1^re Chambre

ARRÊT N°405/2020

N° RG 18/07676 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PKWT

M. T-U Y

M. H B

C/

M. G X

M^me J K épouse X

M. T U Y

M. L M

SARL ALTEOR PATRIMOINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte E, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame N O, lors des débats, et Madame V-Claude COURQUIN, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2020

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 10 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT:

Monsieur H B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D’AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES

APPELANT ET INTIMÉ :

Monsieur T-U Y

né le […] à […]

Caverre

[…]

agissant en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de ses enfants :

— F Y né le […]

— C Y née le […]

— P Y né le […]

ès-qualités d’héritiers de M^me Q R épouse Y décédée le […]

Représenté par M^e Dominique CARTRON de la SELARL DOMINIQUE CARTRON, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES

Madame J K épouse X

née le […] à PIPRIAC

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA,

avocat au barreau de RENNES

La SARL ALTEOR PATRIMOINE (anciennement ALTEOR CONSEIL) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Maître L M

notaire

[…]

[…]

Régulièrement assigné par acte du 28 février 2019 remis à personne habilitée, n’a pas constitué

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans la perspective de leur départ en retraite, M. G X et M^me J K, épouse X, ont, le 22 novembre 2011, donné à la société Altéor Conseil mandat de vendre de leur exploitation agricole située à Plélan le Grand, […].

Par le truchement de cette société, M. et M^me T-U et Q Y et M. H B, associés au sein du GAEC de Caverre, ont manifesté leur intérêt et une lettre d’intention a été signée le 14 novembre 2012 sur la base d’un prix de cession de 1'320'000 euros, en ce non compris l’honoraire de négociation d’un montant de 40'000 euros HT, l’accord étant suspendu à l’obtention d’un financement de 1'412'000 euros.

Un protocole d’accord a été conclu le 1^er février 2013 entre, d’une part, les époux X et, d’autre part, les époux Y et M. H B.

Aux termes de ce protocole conclu sous diverses conditions suspensives notamment de l’obtention du financement nécessaires au payment du prix :

— les époux X se sont engagés à créer une société civile immobilière dite Breil du Coq au capital de 270'000 euros, avec apports des immeubles à usage d’habitation leur appartenant (deux logements et dépendances sur parcelles cadastrées […] et 105),

— les époux X se sont engagés à céder les parts de cette société et leurs créances en compte courant aux époux Y et à M. B, moyennant respectivement les prix de 180'000 et 90'000

euros, soit au total la somme de 270'000 euros, ces montants étant financés au moyen de prêts consentis par les vendeurs, amortis sur 20 ans,

— les époux Y et M. B se sont engagés pour le compte de la société Breil du Coq à louer ces immeubles aux époux X pour une durée de six ans moyennant payement d’un loyer de 300 euros par mois,

— les époux X se sont engagés à créer une EARL dite Breil du Coq, au capital social de 540'000 euros, avec apport des bâtiments d’exploitation édifiés sur les parcelles cadastrées section XE n° 106 à 170, d’une superficie totale de 4ha 07a 73ca et un compte courant d’associés égal à la valeur du matériel d’exploitation apporté arrêté à la somme de 267'000 euros, à la valeur du cheptel à déterminer en fonction des effectifs présents au 1^er février 2013 selon les normes comptables du Cerfrance 35, aux 129 DPU arrêtés à la somme de 40000 euros et aux stocks (avances en culture, travaux en cours, matières premières, fourrages et approvisionnements) en fonction de normes précisées, après déduction du passif (dettes LMT bancaires, dettes CT bancaires, dettes fournisseurs, dettes coopératives, dettes sociales et TVA, autres dettes) à leur valeur réelle à la date de la constitution de la société, avec engagements de mise à disposition des terres en propriété (63ha 24a 78ca) ou prises à bail (66ha 49a 94ca),

— les époux X se sont engagés à céder les 5400 parts sociales et les créances en compte courant de cette EARL à M. Y (3600 parts) et à M. B (1800 parts) moyennant un prix à actualiser au jour de la cession définitive des parts,

— il a été convenu d’un engagement de cession d’un tracteur et d’une remorque de l’EARL nouvellement constituée au GAEC de Caverre moyennant le prix de 100'000 euros,

— les époux X se sont engagés à consentir aux époux Y et à M. B un bail rural à long terme portant sur les parcelles lui appartenant (63ha 24a 78ca),

— il a également été convenu que l’EARL Breil du Coq embauchera M. G X à compter du 1^er octobre 2013 pour une durée indéterminée moyennant un salaire mensuel de 1'700 euros net porté à 1800 euros nets à compter du 1^er octobre 2015,

les différentes parties du protocole étant indivisibles et un dédit de 100'000 euros étant convenu au cas où l’une des parties refuserait de régulariser la cession définitive, prévue au plus tard le 30 septembre 2013. Les honoraires de la société Altéor Conseil, à la charge des acquéreurs, ont été arrêtés à la somme de 45'448 euros TTC.

Les statuts de l’EARL du Breil du Coq ont été enregistrés le 20 février 2013 au service des impôts des entreprises de Rennes et cette société a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le même jour.

Les époux Y et les époux B ayant manifesté, le 20 mars 2013, leur intention de ne pas donner suite, les époux X les ont fait assigner, ainsi que la société Altéor Conseil et M^e M, notaire chargé de recevoir les actes, devant le tribunal de grande instance de Rennes qui, par jugement

du 1^er octobre 2018, a :

— condamné M. T-U Y, en son nom propre, ès-qualités d’héritier de M^me Q Y (décédée en cours de procédure) et ès- qualités de représentant légal de F, C et P Y, héritiers de M^me Q Y, et M. H B à payer à M. G X et M^me J K épouse X la somme de 100'000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2013,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. T-U Y, en son nom et ès-qualités de représentant légal de F, C et P Y, et M. H B à payer aux époux X la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. T-U Y, en son nom et ès- qualités de représentant légal de F, C et P Y, et M. H B aux dépens,

— autorisé la Selarl Lahalle et Dervillers à recouvrer directement auprès des consorts Y et de M. B les dépens qu’elle a exposés sans avoir reçu provision.

M. T-U Y agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de ses enfants a interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 novembre 2018, intimant les époux X (RG n° 18/07676).

Aux termes de ses dernières écritures (25 avril 2019), les consorts Y demandent à la cour de :

— ordonner la jonction de l’instance enrôlée sous le n°18/07739 et de l’instance enrôlée sous le n°18/07676,

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 1^er octobre 2018,

— annuler la convention passée le 1^er février 2013 entre M. et M^me X et les consorts Y ' B,

subsidiairement :

— prononcer la caducité de la convention passée le 1^er février 2013 entre M. et M^me X et les consorts Y ' B,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions tendant au paiement de l’indemnité de dédit,

— condamner M. et M^me X au paiement d’une indemnité de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus le jugement du tribunal de grande instance de Rennes,

— condamner M. et M^me X aux dépens, de première instance et d’appel et autoriser M^e Dominique CARTRON, avocat membre de la société d’avocats CARTRON-L’HOSTIS, avocats au Barreau de Rennes, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs demandes, les consorts Y font valoir que les deux instances ont le même objet, ce qui justifie la jonction des appels.

Ils soutiennent que le protocole est nul puisque le prix de vente n’est ni déterminé ni déterminable, certains éléments énumérés étant comptabilisés avec la mention selon la norme CDJ et qu’aucune information n’ayant été donnée sur l’état du passif grevant les apports en nature.

Subsidiairement, ils invoquent les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de

l’habitation rappelant que la cession comprend un immeuble d’habitation. Or, ils entendent exercer leur faculté de rétractation, laquelle n’est enfermée dans aucun délai puisqu’aucune notification n’a eu lieu. Ils en tirent la conséquence que la vente est caduque.

Ils prétendent enfin ne pas avoir obtenu de décision définitive quant au financement, la banque ayant émis un avis de principe qui n’a pas valeur d’accord, en l’absence des documents nécessaires et de détermination du prix de vente.

Aux termes de leurs dernières écritures (15 avril 2019), les époux X demandent à la cour de :

— ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance n°18/07739,

— confirmer l’entier jugement en ce qu’il a notamment condamné M. T-U Y, en son nom propre, ès-qualités d’héritier de M^me Q Y et ès-qualités de représentant légal de F, C et P Y, héritiers de M^me Q Y, et M. H B à payer à M. G X et M^me J K épouse X la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2013 et débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamner in solidum M. H B à payer aux époux X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. H B aux dépens d’appel,

— autoriser la Selarl Proxima à recouvrer directement auprès de M. B les dépens qu’il a exposés sans avoir reçu provision.

À l’appui de leurs demandes, ils font valoir que les deux instances ont le même objet, ce qui justifie la jonction des appels.

Ils s’opposent à la nullité de la vente, faisant valoir que le prix était déterminable en vertu des clauses du contrat, la valeur des 5400 parts de l’EARL étant égale à la valeur vénale des actifs diminuée des passifs réels tels que résultant de la comptabilité et des frais de levée de garantie et des pénalités de remboursement anticipé des prêts, le protocole listant les actifs et le passif.

Ils contestent également l’argumentation tirée de l’article L 271-1 du CCH, l’acte n’étant pas une vente immobilière mais une cession de parts sociales entre professionnels. Ils ajoutent qu’en tout état de cause le délai de rétractation est expiré.

Ils relèvent que le financement était acquis puisque la société Banque Populaire avait donné son accord pour financer l’acquisition à hauteur de la somme de 1'005'000 euros et qu’eux mêmes avaient consenti plusieurs prêts à hauteur de 360'000 euros susceptibles d’être portés à 418000 euros. À défaut, ils estiment que les consorts Y n’ont pas entrepris les démarches utiles ni transmis les pièces nécessaires à la banque, qu’ils sont donc responsables du défaut de réalisation de la condition.

M. H B a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 novembre 2018 (RG n° 18/07739) intimant les époux X, M. Y agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs, la société Alteor Patrimoine et M^e L M.

Aux termes de ses dernières écritures (6 août 2019), M. B demande à la cour de :

à titre principal :

— dire et juger que l’acte signé le 1^er février 2013 est nul faute pour les parties de disposer de la capacité juridique requise,

en conséquence,

— dire et juger la clause de dédit dont se prévalent les époux X et la société Alteor est dépourvue d’effet,

— rejeter en conséquence l’ensemble des demandes, fins et conclusions des époux X et de la société Alteor,

à titre subsidiaire :

— dire et juger que les conditions suspensives stipulées dans l’acte n’ont pas été réalisées,

— dire et juger que les époux X n’ont pas respecté les conditions du protocole,

en conséquence,

— dire et juger que l’acte litigieux cesse de produire ses effets rétroactivement,

— prononcer la caducité de l’acte litigieux,

— dire et juger la clause de dédit dont se prévalent les époux X et la société Alteor est dépourvue d’effet,

— rejeter en conséquence l’ensemble des demandes, fins et conclusions des époux X et de la société Alteor,

à titre très subsidiaire :

— dire et juger que les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation sont applicables au cas d’espèce,

— constater que les dispositions de l’article L. 271-1 code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées,

en conséquence,

— dire et juger que le délai légal de rétractation n’a pas commencé à courir,

— dire et juger que, par la présente instance, que M. B manifeste sa volonté de se rétracter du protocole litigieux,

— constater la caducité de l’acte litigieux,

à titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que la prétendue clause de dédit est en réalité une clause pénale,

en conséquence,

— dire et juger qu’en vertu du pouvoir de modération prévu de l’article 1152 du code civil, cette clause doit être réduite à la somme de 1 euro, en tout état de cause :

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des époux X et de la société Alteor,

— condamner in solidum les époux X et la société Alteor à payer à Mme et M. B la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs demandes, les époux B font, en premier lieu, valoir que l’acte est nul faute pour les parties d’avoir la capacité de contracter, les engagements ayant été souscrits non par les uns ou les autres des signataires mais par de prétendues sociétés (SCI et EARL). Ils ajoutent que le GAEC du Caverre, également engagé, n’a pas concouru à l’acte, ce qui entraîne la nullité de l’acte en son entier, celui-ci étant indivisible.

Subsidiairement, ils soutiennent que le protocole est caduc faute de réalisation de la condition liée au financement, la banque n’ayant donné qu’un avis subordonné à plusieurs conditions qui n’ont pas été réalisées et notamment un apport personnel de 100'000 euros et la levée d’une interdiction d’aliéner. Ils font également valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve de la réalisation de la condition potestative liée à l’interdiction d’aliéner les logements.

Plus subsidiairement, M. B entend exercer le droit de rétractation prévu par l’article L'271-1 du CCH, droit qu’il n’a pu mettre en 'uvre, faute de notification. Ils soutiennent que les conditions prévues par ce texte sont réunies, s’agissant de l’acquisition de parts sociales donnant vocation à l’attribution en propriété d’un immeuble d’habitation par un non professionnel et fait valoir que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir, faute de remise de l’acte.

À titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent que la clause de dédit soit qualifiée de clause pénale et réduite à un euro symbolique, l’échec de l’opération incombant aux époux X qui n’ont pas respecté leurs obligations.

Aux termes de leurs dernières écritures (26 mars 2019), les consorts Y demandent à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de rennes du 1^er octobre 2018,

— annuler la convention passée le 1^er février 2013 entre M. et M^me X et les consorts Y ' B,

subsidiairement :

— prononcer la caducité de la convention passée le 1^er février 2013 entre M. et M^me X et les consorts Y ' B,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions tendant au paiement de l’indemnité de dédit,

— condamner M. et M^me X au paiement d’une indemnité de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus le jugement du tribunal de grande instance de Rennes,

— condamner M. et M^me X aux dépens, de première instance et d’appel et autoriser M^e Dominique CARTRON, avocat membre de la société d’avocats CARTRON-L’HOSTIS, avocats au

Barreau de Rennes, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’argumentation est identique à celle rappelée ci-dessus.

Aux termes de leurs dernières écritures (22 mai 2019), les époux X demandent à la cour de :

— ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance n°18/07739,

— confirmer l’entier jugement en ce qu’il a notamment condamné M. T-U Y, en son nom propre, ès-qualités d’héritier de M^me Q Y et ès-qualités de représentant légal de F, C et P Y, héritiers de M^me Q Y, et M. H B à payer à M. G X et M^me J K épouse X la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2013 et débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamner in solidum M. H B à payer aux époux X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. H B aux dépens d’appel,

— autoriser la Selarl Proxima à recouvrer directement auprès de M. B les dépens qu’il a exposés sans avoir reçu provision.

Ils font valoir que l’ensemble des parties contractantes avait bien la capacité de conclure et de s’engager pour les personnes morales qu’elles devaient constituer.

Ils contestent l’argumentation tirée de l’article L 271-1 du CCH, l’acte n’étant pas une vente immobilière mais une cession de parts sociales entre professionnels. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, le délai de rétractation est expiré.

Ils relèvent que le financement était acquis puisque la société Banque Populaire avait donné son accord pour financer l’acquisition à hauteur de la somme de 1'005'000 euros et qu’eux mêmes avaient consenti plusieurs prêts à hauteur de 360'000 euros susceptibles, d’être portés à 418000 euros. Ils ajoutent que si la banque n’a pas donné suite c’est en raison de la rétractation des consorts Y et précisent que la condition liée à l’inaliénabilité n’a jamais fait difficulté.

Ils soutiennent que la clause de dédit est exactement qualifiée et observent, en tout état de cause, qu’elle n’est nullement excessive puisqu’elle ne représente de 7,25 % du montant de la transaction. Ils estiment que cette clause est bien due, ayant satisfait aux obligations mises à leur charge.

Aux termes de ses dernières écritures (24 mai 2019), la société Alteor Patrimoine (anciennement Alteor Conseil) demande à la cour de :

— décerner acte à la société Alteor Conseil qu’elle renonce à toute demande de paiement de ses honoraires à l’encontre de Monsieur Y tant ès nom, qu’ès-qualité,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Alteor Conseil,

— débouter les parties de toute demande formée contre la société Alteor Conseil tant au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’au titre des frais irrépétibles.

La société Alteor Conseil relève que l’ensemble des conditions suspensives a été levé ainsi qu’il en est justifié. Cependant, en raison de la situation de M. Y qui a perdu son épouse pendant la

procédure, elle renonce à toute demande malgré le travail fourni.

M^e M, bien que régulièrement assigné par acte du 28 février 2019 n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2020

SUR CE :

Sur la jonction des procédures18/07676 et 18/07739 :

Les procédures enrôlées sous les numéros 18/07676 et 18/07739 concernent l’appel par deux parties distinctes d’un même jugement. L’intérêt d’une bonne justice commande de les juger ensemble.

La jonction de ces procédures, que toutes les parties réclament, sera donc ordonnée.

Sur la nullité du protocole conclu le 1^er février 2013 :

1 ' pour défaut de capacité de certaines des parties contractantes :

M. B relève que le protocole litigieux comportent plusieurs engagements souscrits soit par des sociétés inexistantes (SCI et EARL du Breil du Coq) et par la même incapables de contracter, soit par une société existante (GAEC de Caverre) mais qui n’a pas concouru l’acte. Ils soutiennent donc que trois des «'parties'» (chapitres) du protocole (les 3^e, 6^e et 8^e) sont entachés de nullité et que celui-ci étant indivisible, il l’est pour le tout.

En premier lieu, il convient de rappeler que le protocole d’accord du 1^er février 2013 est signé entre, d’une part, les époux X et, d’autre part, les époux Y et M. B, dont il n’est pas contesté qu’ils avaient tous capacité pour contracter. Ce protocole contient un préambule et divers engagements souscrits dans les huit parties qui suivent, la neuvième contenant les conditions générales (déclarations et conditions suspensives).

Le préambule présente l’économie générale du projet ainsi : après avoir rappelé que les époux X souhaitaient vendre l’intégralité de leur exploitation à l’exception des installations photovoltaïques et que les cessionnaires avaient manifesté leur intention d’acquérir l’exploitation des cédants, les parties ont entendu conclure un protocole d’accord global : «'afin de sécuriser les autorisations d’exploiter et installations classées ainsi que de faciliter les différentes démarches, les cessionnaires ont informé les cédants de leur souhait de reprendre :

- les immeubles d’habitation sous forme sociétaire, de type société civile immobilière,

- l’exploitation soit forme sociétaire de type exploitation agricole à responsabilité limitée.

Les cessionnaires ont également informé les cédants de leur intention d’acquérir la totalité des parts sociales de la SCI et de l’EARL nouvellement créées.

Enfin les cessionnaires promettent d’embaucher le cédant par l’EARL nouvellement constituée, et lui promettent de lui louer la maison d’habitation qui sera reprise via la création de la SCI.

Le présent accord comprend donc les parties suivantes…

Il est prévu que la cession définitive intervienne après levée des diverses conditions suspensives au plus tard le 30 septembre 2013'».

Il résulte clairement du préambule que les engagements de location de la maison d’habitation aux

époux X (3^e partie du protocole) et d’embauche de M. X (8^e partie) ont été souscrits par les cessionnaires, c’est à dire les époux Y et M. B, qui se sont engagés pour les sociétés à constituer (par les époux X) dont ils ont manifesté l’intention d’acquérir la totalité des parts sociales.

Les troisième et huitième parties ayant pour seul objet de définir les caractéristiques des promesses de bail et d’embauche à venir, la circonstance tirée du fait que ces promesses aient été rédigées aux noms des futurs bailleur et employeur, pour lesquels les cessionnaires se sont engagés, n’est pas de nature à entacher de nullité le protocole d’accord.

Enfin et s’agissant de la sixième partie, à savoir la cession projetée de matériels par l’EARL à constituer au GAEC de Caverre, structure d’exploitation des cessionnaires, le premier juge a relevé, à juste titre, que chacune de ces deux entités (à constituer et existantes) était, aux termes mêmes de cette partie du protocole «'représentée par l’ensemble de ses associés signataires aux présentes'» (page 48) et donc pour le GAEC nécessairement par son ou ses gérants, eu égard aux caractéristiques légales d’une telle entité. Il sera de plus observé que cette partie ne concerne que très indirectement le cédant puisque la cession de matériels ainsi envisagée entre entités dirigées par les cessionnaires n’avait d’autre objet que le financement à bref délai du remboursement d’une partie (100 000 euros) du compte courant de M. X devant être ouvert dans les livres de la future EARL.

C’est, dès lors, à juste titre, que le premier juge a rejeté ce moyen de nullité.

2 ' pour indétermination du prix de vente :

Le tribunal a rappelé à bon droit que le protocole constituait en droit une promesse synallagmatique de contrats indivisibles (ventes, bail, contrat de travail) destinés à permettre la reprise de l’exploitation des époux X par les consorts Y ' B. Le protocole stipule (9^e partie §5, page 57) que «'les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix'».

Le prix, s’agissant des ventes, doit être, conformément aux dispositions des articles 1583 et 1591 du code civil, déterminé ou déterminable et, en ce cas, suivant les clauses du contrat et à partir d’éléments indépendants de la volonté de l’une ou de l’autre des parties.

Trois parties du protocole concernent des ventes.

S’agissant de la cession des parts de la société civile immobilière du Breil du Coq (2^e partie), le prix stipulé est arrêté à la somme de 180 000 euros pour les 1 800 parts cédées aux époux Y et à la somme de 90 000 euros pour les 900 parts cédées à M. B, ces 2 700 parts constituant la totalité du capital de la société. Ce prix invariable est parfaitement déterminé, une garantie de passif ayant de plus été souscrite par le vendeur.

S’agissant de la cession des 5 400 parts constituant la totalité du capital social de la future EARL du Breil du Coq (5^e partie), les parties ont convenu que le prix sera déterminé en fonction des divers paramètres suivants qui seront réactualisés à la date de la cession définitive des parts : «'la valeur des 5400 parts sociales répondra à la formule de calcul suivante : valeur des 5400 parts sociales = valeur vénale des actifs moins passifs réels tels que relevés dans la comptabilité de la société moins frais de levée de garantie et pénalités de remboursement anticipé sur les prêts. Ce prix sera réactualisé dans les conditions et aux modalités suivantes…'».

Le protocole précise ensuite (pages 40 à 42) pour chacun des postes d’actif les modalités retenues :

— droits à payement unique (DPU) : 40 000 euros, l’intégralité des DPU à percevoir en 2013 étant attribuée aux cessionnaires,

— bâtiments : 540 000 euros : pas de variation de prix sauf sinistre ou événement rendant le bâtiment impropre à un usage normal,

— matériels de culture et d’élevage (suivant liste arrêtée à la 4^e partie) : 270 000 euros avec clause de variation du prix : «'le prix convenu pourra varier à la hausse du montant HT des investissements réalisés par le cédant jusqu’à la cession définitive, les dits investissements devant être réalisés avec le consentement expresse des cessionnaires. Jusqu’à la cession définitive, le vendeur prendra en charge les frais d’entretien et de réparation afin de maintenir dans son état actuel le matériel et le transférer en tant que tel aux cessionnaires. Les frais de maintien en l’état incomberont aux vendeurs. De même pour toute cession de bien figurant sur la liste annexée le cédant devra le signaler au cessionnaire et obtenir son accord, à défaut le prix convenu serait diminué de la valeur du bien cédé'»,

— les stocks d’animaux : 143 000 euros (estimation). Le protocole précise (page 41) les modalités de valorisation des animaux (vaches laitières en production : 1 100 euros/unité, vaches laitières destinées à la réforme ou vides de plus de six mois : 1 000 euros/unité, génisses : en fonction de leur âge et suivant un tableau), la valorisation globale étant effectuée selon inventaire,

— parts sociales : la valorisation des parts sociales sera retenue pour leur valeur d’inscription au bilan à la date du transfert,

— autres stocks : 60 000 euros (estimation). Le protocole inclut sous cette rubrique quatre postes : les avances en terre (évalués pour les intrants selon factures d’achats et pour les façons culturales selon les normes comptables du Cerfrance 35 à la date de la cession), les stocks de matières premières (évalués selon inventaire et sur facture d’achat), produits finis (en principe aucun mais dans le cas contraire sur la base du prix du marché, base Glon et Hermouet en Vendée, à la date de la cession), les stocks de produits finis et fourragers : 80 euros/tonne (matière brute) de foin en round baller, 45 euros/tonne (matière brute) de paille en round baller, 105 euros/tonne de MS d’ensilage de maïs et 70 euros/tonne de MS d’ensilage d’herbe, le cubage des silos d’ensilage étant effectué par le contrôle laitier et le poids unitaire des round baller évalué d’un commun accord et en cas de désaccord sur pesée d’un échantillon significatif, le tout selon inventaire et en fonction des stocks réels au jour de la cession,

— créances, avances et acomptes, disponible et charges constatées d’avances : à leur valeur nominale à la date du transfert.

Concernant le passif, le protocole stipule en pages 42 et 43 que «'les montants figurant au passif à la date de la cession seront retenus pour leur montant réel'», les frais de mainlevée d’hypothèque et pénalités de remboursement pour leur montant réel, les cédants s’engageant à rembourser par anticipation leurs dettes bancaires long et moyen terme par remploi du produit de la vente des parts sociales, une garantie de passif étant stipulée. Il a, en outre, été convenu que les cédants s’engageaient à ne présenter à la date de cession aucun report de déduction fiscale, ni aucun reliquat de DEFI imputé sur des immobilisations, ni aucun amortissement dérogatoire, ni aucune subvention en cours d’étalement ni aucune plus value en sursis d’imposition au moment de la cession des parts. Il est également précisé que M. D s’engage à céder aux cessionnaires à la date de transfert de propriété, des parts sociales de l’EARL, la totalité de son compte d’associé relevé à la date de transfert, ceci pour sa valeur comptable, celle-ci devant être de l’ordre de 510 000 euros (somme correspondant à la valorisation des actifs mobiliers ' DPU, matériels, bétail et stocks ' apportés par M. X) une fois ses prêts bancaires à long et moyen terme remboursés. Enfin, une garantie de passif a été prévue sans limitation de montant.

Le prix tel que fixé par ces éléments serait, selon M. Y, indéterminable. Cette assertion est totalement inexacte. D’une part, le renvoi à une norme (en l’occurrence Cerfrance 35 pour certains éléments d’actif) ou à un prix du marché (Glon et Hermouet) est légal et permet de déterminer la

valeur. Concernant le passif, le montant réel, c’est à dire figurant dans les comptes, est retenu. Or, ce montant, en fonction de ce critère complété par les engagements souscrits en matière fiscale comme en matière de sûreté et de travaux, est également déterminable.

Enfin, le prix stipulé à la sixième partie (vente de matériels), à savoir la somme de 100 000 euros, est déterminé ainsi que les modalités éventuelles de variation.

Dès lors et contrairement à ce qui est soutenu, le prix de la cession est bien déterminable au regard des stipulations du protocole.

Le jugement, qui a rejeté ce moyen de nullité, sera donc confirmé de ce chef.

Sur la caducité du protocole :

1 ' en application de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation :

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au jour du protocole, qu’invoquent tant M. Y que M. B, dispose que : «'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes…'».

Faisant valoir que le protocole ne leur a pas été notifié et qu’en conséquence, le délai de rétractation n’a pas couru, MM. Y et B entendent exercer leur droit de rétractation.

Cette analyse ne peut être suivie. En effet, il résulte des conditions générales du protocole énoncées à la neuvième partie §3 que les dispositions du protocole sont indivisibles et ne peuvent être exécutées séparément. Or, ce protocole a, aux termes de son préambule, un objet éminemment professionnel puisqu’il s’agit de la cession de l’intégralité d’une exploitation agricole par un agriculteur souhaitant partir en retraite à d’autres agriculteurs cherchant à étendre leur exploitation. La circonstance tirée du fait que cette cession inclut également des immeubles d’habitation ne permet pas de conférer à l’acquéreur la qualité de non professionnel puisque cette acquisition est accessoire et de surcroît n’avait pas pour objet de leur permettre de se loger puisque la société civile immobilière (à constituer) dont la cession des parts était projetée devait louer les bâtiments d’exploitation aux cédants.

Ne pouvant utilement exercer un droit de rétractation, c’est, à juste titre, que le tribunal a rejeté la demande de caducité du protocole en raison de l’exercice de ce droit.

2 ' de la défaillance de la condition suspensive liée au financement de l’acquisition :

Les différents actes prévus au protocole du 1^er février 2013 devaient être réitérés (page 57) :

— au plus tard le 1^er juillet 2013, par acte authentique établi par M^e M, pour la cession des parts sociales de la société civile immobilière du Breil du Coq et du compte courant d’associé,

— à une date non précisée, par acte sous seing privé établi par le Cerfrance 35, pour la cession des parts sociales de l’EARL du Breil du Coq et du compte courant d’associé, étant toutefois précisé que, dans la cinquième partie du protocole (en pages 44 et 45), un échéancier a été convenu ainsi :

* cession de 1 800 parts sociales à M. B à effet du 1^er mai 2013, payée à hauteur de 135000 euros le 1^er mai 2013 et du solde du prix de ces parts au plus tard le 31 juillet 2013,

* cession de 3500 parts à M. Y à effet du 1^er mai 2013, payée à raison d’un acompte de 265000 euros le 1^er mai 2013 et du solde du prix de ces 3500 parts au plus tard le 31 juillet 2013,

* cession de 100 parts à M. Y à effet du 1^er octobre 2013, payée à raison d’un acompte de 7500 euros le 1^er octobre 2013 et du solde du prix de ces 100 parts au plus tard le 31 décembre 2013,

les derniers actes devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2013 (cf. préambule).

Un certain nombre de conditions suspensives ont été stipulées (9^e partie §7, pages 58 à 60) dont une condition relative au financement. Cette condition est rédigée ainsi : «'obtention par les cessionnaires d’un accord de financement à hauteur de 1 378 000 euros, à savoir : parts sociales de la SCI : 270 000 euros, parts sociales de l’EARL : 540 000 euros, remboursement du compte courant d’associé de M. G X : 510 000 euros environ, honoraires Alteor Conseil : 38 000 euros, frais d’actes notariés estimés : 15 000 euros, la moitié des honoraires juridiques estimés : 5 000 euros. Les cessionnaires rappellent qu’ils ont obtenu en date du 11 janvier 2013 un accord de financement de la Banque Populaire à hauteur de 1 005 000 euros ; Par ailleurs, le cédant consent un crédit vendeur pour un total de 315 000 euros (270 000 pour les parts sociales de la SCI et 45 000 euros pour les parts sociales de l’EARL). Enfin, les cessionnaires indiquent que soit ils autofinanceront le restant de la somme, à savoir 58 000 euros, via des apports personnels, soit ils solliciteront un nouveau crédit vendeur auprès des cédants ce qu’il accepterait'».

Or, il convient de relever que sans attendre les dates ainsi convenues et en tous cas le 30 septembre 2013, les consorts Y et B ont, dès le 20 mars 2013, fait part à la société Altéor Conseil, intermédiaire chargé de la vente, de leur décision de renoncer au protocole, ce dont cette société a pris acte par lettres recommandées des 26 mars et 16 avril 2013 restées sans réponse bien qu’elle ait sollicité une confirmation écrite.

M. Y et M. B prétendent que l’avis favorable qui leur avait été donné par la Banque Populaire était subordonné, selon le premier, à l’obtention d’informations sur la détermination du prix et de documents permettant à la banque de se faire une opinion et, selon le second, à un apport personnel de 100 000 euros. Cependant, force est de constater que seul est produit l’accord de principe en date 11 janvier 2013 de la banque ainsi rédigé : «'Je soussigné… certifie que nous avons donné un avis de principe favorable pour la reprise de l’exploitation de M. X G, Le Breil du Coq, […] le Grand, pour un montant de financement de 1 005 000 euros, au bénéfice des porteurs de projet : M. et M^me Y T U et M. B H, dirigeants du GAEC de Caverre à Yvignac le Tour. Cet avis de principe est émis sous réserve que les conditions de mise en place demandées soient réunies. Fait à Dinan, le 11 janvier 2013 Cédric Gérault'». Les appelants ne produisant aucune pièce relative aux «'conditions de mise en place demandées'», ils ne rapportent pas la preuve ' dont la démonstration leur incombe ' de ce que ces conditions ont défailli et de la renonciation de la banque à leur consentir le ou les crédit(s) sollicité(s).

Le refus de la banque n’est dès lors pas établi. Au demeurant, il sera observé que ce n’est nullement le motif dont ils auraient fait état le 20 mars 2013 lors de leur entretien téléphonique avec la société Altéor Conseils (convenance personnelle).

Cette condition sera donc supposée accomplie conformément aux dispositions de l’article 1178 ancien du code civil.

M. B prétend encore qu’il n’est pas établi qu’une seconde condition, au demeurant purement potestative, ait été levée. Celle-ci est relative à l’interdiction d’aliéner les logements devant être apportés à la société civile immobilière.

Il résulte de l’article 7.12 du paragraphe consacré aux conditions suspensives (9^e partie, page 59) que «'le cédant précise ici que certains des biens objet de la présente vente ont été reçus de ses parents par acte de donation partage assorti d’une clause d’interdiction de vendre aliéner et hypothéquer. La présente vente sera donc soumise à la condition suspensive de la renonciation à l’interdiction de vendre, aliéner et hypothéquer à requérir auprès des parents des cédants'».

Cette condition n’est évidemment pas purement potestative puisque sa réalisation dépendait de l’accord de tiers, en l’occurrence M. et M^me E et V-W X ' Bourrée, lesquels avaient effectivement assorti la donation des biens énumérés à l’acte du 13 novembre 1990 (pièce n°'14 de M. X) de l’interdiction rappelée ci-dessus.

Cependant, aucun élément ne permet de supputer que si les consorts Y et B n’avaient pas renoncé à leur acquisition très rapidement après la signature du protocole et avant la date prévue pour la cession des logements à la société civile immobilière (c’est à dire avant 1^er mai 2013 cf. 9^e partie §5 actes authentique, page 57), les époux E X se seraient opposés à la levée de l’interdiction d’aliéner.

C’est en conséquence à tort que les consorts Y ' B soulèvent la caducité du protocole du 1^er février 2013.

Sur la clause de dédit :

Les parties ont convenu au protocole (9^e partie §8, page 60) une clause de dédit ainsi rédigée : «'la partie responsable de la non réalisation définitive des actes et engagements, objets du présent protocole s’engage à verser au contractant, une indemnité d’un montant de 100 000 euros. Les parties déclarent avoir été informées par Altéor Conseils des conséquences d’un tel choix'».

M. B sollicite que cette clause soit qualifiée de clause pénale et réduite.

En premier lieu, la non réitération des actes prévus au protocole incombe exclusivement aux consorts Y ' B qui ont renoncé, en dehors de toute défaillance des conditions suspensives stipulées, à leur projet d’acquisition et ce alors même que M. X avait entrepris de nombreuses démarches (constitution de l’EARL et RCS, contrôle des structures et installations classées, références laitières, DPU, contrat laiterie, diagnostics immobiliers, accord des dix-neuf bailleurs ruraux) dont il justifie pour que la cession réussisse.

En second lieu, par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a relevé que cette clause, qui permet à l’une des parties de se libérer ' à sa convenance ' de ses obligations contractuelles contre le versement d’une certaine somme, est bien une clause de dédit et non une clause pénale qui a pour objet de sanctionner une inexécution contractuelle.

Enfin, la somme stipulée n’est, en tout état de cause, pas excessive au regard du montant de l’opération puisqu’elle n’excède pas le pourcentage de 7,5 % du total.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal a condamné les cessionnaires à verser aux cédants la somme de 100 000 euros.

Il convient donc de confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. Y tant en son nom personnel qu’ès-qualités de représentant légal de ses enfants mineurs et M. B supporteront la charge des dépens d’appel.

Ils devront verser aux époux X une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par ces derniers en appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu publiquement et réputé contradictoirement :

Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 18/07676 et 18/07739.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 1^er octobre 2018 dans le dossier X / Y B et autres.

Condamne M. T-U Y tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs F, C et P Y, et M. H B aux dépens d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne M. T-U Y tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs F, C et P Y, et M. H B à verser aux époux G et J X une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT