TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 03 avril 2025

à M^e BURTEZ-DOUCEDE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2025

à M^e BELLAIS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07751 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JYB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [E]

domicilié : chez SOGESTIA, [Adresse 3]

représenté par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 janvier 2022, Monsieur [X] [E] a donné à bail à Monsieur [S] [F] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [E] a fait signifier à Monsieur [S] [F] par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1 632,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, Monsieur [X] [E] a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [F] à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées, soit 1 924,50 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance ;

— sauf à parfaire ou diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui ont été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— au cas où le tribunal entendrait accorder les délais de paiements au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir ;

— condamner Monsieur [F] à payer au requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux loués, ou reprise de possession des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [F] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les bien et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 juillet 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 15 février 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois pour être finalement retenue à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, Monsieur [X] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 677,54 euros, selon décompte en date du 1er février 2025, terme de février 2025 inclus.

Monsieur [S] [F], bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale et représenté par son conseil sollicite du tribunal de :

— débouter Monsieur [E] de l’intégralité de ses demandes, fin et conclusions ;

— constater que Monsieur [E] n’a pas satisfait aux exigences légales relatives à la régularisation des charges et que les charges sont dépourvues de causes pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

— condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur [F] le montant des charges injustement réclamées pour les années 2022, 2023 et 2024, soit la somme de 818,99 euros ;

A titre infiniment subsidiaire,

— suspendre la clause résolutoire ;

— accorder à Monsieur [F] des délais de 12 mois pour payer toutes les sommes auxquelles il pourrait être condamné ;

— rejeter la demande de Monsieur [E] qui sollicite la condamnation de Monsieur [F] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens ;

— condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur [F] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] évoque une situation personnelle et financière, il soulève l’insalubrité du logement et sollicite la désignation d’un expert.

Monsieur [X] [E] au soutien de ses prétentions, précise que le bien loué était en parfait état, il maintient sa demande relative à la condamnation à titre provisionnelle de la somme de 6070,75 euros mais indique à titre subsidiaire, se désister de la demande en paiement des charges sur les 3 dernières années.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [X] [E] justifie du titre de propriété du lieu loué et ainsi de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 1 632,25 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 octobre 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [S] [F] déclare avoir une situation personnelle et financière difficile suite à un conflit avec son employeur. Il résulte du décompte que Monsieur [S] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [S] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de régularisation des charges

Sur l’imprécision des provisions sur charges, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme des sommes accessoires au loyer, exigeant une justification de la part du bailleur et imposant une communication préalable d’un décompte des charges au locataire un mois avant la régularisation.

Monsieur [S] [F] affirme avoir durant la relation contractuelle demandé à Monsieur [E] que les provisions sur charges soient justifiées et régularisées sans que cela n’ait été fait.

Monsieur [X] [E] produit à cet effet une réédition de comptes du 1er juillet 2018 au 30 juin 2023, sans qu’elle cella ne permette une justification des charges.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [S] [F] et de constater le désistement de Monsieur [X] [E] de sa demande de régularisations au titre des charges sur les 3 dernières années (40 euros x 36) soit à hauteur de 1 440 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 522,05 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [S] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [F] reste devoir la somme de 4 630,75 euros, à la date du 1er février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des 1 440 euros de charges non justifiées et des frais de procédure (125,05 euros et 219,39 euros) terme du mois de février inclus.

Monsieur [S] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4 630,75 euros, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la décision.

Sur l’insalubrité

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Monsieur [S] [F] invoque l’insalubrité du logement loué en produisant des photographies démontrant des traces d’humidité sans toutefois produire de courrier ou de mise en demeure du bailleur pour solliciter des travaux.

Monsieur [X] [E] déclare que le bien loué était en parfait état. Il produit l’état des lieux d’entrée et des photographies du logement démontrant que le logement était en bon état lors de la prise des lieux par Monsieur [S] [F].

Cependant aucun rapport d’HISTOLOGE ni même un constat établit par un commissaire de justice n’est joint par les parties, à la procédure. L’expertise n’étant pas là pour pallier au manque de diligence des parties, il convient dès lors, de rejeter la demande de désignation d’un expert.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande au titre des dommages et intérêts, celle-ci n’étant pas justifiée, Monsieur [X] [E] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [E] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2022 entre Monsieur [X] [E] et Monsieur [S] [F] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 octobre 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [S] [F] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [S] [F] ;

REJETTE la demande de désignation d’un expert ;

CONSTATE que Monsieur [X] [E] n’a pas satisfait aux exigences légales relatives à la régularisation des charges ;

CONSTATE le désistement de la demande en paiement des charges sur les 3 dernières années 2022, 2023 et 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à Monsieur [X] [E], à titre provisionnel, la somme de 4 630,75 euros décompte arrêté au 1er février 2025 incluant la mensualité de février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 522,05 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de Monsieur [X] [E] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer comme indiquée en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à Monsieur [X] [E] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT