Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 27 septembre 2022, n° 21/03635

CA Rennes
Confirmation 27 septembre 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Manquement à l'obligation de conseil du notaire
La cour a estimé que le notaire avait agi conformément à ses obligations, en se basant sur un certificat d'urbanisme présumé légal et en ne devant pas suspecter son contenu.
Rejeté
Responsabilité du notaire pour inconstructibilité du terrain
La cour a jugé que le notaire ne pouvait pas être tenu responsable de l'évolution des règles d'urbanisme et que les documents en sa possession indiquaient que le terrain était constructible.
Rejeté
Préjudice financier dû à la nullité de la vente
La cour a confirmé que les conditions de la responsabilité civile du notaire n'étaient pas réunies, rendant la demande de dommages intérêts irrecevable.
Rejeté
Responsabilité du notaire pour frais engagés
La cour a jugé que le notaire n'était pas responsable des frais engagés, car il avait agi conformément aux informations disponibles.
Rejeté
Frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a débouté les appelants de leur demande au titre des frais irrépétibles, considérant qu'ils avaient succombé en appel.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 27 sept. 2022, n° 21/03635
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	21/03635
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Muriel GALIAThierry CABOT
Cabinet(s) :	AB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN

Texte intégral

1ère Chambre

ARRÊT N°310/2022

N° RG 21/03635 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RXUU

M. [U] [K]

Mme [B] [L]

Me [H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Mai 2022

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [U] [K]

né le 29 Avril 1975 à [Localité 8] (14)

[Adresse 7]

[Adresse 2] (AFRIQUE DU SUD)

Elisant domicile au sein du cabinet SAOUT & GALIA

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Muriel GALIA de la SELARL SAOUT & GALIA, avocat au barreau de BREST

Madame [B] [L]

née le 22 Janvier 1976 à [Localité 6] (29),

[Adresse 7]

[Adresse 2] (AFRIQUE DU SUD)

Elisant domicile au sein du cabinet SAOUT & GALIA

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Muriel GALIA de la SELARL SAOUT & GALIA, avocat au barreau de BREST

INTIMÉ :

Maître [H] [F], notaire associé de la SCP LE LANN KERBAUL [F]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représenté par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2011, rédigé par Me [H] [F], notaire à [Localité 10], Mme [P] a vendu à M. [K] et à Mme [L], son épouse, un terrain situé commune de [Localité 9], lieu-dit « [Adresse 4] », cadastré section [Cadastre 5].

Il était stipulé un prix principal de 103.500 €.

Aux termes de cet acte, les acquéreurs déclaraient vouloir destiner le terrain à la construction d’un immeuble à usage d’habitation.

La vente était subordonnée à la réalisation de diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un certificat ou d’une note de renseignements d’urbanisme ne révélant l’existence d’aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l’immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à sa destination.

La commune a délivré un certificat d’urbanisme informatif le 5 janvier 2012.

La vente a été réitérée par devant Me [F] le 26 janvier 2012.

Le 19 mai 2016, M. [K] et Mme [L] ont obtenu du Maire de la commune de [Localité 9] un certificat d’urbanisme pré-opérationnel indiquant que l’opération consistant à édifier une maison d’habitation sur le terrain acquis le 26 janvier 2012 était réalisable.

Le 26 juillet 2016, le sous-préfet de [Localité 6] a demandé au Maire de [Localité 9] de retirer le certificat d’urbanisme du 19 mai 2016, au motif que l’édification d’une habitation à cet endroit constituait une extension d’urbanisation non conforme aux dispositions de l’article L .121-8 du Code de l’Urbanisme, qui n’admet que les extensions d’urbanisation situées soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.

Le certificat d’urbanisme du 19 mai 2016 a été retiré par le Maire de [Localité 9] le 14 septembre suivant.

Par exploit en date du 3 octobre 2017, M. [K] et Mme [L] ont assigné Mme [P] et Me [F] devant le tribunal de grande instance de Brest, aux fins d’obtenir la nullité de l’acte de vente, la restitution du prix et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 3 juillet 2018, le juge de la mise en état près le tribunal de grande instance de Brest a saisi le tibunal aministratif de Rennes d’une question préjudicielle relative à la légalité du certificat d’urbanisme informatif délivré le 5 janvier 2012.

Par jugement du 9 novembre 2018, le tribunal administratif de Rennes a déclaré illégal le certificat d’urbanisme du 5 janvier 2012.

En cours de procédure, une mesure de tutelle a été instituée au bénéfice de Mme [S] [P], par jugement du 21 octobre 2019. L’association tutélaire du Ponant désignée en qualité de tutrice est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Brest a :

— rejeté la demande avant dire droit de communication de pièces ;

— prononcé la nullité de la vente reçue par Me [H] [F] le 26 janvier 2012 ;

— condamné Mme [S] [P], représentée par sa tutrice de l’Association Tutélaire du Ponant, à la restitution du prix de vente de 103.500 € à M. [K] et Mme [L] ;

— ordonné la restitution en l’état par M. [K] et Mme [L] à Mme [P] du bien situé [Adresse 4] ;

— débouté Mme [P] de ses demandes au titre de la privation de jouissance du terrain et de la démolition du hangar ;

— débouté M. [K] et Mme [L] de toutes leur demande contre le notaire ;

— débouté Mme [P] de sa demande en garantie ;

— condamné Mme [P] aux dépens ;

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire ;

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration du 16 juin 2021, M. [K] et Mme [L] ont interjeté appel du jugement, seulement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de Me [F].

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 26 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [U] [K] et Mme [B] [L] demandent à la cour de :

— annuler partiellement le jugement du 27 mai 2021 en ce qu’il a débouté M. [K] et Mme [L] de leurs entières demandes formulées à l’encontre de Me [F],

en conséquence,

— dire que la responsabilité de Me [F] est engagée pour manquement à son devoir de conseil et d’information et à son obligation d’assurer l’efficacité de ses actes ;

— condamner Me [F] au paiement d’une somme de 11.965,93 € correspondant aux frais de notaire ;

— condamner Me [F] au paiement du prix de vente de 103. 500 € ;

— condamner Me [F] au paiement d’une somme de 35. 631,61 € à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir, en réparation du préjudice financier de M. [K] et Mme [L];

— condamner Me [F] au paiement d’une somme de 10. 000 € en réparation du préjudice de jouissance de M. [K] et de Mme [L];

— subsidiairement, condamner Me [F] à garantir M. [K] et Mme [L] de la restitution du prix de vente ;

— à titre infiniment subsidiaire, surseoir à statuer jusqu’à l’obtention de la décision du juge des tutelles quant à la libération des fonds en restitution du prix de vente par Mme [P] ;

— condamner Me [F] à payer à M. [K] et Mme [L] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de première instance ;

— condamner Me [F] aux entiers dépens de première instance ;

— condamner Me [F] à payer à M. [K] et Mme [L] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’ aux entiers dépens relatifs à la procédure d’appel.

M. [K] et son épouse, Mme [L] exposent que le notaire a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de son acte dans la mesure où il aurait dû vérifier la validité du certificat d’urbanisme informatif obtenu, en s’assurant que celui-ci correspondait bien à la situation réelle du bien objet de la vente et qu’il avait bien été établi au regard de la loi Littoral. Ils rappellent à cet égard que la loi Littoral présume l’inconstructibilité, sauf lorsque la construction projetée se situe en continuité d’un village ou d’une agglomération existante. Ils considèrent donc que le notaire ne pouvait se contenter du certificat d’urbanisme informatif du 5 janvier 2012 et lui reprochent de ne pas avoir pris la précaution de solliciter un certificat pré-opérationnel préalablement à la signature de l’acte authentique, dès lors qu’il est incontestable que l’intention des acquéreurs était bien de construire.

Ils font également grief au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas leur attention sur les risques qu’ils encouraient en s’engageant dans l’achat d’un terrain situé en zone littorale et dans une zone de construction diffuse. Connaissant son secteur géographique, le notaire ne pouvait selon eux, ignorer la situation du terrain et aurait dû être interpelé par l’absence de visa de la loi Littoral dans le certificat d’urbanisme informatif obtenu. Cet indice fondamental aurait dû l’inciter à faire des investigations plus poussées sur la constructibilité du terrain, afin de délivrer une information complète aux acquéreurs.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé de ses moyens et prétentions, Me [H] [F] demande à la cour :

— confirmer le jugement dont appel,

par conséquent,

— débouter M et Mme [K] de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de Me [F].

— les condamner in solidum à verser à Me [F] une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens,

— autoriser la SCP AB LITIS – M^e Sylvie Pélois – M^e Amélie Amoyel Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Me [H] [F] rappelle qu’il a pris soin d’instrumenter au vu d’un certificat d’urbanisme en date du 5 janvier 2012, lequel faisait apparaître que le terrain en cause était situé pour partie en zone UC, c’est-à-dire en zone constructible au PLU de la commune. Il fait valoir que tout acte administratif est présumé légal et qu’il n’avait aucune raison de soupçonner le caractère erroné de cette information, d’autant que les certificats d’urbanisme et les notes de renseignements d’urbanisme sont délivrés au regard du PLU de la Commune. Il considère qu’en l’absence de projet de construction immédiate, aucun certificat d’urbanisme pré-opérationnel ne pouvait être demandé. Il expose enfin qu’il n’avait aucune raison d’attirer particulièrement l’attention des acquéreurs sur les risques d’inconstructibilité du terrain dès lors que le seul fait que celui-ci soit situé dans une commune littorale ne le rendait pas ipso facto inconstructible et que d’après le certificat d’urbanisme informatif délivré au regard du PLU, lequel est censé intégrer les contraintes de la loi Littoral, le terrain était situé en zone constructible.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En sa qualité d’officier public, le notaire rédacteur de l’acte est tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il est par ailleurs tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

À ce titre, lorsqu’il instrumente la vente d’un terrain et qu’il est informé d’un projet de construction par les acquéreurs, le notaire est tenu de s’assurer du caractère constructible de ce terrain.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Me [F] a instrumenté au vu d’un certificat d’urbanisme informatif délivré par le maire de la commune le 5 janvier 2012, aux termes duquel le terrain objet de la vente était situé pour partie en zone UCc , c’est à dire en zone constructible au PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune alors en vigueur.

Ce certificat d’urbanisme informatif, édicté par l’autorité compétente, est présumé légal et les renseignements qu’il contient sont présumés exacts.

Il est admis que l’obligation de diligence et d’information du notaire ne s’étend pas au contrôle de la validité des actes délivrés par l’Administration.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, Me [F] n’avait aucune raison de soupçonner le caractère erroné de l’information contenue dans le certificat d’urbanisme informatif obtenu, ni l’illégalité de celui-ci.

En effet, le seul fait que le certificat litigieux ne visait pas la loi Littoral ne constituait pas en soi un indice suffisant, qui aurait dû le pousser à faire des recherches plus poussées sur le caractère constructible ou non du terrain, dès lors que le certificat faisait mention du classement du terrain en zone constructible, en se référant explicitement au PLU de la commune.

De fait, en application de l’article L.111-1-1 alinéa 5 du code de l’urbanisme alors applicable, le PLU doit être compatible avec les dispositions de la loi Littoral.

Me [F] était donc fondé à considérer que pour classer le terrain litigieux en zone constructible, les auteurs du PLU de la commune de [Localité 9], avaient apprécié sa situation conformément aux dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme alors applicable ( « L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement »).

La référence au PLU permettait de considérer que le terrain était effectivement constructible au regard des contraintes imposées par la loi Littoral. À cet égard, si Me [F] est censé connaître son secteur géographique, il n’avait pas à substituer son appréciation des critères posés par l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, à celle des auteurs du PLU. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’absence de visa de la loi Littoral dans le certificat informatif n’était pas de nature à lui faire soupçonner qu’il n’avait pas été tenu compte des contraintes de cette loi pour le classement du terrain.

En définitive, il y a lieu de considérer que le certificat d’urbanisme informatif était suffisant pour certifier le caractère constructible du terrain, de sorte qu’il ne peut être reproché à Me [F] de ne pas avoir sollicité un certificat d’urbanisme pré-opérationnel.

Au demeurant, l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel suppose d’accompagner la demande d’une note descriptive succincte de l’opération envisagée, ainsi qu’il ressort des dispositions de l’article R 410-1 aliéna 2 du code de l’urbanisme.

Or, comme l’a pertinemment retenu le tribunal, il n’est pas établi que les acquéreurs avaient présenté au notaire un projet de construction nécessitant la délivrance d’un tel certificat, afin d’en vérifier la faisabilité. Ils ont d’ailleurs attendu le 19 mai 2016 pour faire cette demande auprès de la mairie de [Localité 9], soit quatre ans après l’acquisition du terrain.

Le notaire ne disposait donc pas lors de la vente des éléments nécessaires pour demander un tel certificat.

Au vu de ces éléments, la cour considère qu’il ne peut être reproché à Me [F] d’avoir manqué de diligence aux fins d’assurer l’efficacité de son acte.

S’agissant du manquement au devoir d’information du notaire, le tribunal a pertinemment rappelé que le fait que la commune soit située en zone littorale ne fait pas présumer une inconstructibilité de principe des terrains qui s’y trouvent.

En l’occurrence, comme précédemment indiqué, les documents officiels en la possession du notaire, dont il n’avait pas à vérifier la légalité, classaient le terrain en zone constructible d’après le PLU, lequel était censé intégrer les contraintes de la loi Littoral.

Il s’en déduit que le notaire n’avait pas de raison d’attirer particulièrement l’attention des acquéreurs sur le caractère éventuellement inconstructible du terrain qu’ils projetaient d’acquérir.

Au surplus, le risque de voir échouer leur projet de construction n’était pas avéré lors de la vente car rien ne dit que le sous préfet aurait exercé en 2012 un recours comme il l’a fait en 2016. En revanche, en attendant près de quatre ans avant de déposer une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel, M. [K] et Mme [L] ont nécessairement pris le risque de voir les règles d’urbanisme évoluer.

Au total, les conditions de la responsabilité civile délictuelle du notaire n’étant pas réunies, le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] et Mme [L] de leurs demandes de dommages-et-intérêts à l’encontre de Me [F].

2°/ Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront également confirmées.

Succombant en appel, M. [K] et Mme [L] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer à Me [F] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, eux-même étant déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Brest, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute M. [U] [K] et Mme [B] [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [U] [K] et Mme [B] [L] à payer à Me [H] [F] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [U] [K] et Mme [B] [L] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT