COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 JUIN 2017

R.G. N° 15/06607

AFFAIRE :

SARL FRANGUY

C/

A B Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Août 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 07

N° RG : 14/07570

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nicolas VENNER

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL FRANGUY

N° SIRET : 428 516 462

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Nicolas VENNER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109

APPELANTE

****************

1/ Monsieur A B Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

2/ Madame X Z C

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20150399

Représentant : M^e Renaud DUBOIS de la SCP KRAMER LEVIN NAFTALIS & FRANKEL LLP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Mai 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET

Par acte du 6 février 2012, la société Franguy a acquis trois lots de copropriété situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage dans un ensemble immobilier composé de deux bâtiments sis XXX, 21 et XXX à Vanves. Ces trois lots, initialement à usage de bureaux, avaient fait l’objet d’un changement de destination en habitation par décision du maire de la commune de Vanves le 30 novembre 2011 et la société Franguy les a transformés en quatre 'souplex’ (logements comportant une partie en sous-sol).

Par acte du 1^er mars 2013, M. A B Y et M^me X Z C et la société Franguy ont régularisé une promesse de vente portant sur un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble avec une partie en souplex donnant sur une cour anglaise. La date d’expiration de la promesse était fixée au 31 mai 2013.

Les consorts Y-Z C n’ayant pas obtenu leur prêt, la société Franguy a accepté que la vente soit réitérée à une date ultérieure.

Par acte du 27 juin 2013, la société Franguy a vendu l’appartement correspondant au lot numéro 181, «en l’état et brut d’aménagements», aux consorts Y-Z C moyennant un prix de 365 000 euros pour une surface totale privative, cour comprise, de 91,18 m².

Dès le 27 juin 2013, les acquéreurs ont constaté que l’appartement avait été inondé antérieurement à la vente et s’en sont plaints auprès de la société Franguy. De nouvelles inondations ont affecté le bien en octobre 2013 et en mars 2014.

Estimant que les locaux étaient inhabitables, les consorts Y Z C ont, par actes des 16 et 17 juin 2014, assigné devant le tribunal de grande instance de Nanterre la société Franguy.

Par jugement du 4 août 2015, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— condamné la société Franguy à payer à M. Y et à M^me Z C les sommes de :

—  36 500 euros à titre de réduction du prix de vente,

—  5 413,93 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

—  5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouté M. Y et M^me Z C de leurs demandes relatives aux frais de remboursement du prêt, aux charges de copropriété, aux frais d’assurance, à l’impôt foncier et aux constats d’huissier ainsi qu’à la création d’une porte-fenêtre,

— débouté la société Franguy de toutes ses demandes,

— condamné la société Franguy à payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société Franguy aux dépens.

La société Franguy en a relevé appel le 18 septembre 2015, et prie la cour, par dernières écritures du 11 avril 2017, de :

— infirmer le jugement en ce qu’elle a été condamnée aux dépens et au paiement de :

—  36.500,00 euros à titre de réduction du prix de vente,

—  5.413,93 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

—  5.000,00 euros au titre du préjudice moral,

—  6.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter M. A B Y et M^me Z C de de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 27 mars 2017, M. Y et M^me Z C demandent à la cour de :

— juger que le jugement entrepris n’a pas été rendu ultra petita,

— le confirmer en ce qu’il a retenu la responsabilité pré-contractuelle, voire dolosive de la société Franguy,

— le confirmer en ce qu’il a condamné la société Franguy à leur payer les sommes de :

* 36.500,00 euros TTC au titre de la réduction de 10 % du prix de vente,

* 5.413,93 euros TTC au titre des travaux de remise en état du mur,

* 5.000,00 euros au titre du préjudice moral ;

— les juger recevables en leur demande d’indemnisation complémentaire au titre du préjudice de jouissance, et condamner la société Franguy à leur payer la somme de 14.870,04 euros TTC au titre des loyers payés par M. A B Y et M^me X Z C entre le 1^er novembre 2013 et le 31 janvier 2015,

à titre subsidiaire :

— juger que le bien vendu était affecté d’un vice caché lors de la vente,

— ordonner la réduction du prix de vente à hauteur de 10 %,

— condamner la société Franguy à leur payer la somme correspondante, soit 36.500 euros,

— condamner la société Franguy à leur payer la somme de 25.283,97 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à :

* 14.870,04 euros TTC au titre des loyers payés par M. A B Y et M^me X Z C entre le 1^er novembre 2013 et le 31 janvier 2015,

* 5.413,93 euros TTC au titre des travaux de remise en état du mur,

* 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

à titre infiniment subsidiaire :

— juger que le bien n’est pas conforme à l’usage prévu, et que la société Franguy a manqué à son obligation de délivrance,

— condamner la société Franguy à leur payer la somme de 36.500 euros en réparation du préjudice résultant de la livraison d’un bien non-conforme à la destination prévue,

— condamner la société Franguy à leur payer la somme de 25.283,97 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à :

* 14.870,04 euros TTC au titre des loyers payés par M. A B Y et M^me X Z C entre le 1^er novembre 2013 et le 31 janvier 2015,

* 5.413,93 euros TTC au titre des travaux de remise en état du mur,

* 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

à titre plus subsidiaire encore :

— juger que l’ouvrage est rendu impropre à sa destination du fait des désordres qui l’affectent,

— condamner la société Franguy, en sa qualité de constructeur et sur le fondement de l’article 1792 du code civil, à les indemniser à hauteur de la somme de 20.283,97 euros correspondant à :

* 14.870,04 euros TTC au titre des loyers payés par M. A B Y et M^me X Z C entre le 1^er novembre 2013 et le 31 janvier 2015,

* 5.413,93 euros TTC au titre des travaux de remise en état du mur ;

en tout état de cause :

— débouter la société Franguy de ses demandes,

— la condamner à leur payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2017.

SUR QUOI, LA COUR :

Le tribunal a retenu que, même s’il estimait qu’il avait été remédié avant la vente à la cause de sinistres affectant l’appartement vendu, le vendeur était tenu d’informer les acquéreurs de leur existence, et que sa réticence sur ce point constituait une manoeuvre dolosive au sens de l’article 1116 ancien du code civil. Il a écarté la demande fondée sur la garantie des vices cachés faute d’inondabilité démontrée du bien, ainsi que celle fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance conforme, tirée de l’absence d’une porte-fenêtre figurant sur un plan.

La société Franguy expose qu’ayant remis les clés au notaire dès le 31 mai 2013, la vente devant se faire par procuration, elle n’a pas eu connaissance du premier sinistre, survenu quelques jours avant la signature, et que les autres sinistres ont tous des causes différentes, en sorte que le bien ne peut être considéré comme inondable. Elle observe que les acquéreurs n’ont jamais sollicité de réduction du prix sur le fondement du dol, mais seulement sur celui de la garantie des vices cachés, en sorte qu’en réparant par une diminution du prix la réticence dolosive qu’il retenait, le tribunal a statué ultra petita. Elle conteste tout dol, faute d’erreur déterminante lors du consentement des acquéreurs, exprimé lors de la promesse de vente, et conteste la réalité du préjudice subi, puisque les locaux ont été vendus à l’état brut et ne pouvaient en tout état de cause être habitables qu’après aménagement. Enfin, elle fait valoir que l’article 1792 du code civil est inapplicable en la cause, faute de restructuration de l’immeuble, des lots plus grands ayant seulement été divisés tout en laissant subsister les séparations existantes.

Les consorts Y Z C exposent que les inondations survenues les 10 et 13 juin 2013 leur ont été cachées, et qu’ils ont subi d’autres inondations par la suite. Ils fondent leurs demandes, comme en première instance, sur la responsabilité précontractuelle de la société Franguy, et subsidiairement, sur la garantie des vices cachés, ou à défaut le manquement à l’obligation de délivrance, et y ajoutent devant la cour la responsabilité des constructeurs. Ils soulignent à ce propos qu’il y a eu changement de destination, puisque les locaux étaient initialement à usage de bureaux, ce qui n’a pas manqué d’entraîner une véritable restructuration des locaux, impliquant des travaux importants, tels par exemple que la création d’une cour anglaise.

***

Sur la violation du principe de l’indisponibilité du litige :

Il est justement répliqué par les consorts Y Z C que leurs demandes comportaient bien une demande de réduction de prix, en sorte que le tribunal ne peut être considéré comme ayant statué ultra-petita. Il est en revanche exact que le dol ne peut être sanctionné par une réduction de prix, qui peut seulement être accordée sur le fondement d’une action estimatoire au titre des vices cachés, fondement juridique qui, formulé à titre subsidiaire, n’a pas été examiné, puisque le tribunal a admis le dol. La question est cependant sans intérêt, puisque la cour est saisie de l’ensemble des fondements invoqués, et allouera, selon le fondement qu’elle estimera convenable, des dommages et intérêts ou une diminution du prix.

Sur le dol :

L’article 1116 ancien du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Il est en outre de droit constant que le dol peut résulter d’une simple réticence, s’il est établi que son auteur a tu volontairement une information qu’il détenait et dont il connaissait le caractère déterminant pour le consentement de l’autre partie.

Il résulte des pièces produites (notamment pièce n° 2 de Franguy, et attestations La grange, Broutin, Calazel) qu’au début du mois de juin, soit une quinzaine de jours avant la réitération de la vente, l’appartement a été inondé à la suite de la rupture de canalisations de la copropriété voisine. Néanmoins, rien ne permet de contredire l’affirmation de la société venderesse, selon laquelle, ayant confié les clés au notaire, qui devait les remettre aux acquéreurs le jour de la vente, et s’étant fait représenter à cette vente initialement prévue le 31 mai, elle n’était pas retournée dans l’appartement, et n’avait pas eu connaissance de cette situation avant la vente.

En effet, aucune des pièces produites n’établit que la société a été informée du sinistre, et l’état du syndic daté du 21 juin 2013 ne le mentionne pas, ce qui confirme le fait que la société Franguy a pu ne pas en être informée. Il résulte par ailleurs de l’acte de vente que la société venderesse était représentée à l’acte par un clerc, et que les clés ont bien été récupérées, lors de la réitération de la vente, chez le notaire.

Ainsi, en l’absence de preuve formelle que la société venderesse a eu connaissance de cette inondation, et l’a délibérément tue aux acquéreurs, preuve qui incombait aux consorts Y Z C, la demande fondée sur une réticence dolosive ne peut être admise et le jugement sera infirmé en ce que cette demande a été accueillie.

Sur la garantie des vices cachés :

Le caractère inondable d’un bien immobilier, qu’il soit destiné à l’habitation ou à usage de bureau, constitue en soi un vice rédhibitoire, à condition, néanmoins, que ce défaut soit inhérent au bien lui-même, antérieur à la vente, et occulte.

Après l’inondation du mois de juin 2013, et jusqu’à mars 2014, les consorts Y Z C ont eu à déplorer des venues d’eau imputables à la dégradation du siphon de sol de la cour anglaise de la copropriété voisine et à la présence d’une gaine de ventilation désaffectée, puis à une fuite d’un radiateur situé dans l’appartement du dessus, puis à l’arrêt accidentel des pompes de relevage, et enfin à un dysfonctionnement du système de relevage lui-même à la suite du déversement de ciment dans la fosse de cet équipement lors de l’aménagement des souplex. Il n’est cependant fait état d’aucune inondation antérieure à celle de juin 2013.

La société Franguy est, selon l’acte de vente, devenue propriétaire des biens le 6 février 2012, pour les avoir acquis d’une société Gevelot. Il n’est justifié d’aucune transformation d’envergure, puisque le changement de destination, antérieur à la vente, a fait l’objet d’une simple déclaration de travaux. Il n’est néanmoins pas contesté par la société Franguy que c’est elle qui a fait procéder à un aménagement minimal des souplex litigieux, afin de les revendre. Celui acquis par les consorts Y Z C a été vendu à l’état brut, c’est à dire seulement muni des attentes pour les fluides.

S’il est vrai que la société venderesse ne saurait répondre de l’inondation liée à la rupture d’une canalisation voisine, ou de celle déclenchée par un radiateur, il demeure que trois inondations, soit celles imputables à l’existence d’une gaine désaffectée non rebouchée à proximité d’une ventilation basse du lot des consorts Y Z C, à l’absence de système d’alarme sur les pompes de relevage accidentellement mises hors tension, et à la dégradation du système de relevage par suite des travaux d’aménagement entrepris par la société (ayant conduit à des infiltrations d’eaux vannes dans l’appartement), ont un lien avec la création des souplex, et sont donc bien imputables à la chose vendue en elle-même, soit un immeuble ayant fait l’objet de transformations en vue de permettre sa revente en tant que logement. La circonstance, au demeurant non établie, que la gaine constituerait une partie commune est indifférente, puisque nul ne conteste qu’elle aurait dû être obturée au cours des travaux, et que c’est sa proximité avec une ventilation basse du logement Y Z C qui est à l’origine du sinistre (ainsi que très clairement montré par le croquis annexé à la pièce 2 de la société). Or la société venderesse reconnaît (p.26 de ses écritures) qu’elle a réalisé les travaux nécessaires afin que le lot vendu brut et en l’état bénéficie des arrivées et des évacuations des fluides.

La cour observe que la société venderesse, alors que l’acte de vente comporte la clause usuelle élusive de la garantie des vices cachés, ne s’en prévaut pas. La cour en tirera la conclusion que la venderesse admet implicitement ne pouvoir le faire comme ayant été à l’origine de la création des souplex, et étant ainsi réputée avoir eu connaissance du vice présenté par celui acquis par les consorts Y Z C.

Il est tout aussi remarquable que les consorts Y Z C, qui ne sollicitent pas l’annulation de la vente, ne réclament pas le montant des travaux destinés à remédier à l’inondabilité (qui semblent avoir été pris en charge par la copropriété), et reconnaissent s’être finalement installés dans l’appartement début 2016, admettent ipso facto que le vice invoqué a été réparé. Ils sont dès lors mal fondés en leur demande tendant à la diminution du prix de vente et ne peuvent obtenir que la réparation du préjudice causé par l’inondabilité momentanée du bien.

L’objection de la société venderesse, relative à la nécessité de fixer à dire d’expert la diminution de valeur du bien est donc sans objet, et les consorts Y Z C seront déboutés de leur demande tendant à une diminution du prix de 10 %.

Le préjudice subi consiste, d’une part, dans les désordres affectant le mur atteint par les infiltrations dont la reprise est évaluée, selon devis non contesté en son montant du 15 mai 2014, à 5 413,93 euros, et d’autre part dans le trouble de jouissance causé par les inondations réitérées subies jusqu’en mars 2014, qui ont de façon certaine retardé les travaux d’aménagement de l’appartement. Il doit cependant être observé que, le bien étant vendu à l’état brut, les consorts Y Z C auraient nécessairement dû exposer des loyers pendant la période des travaux, étant observé que leurs prévisions, relatives à un emménagement deux mois après leur acquisition apparaissent excessivement optimistes, même pour le professionnel du bâtiment qu’est M. Y. Par ailleurs la société venderesse n’a pas à pâtir de l’indisponibilité alléguée de M. Y pour faire les travaux lui-même, et l’appréciation du préjudice de jouissance ne saurait en être affectée. Il sera donc réparé par la somme de 10 000 euros, étant observé que la réclamation au titre des loyers est limitée à la période antérieure à février 2015.

Le préjudice moral incontestable lié aux inondations récurrentes jusqu’à mars 2014 sera réparé par la somme de 3 000 euros.

Sur les autres demandes :

Les demandes formées à titre subsidiaire sur le fondement du défaut de délivrance conforme et de la responsabilité du constructeur ne seront pas examinées, puisque la demande fondée sur la garantie des vices cachés est partiellement accueillie.

La société Franguy, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance et à l’indemnité de procédure allouée aux consorts Y Z C seront confirmées, sauf à préciser que la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile apparaît suffisante pour couvrir également les frais de procédure exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirmant le jugement entrepris en ce que :

• la demande fondée sur le dol a été accueillie,

• la société Franguy a été condamnée à restituer 10 % du prix de vente,

• le préjudice moral a été réparé par la somme de 5 000 euros,

Statuant à nouveau sur ces points,

• déboute les consorts Y Z C de leur demande fondée sur le dol,

• les déclare bien fondés en leur demande au titre de la garantie des vices cachés, mais constate que le vice a été réparé,

• les déboute de leur demande tendant à la réduction du prix,

• condamne la société Franguy à payer à M. A B Y et M^me X Z C unis d’intérêts la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Ajoutant,

Condamne la société Franguy à payer à M. A B Y et M^me X Z C la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions non contraires,

Condamne la société Franguy aux dépens d’appel, avec recouvrement direct,

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,