1ère Chambre

ARRÊT N°19/2022

N° RG 20/01943 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QSIQ

M. F-L X

S.C.I. LESNERAC

S.C.I. ESPACE DUGUESCLIN EXPANSION

C/

M^e G Y

M^e I A

SA MMA IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame N-O P, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Octobre 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 18 Janvier 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 11 janvier 2022 à l’issue des débats ****

APPELANTS :

Monsieur F-L X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Stéphanie GUILLOTIN du cabinet LEXAR, avocat au barreau de NANTES

La S.C.I. LESNERAC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie GUILLOTIN du cabinet LEXAR, avocat au barreau de NANTES

La S.C.I. ESPACE DUGUESCLIN EXPANSION, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie GUILLOTIN du cabinet LEXAR, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Maître G Y

né le […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Maître I A

né le […]

[…] […]

35760 SAINT-GRÉGOIRE

Représenté par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La SA MMA IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard N et Alexandre Oyon

[…]

Représentée par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Au cours des années 2000, F-L X, promoteur immobilier, a entrepris de réaliser un programme de réhabilitation des bâtiments de la caserne Duguesclin à Dinan.

Le programme était divisé en trois tranches :

1. Une partie résidentielle (26 logements) et un cabinet médical, avec des espaces de stationnement et des garages souterrains.

2. Une résidence de tourisme en appart’hôtels meublés, avec bar-restaurant, piscine et des espaces de stationnement aériens.

3. Un hôtel avec parkings souterrains et aménagements extérieurs.

Par acte du 10 août 2006 au rapport de M^e Pierre B, notaire à Rennes, la société Ouest Investir (dont M. X était le gérant), d’une part, la SA Compagnie Industrielle et Financière d’Entreprises (CIFE) et la SAS Entreprise de Travaux Publics de l’Ouest (ETPO), d’autre part, ont constitué trois SCCV (sociétés civiles de construction vente) pour la réalisation des trois tranches de restauration : Duguesclin I (logements résidentiels) Duguesclin II (résidence de tourisme) et Duguesclin III (hôtel).

Pour financer notamment la troisième tranche du programme dans un contexte économique difficile et face à la rupture des concours bancaires, F-L X et la SAS Château de la Baule, gérée par lui, ont contracté, par acte du 14 août 2009 au rapport de M^e G Y, un prêt hypothécaire de 750.000 € auprès de la SAS Immobilière E.

Le produit de cet emprunt a été affecté au capital de la […] Expansion, constituée par devant M^e G Y le 28 août 2009, avec l’apport d’autres investisseurs privés.

Cette structure n’a pas levé suffisamment de capital pour financer la dernière tranche du programme.

Par ailleurs, courant 2010, les associés CIFE et ETPO se sont retirés du capital des SCCV Duguesclin I, II et III. M. X en qualité de gérant de la société Espace Duguesclin Expansion a été contraint de mettre fin au programme, lequel a été purgé par la vente à la SCI Chloé et à la société CHD des lots restant lui appartenir, moyennant un prix de 1 246 919,34 euros.

Parallèlement, faute de remboursement de l’emprunt dans le délai imparti, la SAS Immobilière E a engagé une procédure de saisie immobilière sur un immeuble situé à la Baule, appartenant à F-L X, à la SAS Château de la Baule et à la SCI Lesnerac.

Un commandement de saisie immobilière a été délivré le 17 avril 2012.

La procédure de saisie immobilière a suivi son cours et après avoir autorisé la vente amiable du bien saisi et avoir accordé un délai supplémentaire pour vendre, la vente forcée a été ordonnée par jugement du 03 juillet 2014.

La SARL Ouest Investir a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Rennes le 7 novembre 2012.

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2014, rédigé par M^e I A, notaire à Montfort Sur Meu, F-L X, la SCI Lesnerac et la SAS Château de la Baule ont cependant signé un compromis de vente avec H C portant sur l’ensemble immobilier situé commune de La Baule Escoublac, lieu dit Lesnerac, au prix de 1.500.000 €.

La vente a été réitérée par acte authentique du 15 octobre 2014 devant M^e I A.

Le prix de vente n’ayant pas permis de régler l’intégralité des créances hypothécaires, F-L X a été poursuivi par certains créanciers inscrits pour le solde, notamment par la SAS Immobilière E.

La SAS Castel (château de la Baule) a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Saint-Nazaire le 14 septembre 2016.

Considérant avoir été ruiné et sacrifié au profit d’autres clients par les notaires intervenus, auxquels il fait grief d’avoir manqué à leurs devoirs de conseil et de mise en garde, F-L X a fait assigner G Y, I A et la MMA devant le tribunal de grande instance de Rennes par actes délivrés les 6 et 24 novembre 2017.

Les SCCV Duguesclin I, II et III, la […] Expansion et la SCI Lesnerac sont intervenues volontairement en première instance.

Par jugement du 03 février 2020, le tribunal de grande instance de Rennes a :

- reçu la […] Expansion en son intervention volontaire,

- déclaré irrecevables les actions en responsabilité de F-L X et de la SCI Duguesclin Expansion, à l’encontre de G Y, comme étant prescrites,

- déclaré irrecevables les interventions volontaires des SCCV Duguesclin I, II et III faute de qualité pour agir,

- débouté F-L X et la […] Expansion de toutes leurs demandes,

- condamné in solidum F-L X et la […] Expansion aux dépens,

- condamné in solidum F-L X et la […] Expansion à payer à Me
G Y la somme de 3.000 € en application de l article 700 du Code de procédure civile,

- condamné in solidum F-L X et la […] Expansion à payer à M^e I A et à la société d’assurances mutuelles MMA IARD la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 24 mars 2020, F-L X et les […] Expansion et Lesnerac (gérées par M. X) ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 20 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’examen détaillé des moyens et prétentions, M. X, la […] Expansion et la SCI Lesnerac demandent à la cour de :

- dire et juger l’appel de M. F-L X recevable et bienfondé,

- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Rennes le 3 février 2020 en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement M^e G Y et son assureur, la société d’assurances MMA Iard assurances mutuelles, à régler à M. F-L X et à la […] Expansion et aux SCCV Duguesclin I, II et III la somme de 500 000 € en réparation de leur préjudice pour manquements du notaire à son devoir de conseil et de mise en garde,

- condamner solidairement M^e I A et son assureur, la société d’assurances MMA Iard assurances mutuelles, à régler à M. F-L X et à la SCI Lesnerac la somme de 500 000 € en réparation de leur préjudice pour manquements du notaire à son devoir de conseil et de mise en garde,

- condamner solidairement M^e G Y, M^e I A et leur assureur, la société d’assurances MMA Iard assurances mutuelles, solidairement au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner les mêmes à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, après en avoir fait masse, dont distraction au profit de M^e Stéphanie Guillotin Avocat aux offres de droit.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M^e Y, M. X rappelle que la prescription quinquennale ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime et non la date de commission de la faute. Il fait valoir que les erreurs professionnelles de M^e Y ne se sont révélées à lui que postérieurement au dénouement de la vente de son immeuble sur autorisation judiciaire du juge de l’exécution de Saint-Nazaire à la demande du créancier poursuivant (SAS E), c’est à dire en 2014.

Au fond, il fait grief à M^e Y puis à M^e A d’avoir manqué à son égard à leurs devoirs de conseil et de mise en garde. Il rappelle que le notaire a l’obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse, en tenant compte des finalités recherchées par les parties et nonobstant les compétences personnelles de son client. Il incombe au notaire d’établir la preuve du conseil donné au client.

Il reproche précisément à M^e G Y les manquements suivants :

- avoir modifié de manière erronée et arbitraire, sans avoir reçu un quelconque mandat en ce sens, le règlement de copropriété de la résidence de tourisme Duguesclin lors de la phase des ventes en l’état futur d’achèvement par la SCCV Duguesclin III, ce qui a abouti au transfert en parties communes d’un appartement initialement destiné à la vente, occasionnant une perte commerciale de 130.000€,

- lui avoir conseillé la création d’une SCI au capital variable de 250.000 € (la […] Expansion destinée à racheter la troisième tranche du programme), ce qui l’a contraint à contracter un prêt auprès de la SAS E (par ailleurs cliente de l’office notarial de M^e Y) d’un montant de 750 000 euros à des conditions ruineuses ainsi qu’à fournir des garanties personnelles et hypothécaires. Il expose que n’ayant pu rembourser ce prêt, une saisie immobilière initiée par la SAS E a été mise en oeuvre. Il considère que M^e Z a forcé la réalisation du programme en lui distillant des conseils catastrophiques, alors que les SCCV Duguesclin I, II et III auraient très bien pu bénéficier d’une procédure de liquidation judiciaire pour apurer leurs dettes,

- d’avoir encore purgé le programme au mépris des conséquences financières pour M. X et ses sociétés, d’une part, en libérant la société ETPO de sa participation dans les 3 SCCV et, d’autre part, en restituant les fonds aux apporteurs complémentaires, au mépris des règles comptables et fiscales élémentaires, enfin en commercialisant l’hôtel à perte,

- d’avoir pris une participation à hauteur de 50.000 € à titre personnel dans le programme, en dépit d’un conflit d’intérêt évident voire d’une prise illégale d’intérêts et en violation du règlement national des notaires.

S’agissant des manquements de M^e I A, il affirme que la clause du compromis de vente du 7 juillet 2014 aux termes de laquelle ' les créanciers hypothécaires acceptent de procéder à la purge des inscriptions et saisies sur la base de 1.500.000 € net vendeur pour le paiement de l’intégralité de leurs créances en capital, intérêts et accessoires et qu’ils devront reconnaître que le prix de vente à 1.500.000,00 € correspond à la valeur vénale du bien dans son ensemble', était déterminante de son consentement et signifiait dans son esprit que les créanciers se répartiraient le prix de vente amiable entre eux et ne pourraient plus se retourner contre lui pour le solde de la dette.

Il estime avoir été conforté en ce sens par la clause de l’acte définitif de vente du 15 octobre 2014 stipulant 'le vendeur donne immédiatement pouvoir au notaire soussigné pour désintéresser intégralement le créancier inscrit de sa créance en principal, intérêts, frais et accessoires et rapporter la mainlevée de la ou des inscriptions dans les six mois des présentes'.

Or, il expose que cette clause n’a pas eu l’effet libératoire escompté puisque M. X a été poursuivi par les créanciers privilégiés pour le solde.

Il estime donc que M^e A, qui était parfaitement informé de l’objectif recherché par M. X, aurait dû mieux l’informer sur les conséquences et dangers de l’acte envisagé. Il considère qu’à tout le moins, l’acte instrumenté par ses soins était dépourvu de toute efficacité juridique au regard de l’objectif révélé d’être définitivement libéré des poursuites des créanciers hypothécaires.

En conséquence, F-L X sollicite l’indemnisation de ses préjudices. Selon lui, les conseils et l’entremise de M^e Y en vue de contracter un prêt avec garanties hypothécaires auprès de la SAS Immobilière E l’ont ruiné, dans la mesure où il a ensuite été contraint d’accepter une vente amiable de son domaine au prix de 1.500.000 € (et donc de subir une perte constituée par la différence avec la valeur du bien estimée à 2.500.000 €) et où ses sociétés ont été placées en liquidation judiciaire.

Il ajoute que les manquements de M^e A lui ont fait perdre une chance de ne pas vendre son château ou en tous cas, de le vendre plus cher. Il rappelle que les poursuites des créanciers s élèvent à 900.000 € et sollicite en conséquence, au titre de la perte de chance, la somme de 500.000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 03 juin 2020, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^e G Y et son assureur la SA MMA Iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel,

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. F-L X et de la […] Expansion à l’encontre de M^e G Y et de MMA Iard assurances mutuelles,

- condamner in solidum M. X et la […] Expansion à payer à M^e G Y une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l article 700 du code de procédure civile,

- Autoriser la SELARL Ab litis--Pélois-Vicquelin avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^e G Y et son assureur invoquent tout d’abord la prescription de l’action, dont le délai a pour point de départ le fait connu conformément à l’article 2224 du Code civil et non la réalisation ou la manifestation du dommage (conformément à l article 2270-1 du même code, abrogé en 2008).

S’agissant d’abord de la modification du règlement de copropriété, ils soulignent que l’état descriptif de division a été reçu par M^e B le 7 février 2008 et adressé à la SCCV Duguesclin III le 25 juin suivant, date à laquelle F-L X était en mesure d’en apprécier le contenu. En outre, la partie du programme s’étant achevée avec la vente du 17 mars 2011. L’assignation du 6 novembre 2017 est donc tardive.

S’agissant de la création d’une SCI à capital variable, la […] Expansion, ils notent que le prêt litigieux remonte au 14 août 2009, la création de la SCI remonte au 28 août 2009, la vente au 7 septembre 2009. Or, le programme s’est achevé en 2011 par la vente des actifs et la distribution du prix, de sorte que l’assignation est pareillement tardive.

S’agissant de la libération de la société ETPO de sa participation financière dans les SCCV Duguesclin I, II et III, ils observent que le procès-verbal d’assemblée générale étant daté du 5 mars 2010, la prescription est acquise, tout comme elle l’est pour la négociation de la cession des actifs et la commercialisation de l’hôtel (soit disant à perte), l’acte en cause remontant au 17 mars 2011.

Ils considèrent que le règlement fait le 11 juin 2011 par M^e Y à M. X à hauteur de 50.000 euros, qui ne correspondait pas à une participation au programme mais à un prêt, ne peut s’être révélé à lui en 2014, de sorte que toute action sur ce fondement se heurte à la prescription.

Ils estiment enfin que la […] Expansion est également prescrite à agir, dès l’instant qu’elle connaissait tous les faits de nature à rechercher sa responsabilité dès la fin de l’année 2011 (vente de ses lots le 17 mars 2011, emploi du prix au remboursement des investisseurs et fournisseurs courant 2011).

Au fond, M^e G Y et son assureur exposent que s’agissant du règlement de copropriété, l’action est mal dirigée en ce que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été reçus par M^e B le 7 février 2008, et qu il y est lui-même totalement étranger.

Ils ajoutent qu’au surplus, il n’a jamais été question de faire 54 logements, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété mentionnant clairement 53 logements, conformément aux plans transmis par l’architecte.

En outre, ils assurent n’avoir eu qu’un rôle de rédacteurs d’actes, tant pour la création de la […] Expansion (destinée à racheter la troisième tranche du programme) que pour le prêt litigieux. Ils font remarquer que le devoir de conseil du notaire ne s’étend jamais à l’opportunité économique d’une opération, que F-L X était à même d’apprécier en tant que promoteur immobilier expérimenté. Ils ajoutent qu’il était illusoire d’abandonner les 2ème et 3ème tranches du programme dès lors que certains lots faisaient déjà l’objet de VEFA et que des baux commerciaux avaient déjà été conclus avec la société exploitante, autant de contrats que la société Ouest Investir aurait dû résilier moyennant de lourds dommages et intérêts.

Par ailleurs, M^e Y se défend d’avoir libéré de son propre chef, la société ETPO de sa participation dans les SCCV, cette sortie ayant été négociée par F-L X et Ouest Investir. Il ajoute qu’il n’a pas davantage décrété la fin du programme et la cession des actifs, l’emploi des fonds ayant été approuvé par le demandeur, qui oublie que le dépôt de bilan des SCCV – qu’il lui reproche de ne pas lui avoir conseillé – l’aurait conduit à supporter le passif à concurrence de ses parts.

Enfin, ils dénient toute participation au programme, les 50.000 € dont il s’agit correspondant à un prêt personnel consenti à F-L X compte tenu de ses difficultés financières. Il est admis qu’aucun contrat de prêt n’a été établi, M^e Y s’en remettant à l’ honneur de son client. En tout état de cause, aucun préjudice ne peut avoir résulté de ce prétendu manquement déontologique.

Contestant le lien de causalité, les intimés exposent que le notaire ne peut être tenu pour responsable de l’échec du programme d’une part, et de la défaillance de l’emprunteur dans le remboursement de l’emprunt d’autre part, et ils rappellent que M Y n’est nullement intervenu dans la vente du domaine dont il n’est pas justifié qu’il n’aurait pas été vendu au juste prix.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 juin 2020, M^e I A et son assureur la SA MMA IARD demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel,

- débouter M. X et la SCI Lesnerac de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M^e I A et de MMA Iard assurances mutuelles,

- les condamner in solidum à verser à M^e A et à MMA Iard assurances mutuelles une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- autoriser la SELARL Ab litis- De Moncuit-Saint Hilaire-Pélois-Vicquelin avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^e I A et son assureur avancent qu’en effet F-L X souhaitait que le prix de 1.500.000 € convenu avec M. C lui permette de se libérer totalement du passif hypothécaire et que l’intéressé a fait entreprendre des négociations avec les créanciers par son acquéreur et la société E, à l’égard desquelles le notaire est resté totalement étranger, son seul mandat consistant à obtenir l’accord des créanciers pour obtenir mainlevée des inscriptions. Ils ajoutent que c’est parce que ces négociations n’avaient pas abouti à la date du compromis que la condition suspensive de cet accord a été stipulée. Ils ajoutent que les créanciers ont accepté de lever les inscriptions sans pour autant renoncer à leurs créances, ce que F-L X ne pouvait ignorer, étant précisé qu’il n’est pas un profane mais un promoteur rompu aux affaires et que l’acte authentique ne fait clairement état d’aucun accord d’abandon par les créanciers hypothécaires du solde de leurs créances.

Ils ajoutent que F-L X ne peut tout au plus faire valoir qu’une perte de chance de ne pas avoir renoncé à la vente ou de vendre ultérieurement à un meilleur prix, étant mieux informé de ce que les créanciers hypothécaires ne lui consentiraient aucun abandon de créance. Ils estiment cependant que cette perte de chance est en réalité inexistante en ce que M. X n’aurait jamais renoncé à la vente, compte tenu de la saisie immobilière (un prix d’adjudication aurait été bien inférieur) et de la difficulté de trouver un acquéreur. Ils soulignent que M. X ne démontre pas en définitive, que l’immeuble de la Baule n’a pas été vendu à son juste prix et que sa valeur était comprise entre 2 000 000 et 2 200 000 euros.

S’agissant de l’intervention de la SCI Lesnerac, I A et la MMA objectent qu’aux termes de l’acte du 15 octobre 2014, elle a vendu divers immeubles pour 150.000 € sans démontrer qu’ils auraient été cédés à vil prix. Par ailleurs, ils considèrent que la somme réclamée de 500.000 € est sans rapport avec le prix de vente. Enfin, ils rappellent qu’en tant que caution solidaire du prêt souscrit par F-L X, elle aurait nécessairement pâti d’une vente sur saisie immobilière et ne subit donc pas de préjudice.

MOTIFS DE LA COUR

1 / Sur l’action en responsabilité à l’égard de M^e Y :

Il est demandé à la cour de condamner M^e G Y et son assureur la société d’assurances MMA Iard Assurances Mutuelles à régler à M. F-L X, à la […] Expansion et aux SCCV Duguesclin I, II et III la somme de 500 000 euros en réparation de leur préjudice.

À titre liminaire, il convient de relever que les SCCV Duguesclin I, II et III ont été jugées irrecevables en leur intervention volontaire par voie de conclusions du 13 février 2019, en raison de leur placement en liquidation judiciaire le 27 janvier 2017. Ces sociétés ne sont pas appelantes et n’ont pas été intimées. Le jugement est donc définitif à leur égard.

M. X et la […] Expansion font grief au jugement d’avoir déclaré irrecevable leur action en responsabilité à l’encontre de M^e Y, comme étant prescrite.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

Il est admis qu’en matière de responsabilité civile, le point de départ de la prescription court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute (Cass. 1ère civ., 27 févr. 2020, n° 18-24.008).

En l’espèce, M. X considère que les préjudices ayant résulté des manquements de M^e Y à son devoir de conseil et ses erreurs professionnelles se sont révélés à lui au moment du dénouement de la vente de son immeuble sur autorisation du juge de l’exécution, soit en 2014.

En premier lieu, M. X reproche à M^e Y d’avoir unilatéralement modifié le règlement de copropriété de la résidence de tourisme Duguesclin en transférant en partie commune un appartement du rez-de-chaussée, de sorte que le programme ne comportait plus que 53 logements au lieu de 54, ce qui a généré une perte commerciale de 130 000 euros.

Or, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence de tourisme ont été reçus par M^e B (et non par M^e Y) le 7 février 2008. Ces documents ont été adressés à la SCCV Duguesclin III le 25 juin 2008. Il n’est pas contesté que la SCCV Duguesclin III avait pour co-gérante la SARL Ouest Investir, elle-même gérée par M. X. M. X était donc en mesure d’apprécier le contenu de cet état descriptif de division et le règlement de copropriété dès le mois de juin 2008 et de se rendre compte qu’il ne comportait que 53 logements. En tout état de cause, cette partie du programme s’est achevée par l’acte de vente reçu par M^e Y le 17 mars 2011 aux termes duquel, la SCI Espace Expansion a vendu aux sociétés Chloé et CHD les lots restant sa propriété moyennant un prix de 1 246 919,34 euros (pièce n 15 et 16, notaire). Le prix de vente a été affecté au remboursement des investisseurs et aux règlements des fournisseurs, purgeant ainsi définitivement ce programme. À cette date, l’échec du programme immobilier était donc définitivement acté. La perte commerciale résultant de l’éventuelle faute du notaire ne pouvait qu’être connue du promoteur. C’est à bon droit que le tribunal a jugé qu’au jour de l’assignation au fond délivrée à M^e G Y le 6 novembre 2017, l’action était prescrite.

En second lieu, M. X reproche au notaire d’avoir libéré la société ETPO (constructeur) de sa participation financière dans les SCCV Duguesclin I, II et III et d’avoir restitué les fonds aux apporteurs complémentaires au terme d’un calcul ne tenant pas compte des règles comptables et fiscales et enfin d’avoir commercialisé l’hôtel à perte.

Toutefois, la sortie de l’associé co-gérant ETPO a été négociée avec la société Ouest Investir dont M. X était lui-même gérant et a été actée par les procès-verbaux d’assemblée générale du 5 mars 2010, en présence de M. X.

En outre, c’est par l’acte du 17 mars 2011 précité que le programme a été purgé.

M. X était donc parfaitement en mesure dès leur établissement en 2010 et 2011, d’apprécier les conséquences financières qu’il estime lésionnaires des actes reçus par M^e Y. Aussi bien son action, au jour de l’assignation délivrée à M^e Y le 6 novembre 2017, était prescrite.

En troisième lieu, M. X reproche à M^e Y de lui avoir conseillé sans l’informer des risques :

- la création de la SCI à capital variable Espace Duguesclin Expansion (destinée à racheter la troisième tranche du programme et à lever l’épargne nécessaire à l’achèvement des travaux)

- la souscription auprès de la SAS immobilière E d’un emprunt à hauteur de 750 000 euros ( destiné à être affecté au capital social de la […] Expansion créée), ce à des conditions ruineuses, avec affectation hypothécaire d’une partie de son patrimoine.

Cependant, la […] Expansion a été constituée le 28 août 2009. La vente par la SCCV Duguesclin II au profit de la […] Expansion est intervenue le 7 septembre 2009. L’acte de prêt a été reçu le 14 août 2009.

Ainsi que précédemment indiqué, l’échec de l’opération immobilière a été définitivement acté avec la revente des actifs de la […] Expansion par acte du 17 mars 2011. En outre, les conditions jugées ruineuses du prêt litigieux contracté auprès de la SAS Immobilière E et les risques encourus du fait de la garantie hypothécaire se sont pleinement révélés à M. X et aux sociétés qu’il gérait précisément au moment de la mise en 'uvre de ces garanties hypothécaires.

À cet égard, le tribunal a relevé à juste titre que si la vente forcée a été ordonnée par jugement du 3 juillet 2014, c’est cependant par acte des14, 16 et 17 août 2012 que la SAS immobilière E a fait assigner devant le juge de l’exécution de Saint Nazaire la SAS Château de la Baule, la SCI Lesnerac ainsi que F-L X (les trois propriétaires du domaine hypothéqué) aux fins de saisie immobilière, le commandement de payer valant saisie leur ayant été délivré par acte du 27 août 2012.

Il convient donc à l’instar du tribunal, de retenir qu’au plus tard le 27 août 2012, la […] Expansion et M. X disposaient de tous les éléments pour engager la responsabilité du notaire, en raison de l’échec du montage financier destiné à achever le programme immobilier et de ses conséquences sur le patrimoine de M. X compte tenu de la mise en 'uvre de la procédure de saisie immobilière.

L’assignation de M. X du 6 novembre 2017 est donc tardive tout comme les demandes formées par la […] Expansion introduites par voie de conclusions signifiées les 13 et 18 février 2019.

En dernier lieu, s’agissant du manquement déontologique allégué à l’encontre de M^e Y en raison de sa prétendue participation au programme à hauteur de 50. 000 euros, la cour peine à comprendre ce grief dès lors qu’aucun préjudice n’est démontré ni même allégué. Il en résulte que ce grief ne peut utilement fonder une action en responsabilité civile du notaire. En tout état de cause, ce fait s’est révélé à M. X le 11 juin 2010 de sorte que toute action de ce chef introduite postérieurement au 11 juin 2015 est prescrite.

Au total, le jugement ayant déclaré irrecevables comme étant prescrites les actions en responsabilité de M. F-L X et de la […] Expansion à l’encontre de M^e G Y ne pourra qu’être confirmé.

2 / Sur l’action en responsabilité à l’égard de M^e A :

M. X et la […] Expansion font grief au jugement d’avoir rejeté leurs demandes indemnitaires à hauteur de 500 000 euros à l’égard de M^e A, notaire étant intervenu lors de la vente du domaine hypothéqué, appartenant à M. F-L X, à la SAS Château de la Baule et à la SCI Lesnerac. Il est reproché au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil et de ne pas avoir assuré l’efficacité de son acte, en ce que la vente consentie à M. C au prix de 1.500.000 euros n’a pas eu l’effet libératoire escompté à l’égard des créanciers inscrits.

Il résulte de l’article 1382 devenu 1240 du code civil que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les notaires sont tenus à l’égard des parties d’un devoir de conseil et doivent garantir la sécurité et l’efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours.

Aux termes du compromis de vente du 7 juillet 2014, passé entre les vendeurs (F-L X, la SCI Lesnerac et la SAS Château de la Baule) et M. C, la vente est soumise 'aux conditions suspensives suivantes:

- que les créanciers hypothécaires acceptent de procéder à la purge des inscriptions et saisies sur la base de 1.500.000 € net vendeurs pour le paiement de l’ intégralité de leurs créances en capital intérêts et accessoires. Ils devront reconnaître que le prix de vente à 1.500.000 € correspond à la valeur vénale du bien dans son ensemble'.

Il est ensuite précisé que les biens sont grevés :

* pour F-L X d’une hypothèque légale au profit du Trésor public portant sur un montant en principal de 187.366 €, d’une hypothèque conventionnelle au profit de la Banque Privée Européenne d’un montant en principal de 40.000 € et d’une hypothèque conventionnelle au profit de la SAS Immobilière E d’un montant en principal de 750.000 €,

* pour la SCI Lesnerac, de l’hypothèque E et d’une autre hypothèque conventionnelle au profit de J D pour un montant en principal de 300.000 €,

* pour la SAS Château de la Baule, des hypothèques E et D, outre le privilège de prêteur de deniers au profit du CIO pour un montant en principal de 335.387,84 €.
Aux termes de l’acte de vente du 15 octobre 2014 reçu par M^e I A, il est stipulé que : 'le vendeur sera tenu à la garantie d’éviction dans les termes de droit et s’oblige à obtenir, à ses frais, la mainlevée des inscriptions hypothécaires pouvant grever l’immeuble vendu'.

Sont ensuite reprises toutes les inscriptions figurant supra outre celle de la BPO et celle du CIC Ouest.

L’acte mentionne en outre que : 'les créanciers inscrits ont accepté de donner mainlevée de la ou des inscriptions à leurs profits contre paiement de la somme de (…) 1.500.000 € à prendre sur le prix de vente du présent acte, et sur le montant du prix de vente de l’acte de vente par monsieur F-L X, la SCI Lesnerac et la SAS CASTEL au profit de la SCI PEDIASE et de la SARL FPD suivant acte reçu par maître A (…) ce jour' .

Enfin, il est stipulé que 'le vendeur donne immédiatement pouvoir au notaire soussigné pour désintéresser intégralement le créancier inscrit de sa créance en principal, intérêts, frais et accessoires et rapporter la mainlevée de la ou des inscriptions dans les six mois des présentes '.

M. X soutient vainement qu’il n’a consenti à vendre son domaine au prix de 1 500 000 euros qu’à la condition que les créanciers hypothécaires se contentent du prix et abandonnent leurs créances pour le surplus.

En premier lieu, M. X ne peut se prévaloir d’aucune ambiguïté dans la rédaction de l’avant-contrat dans la mesure où l’accord des créanciers ne porte que sur la purge des inscriptions hypothécaires et non sur un quelconque abandon de créances qui n’est mentionné nulle part. La condition suspensive est donc claire et ne concerne que la mainlevée des hypothèques. Pareillement, l’acte authentique mentionne tout aussi clairement que les créanciers ont seulement accepté la mainlevée des hypothèques en contrepartie du prix.

En second lieu, cette condition suspensive est expressément stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur (M. C) qui pouvait seul s’en prévaloir. M. X a néanmoins signé ce compromis.

Dès lors, ce dernier ne peut sérieusement soutenir qu’il aurait fait de la renonciation par ses créanciers hypothécaires du solde de leurs créances une condition déterminante de son consentement ni qu’il n’aurait pas été en mesure de comprendre la portée de son engagement.

En réalité, les termes du compromis s’inscrivent dans un contexte de négociations avec les créanciers ainsi qu’il ressort des pièces produites.

Initialement, la préoccupation de M. X se concentrait d’ailleurs sur l’obtention de la mainlevée des hypothèques auprès de ses créanciers principaux. Cela ressort d’un mail du 10 janvier 2014 aux termes duquel M^e A écrit à F- L X qu’il doute que les D accepteront de renoncer à leur garantie hypothécaire contre des parts dans la SASU […] comme semblait le croire M. X, en ajoutant : 'Il faut trouver une somme pour désintéresser le créancier poursuivant et pour que la vente puisse intervenir (…) Il faudra l’accord du créancier poursuivant et de chaque créancier inscrit sur les biens' .

Dans ce message, le notaire rend également compte à M. X de la réalité de la situation : « Les délais se raccourcissent. Aucun acquéreur pour la totalité. Vous n’avez pas souhaité modifier à la baisse le prix de vente affiché à 2.500 00 euros » Il lui fait part de ses doutes quant aux stratégies envisagées pour la conservation de son patrimoine en précisant : « Je souhaite envisager avec vous l’hypothèse où toute votre énergie, toutes vos démarches n’aboutissent pas. Je sais qu’avec votre esprit de battant, vous rejetez cette hypothèse. Néanmoins, elle existe. »

C’est donc dans un contexte où M. X prend conscience – sur les conseils de son notaire – qu’il ne pourra pas vendre au prix souhaité, qu’il entreprend d’obtenir de ses créanciers inscrits une réduction de créances afin d’être libéré du passif hypothécaire malgré une diminution du prix de vente.

Dans un mail du 1er juillet 2014 adressé à M^e A, M. X écrit que M. C l’a « convaincu que M. E était réellement disposé à réduire sérieusement sa dette et à entraîner les autres créanciers en ce sens dans la même proportion. En conséquence, je suis enclin à accepter la proposition de prix de M. C; 1.500.000 € net vendeur. M. E s’ occupe de la négociation avec les autres parties concernées dont M^me D en premier chef. Il souhaite, m’a dit M. C pouvoir le faire très rapidement. ( ) Toutefois, préalablement à ses démarches, une lettre de notaire précisant l’accord entre M. C et moi-même est nécessaire à E . Il semblerait que E ramènerait sa dette au montant du capital initial ».

Dans un courriel du 2 juillet 2014, M. X écrit encore à M^e A : « Je suis encore une fois surpris de la prise de contact de E et qu’il ait évoqué un compromis avec vous à ce stade. En effet, je ne connais pas concrètement la réduction de la dette à commencer par la sienne. Ce terme n’a jamais été employé et vous l’évoquiez dans votre message d’hier soir comme si c’était acquis des parties ( ). Il reste des points périphériques ( ) Il va de soi que je devrais les approfondir avant le compromis. ».

Néanmoins dans son courriel du 3 juillet 2014 (16h48) M. X écrit à M^e A : « Comme vous savez, je jugeais que le compromis était prématuré sans élément concret de l’autre partie en l’occurrence la réduction de créance de M. E et sa capacité à entraîner les autres créanciers dans la même réduction. J’ai repris le projet en essayant de relever au mieux les points qui me semblent nécessaires d’adapter à nos discussions et pré-accords. ( ) second point, le prix de vente est déterminé par la réduction des dettes et arrêts des saisies immédiatement. »

Il ressort de ces correspondances que d’une part, M^e A est étranger à ces négociations dont il est seulement tenu informé par M. X, d’autre part, il s’en évince que M. X s’en est totalement remis à son acquéreur potentiel (M. C) pour négocier la réduction souhaitée de son passif hypothécaire, directement auprès de son créancier poursuivant (M. E), lequel devait se charger ensuite de négocier avec les autres créanciers inscrits. M. X s’est ainsi convaincu lui-même, sur la base des seuls dires de son acquéreur, de ce que ses créanciers inscrits se mettraient d’accord pour réduire leur créance respective et se partager le prix de vente de 1 500 000 euros pour solde de tout compte.

Il ressort clairement de cette succession de courriels que M. E a conditionné cette négociation à la signature d’un compromis de vente («  une lettre de notaire précisant l’accord entre M. C et moi-même est nécessaire à E »), et qu’il est d’ailleurs directement intervenu en ce sens auprès du notaire. M. X quant à lui, savait pertinemment que le prix de 1 500 000 euros ne couvrirait pas l’intégralité de son passif hypothécaire et qu’il resterait un reliquat à payer. Il indique d’ailleurs clairement au notaire que la signature d’un compromis de vente lui paraissait prématurée au regard de l’absence de garanties de la part de ses créanciers (et notamment de M. E) quant au sort de ce reliquat, et son intention d’avancer dans la négociations avant de s’engager.

Toutefois, dès le lendemain (3 juillet) , alors même qu’il n’est pas démontré qu’il disposait de garanties supplémentaires, M. X a manifestement demandé au notaire de préparer un compromis de vente à hauteur de 1 500 000 euros avec M. C. La signature de ce compromis de vente était la condition posée par M. E, son créancier poursuivant, pour faire aboutir la réduction du passif hypothécaire souhaitée auprès des autres créanciers. Par ailleurs, le même jour, le juge de l’exécution ordonnait la vente forcée de ses biens.

Ainsi, c’est donc en parfaite connaissance de cause que M. X a signé le compromis de vente, en étant particulièrement conscient qu’il ne disposait alors d’aucune garantie quant à l’accord de ses créanciers pour l’abandon partiel de leur créance en contrepartie du prix de vente stipulé au compromis.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir mis en garde M. X quant à l’existence d’un aléa dont il a pu se convaincre lui-même ni de lui avoir prodigué des conseils relatifs à une négociation à laquelle il était étranger.

En tant que rédacteur, l’efficacité de son acte était seulement conditionnée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires, ce qui a été obtenu de la part de l’ensemble des créanciers inscrits.

En tout état de cause, M. X ne peut ignorer que les créanciers n’étant pas parties à la vente, il n’était pas question pour le notaire d’insérer ni dans le compromis ni dans l’acte authentique une quelconque clause contraignante pour eux.

La faute du notaire n’est pas avérée.

Par ailleurs, considérant :

- que la vente forcée du bien a été ordonnée le 3 juillet 2014,

- que la signature d’un compromis de vente était un préalable indispensable demandé par M. E pour permettre à M. X de voir aboutir la négociation relative au reliquat du passif hypothécaire,

- qu’il était manifestement difficile de trouver acquéreur au prix initialement affiché à 2.500 000 euros,

il n’est pas démontré, contrairement à ce que soutient M. X, que mieux informé, celui-ci aurait renoncé à la vente. En réalité, si la vente avec M. C n’avait pas abouti, l’immeuble aurait été adjugé à la barre du tribunal de Saint-Nazaire sans aucune garantie, au regard des frais de procédure, que le prix obtenu aurait permis de mieux désintéresser les créanciers.

Enfin, il n’est pas démontré que l’immeuble n’aurait pas été vendu à son juste prix ou qu’il aurait pu être vendu plus cher.

Ainsi, la perte de chance de ne pas vendre ou de vendre à des conditions plus avantageuses n’est pas avérée.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu que les conditions de la responsabilité de M^e A n’étaient pas établies et qu’il a débouté M. X de ses demandes. Il conviendra de préciser le dispositif, en y ajoutant que la SCI Lesnerac est également déboutée de ses demandes à l’égard du notaire.

3 / Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum F-L X et la […] Expansion aux dépens et à payer à M^e Y la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros à M^e A et à la société d’assurances mutuelles MMA Iard, sur le même fondement.

Succombant de nouveau en cause d’appel, F-L X, la […] Expansion et la SCI Lesnerac seront tenus in solidum aux dépens d’appel.

F-L X et la […] Expansion seront condamnés in solidum à payer à M^e Y et son assureur MMA Iard assurances mutuelles la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

F-L X et la SCI Lesnerac seront condamnés in solidum à payer à M^e A et son assureur MMA Iard assurances mutuelles la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu le 03 février 2020 par le tribunal judiciaire de Rennes en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

- déboute la SCI Lesnerac de toutes ses demandes à l’égard de M^e I A

- condamne in solidum M. F-L X et la […] Expansion à payer à M^e G Y et son assureur MMA Iard assurances mutuelles la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamne in solidum M. F-L X et la SCI Lesnerac à payer

à M^e I A et son assureur MMA Iard assurances mutuelle la

somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile ;

- condamne in solidum F-L X, la […]

Expansion et la SCI Lesnerac aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT