COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 OCTOBRE 2021

[…]

N° 2021/ 364

N° RG 19/07606 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEHW3

I J Y

C/

H X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mathieu PATERNOT

M^e Serge MIMRAN VALENSI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 11 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05094.

APPELANTE

Madame I J Y

de nationalité Française,

demeurant […]

représentée et ayant plaidé par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame H X

née le […] à MARSEILLE,

demeurant […]

représentée par M^e Serge MIMRAN VALENSI de la SELARL MIMRAN VALENSI SION, avocat

au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Nadine ABDALLAH-MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Septembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 avril 2014, M^me H X a acquis de M^me I Y, un bien immobilier au prix de 160 000 ', consistant en un appartement de type 2, en rez-de-chaussée d’une maison, avec jardin à usage privatif de 99 mètres carrés, situé à […], […], cadastré […] et […], sis).

À l’automne 2014, M^me X a informé le vendeur de la présence de moisissures au sein du bien vendu et elle a fait appel à un expert en bâtiment qui a confirmé la présence de moisissures sur 1 mètre de hauteur à partir du sol sur les parois verticales.

Le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. L-M A, architecte, qui a déposé son rapport le 10 novembre 2016.

Par exploit en date du 31 août 2017 M^me X a fait assigner M^me Y devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en nullité de la vente pour dol, et à titre subsidiaire, en résolution de la vente pour vice caché.

Par jugement en date du 11 mars 2019 le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

' prononcé la nullité de la vente du bien immobilier litigieux régularisée le 14 avril 2014 entre M^me I Y et M^me H X ;

' condamné M^me Y à payer à M^me X la somme de 160'000 ' avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2014 à titre de restitution du prix, la somme de 11'995, 55 ' au titre des frais afférents à la vente du bien, 1280 ' au titre des frais d’assistance à l’expertise, et celle de 1000 ' au titre du préjudice de jouissance, avec anatocisme ;

' ordonné la publication de la décision auprès des services de la publicité foncière et de la conservation des hypothèques de la ville d’Aix-en-Provence ;

' et condamné M^me Y à verser à M^me X la somme de 1800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et l’exécution provisoire.

Le 7 mai 2019 M^me I Y a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 1^er août 2021 elle demande à la cour, au visa des articles 1130, 1137, 1143 et 1643 et suivants du code civil, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de débouter M^me X de toutes ses demandes, et de condamner de la condamner à lui payer la somme de 6000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions du 25 août 2021 M^me H X demande à la cour, au visa des articles 1131 et suivants anciennement 1109 et suivants du code civil, et des articles 1141 et suivants du code civil ;

' de confirmer le jugement entrepris, à titre subsidiaire, si la cour ne retenait pas le dol pour prononcer l’annulation de la vente, de prononcer la résolution de la vente en retenant que l’immeuble est affecté d’un vice caché grave et antérieur à la vente ;

' et en tout état de cause, de condamner M^me Y à lui payer :

— la somme de 160'000 ' avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2014, à titre de restitution du prix et 11'995, 55 ', au titre des frais afférents à la vente du bien, soit la confirmation du jugement entrepris sur ce point ;

— la somme de 20'000 ', en réparation de la perte de chance subie et celle de 5000 ' au titre des frais et honoraires payés à M. Z qui l’a assistée dans le cadre de la procédure d’expertise de M. A et autre frais d’aménagement investis à perte ;

— la somme de 10'000 ' au titre des désagréments et préjudices subis qui perdurent à ce jour,

le tout avec anatocisme ;

' et de condamner l’appelante à lui payer la somme de 6000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que M^me Y fait valoir que l’expert amiable désigné par M^me X – laquelle en réalité, regrette son achat -, relève que les moisissures constatées résultent de remontées capillaires à partir du sol sur les parois verticales et que ces remontées trouvent leur origine dans la présence d’eaux

d’infiltration dans le réagréage en sous-couche du revêtement de sol en carrelage ; qu’il conclut de manière extravagante que les réparations s’élèvent à 380 '804 ' ; que l’expert judiciaire a constaté effectivement un phénomène généralisé de moisissures, mais qu’il a retenu que le phénomène est apparu en décembre 2014, c’est-à-dire après la vente ; qu’il a invalidé l’hypothèse de remontées capillaires ; qu’il ne ressort d’aucune de ces deux expertises qu’elles se seraient manifestées avant la vente et auraient été connues du vendeur ; que les locataires de l’appelante ne se sont jamais plaints, ce qui est confirmé par le peintre qui est intervenu pour des travaux de rafraîchissement ; que l’expert relève des non conformités normales pour une construction ancienne datant de 1963 ; qu’il a chiffré les travaux nécessaires pour remédier à 3880 ' ; qu’il chiffre la réparation du dégât des eaux en plafond à 4230 ' car il y a eu un désordre d’infiltrations d’eaux pluviales en plafond résultant d’une dégradation de l’étanchéité en couverture, sans lien avec les moisissures en partie basse des murs invoqués et qui a été réparé d’une manière que M^me Y croyait satisfactoire ; que le tribunal a retenu à tort le constat d’ huissier réalisé à la demande du locataire, M. B, était daté du 28 novembre 2013 alors que’il est du 9 août 2013 ; que la clause de non garantie doit s’appliquer en présence de la bonne foi de M^me Y ; et que la moisissure et le dégât des eaux ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résolution de la vente ;

Mais attendu que M^me X a fait son acquisition le 14 avril 2014 ; qu’elle s’est installée le 10 mai 2014 ; que dès les mois de septembre- octobre 2014 des moisissures sont apparues sur le mur de l’entrée et tout le long du sol ainsi que dans la chambre ; que les moisissures s’amplifiant, l’acquéreur les a fait constater puis expertiser et a obtenu la désignation d’un expert judiciaire lequel conclut comme suit :

«- En qui concerne la chambre le terrain naturel se situe à 21 cm au-dessus du dallage intérieur ce qui favorise la migration des eaux pluviales vers le bas du mur.

Humidité est due aux travaux de maçonnerie et de terrassement non conforme aux règles de la réaliser antérieurement à l’acquisition par M^me X.

- Entrée côté séjour : il s’agit du cumul de plusieurs causes : étanchéité dégradée en couverture, fissurations de l’enduit en façade et stagnation des eaux pluviales en pied de chute des eaux pluviales côté des époux C. À cela s’ajoute un problème d’évacuation des eaux pluviales devant la porte d’entrée de M^me X.

Les tâches de moisissures constatées sont dues à la condensation de l’humidité ambiante sur les parois froides contre les parties non chauffées par temps froid. Phénomène de point de rosée lié à un manque de ventilation. L’aménagement d’origine du logement ne respecte en rien les usages en ce qui concerne la ventilation.

Il n’existe aucune VMC ni ventilation en cuisine, les portes des pièces ne sont pas détalonnées, les joints d’étanchéité des menuiseries extérieures n’ont pas été pellés après première mise en peinture.

(')

— Entrée côté séjour

Les différentes fuites dans l’entrée côté séjour ont provoqué la dégradation inesthétique des enduits du plafond et du mur en tête. À plus G moins long terme, ces dégradations s’amplifieront et présenteront un risque pour la solidité de l’édifice.

Ces fuites sont dues, selon leur origine :

-aux travaux non conformes aux règles de 1 'art, réalisés antérieurement à 1'acquisition par M^me X ,

-à l’absence d’étanchéité (absence de couvre murs de bande soline),

-aux enduits de façade (absence de joint de dilatation G armature sous enduit),

-à l’évacuation des eaux pluviales chez Mrne X (absence d’accès),

-à celui qui a procédé au décollage du pavage en opus incertum en pied de chutes du côté des époux C.

(…)

Le procès-verbal de constat de maître Duplaa en date du 9 août 2013 demandé par M. F, ancien locataire, atteste que l’entrée souffrait de désordres liés à l’humidité en plafond et au sol avant l’acquisition par M^me G. Ces désordres sont toujours d’actualité ce qui atteste qu’aucuns travaux de réparation depuis, seule une mise en peinture ayant été réalisée.

Le défaut de ventilation favorise l’apparition de moisissures sur les murs. Outre le caractère inesthétique elle présente un risque pour la santé des habitants qui pourrait rendre l’habitation impropre à sa destination.

Ces défauts de ventilation sont dus selon leur origine :

' à M^me X qui n’a pas procédé au nettoyage des grilles de ventilation [ ce qu’elle effectué sur les conseils qui lui ont été donnés par l’expert]

' aux travaux non conformes aux règles de l’art qui ont été réalisés antérieurement à l’acquisition par M^me X :

-absence de VMC

-absence de ventilation

-absence de détalonnement des portes. » ;

Attendu que ces conclusions sont claires et que contrairement à ce qui est soutenu, elles ne sont pas dubitatives ;

Que les désordres relevés par l’expert affectent l’étanchéité de l’immeuble, tant son couvert que les remontées capillaires, et rendent ce dernier impropre à sa destination et son usage d’habitation ; qu’ils sont nécessairement antérieurs à la vente, l’absence d’aération par l’acquéreur ayant seulement aggravé le phénomène issu de travaux qui n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, même s’ils sont ré-apparus après la vente , compte tenu des travaux réalisés par la venderesse pour les masquer ;

Qu’en effet le dernier locataire, M. F témoigne ainsi en pièce 14 :

« J’ai loué du 1^er décembre 2006 au 28 novembre 2013 un T2 à l’adresse auprès de M^me Y I. Dans cet appartement j’ai eu des problèmes de moisissures qui apparaissaient sur les murs.

Cette moisissure semblait sortir du bas des murs pour monter vers le plafond. Je nettoyais régulièrement avec de l’eau de Javel pour la faire partir mais ça revient à chaque fois. J’en ai fait part à plusieurs reprises à M^me Y qui habitait l’appartement du dessus.

Elle m’a répondu qu’elle s’en occupait mais jamais rien n’a été fait.

J’ai quitté ce T2 au mois de novembre 2013 et il y avait toujours de la moisissure à l’intérieur. » ;

Que les attestations produites par l’appelante émanant de personnes ayant anciennement occupé l’appartement, G ayant partie liée avec la venderesse sont insuffisants à contredire ce témoignage circonstancié corroborant les constatations de l’expert judiciaire ;

Attendu que les man’uvres dolosives commises M^me Y qui a fait procéder peu avant la vente, en décembre 2013, à des travaux de peinture complets, portant sur l’appartement tout entier (murs, plafonds, portes, fenêtres, volets, meubles de cuisine et buanderie), excluent tout bénéfice de la clause de non garantie ;

Attendu que le tribunal a justement retenu, tout au contraire, l’existence d’un dol et d’un vice du consentement pour prononcer l’annulation de la vente ;

Attendu s’agissant de l’appel incident relatif au quantum des dommages et intérêts, que M^me X demande la somme de 20'000 ' au titre de la perte d’une chance d’avoir pu acheter un autre bien en 2014 à un tarif qu’elle ne retrouvera pas, compte tenu de la hausse des prix depuis 2014 ;

Mais attendu que cette prétention fait double emploi avec la restitution du prix de vente et ne présente pas un de lien de causalité direct et certain avec la faute contractuelle du vendeur ;

Que le tribunal a exactement condamné le vendeur au remboursement des frais afférents à la vente à hauteur du montant de 11 995,55', ainsi que les frais et honoraires engagés pour l’assistance d’un professionnel, M. Z, à 1'occasion des opérations d’expertise, pour le montant de 1280 ' qui est démontré par les factures acquittées produites, en écartant le surplus des demandes non justifié ;

Attendu en revanche, s’agissant du préjudice subi du fait des désagréments soufferts et de l’humidité et de la privation importante de jouissance du logement qui ne se concentre pas sur la période hivernale, ce qui a été constaté en août 2021 en dépit des mesure d’aération prises sur les conseils de l’expert, il sera alloué de ce chef à M^me X la somme de 7000 ' ;

Et attendu que les demandes de celle-ci prospérant encore en appel, aucun abus de sa part du droit d’ester en justice ne peut être retenu ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me Y à payer à M^me X la somme de 1 000 ' au titre de son préjudice de jouissance,

statuant à nouveau sur le quantum alloué,

Condamne M^me I Y à payer à M^me H X la somme de 7 000 ',

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

Y ajoutant

Déboute l’appelante de sa demande tendant à l’octroi de dommages intérêts,

Condamne M^me I Y à payer à M^me H X la somme de 2500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT