5^e Chambre

ARRÊT N° 92

N° RG 19/03910 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P3F3

SCI X IMMOBILIER

C/

SARL ESCARMOR

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Z LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et M^me B C, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2020

devant Madame Z LE FRANCOIS et Madame Isabelle LE POTIER, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mars 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANTE :

SCI X IMMOBILIER RCS SAINT-BRIEUC

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérick JOUBERT DES OUCHES de la SCP CABES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉE :

SARL ESCARMOR

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandrine H de la SCP F-G-H-I, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 septembre 2015, la SCI X immobilier a assigné la SARL Escarmor devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc statuant en référé aux fins d’obtenir une indemnité provisionnelle d’un montant annuel de 130 000 euros pour l’occupation des locaux situés […] à Ploufragan.

Par ordonnance du 19 novembre 2015, le juge des référés, vu l’accord des parties, a ordonné une médiation. L’affaire a été retirée du rôle le 30 juin 2016.

Le rapport du médiateur a été déposé le 18 octobre 2016.

Le 18 février 2019, la SCI X immobilier a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle en demandant au juge des référés :

— la fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation annuelle à 130 000 euros hors taxes, soit une indemnité mensuelle de 10 833 euros hors taxes,

— et subsidiairement, la désignation d’un expert avec pour mission notamment de chiffrer par tous moyens la valeur locative et le montant de l’indemnité d’occupation et de fournir tous éléments techniques de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’i1 y a lieu les préjudices subis.

Par ordonnance du 6 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Saint Brieuc a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

— rejeté la demande de renvoi devant la juridiction du fond,

— ordonné une expertise et commis pour y procéder M. D E, expert près la cour

d’appel de Rennes, avec mission, notamment, de :

* déterminer les travaux susceptibles d’incomber à l’une ou l’autre des parties en distinguant les travaux d’entretien des travaux lourds à la charge du propriétaire,

* en chiffrer le montant,

* dire les contraintes susceptibles de résulter des travaux nécessaires notamment au regard de l’exploitation commerciale des lieux,

* donner tous éléments de fait et avis sur la valeur locative de l’immeuble en l’état et en cas de réalisation des travaux préconisés,

* d’une manière générale donner à la juridiction les éléments permettant de se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues,

— fixé à la somme de 3000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SCI X devra consigner,

— débouté la SARL Escarmor de sa demande en dommages et intérêts,

— rejeté les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que les ordonnances du juge des référés sont exécutoires par provision et de plein droit,

— condamné la SCI X immobilier aux entiers dépens.

Le 17 juin 2019, la SCI X immobilier a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 mars 2020, elle demande à la cour de :

À titre principal,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de provision au titre d’une revalorisation de l’indemnité d’occupation annuelle,

— condamner la SARL Escarmor à lui régler une provision au titre d’une revalorisation de l’indemnité d’occupation annuelle à hauteur de 130 000 euros hors taxes, soit une indemnité mensuelle de 10 833 euros hors taxes à compter de la saisine du tribunal de grande instance le 28 septembre 2015 eu égard à l’ancienneté de la demande, que la société Escarmor sera tenue de verser à effet de la signification de la décision à venir

À titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné une expertise confiée à M. D E,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a fait droit au complément de mission sollicité par Escarmor, soit:

* déterminer les travaux susceptibles d’incomber à l’une ou l’autre des parties en distinguant les travaux d’entretien des travaux lourds à la charge du propriétaire,

* en chiffrer le montant,

* dire les contraintes susceptibles de résulter des travaux nécessaires notamment au regard de l’exploitation commerciale des lieux,

— débouter la SARL Escarmor de sa demande de complément de mission,

En tout état de cause,

— condamner la société Escarmor à lui verser une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Escarmor aux entiers dépens de la présente procédure.

Par dernières conclusions du 5 mai 2020, la SARL Escarmor demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel,

En conséquence,

— débouter la SCI X immobilier de l’ensemble de ses demandes tendant à la revalorisation de l’indemnité d’occupation,

— débouter la SCI X immobilier de sa demande d’infirmation du complément de mission dévolu à l’expert,

— condamner la SCI X immobilier à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SCP F G H I, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement du 12 juin 1998, le tribunal de commerce de Saint-Brieuc a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SA X.

Par jugement 30 juillet 1999, le tribunal de grande instance de Dinan statuant en matière commerciale a ordonné la cession à la société Ballay, à laquelle s’est substituée la société Escarmor, des actifs de la société X,dont 48% des parts détenues dans la SCI X et a pris acte que la SCI X s’était engagée à consentir un bail commercial à la société Escarmor pour le prix de 500 000 francs.

Des hypothèques qui n’ont pas été levées par M. X, le gérant, grèvaient les locaux de la SCI X.

Il a été convenu par une clause de l’acte notarié de cession du 30 septembre 1999 que:

— il s’avère impossible de régulariser tant la cession des parts sociales que le bail commercial prévus,

— dans l’attente d’une solution M. X et Maître Y, commissaire à l’exécution du plan de cession, confèrent à la société Escarmor, cessionnaire, à compter du jour de l’entrée en jouissance, le droit d’occuper la totalité des immeubles à charge pour le cessionnaire de contracter toutes les assurances liées à son activité et à ses conséquences.

Par jugement du 14 janvier 2003, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a débouté la SCI X immobilier de sa demande de condamnation de la société Escarmor à lui payer un loyer de 500 000 francs.

Par un arrêt du 14 septembre 2004, la cour de céans a infirmé le jugement et a condamné la SARL Escarmor à verser à la SCI X immobilier une indemnité d’occupation des locaux exploités […] à Ploufragan, d’un montant de 3 176 euros mensuels (soit 38 112 euros annuels) à compter du 4 juin 2002.

Par son arrêt du 14 septembre 2004, la cour a considéré que les accords intervenus entre les parties formaient un ensemble économique et que faute de mainlevée des hypothèques les conventions initialement prévues ne pouvaient être menées à terme mais que l’accord pour que le cessionnaire entre dans les lieux n’implique pas une dispense de tout paiement d’une indemnité pour l’occupation des locaux quelle que soit la durée durant laquelle les parties ne pouvaient finaliser la cession.

Au soutien de son appel, la SCI X immobilier demande l’infirmation de l’ordonnance qui a rejeté sa demande de provision, fondée sur l’article 809 du code de procédure civile,en faisant valoir que l’arrêt du 14 septembre 2014 n’ayant pas fixé les modalités de réévaluation de l’indemnité d’occupation, il est incontestable que l’indemnité doit être réévaluée en se référant à la valeur locative du bien, et qu’elle démontre par la production d’un rapport d’expertise du 23 avril 2019 que la valeur locative estimée à 155 000 euros en 2012 est avec l’application de la seule indexation des loyers commerciaux de 163 000 euros.

La SARL Escarmor conclut à la confirmation de l’ordonnance en faisant valoir qu’elle conteste la demande provisionnelle d’augmentation du montant de l’indemnité d’occupation alors que l’arrêt définitif du 14 septembre 2004 a fixé cette indemnité, qu’elle la paie sans discontinuer tandis que de son coté elle subit les atermoiements d’un co-contractant qui n’a pas respecté ses engagements et la prive des dividendes qu’elle pouvait attendre.

L’obligation pour la SARL Escarmor de payer une indemnité d’occupation à la SCI X immobilier, pour les motifs exposés par la cour dans son arrêt et non parce que la SARL Escarmor serait occupante sans droit ni titre, contrairement à ce que plaide la SCI, est définitivement consacrée par l’arrêt du 14 septembre 2014, et il n’est pas contesté que la SARL Escarmor respecte cette décision.

Mais, l’obligation pour celle-ci de payer une indemnité d’un montant actualisé en référence à la valeur locative, fait l’objet d’une contestation sérieuse qui ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond, de telle sorte qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée qui a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

S’agissant de l’expertise, l’appel de la SCI X immobilier porte sur les chefs de mission supplémentaires confiés à l’expert à la demande de la société Escarmor et concernant la description et le chiffrage de travaux.

Pourtant, étant rappelé qu’il a été fait droit à la demande d’expertise sollicitée par la SCI X immobilier aux fins de fixer la valeur locative de l’immeuble litigieux, la question posée à l’expert sur les travaux n’est pas inutile et, de plus, à l’inverse de ce que plaide la SCI, ce chef de mission ne préjudicie en rien de la décision que prendra la juridiction au fond éventuellement saisie sur la charge et le sort de ces travaux.

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions concernant la mesure d’expertise.

Partie perdante, la SCI X immobilier sera condamnée aux dépens de son recours et à payer à la

SARL Escarmor la somme de 2 000 euros en remboursement des frais non taxables qu’elle a dû exposer pour se défendre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée;

Y ajoutant,

Condamne la SCI X immobilier à payer à la SARL Escarmor la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI X immobilier aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,