Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 12 février 2020, n° 17/01351

CA Rennes
Confirmation 12 février 2020

Arguments

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Accepté
Non inclusion des frais d'entretien du jardin dans le bail
La cour a estimé que, bien que le jardin ne soit pas mentionné dans le bail, les locataires en avaient la jouissance et étaient donc responsables de son entretien.
Accepté
Vétusté naturelle et défaut d'entretien
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas assuré les travaux d'entretien et que l'état de saleté et d'humidité était dû à leur négligence.
Rejeté
État de saleté empêchant la remise en état et la relocation
La cour a jugé que le préjudice n'était pas démontré, car l'immeuble a été mis en vente et le retard ne justifiait pas l'octroi de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 12 févr. 2020, n° 17/01351
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	17/01351
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Catherine LE FRANCOIS, président
Avocat(s) :	Olivier DERSOIRFlorence BETTINI-MALECOT

Texte intégral

5^e Chambre

ARRÊT N°-38

N° RG 17/01351 – N° Portalis DBVL-V-B7B-NXLA

M. Z X

M^me E D

M^me G-H Y

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame B LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame G-Pierre ROLLAND, Conseiller,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2019

devant Madame B LE FRANCOIS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Février 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur Z X

[…]

Représenté par M^e Olivier DERSOIR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/003478 du 31/03/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Madame E D

[…]

Représentée par M^e Olivier DERSOIR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/003479 du 31/03/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉE :

Madame G-H Y

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Florence BETTINI-MALECOT de la SELARL BETTINI-MALECOT ET AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

***********

Par acte sous seing privé en date du 12 Y 2004, Mme. G-H Y a donné à bail à M. Z X et M^me E D une maison d’habitation située lieudit 'La Mardelle' à Saint Samson Sur Rance.

Par courrier en date du 26 juin 2015, les locataires ont donné leur préavis de départ se prévalant d’un délai réduit à un mois.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juillet 2015, les locataires ont restitué les clefs de la location et sont partis avant l’établissement de l’état des lieux.

Un état des lieux non contradictoire a été établi le 6 août 2015.

La bailleresse a mandaté deux entreprises pour la remise en état du jardin et le nettoyage de la

maison pour des montants respectifs de 2100,00 euros et de 1590,00 euros.

Une mise en demeure a été adressée aux locataires le 5 octobre 2015.

Par jugement du 20 Y 2017, le tribunal d’instance de Dinan a :

— condamné M. X et M^me D in solidum à payer à M^me Y les sommes suivantes :

*2195,48 euros, représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 26 juillet 2015, déduction faite du montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux ,

*3690 euros au titre des réparations locatives,outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné M^me Y à leur verser la somme de 583,70 euros sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

— autorisé M^me D et M. X à s’acquitter de la dette en 24 mensualités de 100 euros, le 24^e versement soldant la dette,

— dit que le premier versement devra intervenir avant le 16 février 2017 et les autres versements le 15 des mois suivants,

— dit qu’en cas de non respect de cet échéancier, les débiteurs seront déchus des délais accordés après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse plus de 15 jours et les créanciers retrouveront le droit de recouvrer leur dette ainsi qu’ils aviseront,

— déboute M^me Y du surplus de sa demande principale, de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M^me D et M. X du surplus de leurs demandes reconventionnelles,

— ordonné la compensation judiciaire des créances réciproques des parties,

— ordonne l’exécution provisoire,

— dit que M^me D et M. X seront tenus aux dépens, qui seront recouvrés dans le respect de la loi du 10 juillet 1991.

Par déclaration en date du 24 février 2017, M. Z X et M^me E D ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 avril 2017, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 20 Y 2017 rendu par le tribunal d’instance de Dinan en ce qu’il avait jugé qu’une somme de 3690 euros devait être mise à la charge de M^me D et M. X au titre de réparation locative,

— dire qu’il n’y a pas lieu pour M^me D et M. X de supporter les frais de constat d’huissier d’état des lieux.

Par dernières conclusions notifiées le 13 juin 2017, M^me G H Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Dinan du 20 Y 2017 sauf en ce qu’il a débouté Mme. Y de ses demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts ainsi que d’une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par conséquent,

— condamner solidairement les consorts X/D à verser à M^me Y la somme de 3690 euros au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum les consorts X/D à verser à M^me Y la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance et des tracas occasionnés,

— condamner in solidum les consorts X/D à verser à M^me Y la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que l’appel soit total , les appelants ne contestent pas la dette de loyers de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. X et M^me D in solidum à payer à M^me Y la somme de 2195,48 euros, représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 26 juillet 2015, déduction faite du montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

M^me Y , quant à elle ne conteste pas la condamnation au paiement de la somme de 583,70 euros sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le jugement sera également confirmé à ce titre.

En ce qui concerne les réparations locatives , les appelants soutiennent que l’on ne peut retenir les frais d’entretien liés au jardin alors que celui-ci n’était pas inclus dans le bail. Concernant la maison , ils soutiennent que le bail a été signé en 2004 et qu’il existe une vétusté naturelle qui ne relève pas d’un défaut d’entretien , ajoutant que le bien était par ailleurs humide ce qui a laissé des traces de sorte que les réparations locatives ne sont pas justifiées.

M^me Y rétorque que le constat d’huissier démontre l’existence de nombreux désordres et d’un défaut d’entretien de l’immeuble restitué , que même si le jardin n’était pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée , celui-ci se trouvait tout autour de la maison et que les photographies prises par l’huissier ainsi que ses constatations sur la présence de fauteuil de jardin ainsi qu’un barbecue permettent d’attester de sa mise à disposition au profit du locataire. Concernant la maison , elle soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater que les locataires n’ont pas assurer les travaux d’entretien leur incombant et l’ont rendu dans un état de saleté incontestable , ajoutant que l’huissier a relevé une forte odeur de cigarette ce dont il résulte que le jaunissement des plafonds est le résultat de locataires négligents fumant dans la maison et que , s’agissant de l’humidité , il est probable que les traces d’humidité soient dues au défaut d’entretien constaté des conduits de ventilation.

Même si le jardin n’est pas mentionné dans le bail ou dans l’état des lieux d’entrée , il est indéniable que les locataires en avaient la jouissance depuis 11 ans dans la mesure où ce jardin entoure la maison d’habitation et où cette jouissance est attestée par la présence de mobilier de jardin et d’un

barbecue. L’huissier a constaté que le jardin était à l’état de friche , que la pelouse était haute de plus de 60 cm et n’était pas tondue , que les arbres ne sont pas taillés et que de nombreux encombrants y étaient entreposés tels que mobilier de jardin , parpaings , planches, fontaine cassée, mobilier de restauration et déchets verts. Il en résulte qu’il est justifié que le nettoyage du jardin soit mis à la charge des locataires sortants pour un montant de 2100 euros.

En ce qui concerne la maison d’habitation, indépendamment des traces d’humidité, l’huissier a également relevé à de nombreuses reprises que l’immeuble était très sale, qu’il en était ainsi de la cuisine, dans laquelle il a constaté que la porte d’accès était à nettoyer que le mobilier de cuisine était 'dégoûtant', à nettoyer, qu’il en était de même du store vénitien , des fenêtres avec volet roulant et de la bouche d’aération, que dans la chambre la porte, le sol et la fenêtre étaient sales et à nettoyer, que dans la salle de bains, la porte, le sol, les murs, la bouche d’aération et la fenêtre aluminium étaient sales et à nettoyer. Les mêmes constatations étaient faites dans les toilettes, le dégagement et les chambres de l’étage. Il résulte de l’ensemble de ces constatations que l’immeuble a été restitué dans un état de saleté important et que dès lors il est justifié de mettre à la charge des appelants la facture de nettoyage de l’immeuble et de la vitrerie de celui-ci pour un montant de 1590 euros.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a mis à la charge des appelants la somme de la somme de 3690 euros au titre des réparations locatives.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la prise en charge du constat d’huissier pour laquelle il n’est pas fait de demande par l’intimée devant la cour.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’intimée, en raison de cet état de saleté, l’immeuble n’a pu être remis en état et reloué qu’à partir de novembre 2015, qu’ainsi le montant du préjudice de jouissance subi est établi à 1 500 euros, conséquence de la résistance abusive des locataires.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, le préjudice de la bailleresse distinct du simple retard qui est réparé par l’allocation des intérêts légaux n’est pas démontré, alors qu’il résulte par ailleurs des pièces produites par les appelants que l’immeuble a été mis en vente.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

M. Z X et M^me E D qui succombent en cause d’appel supporteront la charge des dépens et seront condamnés à payer à M^me Y la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. Z X et M^me E D à payer à M^me Y la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Z X et M^me E D aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE