de 74 800 euros à titre de dommages-intérêts,

condamner la société I Invest au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société I Invest conclut quant à elle à la confirmation du jugement attaqué et sollicite la condamnation de M. B et M^me X au paiement d’une indemnité de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il sera fait référence aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées pour M. B et M^me X le 13 août 2014, et pour la société I Invest le 12 juillet 2013.

EXPOSÉ DES MOTIFS

M. B et M^me X sollicitent l’annulation de la vente immobilière pour dol en faisant grief à la société I Invest de leur avoir caché les difficultés financières, connues d’elle, de la société Antaeus, preneur à bail commercial de la résidence de services.

À cet égard, il ressort effectivement des pièces produites que la société Antaeus avait connu de graves difficultés financières en 2007 et au début de l’année 2008 inhérents à des engagements antérieurs de la société dont le contrôle a dû être cédé fin avril 2008 à un groupe de promotion immobilière ayant procédé à une recapitalisation et une restructuration de l’entreprise.

Mais, contrairement à ce que M. B et M^me X soutiennent, ces pièces ne révèlent pas que la société I Invest avait connaissance de la situation obérée de la société Antaeus à la fin du mois de juin 2008, au moment de la régularisation de la promesse de vente, ou même en septembre 2008 lors de la réitération de cette vente par acte authentique.

En effet, le courrier du 21 juillet 2009 de M. Y, directeur commercial de la société I Sélection devenu dirigeant social de la société Antaeus, confirme les graves difficultés de cette société en avril 2008, présentée même comme en état de cessation des paiement à cette date, et les attestations et courriers circulaires produits par les appelants pour établir l’existence de défaillances de la société Antaeus dans son obligation de s’acquitter à bonne date des loyers d’autres résidences de services qu’elle exploitait portent pareillement sur cette même période antérieure à la vente consentie à M. B et M^me X.

Or, à l’époque de cette vente, le capital de la société Antaeus venait d’être cédé à de nouveaux associés appartenant à un groupe d’envergure nationale dans des conditions telles que la société I Invest pouvait, à cette date, légitimement croire que les difficultés rencontrées antérieurement avaient été résolues et que l’activité avait été relancée par l’annonce d’une augmentation du capital social portant celui-ci à 1 000 000 euros et d’une restructuration financière devant permettre de porter les fonds propres à 3 500 000 euros.

Contrairement à ce que M. B et M^me X prétendent, la société I Invest établit l’augmentation effective du capital social et produit un courrier de la société Antaeus du 17 juin 2009 confirmant la restructuration en cours de l’entreprise.

Au demeurant, la procédure de prévention des difficultés de l’entreprise d’exploitation de la résidence de services n’a été ouverte qu’en novembre 2009, soit plus de seize mois après le compromis du 21 juin 2008, et les juges de la procédure collective ont fixé la date de cessation des paiements de la société Antaeus au 19 février 2010.

Il convient donc de rejeter la demande d’annulation de la vente , les appelants ne démontrant pas que la société I Invest leur ait intentionnellement dissimulé la persistance de difficultés financières de la société Antaeus en juin 2008.

En revanche, vendeur professionnel spécialisé dans la promotion de résidences de services, la société I Invest était, en application de l’article 1134 du code civil, tenue d’informer les acquéreurs des risques spécifiques susceptibles d’affecter la rentabilité de l’opération qu’elle connaissait ou aurait dû connaître et que les acquéreurs ignoraient.

En effet, cette vente immobilière constituait pour M. B et M^me X un investissement, ce que la société I Invest ne pouvait ignorer eu égard à la destination de résidence locative de services du bien immobilier vendu par appartements et aux perspectives de rentabilité moyenne vantées par la plaquette publicitaire diffusée par la société I Sélection, société mère à laquelle elle avait confié un mandat de commercialisation.

Au regard de la fragilité financière passée d’un exploitant dont la société I Invest avait à tout le moins validé le choix en acquérant la résidence avec engagement d’en confier la gestion à la société Antaeus en vue de la revendre par lots à des clients désireux d’investir, l’intimée était tenue d’informer M. B et M^me X du risque spécifique de défaillance du preneur à bail commercial, le paiement des loyers devant contribuer à équilibrer leur effort d’investissement en couvrant partiellement le coût financier du prêt immobilier contracté puis leur procurer un complément de retraite.

La circonstance que les appelants exerçaient respectivement les professions de contrôleur de gestion et de conseillère bancaire ne dispensait pas la société I Invest de s’acquitter de son devoir d’information, ceux-ci n’étant pas spécialistes de la gestion de résidences de services et le vendeur étant en toutes hypothèses tenue à une obligation générale de bonne foi.

Ainsi que l’ont pertinemment relevé les premiers juges, cette faute précontractuelle de la société I Invest ne constitue cependant pas un manquement grave à ses obligations de nature à justifier la résolution judiciaire de la vente.

Cette faute n’est en effet pas en lien avec une obligation essentielle du vendeur, mais seulement avec le niveau du loyer que les acquéreurs pouvaient attendre de la location de l’appartement qui, au surplus, n’était pas contractuellement garanti par le vendeur, l’annexe à la promesse de vente décrivant les conditions essentielles du bail ne mentionnant pas son prix.

Néanmoins, M. B et M^me X sont en droit de demander et obtenir réparation de le préjudice en lien causal avec cette faute, lequel consiste dans la perte d’une chance de ne pas contracter.

Eu égard à la finalité d’investissement de l’opération et à la circonstance que les acquéreurs ont dû s’endetter pour la mener à bien, il y a lieu de considérer que les chances que M. B et M^me X, dûment informés des difficultés passées de la société Antaeus et du redressement en cours au moment de la vente, renoncent à cet investissement étaient sérieuses.

M. B et M^me X évaluent leur préjudice à 74 800 euros correspondant, pour 58 000 euros, à la moins-value qu’aurait subi le bien immobilier et, pour 16 800 euros, à la perte de 20 % de leurs revenus locatifs sur la durée d’amortissement du prêt de 20 ans.

Cependant, le bail initialement consenti à la société Antaeus n’était que d’une durée de 12 ans, et le renouvellement du bail aux mêmes conditions est hypothétique.

De même, l’allégation de perte de valeur de plus de moitié d’un bien immobilier qui n’a pas été mis en vente n’est qu’éventuelle et n’est donc pas indemnisable.

Au regard de ces observations, il sera alloué à M. B et M^me X une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement attaqué étant réformé en ce sens.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de M. B et M^me X l’intégralité des frais exposés par eux à l’occasion de la procédure et non compris dans les dépens, en sorte qu’il leur sera alloué une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme partiellement le jugement rendu le 10 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Nantes ;

Statuant à nouveau sur l’entier litige,

Déboute M. B et M^me X de leurs demandes en résolution et en annulation de la vente ;

Condamne la société I Invest à payer à M. B et M^me X une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société I Invest à payer à M. B et M^me X une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société I Invest aux dépens de première instance et d’appel ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,