1^re Chambre

ARRÊT N°249/2021

N° RG 19/04235 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P4E3

M. K G

M^me M H

C/

M^me AG AJ épouse X

M. U-AH X

M. O Y

M^me P Q épouse Y

SCP J – AA – AO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JUIN 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIERE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame AK-AL AM, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Avril 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Juin 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur K G

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Julie FAGE de la SCP AVOCATS DU PONANT, avocat au barreau de BREST

Madame M H

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Julie FAGE de la SCP AVOCATS DU PONANT, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS :

Madame AG AJ épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Julien VERNET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur U-AH X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Julien VERNET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur O Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL ABC, avocat au barreau de RENNES

Madame P Q épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL ABC, avocat au barreau de RENNES

Société Civile Professionnelle Titulaire d’un Office Notarial J- W AA-AB AO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

32 rue Saint AH

[…]

[…]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Les consorts Z, propriétaires d’un terrain situé à […], alors cadastré section H n° 356 et 838, l’ont divisé en quatre parcelles cadastrées section H n° 865, 866, 867 et 868. Par actes des 25 avril et 1^er juillet 1970, ils ont cédé aux époux R X la parcelle H 865 et la moitié indivise de la parcelle H 867 et aux époux U AH X la parcelle H 866 et la moitié indivise de la parcelle H 867, cette parcelle indivise étant destinée à assurer la desserte des deux lots privatifs. Le 1^er juillet 1970, les consorts Z ont cédé à la commune de Plouzané la parcelle H 868 d’une contenance de 15 m² joignant an nord la parcelle indivise 867 et au sud la voie communale, parcelle incorporée dans le domaine public par procès-verbal du 24 octobre 1994. A la suite d’un procès-verbal de remaniement cadastral en date du 10 mars 1995, la parcelle 865 était désignée sous la dénomination cadastrale S 73, la parcelle 866, S 72 et la parcelle 867, S 74.

Au mois de mars 1983, l’entreprise Rol-Lister, intervenant à la demande de M. R X, a procédé à des travaux de terrassement, mise en forme, empierrement et confection d’un tapis en enrobé sur une surface de 243,80 m². Partie de cette facture, correspondant à une superficie de 123,90 m² présentée comme 'partie commune', était prise en charge par M. U AH X à concurrence de moitié. M. R X faisait édifier un muret de soutènement sur la parcelle indivise S 74.

Le remaniement cadastral opéré en 1995 ayant modifié la limite ouest de la parcelle S 74, la séparant de la voie communale par l’extrémité des parcelles S 65 de M^me A et S T de M.

C, les époux R X et les époux Y concluaient le 18 octobre 1997 une convention dans laquelle il était exposé que la parcelle indivise nouvellement cadastrée S 74 d’une contenance de 111 m² n’avait pas d’accès à la route de sorte qu’il convenait d’établir, préalablement à la vente, un acte rectificatif de désignation cadastrale. Les époux Y déclaraient faire leur affaire personnelle de la régularisation de l’acte rectificatif cadastral à intervenir entre eux-mêmes, M^me A, M. C et les époux U X. Le même jour, par acte authentique du 18 octobre 1997, les époux R X cédaient au prix de 1 000 000 francs, aux époux Y la parcelle S 73 sur laquelle ils avaient fait édifier une maison d’habitation ainsi que la moitié indivise de la parcelle S 74. La régularisation relative à la desserte du fonds était opérée par un acte des 1^er et 5 octobre 1998 aux termes duquel les époux U AH X, d’une part, et les époux Y, d’autre part, faisaient l’acquisition en indivision, à parts égales, d’une parcelle S 79 de 16 m² (issue de la parcelle A S 65) et d’une parcelle S 81 d’une superficie de 4 m² (issue de la parcelle C S T), ces parcelles correspondant au débouché du chemin d’accès sur la voie publique.

Au mois d’août 2000, M. Y, ès qualités de propriétaire de la parcelle S 73 et de propriétaire indivis de la parcelle S 74, approuvait un procès-verbal de bornage amiable de la limite entre les parcelles S 73, 74 et 75 conjointement avec M. U AH X en sa qualité de propriétaire indivis de la parcelle S n° 74 et M^me D de E en qualité de propriétaire de la parcelle S 75. Au mois de décembre 2000, M. Y approuvait le procès-verbal de bornage amiable fixant la limite entre sa parcelle S 73 et la parcelle S 72 de M. X.

Le 7 mai 2002, les époux C vendaient aux époux U AH X la parcelle S 82 partiellement grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle S 73 des époux Y. Par acte des 27 août et 5 septembre 2002, reçu par M^e J, les époux X acquéraient de M^me A la parcelle S 87 issue de la parcelle S 80.

Par acte du 17 mai 2011 reçu par M^e J, les époux Y ont vendu, au prix de 310 000 euros, à M. G et à M^me H l’immeuble bâti cadastré S 73 d’une superficie selon l’acte de 2117 m² et la moitié indivise des parcelles S 74 de 111 m², S 79 de 16 m² et S 81 de 4 m². L’acte de vente contient une mention intitulée 'Rappel de servitude’ relative à la constitution de servitude sur la parcelle S 82 au profit de la parcelle S 73.

Après de vaines tentatives de règlement amiable du litige par l’intermédiaire du conciliateur puis sous l’égide de M^e J, les époux X ont, le 23 juin 2015, fait assigner M. G et M^me H devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins notamment de leur voir interdire d’emprunter la parcelle S 87 sous peine d’astreinte et ordonner de détruire le muret édifié en limite des parcelles S 74 et S 82 afin de rétablir l’accès à la parcelle indivise S 74.

Le 15 mai 2019, le tribunal de grande instance de Brest a :

— condamné M. G et M^me H à procéder à la suppression à leurs frais du muret situé sur la parcelle indivise cadastrée section S 74, sous astreinte,

— dit que la parcelle S 73 appartenant aux consorts G-H ne bénéficiait pas d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section S 87 appartenant aux époux X ;

— interdit à M. G et à M^me H d’emprunter ladite parcelle après un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’ils seraient ensuite redevables d’une somme de 200 euros par infraction constatée ainsi que des frais de constat d’huissier exposés pour procéder aux constatations ;

— condamné M. G et M^me H à verser aux époux X une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. G et M^me H aux dépens en ce non compris le coût du procès verbal d’huissier du 27 février 2015.

M. K G et M^me M H ont relevé appel de ce jugement. Ils demandent à la cour, vu les articles 682, 685, 696, 701, 2258, 2261, 2265, 2272, 1240, 1625 et 1626 du code civil et 1147 ancien suivants du code civil, de l’infirmer et :

A titre principal, de débouter les époux X de leurs demandes, et

—  s’agissant de la parcelle S 74, de dire qu’ils en sont propriétaires exclusifs par le jeu de la prescription acquisitive,

—  s’agissant de la parcelle S 87,

• à titre principal, de constater qu’ils ont acquis le bénéfice d’une servitude de passage sur la portion de la parcelle S 87 couverte par l’enrobé par prescription acquisitive ;

• subsidiairement, de constater l’état d’enclave des parcelles S 74 et S 73 et avant-dire droit de désigner un expert judiciaire pour constater cet état d’enclave et par conséquent de constater le jeu de la prescription acquisitive de l’assiette de la servitude de passage pour cause d’enclave de la parcelle S 87 ;

• très subsidiairement, de condamner les époux X à accorder une servitude de passage sur la portion de la parcelle S 87 correspondant à l’assiette du chemin goudronné, sur le fondement des articles 696 et 701 du code civil, par acte authentique qui devra être établi dans les 6 mois de la décision à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

• de constater que la servitude de passage conventionnelle accordée par les époux X sur la parcelle S 82 emporte interdiction de faire obstacle à son libre exercice ;

• par conséquent interdire aux époux X de faire obstacle au passage des propriétaires de la parcelle S 73 sur la portion de la parcelle S 87 correspondant à l’assiette de la voie goudronnée;

A titre subsidiaire, s’il était fait droit aux demandes des époux X, de

- condamner in solidum les époux Y et la SCP V J, W AA et AB ACh à les garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre tant en principal, qu’intérêts, dommages-intérêts, frais et dépens et plus généralement, sommes de toute nature pouvant être prononcées à leur encontre au bénéfice des époux X ;

— condamner in solidum les époux X, les époux Y et la SCP V J, W AA et AB ACh à les indemniser à hauteur de 144.873,12 euros à titre de dommages- intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral, se décomposant comme suit :

• coût des travaux : 72.873,12 euros

• préjudice financier lié à la dévalorisation de leur propriété, 62.000 euros

• préjudice moral,10.000 euros

ces condamnations étant prononcées :

• s’agissant des époux X sur le fondement de l’article 1147 du code civil à titre principal et subsidiairement sur le fondement de l’abus de droit (article 1240 du code civil) ;

• s’agissant des époux Y sur le fondement des articles 1625 et 1626 du code civil ;

• s’agissant de la SCP de notaires sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle ;

— subsidiairement sur le montant des dommages-intérêts :

• désigner avant dire droit tel expert judiciaire pour définir les travaux rendus nécessaires pour la matérialisation d’un nouvel accès à la parcelle BR73, non pas le plus court et le moins dommageable, mais le plus respectueux de l’aspect esthétique et du confort existant de la parcelle BR73 au regard de sa configuration actuelle,

• dresser un état de la situation actuelle en termes de préservation acoustique, à l’exposition visuelle et aux vents,

• envisager les solutions d’aménagement de nature à conserver la même qualité de vie pour les propriétaires de la parcelle, que ce soit en termes de choix d’assiette ou en termes de travaux d’isolation ou d’embellissement à réaliser pour pallier la dégradation des lieux,

• chiffrer le coût de ces différents travaux d’aménagement ;

— condamner in solidum les époux Y et la SCP de notaires à s’acquitter du montant de leur condamnation sous les mêmes astreintes et même délais d’astreinte que celles qui seront susceptibles d’être prononcées à leur encontre pour exécuter les travaux le cas échéant ;

— en tout état de cause, condamner les époux X au paiement d’une somme de 5.000 euros à chacun d’eux pour procédure abusive ;

— condamner in solidum les parties succombantes au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X demandent, vu les articles 544, 815-9, 691, 2261 et 2270 du code civil, à titre principal, la confirmation du jugement en ce qu’il a :

— condamné M. K G et M^me M H à procéder à la suppression à leurs frais du muret situé sur la parcelle indivise cadastrée section S n°74 et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— dit que la parcelle cadastrée section S n° 73 appartenant à M. K G et M^me M H ne bénéficie pas d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section S n° 87 leur appartenant ;

— interdit à M. K G et M^me M H d’emprunter la parcelle cadastrée section S n° 87 leur appartenant après un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

— dit que, passé ce délai de deux mois, M. K G et M^me M H seront redevables d’une somme de 200 euros par infraction constatée ainsi que des frais de constat d’huissier exposés pour procéder aux constatations ;

— condamné M. K G et M^me M H à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. K G et M^me M H de leurs demandes.

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de M. K G et M^me M H à leur payer une somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 27 février 2015.

Les époux Y concluent à la réformation du jugement en ce qu’il a :

— condamné M. K G et M^me M H à procéder à la suppression à leurs frais du

muret situé sur la parcelle indivise cadastrée section S n°74 ;

— dit que la parcelle cadastrée section S n° 73 appartenant à M. K G et M^me M H ne bénéficie pas d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section S n°87 appartenant aux époux X ;

Ils demandent à la cour de :

— dire que M. K G et M^me M H sont propriétaires exclusifs de la parcelle S 74 par le jeu de la prescription acquisitive ;

— constater que M. K G et M^me M H ont acquis le bénéfice d’une servitude accessoire de passage sur la portion de la parcelle S 87 en application de l’article 696 du code civil ;

— à défaut constater l’état d’enclave des parcelles S 74 et S 73 ;

— en conséquence, dire que la parcelle S 87 est grevée d’une servitude de passage dont l’assiette est d’ores et déjà déterminée par trente ans de passage (voie goudronnée) et ce en application de l’article 682 du code civil ;

— à titre subsidiaire,

• dire que le coût de l’aménagement de la parcelle S 74 devra être supporté par moitié par les époux X ;

• ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les travaux à réaliser pour désenclaver la parcelle S 73 ;

• surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise sur les demandes indemnitaires présentées par M. K G et M^me M H ;

Ils sollicitent enfin la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. K G et M^me M H de toutes leurs demandes à leur encontre et le rejet des demandes formée par la SCP de notaires à leur encontre.

A titre très subsidiaire, si la demande en garantie de M. K G et M^me M H était accueillie sans expertise préalable, ils demandent à la cour de juger que leur garantie ne saurait excéder la somme de 3 366 euros telle que définie au devis Arbora paysage du 7 janvier 2016.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SCP J AA et ACh à les garantir des condamnations financières susceptibles d’être prononcées à leur encontre ou, à défaut sa condamnation au paiement de dommages-intérêts équivalents aux condamnations financières susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire des époux X et de M. K G et M^me M H à leur régler la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP de notaires J – AA – AO a formé appel incident, demandant à la cour de :

— débouter les époux X de leurs demandes à l’encontre de M. K G et M^me M H ;

— subsidiairement, d’ordonner une expertise afin de décrire et chiffrer le coût de l’aménagement d’un passage permettant la desserte de la parcelle S 73 par les parcelles S 79, S 81 et S 74 ;

— déclarer sans objet la demande de M. K G et M^me M H à son encontre ;

— subsidiairement confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. K G et M^me M H de toutes leurs demandes à son encontre ;

— dire que dans tous les cas, seuls les époux Y supporteront le coût d’aménagement d’un nouvel accès à la parcelle S 73 ;

— débouter les époux Y de leur demande en garantie à son encontre,

— condamner M. K G et M^me M H à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux conclusions déposées par M. G et M^me H le 25 septembre 2019, par les époux X le 10 novembre 2020, par les époux Y le 16 novembre 2020 et par la SCP de notaires J – AA – AO le 7 janvier 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2021.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur les conclusions de procédure

Les époux X ont saisi la cour de conclusions de procédure datées des 15 mars et 26 mars 2021 sollicitant, vu les articles 15, 802, 803 et 907 du code de procédure civile, à titre principal, le rejet des débats des conclusions n° 2 et des pièces signifiées le 12 mars 2021 par M. K G et M^me M H. A défaut, ils sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de voir déclarer recevables leurs conclusions signifiées le 26 mars 2021 en réplique aux dites conclusions.

Ils exposent :

— que le conseiller de la mise en état a, le 20 novembre 2020, communiqué aux parties un calendrier de procédure fixant l’ordonnance de clôture au mardi 16 mars 2021 à 9 heures et l’audience de plaidoirie au 6 avril suivant,

— que le vendredi 12 mars 2021 à 12 heures 57, les appelants ont signifié de nouvelles conclusions et communiqué trois nouvelles pièces n° 21 à 23 auxquelles il ne leur a pas été possible de répondre avant le prononcé de l’ordonnance de clôture que le conseiller de la mise en état a refusé de reporter.

Les époux Y ont saisi la cour le 1^er avril 2021 de conclusions de procédure par lesquelles ils sollicitent, à titre principal, le rejet des conclusions récapitulatives notifiées le 12 mars 2021 par M. K G et M^me M H comme étant tardives ainsi que le rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par les époux X. A défaut, ils concluent au renvoi de l’affaire à une audience ultérieure afin de leur permettre de se mettre en état. Ils font valoir que les dernières conclusions de M. K G et M^me M H et les conclusions postérieures des époux X contiennent des éléments nouveaux exigeant une réponse qu’ils sont dans l’impossibilité de formaliser avant l’audience.

Le dossier révèle que les parties avaient toutes échangé des conclusions (à une ou deux reprises selon le cas) avant le 20 novembre 2020 date à laquelle le conseiller de la mise en état les a avisées de la fixation de l’affaire sans susciter d’opposition de leur part. M. K G et M^me M H

ont cependant attendu le vendredi 12 mars 2021 dans l’après-midi pour répondre, pour la première fois, aux écritures de leurs adversaires, par de nouvelles conclusions contenant de nombreux ajouts (sur huit pages supplémentaires) et visant trois nouvelles pièces.

Ces nouvelles pièces sont suivant le bordereau de communication de pièces les suivantes :

21. Planche photographique

22. Facture du 17 mars 2014 de la société paysagiste GUILLEC réglée par M^e J

23. Facture du 22 avril 2014 de la société paysagiste GUILLEC réglée par M^e J.

Il se déduit de leur intitulé qu’il ne s’agit pas de pièces récentes dont la communication en temps utile aurait été impossible.

En outre, les secondes conclusions de M. K G et M^me M H ne se bornent pas à quelques ajouts ponctuels mais comportent des moyens nouveaux ou longuement développés, fondés sur des éléments de fait ou de droit non discutés contradictoirement, ainsi qu’une prétention nouvelle portant sur l’octroi de délais. Ayant été déposées un vendredi après-midi, elles n’ont laissé aux intimés qu’un jour ouvrable pour en prendre connaissance et y répondre, alors que la déclaration d’appel date du 25 juin 2019 et que les appelants n’avaient jusqu’alors accompli pour toute diligence que le dépôt de leurs premières conclusions le 25 septembre 2019, soit dix-huit mois plus tôt.

Ces éléments ne caractérisent pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture. En revanche, les conclusions tardives déposées le 12 mars 2021 par M. K G et M^me M H portent une atteinte grave au principe du contradictoire et à la loyauté des débats. Il y a lieu en conséquence d’écarter des débats les dites conclusions et les pièces communiquées concomitamment par les appelants.

Sur la propriété de la parcelle S 74

M. K G et M^me M H soutiennent avoir acquis par prescription trentenaire la propriété exclusive de la parcelle S 74 au motif qu’à partir de la construction du muret, leurs auteurs étaient les seuls à pouvoir en profiter. Ils soutiennent qu’en construisant ce muret, leurs auteurs ont manifesté la volonté de se comporter en uniques propriétaires de la parcelle indivise et que les propriétaires successifs de la parcelle S 73 ont ensuite exercé sur la parcelle S 74, une possession à titre de propriétaires exclusifs exempte de vices.

Mais si l’acquisition par un indivisaire de la pleine propriété d’un bien par usucapion est possible, encore faut-il que soit démontré, d’une part, qu’il a manifesté la volonté de se comporter comme le propriétaire exclusif du dit bien et, d’autre part, que sa possession était vis-à-vis des tiers dépourvue d’équivoque, n’ayant pas été contredite par les revendications concurrentes de ses coïndivisaires qui sont demeurés passifs en dépit du caractère public de la possession à titre de propriétaire exclusif exercée sans discontinuité pendant 30 ans.

En l’espèce, la date de construction du muret de soutènement de la parcelle S 74, présentée par les appelants, le notaire et les époux Y comme un acte d’appropriation privative, n’est pas déterminée. Elle est en toute hypothèse postérieure aux travaux de terrassement et d’enrobé effectués au mois de mars 1983 sur la propriété privative des époux R X et sur le chemin d’accès aménagé par eux de sorte qu’il y a lieu d’en situer l’achèvement, conformément aux conclusions des époux X, à la fin de l’année 1983. Cependant comme le fait remarquer le notaire, ce muret n’interdisait pas l’accès à la partie sud de la parcelle S 64, ni d’ailleurs à son angle nord-ouest incorporé dans le chemin d’accès de sorte qu’il ne peut en toute hypothèse manifester une volonté d’appropriation privative de l’intégralité de la parcelle litigieuse.

Au surplus, il est établi par la facture de travaux du 14 mars 1983 et les diligences postérieures des propriétaires en cause qu’en 1983 (soit avant le remaniement cadastral), M. R X et son frère ont commis une erreur sur la localisation exacte de leur propriété indivise, la situant à tort sur le fonds de leurs voisins. En effet contrairement à ce que soutient le notaire, cet empiétement n’était pas délibéré, ni imposé par la topographie des parcelles dont le profil actuel est le résultat des travaux de terrassement réalisés en 1983 qui ont créé une solution de continuité dans la déclivité modérée existant à l’origine. Il se déduit de ces éléments que la construction par les auteurs de M. K G et de M^me M H du muret de soutènement consécutif à ce terrassement n’avait pas pour but de nier les droits concurrents de leurs coïndivisaires sur la parcelle S 74 et partant ne manifestait pas leur volonté de se comporter en propriétaires exclusifs de cette parcelle indivise. Cette erreur difficilement décelable aurait rendu en toute hypothèse leur possession à titre de propriétaire exclusif clandestine et équivoque. Il n’est dès lors pas établi que les époux R X ont transmis à leurs ayants droit le bénéfice d’une possession exercée à titre de propriétaires exclusifs de la zone litigieuse alors qu’ils n’ont vendu expressément que des droits indivis sur celle-ci.

La convention conclue avec les vendeurs le 18 octobre 1997 attirait spécialement l’attention des époux Y sur la localisation de la parcelle S 74 dont leur titre ne leur conférait que la propriété indivise. Ces derniers ne justifient pas avoir ensuite manifesté la volonté de s’approprier la propriété exclusive de cette parcelle. Ils en ont au contraire reconnu le caractère indivis en en approuvant les limites en tant que parcelle indivise directement lors du bornage amiable réalisé par M. I le 25 août 2000 et indirectement à l’occasion du bornage amiable du 30 décembre 2000 qui matérialisait au point M la limite entre leur propriété privative S 73 et la parcelle indivise S 74.

Par acte du 7 mai 2002, M. AD C a vendu aux époux U AH X la parcelle cadastrée S 82 de 1 898 m² sur partie de laquelle était constituée une servitude au profit de la parcelle S 73 'telle que matérialisée sur le plan demeuré joint en annexe'. Les époux Y sont intervenus à l’acte en tant que propriétaires du fonds dominant de sorte que le plan masse y annexé, matérialisant les droits obtenus par eux, leur est opposable. Or ce plan masse dressé le 4 avril 2001 fait à nouveau apparaître précisément la configuration de leur parcelle privative S 73 et de la parcelle S 74 désignée sur le dit plan comme 'Indivision X/Y' avec l’indication de la limite entre ces deux parcelles accompagnée de la mention 'limite bornée et approuvée le 30.12.2000' et le tracé du muret édifié sur la parcelle indivise. Ce plan qu’ils ont approuvé en signant l’acte notarié établit à nouveau sans équivoque qu’ils ne se reconnaissaient que titulaires de droits indivis sur la parcelle S 74 nonobstant le muret y édifié. Au surplus, ce plan en matérialisant la servitude constituée sur le chemin d’accès faisait apparaître clairement l’inadéquation entre l’assiette du dit chemin et la parcelle S 74, raison pour laquelle les époux Y avaient sollicité du vendeur l’octroi d’une servitude sur la parcelle S 82. Il s’en infère que les auteurs de M. K G et M^me M H avaient une parfaite conscience de la situation matérielle et juridique des fonds et savaient que la parcelle S 74, bien qu’en partie incluse matériellement dans le périmètre de leur jardin, ne leur appartenait qu’en indivision. Ceci explique que c’est seulement des droits indivis sur cette parcelle qu’ils ont cédés à M. G et à M^me H le 17 mai 2011. Ayant ainsi reconnu en pleine connaissance de cause, sans équivoque et de manière réitérée n’être pas titulaires de la propriété exclusive de ce fonds, les époux Y ne démontrent pas avoir manifesté leur volonté de s’en comporter comme les uniques propriétaires.

Au surplus, la possession alléguée était équivoque dès lors qu’elle était contredite par la revendication de leurs droits indivis formée de manière réitérée par les époux U AH X. Cette revendication s’est notamment manifestée lors des actes de cession des 1^er et 5 octobre 1998, des bornages amiables, de l’acte notarié du 7 mai 2002, de la lettre à M^e Riou du 7 octobre 2010, de la saisine du conciliateur de justice le 13 février 2012, de la lettre de M^e Riou à M^e J le 9 février 2012, de la lettre de M^e J du 22 février 2012, de la lettre envoyée au conciliateur le 3 avril 2012, de la réunion organisée par le conciliateur sur les lieux le 26 avril 2012, de la réunion de conciliation organisée sous l’égide de M^e J le 1^er juin 2012, de l’expertise amiable Polyexpert

et du procès-verbal de constat d’huissier du 27 février 2015.

M. K G et M^me M H et leurs auteurs ne peuvent donc soutenir avoir possédé pendant trente ans à titre de propriétaires exclusifs, au su de leurs coindivisaires et sans opposition de leur part, la parcelle S 74. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté leur prétention à se voir reconnaître la propriété exclusive de cette parcelle.

Sur la demande de destruction du muret

Le notaire et les époux Y contestent la demande de démolition du muret. Il est effectivement inutile de détruire le muret de soutènement édifié sur la limite séparative de la parcelle S 74 avec la parcelle S n° 82 dès lors qu’il ne gêne pas le passage sur la parcelle indivise. En revanche le muret édifié sur la partie sud-est de la parcelle de chaque côté du portail d’accès à la parcelle S 73 obstrue le passage. Cet empiétement interdit l’utilisation de la parcelle indivise conformément à sa destination. Il convient en conséquence d’ordonner la destruction de la partie du muret traversant la parcelle indivise jusqu’au portail d’accès à la parcelle S 73 ainsi que la partie située entre le dit portail et le point M du plan de bornage marquant la limite de la parcelle indivise.

Compte tenu des circonstances de la cause et des intérêts en litige, le délai accordé aux appelants pour faire procéder à la destruction des parties du muret gênant le passage sur la parcelle S 74 sera porté à 8 mois.

Sur la revendication d’une servitude de passage

M. K G et M^me M H soutiennent avoir acquis par prescription une servitude de passage sur la parcelle S 87. Mais une servitude de passage, même apparente, reste par nature discontinue et ne peut donc s’acquérir que par titre. L’existence d’un aménagement matérialisant le passage ne modifie pas la nature de la servitude qui demeure discontinue, seule son assiette étant éventuellement prescriptible. En l’occurrence, le passage aménagé en 1983 sur la parcelle S 87 avant sa cession par M^me A aux époux X par acte des 27 août et 5 septembre 2002, était exercé sans droit. Conscient de la précarité de leur accès, les époux X ont acquis à cette date la parcelle S 87 d’une contenance de 50 ares. Si l’accès à leur fonds était ainsi régularisé, l’usage poursuivi par les époux Y, puis par M. K G et M^me M H, ne relevait que d’une simple tolérance des nouveaux propriétaires, tolérance remise en cause à compter de 2012 (cf. lettre de M^e Riou du 9 février 2012), non créatrice de droit. L’argumentation de M. K G et de M^me M H quant à l’acquisition d’une servitude par usucapion trentenaire ne peut donc être accueillie.

A titre subsidiaire, M. K G et M^me M H invoquent un état d’enclave. Mais sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise, les pièces produites révèlent clairement que les appelants peuvent disposer d’un accès direct à la voie publique via les parcelles indivises S 79, 81 et 74. Contrairement à ce qui est soutenu, le dénivelé modéré existant à l’entrée du chemin, qui a été aggravé par les travaux de décaissement opérés par les auteurs de M. K G et de M^me M H en 1983, n’interdit pas l’aménagement de cet accès. C’est vainement que les appelants soutiennent que son coût serait disproportionné en se fondant sur un devis qui évalue des prestations excessives (surface de 184 m² alors que la parcelle S 74 en son entier ne dépasse pas 111 m²), non indispensables et/ou sans lien avec la dite desserte (enrobé, création d’un nouveau mur en pierres, aménagement du jardin, etc…). Au surplus, une partie du coût de la création d’une desserte directe entre la parcelle 81 et la parcelle 73, via la parcelle 74, trouve sa cause non pas dans la situation originelle des fonds mais dans la réalisation par les auteurs de M. K G et M^me M H, de travaux de terrassement et par la construction du muret, tous éléments imputables aux propriétaires du fonds qui ne peuvent fonder au profit de celui-ci la reconnaissance d’un état d’enclave relative. De même, le fait de laisser croître sur une parcelle indivise acquise pour servir de voie d’accès, des arbres ne peut caractériser un état d’enclave et leur abattage ne constitue pas un

préjudice indemnisable. L’existence d’un enrochement sous l’extrémité nord du muret, facile techniquement à araser, voire à contourner eu égard à la longueur de la façade nord de la parcelle 81 qui prolonge cet enrochement, n’est pas de nature à empêcher la réalisation de la voie, ni à lui conférer un coût prohibitif. Enfin les considérations esthétiques, voire le confort acoustique, l’exposition visuelle et aux vents sont inopérants s’agissant de la caractérisation d’un état d’ enclave. En l’occurrence, le devis du 7 janvier 2016 de la société Arbora Paysages, justement retenu par le tribunal comme probant, établit qu’un accès direct praticable au sud-ouest de la parcelle S 73 serait réalisable pour un coût TTC de 3.366 euros en rapport avec la valeur du bien. L’enclave alléguée n’est dès lors nullement établie.

Enfin, M. K G et M^me M H invoquent les dispositions de l’article 696 du code civil selon lequel quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ils prétendent que les époux X feraient obstacle à la servitude dont ils disposent sur la parcelle 82. Mais ils n’allèguent pas que les époux X ont modifié l’état des lieux ou réalisé sur cette parcelle des ouvrages qui contrarieraient leurs droits. Le moyen est donc inopérant.

Ils soutiennent également qu’en accordant une servitude de passage sur la parcelle 82 par l’acte du 7 mai 2002, les époux X s’étaient implicitement engagés à conférer également une servitude sur la parcelle 87 qu’ils ont ultérieurement acquise d’un autre vendeur. Mais la servitude de passage sur la parcelle 82 n’a pas été concédée par les époux X mais par leur vendeur, M. C. Celui-ci a transmis aux époux X un fonds servant grevé d’une servitude ainsi que le précise la page 4 du titre. Il s’en infère que les époux X n’ont jamais détenu dans leur patrimoine un fonds libre de toute servitude sur lequel ils auraient ensuite octroyé un droit réel. Ils n’ont de plus fort souscrit aucune obligation personnelle d’assurer l’efficacité des droits réels obérant le bien qu’ils acquéraient. Par ailleurs, il est constant que les servitudes conventionnelles grèvent exclusivement les fonds désignés comme servants et non les fonds limitrophes et qu’elles sont régies par le principe de fixité de sorte que l’impossibilité d’en jouir n’en justifie pas l’extension mais la disparition conformément à l’article 703 du code civil. L’argumentation développée pour prétendre à une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle S 87 n’est donc pas juridiquement fondée.

Le jugement sera en conséquence confirmé sauf à porter à huit mois le délai accordé à M. G et M^me H pour se créer un nouveau chemin d’accès à leur propriété, l’interdiction d’emprunter le fonds X ne prenant en conséquence effet qu’à l’issue de ce délai.

Sur les demandes subsidiaires de M. G et M^me H

M. K G et M^me M H demandent la garantie par les époux Y et la SCP de notaires des condamnations prononcées à leur encontre. Mais une demande de garantie ne peut porter sur des obligations de faire ou de ne pas faire qui sont personnelles aux débiteurs. Par ailleurs s’étant opposés, sans faire de contreproposition acceptable, à la proposition de transaction amiable de leurs adversaires qui aurait permis, par un échange de parcelles, de concilier à moindre frais, les droits détenus par chacun d’eux, ils ne sont pas fondés à demander la garantie des cédants et du notaire s’agissant des frais de procédure et des dépens dont la charge leur est imputable.

M. G et M^me H AE, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la condamnation des époux X au paiement du préjudice résultant pour eux de la nécessité de modifier les conditions d’accès à leur parcelle S 73. Mais ces derniers ne se sont jamais engagés à renoncer à leurs droits indivis sur la parcelle S 74, ni à consentir une servitude sur leur propriété. Pas davantage, il n’ont commis un abus du droit d’agir alors que leur revendication a été reconnue justifiée par les droits conférés par leurs titres et qu’ils ont proposé une solution alternative qui a été déclinée sans contreproposition acceptable, les appelants se bornant à dénier les droits incontestables qui leur étaient opposés.

M. G et M^me H AF également contre les époux Y leurs vendeurs sur le

fondement de la garantie d’éviction. Mais la garantie d’éviction du fait d’un tiers n’est due que si le trouble subi par l’acheteur, imputable au vendeur, est un trouble de droit. En l’occurrence, les acquéreurs ont reçu les droits qui leur étaient promis par l’acte de cession, à savoir la pleine propriété de la parcelle S 73 (pour une contenance de 2 117 m² alors que sa contenance réelle selon le procès-verbal de bornage s’élève à 2 216 m²) et des droits indivis sur les parcelles 74, 79 et 81 conformes au titre. Ils ont également reçu le bénéfice de la servitude sur partie de la parcelle S n° 82. Aucun des droits réels ainsi transmis par leur titre n’est remis en cause par le litige de sorte que les appelants ne justifient pas avoir subi une éviction, la situation de fait dont le maintien est compromis n’étant pas conforme aux dits droits.

Cependant ainsi que l’invoquent M. G et M^me H dans le corps de leurs écritures, les époux Y ont commis un manquement à leur obligation d’information et de loyauté en ne signalant pas la particularité des lieux non conformes à la situation juridique, consistant dans l’incorporation injustifiée de partie de la parcelle indivise dans leur jardin privatif et le risque grave de remise en cause de cette anomalie compte tenu des très mauvaises relations qu’ils entretenaient avec leurs coïndivisaires. De même, alors qu’ils connaissaient nécessairement leur absence de droit sur l’intégralité du chemin d’accès existant grâce notamment au plan annexé à l’acte leur concédant une servitude de passage, ils n’ont pas signalé la difficulté aux acquéreurs et ils ne leur ont pas transmis copie de ce plan. Ce défaut d’information a privé les acquéreurs de la possibilité de négocier un prix permettant de tenir compte des travaux de création d’un nouvel accès et a en partie faussé leur appréciation subjective de l’agrément apporté par l’environnement de l’immeuble bâti. M. G et M^me H ont ainsi perdu une chance de ne pas acquérir le bien ou de l’acquérir à un prix moindre.

Le défaut d’information et de conseil du notaire n’est pas sérieusement discuté. Alors qu’il était destinataire d’une lettre de son confrère en date du 11 octobre 2010 lui répertoriant les difficultés en litige, il a négligé d’en faire part aux parties et de vérifier auprès d’elles les conséquences qui pouvaient en résulter. De même, rappelant l’existence de la servitude de passage dont l’étendue ne pouvait être connue que par l’annexion du plan établi par M. I annexé à l’acte constitutif, il a omis de se le faire communiquer et de l’annexer à son acte. Or un simple examen de ce plan lui aurait permis de déceler immédiatement la difficulté tenant au fait qu’aucune servitude de passage ne bénéficiait aux vendeurs sur la parcelle S 87 (qui avait été vendue par son intermédiaire) de sorte que ces derniers ne pouvaient transmettre un droit d’usage du chemin d’accès existant, ce qui compromettait l’accès au bien vendu et privait d’utilité la servitude rappelée dans son acte. Il a ainsi manqué à son devoir d’information et de conseil dans les mêmes conditions que les époux Y, contribuant à proportions égales à la perte de chance des acquéreurs de ne pas acquérir ou d’acquérir à un prix moindre le bien litigieux.

M. G et M^me H évaluent leur préjudice de la manière suivante :

—  72.873,12 euros au titre du coût des travaux,

—  62.000 euros au titre du préjudice financier lié à la dévalorisation de leur propriété,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral.

Les époux Y soutiennent que le tracé du nouvel accès à la parcelle S 73 doit être déterminé contradictoirement et que les époux X doivent en assumer la prise en charge par moitié Mais cette position n’est pas fondée. M. G et M^me H, titulaires de droits en indivision sur les parcelles 79, 81 et 74 à usage de voie de passage, peuvent aménager discrétionnairement à leurs frais l’accès à la parcelle 73 qu’ils estiment le mieux approprié à leurs intérêts. Rien ne leur impose en particulier d’aménager un passage desservant également la parcelle 72. Il n’est dès lors pas justifié d’ordonner une expertise et de mettre à la charge des époux X la moitié du coût de ce chemin d’accès qui n’a pas vocation à leur profiter.

Cependant les sommes réclamées par les appelants présentent un caractère manifestement exagéré tant en ce qui concerne le préjudice moral qui n’est pas justifié, que le coût des travaux d’aménagement d’une voie d’accès sur la parcelle indivise, le devis invoqué incluant des prestations non nécessaires à la réalisation de cette voie qui n’ont pour vocation que de remettre les lieux dans un état jugé comparable à l’état initial, cette indemnisation en nature faisant alors double emploi avec l’indemnisation de la perte de valeur du fonds parallèlement réclamée.

En outre, si M. G et M^me H affirment sans être contredit n’avoir eu connaissance que du relevé cadastral, ce plan leur permettait de comprendre que le chemin d’accès était pour l’essentiel implanté non pas sur la parcelle S 74 mais sur la parcelle S 82 dans le prolongement des autres parcelles indivises 79 et 81. Ils ne peuvent dès lors légitimement soutenir avoir cru à l’assurance du maintien de l’environnement du bien proposé à la vente dans un état constant.

Le coût de réalisation du chemin d’accès tel qu’évalué par le devis Arbora Paysage du 7 janvier 2016 proposé par les époux X est réaliste, étant relevé que la parcelle S 74 est de très faible profondeur (4 à 5 mètres) et joint la parcelle S 73 sans obstacles sur toute sa façade nord non clôturée (le muret la traversant devant être détruit). M. G et M^me H ont donc la possibilité de se ménager un accès agréable et confortable, compatible avec l’aménagement de leur jardin, sans que le dit accès ne soit source d’un quelconque préjudice de jouissance. Le défrichement partiel de la parcelle S 74 est la conséquence de la destination affectée à cette parcelle indivise et non de la privation de l’accès antérieur tandis que le muret à vocation tant esthétique que de soutènement peut être en grande partie conservé. Il s’ensuit que dans le cadre de négociations pré-contractuelles, le coût d’un tel aménagement ainsi que de la destruction partielle du muret et de l’abattage de quelques arbres pouvait être raisonnablement évalué à 6.000 euros. A ce montant, s’ajoute une légère perte d’attractivité du bien par rapport à la situation apparente, étant relevé que si la parcelle S 74 apparaissait à tort être partiellement privative pour environ 100 m², la parcelle S 73 avait à l’inverse, selon le procès-verbal de bornage, une superficie supérieure de 99 m² à celle indiquée dans le titre, ce qui permettait en toute hypothèse la constitution de l’écran végétal dont le risque (non démontré) de perte est allégué. Dans le cadre de négociations pré-contractuelles, les informations qui auraient dû être portées à la connaissance des acquéreurs potentiels, qui ne remettaient pas en cause les caractéristiques essentielles du bien, ne les auraient certainement pas dissuadés d’acquérir un bien présentant des qualités qui restaient exceptionnelles mais leur auraient permis de négocier une légère diminution de prix. La perte de chance certaine subie de ce chef sera évaluée par la cour à la somme de 16 000 euros, montant qui sera solidairement mis à la charge des époux Y et du notaire.

Les époux Y et le notaire ayant tous deux commis une faute ayant contribué à la réalisation de la perte de chance subie par les acquéreurs seront dans leurs rapports entre eux condamnés à supporter par moitié le montant de la condamnation. L’action en garantie des époux Y sera en conséquence accueillie dans cette proportion.

Sur les autres demandes

M. G et M^me H AE des dommages-intérêts aux époux X en leur reprochant d’avoir engagé une procédure abusive. Mais tout comme le tribunal, la cour a reconnu le bien-fondé des droits violés par les appelants. La demande ne peut donc qu’être rejetée.

En équité, les époux X qui ont dû supporter les frais d’une procédure d’appel qui s’est révélée totalement injustifiée en ce qu’elle était dirigée contre eux, seront indemnisés des dits frais à concurrence de la somme de 5 000 euros.

Les autres parties succombant partiellement dans leurs prétentions conserveront la charge de leurs frais irrépétibles.

Les dépens de la procédure d’appel exposés par les époux X seront supportés par M. G et M^me H, les autres parties conservant la charge des dépens qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et déclare en conséquence irrecevables les conclusions déposées le 26 mars 2021 par les époux X ;

Ordonne le rejet des débats des conclusions déposées le 12 mars 2021 par M. K G et M^me M H et des pièces n° 21 à 23 communiquées par eux le même jour ;

Confirme le jugement rendu le 15 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Brest en ce qu’il a :

— dit que la parcelle section S 73 appartenant à M. G et à M^me H ne bénéficie pas d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section S 87 appartenant à M. U AH X et à M^me AG X ;

— interdit à M. G et à M^me H d’emprunter la parcelle cadastrée section S 87 appartenant à M. U AH X et à M^me AG X ;

— rejeté la demande de M. G et de M^me H tendant à se voir reconnaître la propriété exclusive de la parcelle cadastrée section S n° 74 ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. G et M^me H à l’encontre de M. AH X et de M^me AG X ;

— rejeté la demande de M. G et de M^me H tendant à obtenir la garantie par les époux Y et la SCP J – AA – ACh des condamnations et astreintes prononcées à leur encontre ;

— rejeté la demande d’expertise judiciaire ;

— condamné M. K G et M^me M H à verser à M. U AH X et à M^me AG X la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. K G et M^me M H aux dépens non compris le coût du procès-verbal d’huissier du 27 février 2015 ;

Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit que l’interdiction faite à M. K G et M^me M H d’emprunter la parcelle cadastrée section S n° 87 appartenant aux époux X prendra effet à l’expiration d’un délai de huit mois courant à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit que passé un délai de huit mois courant à compter de la signification du présent arrêt, M. K G et M^me M H seront, l’un et l’autre, redevables d’une somme de 200 euros par infraction constatée ainsi que des frais de constat d’huissier exposés pour procéder aux constatations ;

Condamne M. K G et M^me M H à procéder à la suppression à leurs frais de la partie du muret édifiée sur la partie sud de la parcelle S 74, non implantée sur la limite séparative de cette parcelle avec la parcelle cadastrée section S n° 82, la destruction devant porter, d’une part, sur la partie du muret traversant la largeur de la parcelle S 74 jusqu’à la limite séparative avec la parcelle S 73 au niveau de son portail d’accès et, d’autre part, sur la partie du muret située sur la

parcelle S 74 entre le portail d’accès à la parcelle S 73 et la borne M du procès-verbal de bornage fixant les limites entre les deux fonds ;

Dit qu’à défaut de s’exécuter dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt, M. K G et M^me M H seront l’un et l’autre passibles d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois délai passé lequel, à défaut d’exécution, les parties pourront saisir le juge de l’exécution d’une demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

Condamne in solidum M. O Y et M^me P Q épouse Y, d’une part, et la SCP J – AA – AO, d’autre part, à payer à M. G et à M^me H, la somme de 16 000 euros en réparation de leur préjudice ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, M. O Y et M^me P Q épouse Y, d’une part, et la SCP J – AA – AO, d’autre part, supporteront par moitié le montant de cette condamnation ;

Accueille en conséquence à concurrence de la moitié de la condamnation à dommages-intérêts prononcée in solidum à l’encontre des époux Y, d’une part, et de la SCP J – AA – ACh, d’autre part, la demande en garantie présentée par les époux Y à l’encontre de la SCP J – AA – ACh;

Rejette le surplus des demandes de M. G et de M^me H ;

Rejette le surplus des demandes formées par les époux Y et par la SCP J – AA – ACh ;

Condamne in solidum M. G et M^me H à payer à M. U AH X et à M^me AG X, pris ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties ;

Dit que les dépens exposés en cause d’appel par les époux Y et par la SCP J – AA – ACh resteront à leur charge définitive ;

Condamne in solidum M. G et M^me H au surplus des dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE