1^re Chambre

ARRÊT N°420/2020

N° RG 18/08272 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PMUA

M. U L

M^me G-W AI AJ E épouse L

C/

M^me R G-AF F veuve X

M^me M AB AC X

M^me N AH-G X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte AA, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Jean-Denis BRUN, Conseiller,

GREFFIER :

Madame G-AD AE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2020, tenue en double rapporteur avec l’accord des parties, par Madame Brigitte AA, conseillère et Madame Christine GROS, conseillère entendue en son rapport

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur U L

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER-RINCAZAUX-L-RAYNAUD, avocat au barreau de LORIENT

Madame G-W AI AJ E épouse L

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER-RINCAZAUX-L-RAYNAUD, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉES :

Madame R G-AF F veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e AF DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT

Madame M AB AC X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e AF DARY de la SELARL LAURENT-DARY,

avocat au barreau de LORIENT

Madame N AH-G X

née le […] à […]

[…]

[…]

94340 JOINVILLE-LE-PONT

Représentée par M^e AF DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT

Mme R V X, M^lle M X et M^lle N X (M^mes X) ont acquis de M. et M^me L (les consorts L) selon acte authentique du 30 juin 2004, les lots n° 41 et 137 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée et un parking portant le n°37 dans un immeuble en copropriété situé […]'' sur la Commune de Ploemeur .

Le 28 février 2002, M. P a vendu à M^me Z dans le même immeuble, les lots n°14 comprenant un appartement au rez-de-chaussée, et n°125 comprenant un emplacement de parking portant le n°25

M. Q et M^lle A ont acquis, dans cet immeuble, selon acte authentique du 27 avril 2007, les lots n°13 et 126 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée et une place de parking, des consorts B-Cosperce.

Alléguant qu’ils subissaient des dégâts des eaux répétitifs, les trois groupes d’acquéreurs, ci après désignés les consorts Q-Z-X, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient qui a ordonné une expertise confiée à M. C.

L’expert a déposé son rapport le 14 décembre 2015.

Par actes des 31 mai, 8 et 9 juin 2016, les consorts Q-Z-X ont assigné devant le tribunal de grande instance de Lorient aux fins d’obtenir la résolution de la vente de leurs appartements sur le fondement de l’article 1116 du code civil, outre des dommages-intérêts : les consorts B-L-P, le syndicat de copropriétaires de la résidence du Bod Skau et M. D, syndic de la copropriété.

Par jugement du 23 octobre 2018, le tribunal a, entre autres dispositions :

— prononcé la nullité du contrat de vente du 30 juin 2004 conclu entre M. U L M^me G-W L née E d’une part, et M^me R X née F, M^me N X et M^me M X d’autre part, et portant sur les lots n° 41 et 137 de l’immeuble dénommé […] à Ploemeur, […]

— condamné in solidum M. U L M^me G-W L née E à payer à M^me R X née F, M^me N X et M^me M X, la somme de 138 372 € au titre de la restitution du prix de vente, outre les frais d’agence

— condamné, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. U L et M^me G-W L à payer à M^me R X née F, M^me N X et M^me M X, la somme de 3 000 €

— condamné M^me B née H, M. B, M. L, M^me L, M. P aux dépens en ce compris les frais d’expertise, ainsi que les frais de publication de l’assignation et des frais de publication de la décision, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile .

M. et M^me L ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 décembre 2018.

Vu les conclusions du 27 août 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. et M^me L qui demandent à la cour de :

Réformant le jugement du 23 octobre 2018 en ce qu’il a :

*prononcé la nullité du contrat de vente du 30 juin 2004

*condamné M. et M^me L à payer à M^mes X la somme de 138 372 € au titre de la restitution du prix de vente, outre les frais d’agence

— condamné en application de l’article 700 du Code de procédure civile M. et M^me L à payer à M^mes X la somme de 3 000 € ;

*condamné M. et M^me L aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi que les frais de publication de l’assignation et des frais de publication de la décision.

— débouter les consorts X de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts X de leurs demandes au titre de la perte de loyers, du remboursement des taxes foncières et d’habitation et du préjudice d’anxiété

en tant que de besoin,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes présentées devant la cour

Y additant,

— condamner les consorts X à payer à M. et M^me L une somme de 5.000 € au titre de l’artiche 700 du Code de Procédure Civile

— condamner les consorts X aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 29 mais 2018 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments des consorts X qui demandent à la

cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 23 octobre 2018 en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente en date du 30 juin 2004 et condamné M. et M^me L à leur rembourser la somme de 138 372 euros au titre de la restitution du prix de vente, outre les frais d’agence et les frais notariés outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,

Y additant,

— condamner les consorts L à leur payer la somme de 77 414 euros (à parfaire) à titre de

dommages-intérêts, pour tous préjudices confondus et décrits aux motifs, au taux d’intérêt légal commençant à courir à compter du prononcé du jugement

— dire que s’agissant des intérêts et assurances sur prêts, les sommes seront à parfaire à la date de la décision à intervenir

— condamner M. et M^me L à supporter les frais de publication de l’assignation, et tous frais de publication à intervenir consécutivement à l’annulation de la vente, au taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir

— condamner M. et M^me L à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. et M^me L à leur payer les entiers dépens qu’elles ont engagés en ce compris les procès-verbaux d’huissier et les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture était rendue le 22 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la vente :

Il résulte des dispositions de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ses manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

La réalité de problèmes d’infiltrations d’eau ou d’inondations dans l’immeuble, antérieurement à la vente L/X, est constante pour les deux parties. Le différend qui les oppose porte sur l’existence d’une rétention d’information par les vendeurs.

Pour une bonne compréhension du litige, il est rappelé que depuis 1978, plusieurs experts désignés successivement à la suite de sinistres ont conclu que ce bâtiment construit à proximité du littoral était inondable, car construit trop bas (expertise de M. C, qui reprend sur ce point les avis des précédents experts désignés). Il ressort du rapport de M. C qu’un premier expert judiciaire est intervenu en 1979 après la forte tempête du mois de décembre 1978. Outre les dégâts intervenus dans la décennie 1980/1990, il ressort du rapport d’expertise et des pièces produites par M^mes X que l’immeuble a connu les sinistres suivants depuis 1996 :

-1997/1998, des refoulements des eaux usées

— août 2009, apparition de flaques d’eau au sol et de traces d’humidité sur les murs des appartements des consorts Q et Z

— décembre 2009, remontées d’eau dans les appartements Z et Q

— entre le 1^er et le 15 décembre 2012, désordres dans l’appartement de M^me Z

— janvier et février 2014, inondation des appartements Z et Q, dégât des eaux dans l’appartement de M^mes X

— octobre 2014, inondations dans les appartements Q, X, Z et les parties communes de l’immeuble

— '3 juillet 2018 inondations dans les appartements Q, X, Z.

M. et M^me L ont acquis leur bien le 27 octobre 1995 de M. S. M. S avait acquis le 11 décembre 1989 de M. et M^me I. Dans le titre de propriété de M. et M^me L, au chapitre «'Origine de propriété», il est rapporté la condition spéciale prévue à l’acte de vente I-S, rédigée comme suit :

« ll est expressément convenu que M. et M^me I ne seront en aucun cas tenus des conséquences de toutes procédures passées, en cours ou à venir de sorte que celle-ci restent à la charge du vendeur ou de la copropriété.

En outre M. et M^me I se déclarent parfaitement avertis des inconvénients éventuels ou passés ayant entraîné la résolution de la vente B et s’engagent à ne pas attaquer les présentes de ce chef ''.

M. I avait acquis de la SCI du Bod Skau le 1^er juillet 1986. L’acte de vente de 1995 ( S-L) relate que le 27 avril 1978, la SCI Du Bod Skau avait vendu le bien à M^me H, épouse de M. B et que «'Par acte du 14 Mai 1984 régulièrement publié au 1^er bureau des hypothèques de Lorient le 27 Juillet 1984, volume 4246, n° 17, M^me B sus nommée, se plaignant de ce que les biens et droits immobiliers acquis aux termes de l’acte ci-dessus énoncé, étaient impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, a saisi le Tribunal d’une demande en résolution de la vente ci-dessus du 27 Avril 1978.

Aux termes d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Lorient du 18 Mars 1986, il a été prononcé aux torts de la SCI Du Bod Skau, la résolution de la vente par ladite SCI Du Bod Skau à M^me B sus nommée, du 27 Avril 1978 ; Lequel jugement a été publié au 1^er bureau des Hypothèques de Lorient le 20 Juin 1986, volume 4764, numéro 7 ''.

Le 30 juin 2004, lors de la vente L/X, le notaire a écrit, au chapitre «'Origine de propriété Antérieure'» : «'L’origine de propriété antérieure est énoncée dans la note demeurée jointe et annexée aux présentes après mention'».

M. et M^me L produisent cette note qui reprend exactement ce qui avait été rappelé à la vente S-L de 1995, et porte la mention «'Annexée à la minute d’un acte reçu par M^e Le Gagnec notaire associé de la STON «'Kerorgant-Couzigou- Le Gagnec'» le 30 juin 2004'».

S’il est ainsi justifié que la note a été annexée à la minute, M^mes X produisent une copie authentique de l’acte de vente à laquelle la note n’a pas été annexée. Il est exact que les acquéreurs ont pu lire, dans la copie qui leur a été remise, «'L’origine de propriété antérieure est énoncée dans la note demeurée jointe et annexée aux présentes après mention'». Mais cette précision ne permet pas à elle seule de supposer que cette note contient d’autres renseignements que la simple succession des transmissions de la propriété. Les consorts L ne justifient ni même n’allèguent que cette note a été exposée aux acquéreurs avant la signature de l’acte authentique. En tout état de cause, à supposer que M^mes X aient eu connaissance de la note annexée à la minute de l’acte authentique, cette note n’aurait pas été suffisante pour les informer des graves défauts de construction dont l’immeuble restait affecté en 2004.

Il est évident que si M^mes X avaient été informées de ces défauts, elles n’auraient pas acquis.

M. et M^me L produisent eux même un extrait du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 1997. On peut y lire que lors de cette assemblée, il a été fait état du jugement rendu le 1^er octobre 1996 par le tribunal de grande instance de Lorient. Ce jugement a statué sur les responsabilités des désordres d’infiltrations et d’inondations de l’immeuble. Le jugement fait état du rapport d’expertise judiciaire de M. J qui attribue au défaut d’implantation altimétrique du bâtiment les inondations des halls d’entrée. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 1997 expose qu’une «'nouvelle'» procédure judiciaire sur les travaux nécessaires a été diligentée et que M. K, expert judiciaire, a été désigné ; que M. K a rendu son rapport sur les solutions de réparation. Il est écrit au procès-verbal « 'En conclusion, la copropriété possède un jugement satisfaisant sur le plan des responsabilités mais déficient sur le plan des travaux à réaliser. D’un autre côté une expertise judiciaire préconise des travaux sérieux mais la copropriété n’a aucune décision en ce sens.'» Par ailleurs, M. et M^me L ont reçu, comme tous les copropriétaires, la lettre du 9 août 1996 du syndic qui cite M. K en ces termes : « 'nous portons donc à la connaissance du Tribunal que toutes les aggravations en désordres intérieurs aux appartements ainsi que les préjudices de jouissance qui s’y rattachent sont le fruit d’études techniques initiales qui ont créé un état de fait obligé'».

Il ressort de tout ce qui précède que M. et M^me L connaissaient le défaut d’implantation altimétrique de l’immeuble lorsqu’ils ont vendu leur appartement. Même si leurs parties privatives ont été épargnées, et qu’ils n’y résidaient qu’à l’occasion de vacances, ils savaient que ce défaut était susceptible d’endommager, a minima, les parties communes.

En s’abstenant de toute information sur ce point, M. et M^me L ont commis une réticence dolosive. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente.

Sur les conséquences de la nullité de la vente :

Les parties devront procéder aux restitutions réciproques, M^mes X restituant l’appartement et les consorts L le prix de vente de 121 959 €. Pour les besoins de la vente, M^mes X ont versé à l’agent immobilier intermédiaire la commission 8 033 €. Ces frais ont été exposés en pure perte et constituent pour M^mes X un préjudice financier dont M. et M^me L doivent les indemniser.

M^mes X produisent en pièce n°81 le compte acquéreur de M^me Le Z mais ne produisent pas le leur. Elles ne justifient pas d’avoir exposé des frais supplémentaires pour les besoins de la vente.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me L à payer à M^mes X la somme de 138 372 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais d’agence.

M. et M^me L seront condamnés à restituer à M^mes X le prix de vente de 121 959 € et à leur verser la somme de 8 033 € de dommages et intérêts, outre intérêts de retard au taux légal à compter du présent arrêt.

M^mes X seront déboutées du surplus de leurs demandes du chef des frais afférents à la vente.

Sur les autres demandes de M^mes X

Sur les taxes foncières et d’habitation :

La taxe d’habitation trouve son origine dans l’usage du bien sans être liée à la propriété. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M^mes X de ce chef de demande. En revanche, dès lors que la propriété du bien est supposée n’avoir jamais été transférée à M^mes X, celles-ci subissent un préjudice du fait du paiement de la taxe foncière. Le jugement entrepris qui les a déboutées de ce chef de demande sera infirmé sur ce point et M. et M^me L seront condamnés au paiement de la somme de 7 965 € représentant le montant des taxes foncières pour les années 2005 à 2017.

Sur le préjudice locatif :

M^mes X ne justifient ni même n’allèguent que M. et M^me L savaient lors de la vente, qu’elles avaient l’intention de donner le bien en location. A supposer que le bien ait été systématiquement loué jusqu’à l’année 2014, ce dont M^mes X ne justifient pas, le dol du vendeur ne présente pas de lien de causalité avec le préjudice qu’elles prétendent subir. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutées de ce chef de demande.

Sur le préjudice d’anxiété :

M^mes X ont acquis un appartement susceptible d’être inondé lors des aléas littoraux (rapport de M. C). Outre les remontées d’humidité, elles ont connu deux sinistres d’inondation en 2014 et 2018. Cette situation génère un préjudice moral d’anxiété et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il les a déboutées de ce chef de demande. Compte tenu de ce que le premier événement générateur d’anxiété est le dégât des eaux de 2014 et que M^mes X sont restées propriétaires du bien pendant six années après cet événement, ce préjudice sera justement réparé par une indemnité de 2 000 €.

Sur les intérêts et assurances sur prêts :

M^mes X seront déboutées de ce chef de demande qu’elles n’avaient pas présenté en première instance et pour lequel elles ne développent aucun moyen.

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les intérêts moratoires sur les condamnations au paiement de dommages et intérêts courront à compter du présent arrêt.

Sur les frais de publication :

Il résulte de ce qui précède que M. et M^me L seront condamnés aux frais de publication du présent arrêt. Ces frais ne peuvent porter intérêts au taux légal que lorsque M. et M^me L auront reçu une mise en demeure d’en payer le coût à M^mes X après que les formalités de publication auront été faites. Dès lors, M^mes X seront déboutées de leur demande tendant à ce qu’ils portent intérêts à compter du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. U L, M^me G-W L née E à payer à M^me R X née F, M^me N X et M^me M X, la somme de 138 372 € au titre de la restitution du prix de vente, outre les frais d’agence ;

— débouté M^mes X de leur demande au titre des taxes foncières ;

— débouté M^mes X de leur demande au titre du préjudice d’anxiété ;

Statuant à nouveau ;

Condamne in solidum M. U L, M^me G-W L née E à payer à Mme

R X née F, M^me N X et M^me M X, le prix de vente de 121 959 € ;

Condamne in solidum M. U L, M^me G-W L née E à payer à M^me R X née F, M^me N X et M^me M X, la somme de 8 033 € de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des frais accessoires à la vente ;

Condamne in solidum M. U L, M^me G-W L née E à payer à M^me R X née F, M^me N X et M^me M X les sommes de :

*7 657 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des taxes foncières pour les années 2005 à 2017 ;

*2 000 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre du préjudice d’anxiété ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit que les parties devront procéder aux restitutions réciproques et que M^mes X devront restituer à M. et M^me L le bien acquis par acte authentique du 30 juin 2004 ;

Condamne M. U L et M^me G-W L aux dépens du présent arrêt dont les frais de publication de la présente décision ;

Dit que les intérêts moratoires sur cette sommes courront après que les formalités de publication auront été effectuées et que M. et M^me L auront été mis en demeure d’en payer le prix à M^mes X ;

Déboute M^mes X du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. U L et M^me G-AA L aux dépens en cause d’appel ;

Dit que les dépens ne comprennent pas le coût des procès verbaux d’huissier qu’elles ont fait diligenter ;

Condamne M. U L et M^me G-AA L à payer à M^mes R X, M X et N X une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE