5^e Chambre

ARRÊT N° 192

R.G : 15/08147

M. B Z

C/

M^me D E épouse X

M. F X

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 MAI 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2018

devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, a prononcé publiquement le 16 Mai 2018 par mise à disposition au greffe l’arrêt dont la teneur suit :

****

APPELANT :

Monsieur B Z

né le […] à Saint-Brieuc (22000)

[…]

22000 SAINT-BRIEUC

Représenté par M^e Antoine HELLIO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 15/07826 du 24/08/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉS :

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 1^er juin 2015 par le tribunal d’instance de Rennes, qui a :

• déclaré prescrites les demandes en paiement faites par M. B Z au titre des sommes prétendument versées de façon indue en juin 2007 et en septembre 2009 ;

• dit que M. B Z est redevable envers M. et M^me X de la somme de 182,54 € au titre de l’indexation des loyers pour la période allant du 1^er avril au 30 septembre 2009 ;

• dit que M. et M^me X sont redevables envers M. Z de la somme de 120 € au titre du solde du dépôt de garantie, et de celle de 122,29 € au titre du trop perçu au titre des charges locatives ;

• ordonné la compensation légale entre ces sommes ;

• condamné en conséquence M. et M^me X à payer à M. B Z la somme de 59,75 € au titre du solde de tout compte locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2013 ;

• ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

• débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

• condamné M. B Z d’une part et M. et M^me X d’autre part, à payer chacun la moitié des dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions, en date du 18 novembre 2016, de M. B Z, appelant, tendant à :

• réformer le jugement du tribunal d’instance de Rennes, du 1^er juin 2015, en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes de M. B Z ;

à ce titre,

• condamner M. et M^me X à payer à M. B Z les sommes de :

—  475 € au titre du dépôt de garantie ;

—  120 € au titre d’une somme indûment versée ;

—  945 € au titre de la restitution des provisions pour charges indûment perçues ;

—  153,33 € au titre du trop perçu pour le loyer de septembre 2009 ;

—  2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  1 500 € au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Vu les dernières conclusions, en date du 17 février 2016, de M. F X et M^me D E épouse X, intimés, tendant à :

• confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rennes le 1^er juin 2015 en toutes ses dispositions ;

• condamner M. A à verser à M. et M^me X la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner le même aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 février 2018 ;

Sur quoi, la cour

Aux termes d’un contrat en date du 2 juin 2007, M. F X et M^me D E épouse X ont donné à bail à M. B Z, à compter du 1^er juillet suivant, un appartement situé à […] et […], moyennant un loyer mensuel révisable de 425 €, charges en plus (35 €), ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 850 €.

Par courrier daté du 20 août 2009, M. F X a accusé réception du congé donné par M. B Z, à effet au 20 septembre suivant, compte tenu d’un préavis réduit à un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 7 octobre 2009. Une somme de 375 € a été restituée à M. B Z au titre du solde du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 mai 2013, M. B Z a fait assigner devant le tribunal d’instance de Rennes M. F X et M^me D E épouse X aux fins de les voir condamner à lui payer diverses sommes.

Par le jugement déféré, le tribunal a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. B Z au titre des sommes versées indûment en juin 2007 et en septembre 2009 au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil. Sur la demande en restitution du dépôt de garantie, le tribunal a retenu qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les lieux sont réputés avoir été donnés en location en bon état et que l’état des lieux de sortie faisait état de plusieurs dégradations ; il a considéré que M. B Z devait répondre de ces dégradations dès lors que ces dernières sont survenues pendant la durée du contrat dans le logement, locaux dont le locataire avait la jouissance exclusive, et ce d’autant plus qu’il ne prouvait nullement que ces dégradations avaient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement. Par conséquent, le tribunal a évalué à la somme de 355 € le montant des dommages subis par les bailleurs, lesquels, ayant restitué la somme de 375 € au titre du dépôt de garantie, restaient lui devoir la somme de 120 €. Par ailleurs, pour la période non couverte pas la prescription, soit du 7 mai 2008 au 30 septembre 2009, le tribunal a jugé que M. B Z était redevable de la somme de 612,71 € au titre des charges, qu’il avait versé aux bailleurs la somme de 735 € et qu’il était donc bien fondé à solliciter le remboursement de la différence, soit la somme de 122,29 €. Sur la demande reconventionnelle en indexation des loyers, le tribunal a estimé que les termes du courrier du 24 septembre 2010 que M. F X avait adressé à M. B Z ne caractérisaient nullement une renonciation sans équivoque à se prévaloir de l’indexation prévue au contrat de bail et a relevé que la somme réclamée à ce titre n’était pas contestée en son montant, soit 182,54 €. Dès lors, une fois la compensation légale entre ces sommes faites, le tribunal a constaté qu’il restait un solde de 59,75 € au profit de M. B Z et au paiement duquel M. F X et M^me D E épouse X étaient condamnés.

Aux termes des conclusions des parties, le jugement déféré n’est pas contesté sur la condamnation de M. B Z au paiement de l’indexation des loyers pour la période du 1^er avril au 30 septembre 2009.

1. M. B Z reproche au premier juge d’avoir retenu une partie du dépôt de garantie au profit du bailleur. Il explique que les propriétaires doivent apporter la preuve que les dégradations sont du fait du locataire. Il précise que les impacts sur les carrelages et sur les sols, les traces sur les murs et le lavabo décollé sont antérieurs à son arrivée dans les lieux. Il considère que le nettoyage des lieux, l’entartrage des WC et l’ampoule manquante dans les WC sont de menus défauts liés à un usage normal qui ne justifient pas une retenue sur le dépôt de garantie.

M. F X et M^me D E épouse X répondent que le premier juge a rappelé qu’en l’absence d’état des lieux, il existe légalement une présomption de bon état de ceux-ci et que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

Comme l’a rappelé le premier juge, d’une part, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire et, d’autre part, en vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, premièrement, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, deuxièmement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

D’abord, le nettoyage d’un logement participe de son entretien courant à charge du locataire et le remplacement d’une ampoule électrique est prévu expressément dans la liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives annexée au décret n° 87 ' 712 du 26 août 1987. Or, l’état des lieux de sortie, établi contradictoirement, précise que tous les volets sont à nettoyer sauf celui de la porte

d’entrée, que la cuvette des WC est entartrée et doit être nettoyée et qu’une ampoule électrique dans ce même lieu doit être changée.

Ensuite, M. B Z n’apporte aucunement la preuve que les impacts sur le sol de la cuisine et de la salle de séjour, notés sur l’état des lieux de sortie, étaient déjà présents lors de son entrée dans les lieux. Il en est de même des traces noires sur les murs et sur le plafond ainsi que du lavabo complètement décelé. Dans ces conditions, à la lecture du devis produit (470.79 €), le premier juge a chiffré à la somme de 355 € le montant des réparations locatives qui doit s’imputer sur le dépôt de garantie (850 €) et les bailleurs ne contestent pas cette somme allouée. Compte-tenu de la somme restituée par les bailleurs à l’issue de la location (375 €), le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné les bailleurs à restituer à M. B Z la somme de 120 € au titre du dépôt de garantie.

2. M. B Z sollicite la restitution des provisions pour charges versées (945 €) qu’il estime indûment perçues par les bailleurs. Il signale qu’il n’a jamais reçu de régularisation de charges ni de justificatifs les concernant. Il ajoute qu’il existe une incertitude sur la surface louée et demande que la méthode du prorata effectuée par le premier juge soit infirmée. Il considère ne pas avoir à supporter la négligence des propriétaires et qu’il y a lieu à une réelle évaluation des charges et non à une estimation.

M. F X et M^me D E épouse X sollicitent la confirmation du jugement déféré qui a fait un calcul au prorata de la surface, la surface louée étant de 48 m² et la surface totale de 410 m².

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives

peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Il précise qu’un mois avant la

régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature

de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Il s’en déduit, selon une jurisprudence bien établie, que les bailleurs doivent obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, d’une part, communiquer à leurs locataires le mode de répartition des charges entre les locataires de l’immeuble collectif et, d’autre part, tenir à leur disposition les pièces justificatives des charges locatives que ceux-ci réclament et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées.

En l’espèce, les bailleurs, qui n’ont pas appliqué les dispositions légales et réglementaires relatives aux régularisations de charges, se contentent devant la cour de solliciter la confirmation du jugement déféré en versant seulement aux débats les factures d’électricité, de gaz, d’eau et d’entretien de la chaudière ainsi que les taxes foncières de l’ensemble de l’immeuble appartenant à M. F X et M^me D E épouse X. Or, ces derniers ne communiquent aucunement le mode de répartition des charges entre les divers locataires et approuvent la méthode du prorata que le premier juge a utilisé d’office en faisant application de la règle de l’équité par référence aux dispositions de l’article 1315 du code civil, méthode que M. B Z conteste. Aucun élément ne corrobore le fait retenu par le jugement déféré que la surface habitée par M. B Z était de 48 m² et que l’ensemble immobilier soit de 410 m². Dès lors, les bailleurs n’ont pas communiqué le mode de répartition des charges entre locataires malgré les contestations de M. B Z. En conséquence, les charges locatives ne sont pas justifiées et doivent être remboursées au locataire. Cependant, la demande de restitution des provisions sur charges a été faite dans l’assignation du 7 mai 2013 de sorte que M. B Z ne peut réclamer, en raison de la prescription quinquennale

applicable tant avant qu’après la loi du 17 juin 2008 en vertu du dernier alinéa de l’article 2277 ancien du code civil relatif à la répétition des loyers et des charges locatives prévoyant une prescription particulière de cinq ans et en vertu de l’article 2224 nouveau du code civil instituant un délai de droit commun de cinq ans pour toutes les actions mobilières, la restitution des provisions versées antérieurement au 7 mai 2008, cette demande se trouvant prescrite. Le premier juge a exactement retenu que M. B Z avait versé pour la période non prescrite des provisions sur charges de 735 € que les bailleurs doivent lui restituer. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

3. M. B Z reproche au premier juge de ne pas avoir condamné les bailleurs à lui rembourser la somme de 120 € versée sans aucun motif au moment de la conclusion du contrat de bail. Il rappelle que la conclusion du contrat s’est effectuée sans l’intervention d’un tiers et n’a engendré aucun frais. Il explique que sa bonne foi l’empêchait de se rendre compte que la somme de 120 € ne pouvait pas lui être demandée par les propriétaires. Il considère que sa demande n’est pas prescrite, cet empêchement fondé sur sa bonne foi rendant impossible l’action et ne faisant pas courir la prescription. Avec le même raisonnement, il sollicite le remboursement de la somme de 153,33 € au titre du loyer perçu indûment du 20 au 30 septembre 2009 puisqu’il n’était redevable du loyer que jusqu’au 20 septembre.

En réponse, M. F X et M^me D E épouse X expliquent que le premier juge a justement considéré ces demandes prescrites pour ne pas avoir été réclamées dans le délai de cinq ans.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, introduit par la loi n° 2008 ' 561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Au titre des dispositions transitoires de cette loi, l’article 26 II. précise que les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En ce qui concerne la somme de 120 € versée par M. B Z au moment de la signature du bail, sans que ce versement ait un fondement, le point de départ de la prescription est le jour de son versement, soit le jour de la signature du bail le 2 juin 2007. La loi du 17 juin 2008 n’était pas encore applicable et la prescription de l’action était alors la prescription trentenaire de droit commun prévue à l’article 2262 ancien du code civil. Lors de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2008, une action trentenaire était toujours possible pour une telle demande. En conséquence, le nouveau délai de prescription de cinq ans s’est appliqué à compter du 19 juin 2008 conformément à l’article 26 II. L’action en justice introduite par assignation en date du 7 mai 2013 n’est alors pas prescrite. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

M. F X et M^me D E épouse X ne justifient aucunement le fondement de leur demande de versement de la somme de 120 € par leur locataire. Ils seront donc condamnés à rembourser cette somme à M. B Z.

En ce qui concerne le trop perçu de loyers pour le mois de septembre 2009, la loi du 17 juin 2008 était entrée en application. M. B Z avait jusqu’au 30 septembre 2014 pour agir en remboursement de l’indu. Comme l’a relevé le premier juge, cette demande de remboursement a été formée par conclusions du 20 janvier 2015 et se trouve alors prescrite. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Il y a lieu d’effectuer la compensation légale entre les sommes dues par les bailleurs au locataire et les sommes dues par le locataire aux bailleurs. M. F X et M^me D E épouse X doivent à leur locataire la somme de 975 € (120 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 735 € au titre de la restitution des provisions pour charges ; 120 € au titre de la somme versée lors de la prise en location). M. B Z doit à ses bailleurs la somme de 182,54 € au

titre de l’indexation des loyers.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. F X et M^me D E épouse X à payer à M. B Z la différence soit la somme de 792,46 €.

Par équité, il y a lieu de laisser les dépens de première instance et d’appel et autres frais à la charge de ceux qui les ont supportés.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf sur les provisions pour charges, sur la somme de 120 € versée par le locataire aux bailleurs lors de la signature du bail et en conséquence sur le montant restant du par les bailleurs, ainsi que sur les frais et les dépens ;

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit que la demande de restitution de la somme de 120 € versée par M. B Z à M. F X et M^me D E épouse X lors de la signature du bail n’est pas prescrite ;

Dit que M. F X et M^me D E épouse X sont redevables envers M. B Z de la somme de 735 € au titre de la restitution des provisions pour charges et de la somme de 120 € versée par le locataire lors de la location ;

En conséquence, après compensation légale, condamne M. F X et M^me D E épouse X à payer à M. B Z la somme de 792,46 € ;

Laisse les dépens de première instance et d’appel et autres frais à la charge de ceux qui les ont supportés.

LE GREFFIER, pour LE PRÉSIDENT, empêché